Abgeordneter der Nationalversammlung: Die Bodenbewertung nach der Überschussmethode ist schwer umzusetzen

Die Ermittlung von Grundstückspreisen mithilfe der Überschussmethode führt oft zu großen Fehlern, ist ungenau und schwer umzusetzen, weshalb die Delegierten der Nationalversammlung vorschlugen, diese Methode aufzugeben.

Eines der Ziele der Änderung des Bodengesetzes ist die marktgerechte Festlegung von Bodenpreisen. Daher wurden nach Erläuterung und Annahme in der der Nationalversammlung in ihrer 6. Sitzung vorgelegten Gesetzesvorlage verschiedene Methoden zur Bodenpreisberechnung vorgeschlagen, darunter Vergleichs-, Einkommens-, Überschuss- und Bodenpreisanpassungskoeffizienten.

Herr Vu Hong Thanh, Vorsitzender des Wirtschaftsausschusses , erklärte jedoch, dass der Gesetzentwurf aufgrund zahlreicher unterschiedlicher Meinungen zwei Optionen für die Grundstücksbewertung vorsieht. Option 1 sieht eine gesetzliche Regelung der vier Bewertungsmethoden vor und überträgt der Regierung die Festlegung der Anwendungsfälle und -bedingungen. Die Regierung beabsichtigt, diese Option umzusetzen.

Option 2 sieht vor, dass das Gesetz den Inhalt der Grundstücksbewertungsmethoden sowie die Anwendungsfälle und -bedingungen der jeweiligen Methode festlegt. Die Mehrheit der Stellungnahmen des Ständigen Ausschusses der Nationalversammlung stimmt dieser Option zu.

In ihrer Stellungnahme zum Entwurf des geänderten Landgesetzes vom 3. November erklärte Frau Nguyen Thi Yen, stellvertretende Sekretärin der Provinz Ba Ria-Vung Tau, dass die Überschussmethode nicht zur Ermittlung von Grundstückspreisen herangezogen werden sollte. Sie führte aus, dass diese Methode lediglich zur Schätzung von Einnahmen und Kosten verwendet werde. Die Berechnung der genannten Annahmen sei jedoch sehr komplex, die Ergebnisse oft ungenau und mit großen Fehlern behaftet.

„Schon die Änderung eines einzigen Indikators bei den zugrunde gelegten Faktoren kann das Bewertungsergebnis für dasselbe Grundstück verändern. Dies ist die Hauptursache für die Verwirrung und Verzögerung bei der Ermittlung und Bewertung von Grundstückspreisen in letzter Zeit. Hinzu kommt, dass jeder Mensch je nach Situation und Zeitpunkt ein anderes Verständnis hat“, sagte der stellvertretende Staatssekretär der Provinz Ba Ria-Vung Tau .

Frau Nguyen Thi Yen, stellvertretende Sekretärin der Provinz Ba Ria-Vung Tau, sprach am 3. November bei der Diskussion über den Entwurf des geänderten Landgesetzes. Foto: Medien der Nationalversammlung — Frau Nguyen Thi Yen, stellvertretende Sekretärin der Provinz Ba Ria-Vung Tau, sprach am 3. November bei der Diskussion über den Entwurf des geänderten Landgesetzes. Foto: *Medien der Nationalversammlung*

Frau Huynh Thi Phuc, stellvertretende Leiterin des Massenmobilisierungskomitees des Provinzparteikomitees Ba Ria - Vung Tau, sagte außerdem, dass die Verwendung der Überschussmethode zur Ermittlung der Grundstückspreise schwierig umzusetzen sei.

„Jedes Unternehmen hat unterschiedliche Kostenverhältnisse, Umsätze und Verkaufspreise, und es handelt sich hierbei allesamt um Schätzwerte von Investoren, daher ist die Zuverlässigkeit nicht hoch“, sagte Frau Phuc und schlug vor, diese Methode in Betracht zu ziehen.

Herr Le Minh Nam, ständiges Mitglied des Finanz- und Haushaltsausschusses, erklärte dazu, dass jede Methode ihre Vor- und Nachteile habe und nur für bestimmte Gruppen von Grundstücksbewertungsobjekten geeignet sei.

„Was ist zu tun, wenn unterschiedliche Bewertungsergebnisse erzielt werden? Wenn das Prinzip nicht im Gesetz geklärt und geregelt ist, wird die Umsetzung selbst bei Vorgaben der Regierung schwierig sein“, sagte ein ständiges Mitglied des Finanz- und Haushaltsausschusses.

Herr Nam schlug vor, die Grundsätze und Methoden der Preisgestaltung in verschiedenen Situationen zu ergänzen oder die Eliminations-, Kombinations- und Durchschnittsmethoden zur Ermittlung von Grundstückspreisen anzuwenden.

„Nur wenn eine rechtliche Grundlage für die Preisentscheidung besteht, ist sie praktikabel und schafft Sicherheit für den Entscheidungsträger. Andernfalls werden die Angst vor Fehlern und Engpässe weiterhin bestehen“, sagte er.

Herr Le Thanh Van, ständiges Mitglied des Finanz- und Haushaltsausschusses, teilte diese Ansicht und erklärte, die Festlegung von Grundstückspreisen sei weder schwierig noch kompliziert; das Problem bestehe vielmehr darin, die jeweils geeignete Methode für die verschiedenen Grundstücksarten zu wählen. Er schlug vor, in diesem Gesetzesentwurf einen Grundsatz festzulegen, der der Regierung als Grundlage für die Umsetzung dienen solle.

Beispielsweise sollte Wohnbauland, das mit Immobilien und den Eigentumsrechten des Landempfängers verbunden ist, mithilfe des Marktvergleichsverfahrens oder einer Kombination aus Vergleichs- und Überschussverfahren bewertet werden. Landwirtschaftliche Flächen hingegen sollten nach dem Ertrags- und Abzugsverfahren bewertet werden.

„Wenn die Grundsätze im Gesetz klar definiert sind, hat die Regierung eine Grundlage für ihre Richtlinien. Wenn man beispielsweise den Durchschnittspreis der letzten fünf Jahre heranzieht und das Jahr mit dem höchsten Preis zur Bestimmung der Grundstückspreise wählt, werden die Menschen nicht benachteiligt“, schlug Herr Van vor.

Darüber hinaus schlug die stellvertretende Sekretärin der Provinz Ba Ria-Vung Tau, Nguyen Thi Yen, vor, die Rollen und Verantwortlichkeiten von Grundstücksbewertungsberatungsunternehmen bei ihrer Teilnahme am Bewertungsausschuss zu prüfen und klar zu definieren. Tatsächlich gibt es Projekte, die fast 20 Mal ausgeschrieben werden, ohne dass sich ein Beratungsunternehmen beteiligt.

Denn tatsächlich ergaben die verschiedenen Bewertungsmethoden und Beratungsstellen für dasselbe Grundstück unterschiedliche Preise. Daher schlug Frau Yen vor, dass die Regierung detaillierte Vorschriften und Anweisungen für die Umsetzung erlassen sollte, um rechtliche Risiken für die mit der Bewertung, Preisfestsetzung und Genehmigung von Grundstücken beauftragten Behörden zu vermeiden.

Dem Programm zufolge soll der Entwurf des Landgesetzes (in geänderter Fassung) am 29. November von der Nationalversammlung zur Abstimmung gebracht und verabschiedet werden. In der heutigen Diskussion schlugen jedoch viele Delegierte vor, den Zeitpunkt für die Verabschiedung dieses Gesetzes zu überdenken.

Herr Minh

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