Welchen Preis erwarten Investoren für Grundstücke?

Die Liquidität ist aufgrund von Preisverhandlungsschwierigkeiten „eingefroren“.

Einigen Investoren zufolge hat sich die Liquidität in diesem Segment in letzter Zeit nicht verbessert, da viele festgestellt haben, dass Grundstücksbesitzer nicht wirklich unter „Grundstücksknappheit“ leiden. Dies gilt insbesondere für Grundstücke in attraktiven Lagen mit hohem mittelfristigem Gewinnpotenzial, da die Eigentümer derzeit nicht unter allzu großem finanziellen Druck stehen.

Herr Pham Khai, ein langjähriger Grundstücksinvestor in den Nachbargebieten von Ho-Chi-Minh-Stadt wie Long An , Dong Nai, Binh Phuoc, Ba Ria und Vung Tau, berichtete, dass er und einige Freunde in der Vergangenheit nach Grundstücken zu vernünftigen Preisen gesucht hätten. Der Verkauf der meisten schönen Grundstücke sei jedoch aufgrund von Preisstreitigkeiten oft sehr schwierig.

„Die Grundstückseigentümer halten die Preise im Vergleich zu unserer Einschätzung weiterhin recht hoch. Manche weigern sich sogar, über einen niedrigeren Preis zu verhandeln, da sie den aktuellen Preis für angemessen halten. Viele Eigentümer gehen davon aus, dass sich der Markt bald erholen wird und begrenzen ihre Verluste daher nur geringfügig. Aus diesem Grund konnte ich in den letzten drei Monaten in Dat Do, Ba Ria – Vung Tau, lediglich ein weiteres Grundstück für über eine Milliarde erwerben“, erklärte Herr Khai.

Dieser Investor erklärte außerdem, dass selbst bei einigen Grundstücken, die sich derzeit im Besitz der Bank befinden, die Grundstückseigentümer den Preis ihrer Meinung nach noch nicht wieder auf ein „gutes“ Niveau angehoben hätten. Viele hätten den Preis sogar um mehrere hundert Millionen über die Bewertung der Bank und einiger anderer Bewertungsunternehmen angehoben.

Dies ist der erwartete Preis für Grundstücksinvestoren in Abbildung 1. — Projektgrundstücke sind bei vielen Investoren sehr beliebt.

Die Tatsache, dass der Grundstückseigentümer den Höchstpreis von 2022 als Grundlage für die Preisreduzierung nutzte, hat viele potenzielle Investoren vom Kauf abgehalten. Selbst eine Preisreduzierung von 50 % bedeutet für viele Langzeitinvestoren lediglich einen geringeren Gewinn.

Hinzu kommt, dass aus Verkäufersicht manche Marktteilnehmer in Zeiten des Immobilienbooms einsteigen, wodurch die Grundstückspreise um mehrere hundert Prozent steigen können. Hinzu kommen Maklergebühren, Anwaltskosten und verzinsliche Kredite für Immobilieninvestitionen. Selbst wenn sie nach einem Jahr zum ursprünglichen Preis verkaufen, müssen sie daher immer noch einen erheblichen Verlust von mehreren hundert Millionen hinnehmen. Angesichts der drückenden Preisforderungen der Kunden lehnen viele Grundstückseigentümer daher Transaktionen ab, was die Marktliquidität weiterhin stark beeinträchtigt.

Darüber hinaus merkten einige Investoren an, dass derzeit nur Grundstücke und Agrarprodukte in den Provinzen um Ho-Chi-Minh-Stadt, insbesondere auf dem noch nicht überhitzten Grundstücksmarkt, zu vernünftigen Preisen erhältlich seien. Allerdings seien die zukünftigen Risiken aufgrund fehlender Entwicklungsziele höher. In Gebieten, die den Boom bereits hinter sich gelassen haben, sei eine Preissenkung von 30–40 % aktuell noch zu berücksichtigen.

Können die Preise noch weiter sinken?

