Liquidität „eingefroren“ aufgrund von Schwierigkeiten bei der Preisvereinbarung
Nach Ansicht einiger Investoren hat sich die Liquidität in diesem Segment in letzter Zeit nicht verbessert, da viele bemerkt haben, dass die Grundstückseigentümer nicht wirklich unter einem Zustand der „Landknappheit“ leiden. Insbesondere bei Grundstücken in attraktiven Lagen mit hohem mittelfristigem Gewinnpotenzial stehen die Grundstückseigentümer derzeit nicht unter allzu großem finanziellen Druck.
Herr Pham Khai, ein langjähriger Grundstücksinvestor in den umliegenden Gebieten von Ho-Chi-Minh-Stadt wie Long An, Dong Nai, Binh Phuoc , Ba Ria und Vung Tau, sagte, er habe in der Vergangenheit mit einigen Freunden nach Grundstücken zu vernünftigen Preisen gesucht. Die meisten schönen Grundstücke seien jedoch aufgrund von Preisunterschieden oft nur schwer zu verkaufen.
„Grundbesitzer halten den Preis im Vergleich zu unserer Einschätzung immer noch recht hoch. Manche weigern sich sogar, einen niedrigeren Preis auszuhandeln, weil sie den aktuellen Preis für angemessen halten. Viele Grundbesitzer gehen davon aus, dass sich der Markt bald erholen wird, und begrenzen daher die Verluste nur geringfügig. Aus diesem Grund konnte ich in den letzten drei Monaten nur ein weiteres Grundstück in Dat Do, Ba Ria – Vung Tau, für über 1 Milliarde VND kaufen“, erklärte Herr Khai.
Dieser Investor erklärte außerdem, dass die Grundstückseigentümer selbst bei einigen Grundstücken, die derzeit in Bankbesitz sind, den Preis ihrer persönlichen Meinung nach noch nicht wieder auf ein „gutes“ Niveau gebracht hätten. Viele Grundstückseigentümer hätten den Preis sogar um mehrere hundert Millionen über die Bewertung der Bank und einiger anderer Bewertungsunternehmen hinaus angehoben.
Projektland ist eine beliebte Wahl vieler Investoren.
Die Tatsache, dass der Vermieter den Spitzenpreis von 2022 als Maßstab für die Festlegung einer Verlustbegrenzung verwendete, führte dazu, dass viele Käufer, die als Kapitalanlage kaufen wollten, den Kauf nicht abschließen konnten. Selbst eine Verlustbegrenzung von 50 % bedeutet für viele, die langfristig investieren, lediglich eine Gewinnminderung.
Hinzu kommt, dass manche Verkäufer zu einem Zeitpunkt auf den Markt kommen, an dem Grundstücke begehrt sind, wodurch der Grundstückspreis um mehrere hundert Prozent steigen kann. Ganz zu schweigen von Maklergebühren, Anwaltskosten und sogar verzinslichen Krediten für Immobilieninvestitionen. Selbst wenn sie nach einem Jahr zum ursprünglichen Preis verkaufen, müssen sie daher immer noch einen hohen Verlust von mehreren hundert Millionen hinnehmen. Angesichts der Preistreiberei der Kunden stimmen viele Grundeigentümer der Transaktion daher nicht zu, wodurch die Marktliquidität eingefroren bleibt.
Einige Investoren merkten zudem an, dass derzeit nur in den Provinzen rund um Ho-Chi-Minh-Stadt, insbesondere in Märkten, die noch nicht vom Landfieber betroffen sind, angemessene Kaufpreise für Grundstücke und landwirtschaftliche Produkte erzielt werden. Allerdings seien aufgrund der fehlenden Entwicklungsorientierung auch die zukünftigen Risiken höher. In Gebieten, die die „Welle“ bereits hinter sich haben, sei eine Preissenkung von 30–40 % derzeit noch ein Preis, den man in Betracht ziehen müsse.
Können die Preise noch weiter sinken?
