Ist es möglich, sein Traumhaus zu erreichen?

Aktuell sind die Haus- und Grundstückspreise in Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt sehr hoch.

Der wichtigste Punkt bei der Diskussion um die Wirksamkeit von Zinssenkungen ist das Missverhältnis zwischen Immobilienpreisen und Einkommen. In Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt sind die Immobilienpreise derzeit sehr hoch. Selbst bei einer Senkung der Kreditzinsen auf 5 % pro Jahr könnten sich viele Familien in dieser Preisklasse keinen Immobilienkredit leisten. Stellen Sie sich eine typische Familie mit einem durchschnittlichen Einkommen von etwa 25–30 Millionen VND pro Monat vor, die einen Kredit über 2 Milliarden VND mit einer Laufzeit von 20 Jahren aufnehmen muss. Selbst bei einem Zinssatz von 5 % pro Jahr müssten sie monatlich noch etwa 13 Millionen VND an Tilgung und Zinsen zahlen. Dieser Betrag macht bereits einen erheblichen Teil des Gesamteinkommens der Familie aus, ganz zu schweigen von den übrigen Lebenshaltungskosten. Dies hält viele davon ab, einen Kredit für den Hauskauf aufzunehmen, selbst mit Zinszuschüssen.

Ein Bericht der VCBS Securities Company zeigt, dass die Verbraucherkredite für Wohneigentum im ersten Halbjahr 2024 nur um gut 1 % gestiegen sind, während die Kredite für Immobilienunternehmen um über 10 % zunahmen. Dies verdeutlicht, dass sich die Nachfrage nach Wohnraum trotz Zinssenkungen nicht wirklich erholt hat. Hauptgrund dafür sind weiterhin die im Vergleich zum Einkommen der Mehrheit der Bevölkerung extrem hohen Immobilienpreise. Da das Verhältnis von Immobilienpreis zu Einkommen bereits das Vier- bis Fünffache des empfohlenen Wertes beträgt, ist der Traum vom Eigenheim selbst für Menschen mit überdurchschnittlichem Einkommen in weite Ferne gerückt.

Ein weiteres Problem, das Beachtung verdient, ist die Fähigkeit der Banken, langfristige Finanzierungen bereitzustellen. Laut Dr. Nguyen Tri Hieu mobilisieren die meisten Geschäftsbanken derzeit kurzfristiges Kapital (in der Regel unter 12 Monaten), während Wohnungsbaudarlehen Laufzeiten von 10 bis 20 Jahren haben. Diese Diskrepanz zwischen Finanzierungsquellen und Kreditlaufzeiten setzt die Banken Liquiditätsrisiken aus. Ohne staatliche Unterstützung oder flexiblere Finanzierungsmaßnahmen werden die Banken die Einlagenzinsen erhöhen müssen, um die Aufrechterhaltung des langfristigen Kreditkapitals zu gewährleisten. Dies übt nicht nur Druck auf die Kreditzinsen aus, sondern verringert auch die Wirksamkeit von Vorzugskreditprogrammen.

Um dieses Problem anzugehen, haben Dr. Nguyen Tri Hieu und zahlreiche Experten vorgeschlagen, dass die Regierung Kapital durch die Ausgabe langfristiger Staatsanleihen mit Laufzeiten von 10 bis 30 Jahren aufnehmen sollte. Dieses Kapital könnte Förderbanken oder Geschäftsbanken zur Umsetzung von Wohnungsbaudarlehensprogrammen zugewiesen werden. Dies würde nicht nur den Liquiditätsdruck auf die Banken verringern, sondern auch die Stabilität der Unterstützungspakete langfristig gewährleisten.

Trotz zahlreicher Bemühungen um die Umsetzung von Vorzugskreditprogrammen verläuft die Auszahlung schleppend. Von den von der Regierung genehmigten Kreditpaketen in Höhe von 120 Billionen VND und 30 Billionen VND zur Unterstützung des Wohnungskaufs wurden bis Mitte 2024 lediglich rund 1,6 Billionen VND ausgezahlt. Hauptgründe hierfür sind strenge Kreditbedingungen und komplexe Verwaltungsverfahren, die vielen Bauträgern den Zugang zu Krediten verwehren. Zahlreiche Sozialwohnungsbauprojekte, selbst bereits genehmigte, können aufgrund von Hindernissen im Zusammenhang mit Sicherheiten oder ausstehenden Kreditsalden nicht realisiert werden.