Laut einem Bericht von Batdongsan.com.vn zum Immobilienmarkt dürften die Grundstückspreise im Jahr 2023 bei spekulativen Immobilien, die auf steigende Preise spekulieren (und somit nicht dem tatsächlichen Wohnraumbedarf dienen, sondern vom Konsum profitieren), deutlich sinken. Im Allgemeinen fielen die Grundstückspreise hingegen nur um 8–12 %. Reihenhäuser, Villen und zukünftige Wohnungen verzeichneten den größten Preisrückgang um etwa 15–30 %, wobei nur wenige Ausnahmen einen Rückgang von bis zu 40 % gegenüber dem zweiten Quartal 2022 erreichten.

Unterdessen verkaufen sich Segmente, die für Käufer mit konkretem Wohnbedarf geeignet und sofort nutzbar sind, nur sehr schleppend. Einige Projekte verzeichnen aufgrund der psychologischen Auswirkungen des Gesamtmarktes zwar immer noch Preisnachlässe, diese bewegen sich jedoch in einem engen Rahmen. Panikverkäufe zur Verlustbegrenzung sind nicht zu beobachten.

Laut einer psychologischen Umfrage von Batdongsan.com.vn unter Immobilienkäufern prognostizierten rund 56 % einen weiteren Rückgang der Immobilienpreise in den letzten Monaten des Jahres, während nur 23 % mit einem weiteren Anstieg rechneten. Demnach gaben 54 % der Befragten an, dass die Zinsen in der kommenden Zeit weiter steigen würden, und etwa 20 % sagten, dass die Zinsen ab dem dritten Quartal zwar sinken könnten, eine Rückkehr zum Niveau von 2020/21 aber unwahrscheinlich sei.

Dies ist der erwartete Preis für Grundstücksinvestoren in Abbildung 2. — Die meisten der befragten Personen gaben an, dass sie in naher Zukunft Land kaufen möchten.

Im Gegensatz dazu zeigen die Umfrageergebnisse zu den Verkaufsgründen, dass 49 % der Verkäufer ihr Anlageportfolio umstrukturieren möchten; 23 % verkaufen ihre Anlagen, weil sie diese nicht mehr benötigen; lediglich 22 % geben finanzielle Schwierigkeiten als Grund an, die zu einer Umschichtung zur Lösung wirtschaftlicher Probleme führen. Da die Zahl derer, die aufgrund finanziellen Drucks Verluste realisieren, nicht hoch ist, können die meisten Verkäufer ihre Anlagen noch halten und erwarten, mit Gewinn zu verkaufen.

Konkret möchten bis zu 42 % der Vermögensinhaber ihre Vermögenswerte mit einem Gewinn von mindestens 10 % über dem Kaufpreis verkaufen, 38 % akzeptieren einen Gewinnunterschied von weniger als 10 %. Nur etwa 16 % sind bereit, einen Preisnachlass von 5–20 % zu akzeptieren, um die Vermögenswerte loszuwerden. Lediglich etwa 3 % der Anleger sind bereit, einen Preisnachlass von mehr als 20 % zu akzeptieren.

Laut Nguyen Quoc Anh, stellvertretendem Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, befinden sich Immobilientransaktionen auf einem Tiefpunkt. Spekulative Nachfrage ist verschwunden, Investitionen sind zurückgegangen, und es gibt nur noch Immobilienkäufe. Der Markt hat viele Investoren verloren, was die Liquidität beeinträchtigt und sich auch auf die Grundstückspreise im Jahr 2023 auswirken wird.

Immobilientransaktionen gestalten sich schwierig, da die Erwartungen von Verkäufern und Käufern weiterhin weit auseinanderliegen. Derzeit werden rechtliche Probleme von der Regierung und den Kommunen gelöst. Banken verzeichnen zudem viele positive Signale seit den gesunkenen Zinsen. Der Markt für Wohnimmobilien, der den tatsächlichen Wohnraumbedarf deckt, dürfte sich bald erholen.

Käufer bevorzugen derzeit Immobilien, die sofort nutzbar sind, einen guten Preisstabilitätsindex, Sicherheit und hohe Liquidität aufweisen. Daher dürfte sich die Liquidität dieser Immobiliengruppe in Zukunft verbessern. Gleichzeitig könnte der Preis für spekulative Immobilien weiter sinken.

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