Laut einem Bericht von Batdongsan.com.vn über den Immobilienmarkt werden die Grundstückspreise im Jahr 2023 bei spekulativen Immobilien tendenziell stark sinken, da die Lagerbestände auf Preissteigerungen warten (und nicht den tatsächlichen Wohnbedarf decken, sondern den Konsum ausnutzen). Grundstücke hingegen sanken insgesamt nur um 8–12 %. Die Preise für Reihenhäuser, Villen und zukünftige Wohnungen sanken am stärksten und fielen um etwa 15–30 %, wobei nur wenige Einzelfälle im Vergleich zum zweiten Quartal 2022 auf den Mindestpreis von 40 % fielen.
Gleichzeitig verkaufen sich Segmente, die für Käufer mit echtem Wohnbedarf und sofortiger Nutzung geeignet sind, kaum. Einige Projekte verzeichnen aufgrund der Marktpsychologie zwar noch Preisnachlässe, allerdings nur in einem engen Rahmen. Es gibt keine Panikverkäufe zur Verlustbegrenzung.
Laut einer psychologischen Umfrage von Batdongsan.com.vn unter Eigenheimkäufern prognostizierten rund 56 % einen weiteren Rückgang der Immobilienpreise in den letzten Monaten des Jahres, nur 23 % einen weiteren Anstieg. Dementsprechend gaben 54 % der Befragten an, dass die Zinssätze in der kommenden Zeit weiter steigen würden. Rund 20 % sagten, dass die Zinssätze ab dem dritten Quartal zwar sinken könnten, es aber schwierig sei, in den Zeitraum 2020/2021 zurückzukehren.
Die meisten Befragten gaben als Kaufobjekt für die nahe Zukunft den Kauf eines Grundstücks an.
Im Gegensatz dazu zeigen die Umfragedaten zu den Verkaufsgründen bei den Verkäufern, dass 49 % die Umstrukturierung des Anlageportfolios begründen; 23 % verkaufen aufgrund mangelnden Bedarfs weiter, nur 22 % aufgrund finanzieller Schwierigkeiten oder einer notwendigen Übertragung zur Lösung wirtschaftlicher Probleme. Da die Zahl derjenigen, die aufgrund finanzieller Schwierigkeiten Verluste einstreichen, gering ist, können die meisten Verkäufer noch durchhalten und erwarten einen gewinnbringenden Verkauf.
Konkret wollen bis zu 42 % der Vermögensinhaber mit einem Gewinn von mindestens 10 % über dem Ankaufspreis verkaufen, 38 % akzeptieren eine Gewinndifferenz von weniger als 10 %. Nur etwa 16 % akzeptieren einen Preisnachlass von 5–20 %, um die Ware loszuwerden. Der Anteil der Anleger, die einen Preisnachlass von mehr als 20 % akzeptieren, liegt bei nur etwa 3 %.
Laut Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, befinden sich die Immobilientransaktionen auf einem Tiefpunkt, die spekulative Nachfrage ist verschwunden, die Investitionen sind zurückgegangen und es bleiben nur noch Immobilienkäufe. Der Markt hat eine große Anzahl von Investitionskäufern verloren, was zu Liquiditätseinbußen führt und auch die Grundstückspreise im Jahr 2023 beeinflussen wird.
Immobilientransaktionen sind schwierig zu realisieren, da die Erwartungen von Verkäufern und Käufern noch weit auseinanderliegen. Derzeit werden rechtliche Fragen von Regierung und Kommunen geklärt. Banken verzeichnen zudem viele positive Signale, wenn die Zinsen sinken. Der Konsumimmobilienmarkt, der den realen Wohnbedarf deckt, könnte sich bald erholen.
Käufer bevorzugen Immobilien, die die Kriterien sofortiger Nutzung, guter Preisstabilität, Sicherheit und hoher Liquidität erfüllen. Daher wird diese Produktgruppe in Zukunft die Liquidität verbessern. Gleichzeitig dürften die Preise für spekulative Immobilien weiter sinken.
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