Mit welchem Preis müssen Grundstücksinvestoren rechnen?

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Liquidität „eingefroren“ aufgrund von Schwierigkeiten bei der Preisvereinbarung

Nach Ansicht einiger Investoren hat sich die Liquidität in diesem Segment in letzter Zeit nicht verbessert, da viele Leute erkannt haben, dass die Landbesitzer nicht wirklich in einen Zustand der „Landerstickung“ geraten sind. Insbesondere bei Grundstücken in schöner Lage, mit hohem mittelfristigem Gewinnpotenzial und wenn der Grundstückseigentümer derzeit finanziell nicht allzu stark belastet ist.

Herr Pham Khai, ein langjähriger Grundstücksinvestor in Gebieten rund um Ho-Chi-Minh-Stadt wie Long An, Dong Nai, Binh Phuoc , Ba Ria – Vung Tau, sagte, dass er und einige Freunde in der Vergangenheit nach Grundstücken zu vernünftigen Preisen gesucht hätten. Doch die meisten schönen Grundstücke lassen sich aufgrund von Preisunterschieden nur schwer verkaufen.

„Grundbesitzer halten den Preis im Vergleich zu unserer Einschätzung immer noch recht hoch. Manche weigern sich sogar, einen niedrigeren Preis auszuhandeln, weil sie den aktuellen Preis für angemessen halten. Viele Grundbesitzer gehen davon aus, dass sich der Markt bald erholen wird, und begrenzen daher die Verluste nur geringfügig. Aus diesem Grund konnte ich in den letzten drei Monaten nur ein weiteres Grundstück in Dat Do, Ba Ria – Vung Tau, für über 1 Milliarde VND kaufen“, erklärte Herr Khai.

Dieser Investor sagte außerdem, dass es dem Grundeigentümer seiner persönlichen Meinung nach noch nicht gelungen sei, den Preis für einige Grundstücke, die derzeit im Eigentum der Bank stünden, wieder auf ein „gutes“ Niveau zu bringen. Viele Grundeigentümer treiben die Preise sogar um mehrere Hundert Millionen höher an als die Schätzungen von Banken und einigen anderen Bewertungsunternehmen.

Wie hoch ist der erwartete Preis für Grundstücke, die von Investoren in Abbildung 1 angeboten werden? — Projektland ist eine beliebte Wahl vieler Investoren.

Die Tatsache, dass der Grundbesitzer den Spitzenpreis des Jahres 2022 als Maßstab für die Festlegung einer Verlustbegrenzungsgrenze verwendete, weckte bei vielen Menschen den Wunsch nach einer Investition, doch sie konnten den Deal nicht abschließen. Selbst ein Stop-Loss von 50 % ist für viele langfristige Anleger lediglich eine Kürzung der Gewinne.

Hinzu kommt aus Sicht des Verkäufers, dass manche Leute zu einem Zeitpunkt auf den Markt kommen, an dem die Grundstückspreise hoch sind und die Grundstückspreise um mehrere hundert Prozent in die Höhe getrieben werden können. Ganz zu schweigen von Maklergebühren, Anwaltskosten und verzinslichen Darlehen für die Investition in Immobilien. Selbst wenn Sie also nach einem Jahr bereit sind, zum ursprünglichen Preis zu verkaufen, werden Sie immer noch einige Hundert Millionen verlieren. Angesichts der Preistreiberei der Kunden stimmen daher viele Grundbesitzer der Transaktion nicht zu, was dazu führt, dass die Marktliquidität „eingefroren“ bleibt.

Darüber hinaus gaben einige Investoren an, dass derzeit nur in den Provinzen rund um Ho-Chi-Minh-Stadt, wo das Landfieber noch nicht ausgebrochen sei, angemessene Kaufpreise für Grundstücke und landwirtschaftliche Produkte erzielt werden könnten. Allerdings sind auch die Zukunftsrisiken aufgrund der fehlenden Entwicklungsorientierung höher. In Gebieten, die die „Welle“ hinter sich gelassen haben, ist eine Preissenkung von 30–40 % derzeit noch ein Preis, den man in Betracht ziehen sollte.

Können die Preise noch weiter sinken?