Darüber hinaus hat der anhaltende Anstieg der Immobilienpreise die Wirksamkeit von Förderprogrammen verringert. Laut Experten von VPBank Securities sind die Immobilienpreise in Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt derzeit für die meisten Menschen unerschwinglich. Die Überbewertung von Immobilien trifft nicht nur Käufer, sondern verringert auch die Liquidität des Immobilienmarktes. Anstatt Kredite für den Hauskauf aufzunehmen, legen viele ihr Geld lieber auf Banksparkonten an, um von stabileren Zinsen zu profitieren.

Steigende Immobilienpreise stellen weiterhin eines der größten Hindernisse für Wohnungskäufer dar, insbesondere für Menschen mit geringem Einkommen. Laut einem Bericht von Savills Vietnam suchen derzeit rund 60 % der Verbraucher nach Wohnungen im Preissegment zwischen 1,5 und 2 Milliarden VND. Angesichts der aktuellen Immobilienpreise werden jedoch selbst Wohnungen in diesem erschwinglichen Preissegment immer unerschwinglicher, vor allem in Großstädten. Dies führt dazu, dass sich viele Menschen selbst bei reduzierten Hypothekenzinsen kein Eigenheim leisten können.

Der kontinuierliche Anstieg der Immobilienpreise hat die Attraktivität von Immobilien nicht nur für Käufer, sondern auch für Investoren verringert. Kleinanleger investieren daher nicht mehr in Immobilien, sondern wählen alternative Anlageformen wie Sparkonten, um finanzielle Sicherheit zu gewährleisten und stabile Zinsen zu erzielen. Dies beeinträchtigt die Dynamik des Immobilienmarktes erheblich und verringert die Erholungsfähigkeit der Branche.

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist der Einfluss der gesamtwirtschaftlichen Lage und der Inflation auf die Zinspolitik. Angesichts der steigenden globalen Inflation werden Banken gezwungen sein, die Einlagenzinsen zu erhöhen, um ihre Liquidität zu sichern. Dies könnte zu einem erneuten Anstieg der Kreditzinsen führen und die Wirksamkeit von Unterstützungsmaßnahmen verringern. Laut Dr. Nguyen Hoang Duong wird es im aktuellen Wirtschaftsklima ohne strenge staatliche Kontrollen schwierig sein, die Zinsen langfristig niedrig zu halten.

Niedrige Zinsen erleichtern nicht nur den Zugang zu Immobilienkrediten, sondern tragen auch zur Stabilisierung des gesamtwirtschaftlichen Umfelds angesichts steigender Inflation bei. Bleibt die Inflation jedoch unkontrolliert, würden weitere Zinssenkungen das Bankensystem erheblich belasten und könnten zu einer Finanzkrise führen.

Aus der obigen Analyse geht hervor, dass eine Senkung der Hypothekenzinsen kurzfristig gewisse Vorteile bringen und die finanzielle Belastung der Bevölkerung verringern kann. Dies stellt jedoch keine umfassende Lösung für das Problem des Wohneigentums in Vietnam dar. Der Kern des Problems liegt weiterhin in den im Verhältnis zum Einkommen der Bevölkerung überhöhten Immobilienpreisen, dem Mangel an Sozialwohnungen und der Tatsache, dass die Förderprogramme bisher nicht wirklich wirksam waren.

Um Wohnraum für die Bevölkerung wirklich zugänglicher zu machen, bedarf es einer Synergie zwischen Finanzmaßnahmen und Wohnungspolitik. Die Regierung muss die Kontrolle über die Immobilienpreise verstärken, mehr Sozialwohnungen schaffen und die Verwaltungsverfahren vereinfachen, um vergünstigte Kreditprogramme für die Öffentlichkeit zugänglicher zu machen. Ohne diese umfassenden Maßnahmen können Zinssenkungen nur eine vorübergehende Lösung sein, die nicht ausreicht, um einen nachhaltigen Wandel auf dem vietnamesischen Immobilienmarkt herbeizuführen.

Quelle: https://dangcongsan.vn/noi-hay-dung/ha-lai-suat-co-cham-giac-mo-nha-o-680562.html