Laut einem Bericht von Batdongsan.com.vn über den Immobilienmarkt werden die Grundstückspreise im Jahr 2023 bei spekulativen Immobilien stark sinken, da die Lagerbestände auf Preissteigerungen warten (und nicht den tatsächlichen Wohnbedarf decken, sondern den Konsum ausnutzen), während die Grundstückspreise im Allgemeinen nur um 8-12 % sinken werden. Bei Reihenhäusern, Villen und zukünftigen Wohnungen sind die Preise am stärksten gesunken, und zwar um etwa 15-30 %, wobei es nur wenige Ausnahmefälle gibt, in denen die Preise im Vergleich zum zweiten Quartal 2022 auf unter 40 % gefallen sind.

In Segmenten, die für Käufer mit echtem Wohnbedarf und sofortiger Nutzung geeignet sind, wird dagegen nur wenig verkauft. Bei einigen Projekten kam es aufgrund der Auswirkungen der Psychologie des gesamten Marktes zwar noch zu Preissenkungen, die Anpassungen erfolgten jedoch nur innerhalb eines engen Rahmens. Lassen Sie sich nicht in das Chaos hineinziehen, wenn Sie versuchen, mit Verlust zu verkaufen.

Einer psychologischen Umfrage unter Eigenheimkäufern von Batdongsan.com.vn zufolge sagten rund 56 Prozent voraus, dass die Eigenheimpreise in den letzten Monaten des Jahres weiter sinken würden, während nur 23 Prozent sagten, dass sie weiter steigen würden. Demnach sagten 54 % der Befragten, dass die Zinsen in der kommenden Zeit weiter steigen werden, rund 20 % meinten, dass die Zinsen ab dem dritten Quartal zwar sinken könnten, eine Rückkehr zum Zeitraum 2020–2021 jedoch schwierig sei.

Wie hoch ist der erwartete Preis für Grundstücke, die von Investoren in Abbildung 2 angeboten werden? — Die meisten Befragten gaben als Kaufobjekt für die nahe Zukunft den Kauf eines Grundstücks an.

Im Gegensatz dazu zeigten die Umfragedaten zu den Verkaufsgründen in der Verkäufergruppe, dass 49 % ihr Anlageportfolio umstrukturieren wollten. 23 % stehen wegen mangelnder Nutzung zum Verkauf, nur 22 % sind aus finanziellen Gründen zu veräußern, da die Übergabe zur Lösung wirtschaftlicher Probleme notwendig ist. Da die Verluste aufgrund des finanziellen Drucks nicht hoch sind, können die meisten Verkäufer ihre Position noch halten und erwarten, mit Gewinn zu verkaufen.

Konkret wollen bis zu 42 % der Vermögensinhaber mit einem Gewinn von mindestens 10 % über dem Ankaufspreis verkaufen, 38 % sind sogar mit einer Gewinndifferenz von weniger als 10 % einverstanden. Nur etwa 16 % akzeptieren einen Preisnachlass von 5–20 % um die Ware loszuwerden. Der Anteil der Anleger, die einen Abschlag von über 20 % akzeptieren, liegt bei nur etwa 3.

Laut Herrn Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, erreichen die Immobilientransaktionen einen Tiefpunkt, die spekulative Nachfrage ist verschwunden, die Investitionen sind zurückgegangen und es bleiben nur noch Immobilienkäufe. Der Markt verlor eine große Zahl von Investitionskäufern, was zu Liquiditätseinbußen führte und auch die Grundstückspreise im Jahr 2023 beeinflusste.

Immobilientransaktionen sind schwer erfolgreich, da zwischen Verkäufern und Käufern immer noch große Erwartungen bestehen. Derzeit werden rechtliche Fragen von der Regierung und den Kommunen geklärt. Auch die Banken verzeichneten viele positive Signale, als die Zinsen sanken. Der Konsumimmobilienmarkt, der den realen Wohnbedarf deckt, könnte sich bald erholen.

Mittlerweile bevorzugen Käufer Immobilien, die die Kriterien sofortiger Nutzung, guter Wertbeständigkeit, Sicherheit und hoher Liquidität erfüllen. Daher wird diese Produktgruppe in der kommenden Zeit die Liquidität verbessern. Bei spekulativen Immobilienkonzernen kann es zu weiteren Preisrückgängen kommen.

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