Die Immobilienbranche im Feriengebiet ist immer noch "völlig außer Atem".

Verlustbringende Unternehmen mit hohen Schulden

Bei der Meldung ihrer Finanzlage an die Börse von Hanoi (HNX) wiesen viele Unternehmen der Ferienimmobilienbranche im ersten Halbjahr Verluste aus.

Die Phu Quoc Tourism Investment and Development Joint Stock Company – Betreiberin einer Hotelkette in Phu Quoc ( Kien Giang ) – meldete einen Verlust von fast 306 Milliarden VND, während im Vorjahreszeitraum noch ein Gewinn von 832 Milliarden VND erzielt wurde. Das Verhältnis von Gewinn nach Steuern zu Eigenkapital ist somit negativ.

Die Or Hung Thinh Quy Nhon Entertainment Services Joint Stock Company - Investor eines Resortprojekts in Quy Nhon (Binh Dinh) - hat in diesem Zeitraum weiterhin Verluste von mehr als 199 Milliarden VND verzeichnet und damit den Verlust von 34 Milliarden VND aus dem vorherigen Zeitraum erhöht.

Das Unternehmen wird im Jahr 2023 zudem einen Verlust von über 152 Milliarden VND verzeichnen. Im Zeitraum 2021–2022 hatte es zuvor einen Gesamtgewinn von über 611 Milliarden VND erzielt. Hung Thinh Quy Nhon hat außerdem mit den Anleihegläubigern eine Verlängerung der Zinszahlung für bestimmte Tranchen ausgehandelt. Der Zahlungstermin wurde vom ersten Quartal auf Juli/August dieses Jahres verschoben.

Ein weiteres Unternehmen, das Tourismusprojekte in Hai Phong durchführt, die Van Huong Investment and Tourism Joint Stock Company, meldete ebenfalls einen Verlust von 34,4 Milliarden VND in den ersten sechs Monaten des Jahres. Seit 2021, dem Jahr der Einreichung des Berichts bei der HNX, schreibt Van Huong Tourism Verluste. Das Unternehmen hat insgesamt 117,2 Milliarden VND verloren.

Ein weiteres Unternehmen, das ein Resortprojekt in Da Nang besitzt und ebenfalls kontinuierlich Verluste schreibt, ist die Tonkin Land Joint Stock Company. Im ersten Halbjahr verzeichnete das Unternehmen einen Verlust von über 8 Milliarden VND. In den Jahren 2021 bis 2023 beliefen sich die Verluste auf insgesamt 61,5 Milliarden VND.

Die Crystal Bay Joint Stock Company, die zahlreiche Resortprojekte in Khanh Hoa und Ninh Thuan realisiert hat, verzeichnete im ersten Halbjahr ebenfalls einen Verlust von fast 76 Milliarden VND. Dies ist eine deutliche Reduzierung gegenüber dem Verlust von fast 136 Milliarden VND im gleichen Zeitraum des Vorjahres.

Die Or BIM Real Estate Joint Stock Company, Investorin von Resortprojekten in Ha Long (Quang Ninh) und Phu Quoc (Kien Giang), meldete ebenfalls einen Verlust von 341 Milliarden VND, während im Vorjahreszeitraum noch ein Gewinn von 810 Milliarden VND erzielt wurde. Dies ist der erste Verlust des Unternehmens seit 2021. Im Zeitraum von 2021 bis 2023 hatte das Unternehmen durchgehend Gewinne in Höhe von insgesamt 4.611 Milliarden VND erwirtschaftet.

Viele Unternehmen verzeichnen nicht nur Verluste, sondern weisen auch eine hohe Fremdkapitalquote auf, wobei die Schulden um ein Vielfaches höher sind als das Eigenkapital. Zum 30. Juni lag das Verhältnis von Fremd- zu Eigenkapital bei der Phu Quoc Tourism Company bei 13,69, was Schulden in Höhe von rund 40,8 Billionen VND entspricht. Davon entfielen etwa 7,509 Billionen VND auf ausstehende Anleihen.

Die Hung Thinh Quy Nhon Company weist ein Fremdkapital-Eigenkapital-Verhältnis von 4,86 ​​auf, was einer Verschuldung von rund 38.768 Milliarden VND entspricht. Davon entfallen 7.259 Milliarden VND auf ausstehende Anleihen.

Die Van Huong Tourism Company weist ein Fremdkapital-Eigenkapital-Verhältnis von 8,32 auf, was einer Verschuldung von 24.302 Milliarden VND entspricht. Davon entfallen mehr als 4.060 Milliarden VND auf ausstehende Anleihen.

Tonkin Land weist zudem eine hohe Fremdkapitalquote auf. Zum 30. Juni lag das Verhältnis von Fremd- zu Eigenkapital bei 5,1, was einer Verschuldung von 1.105 Milliarden VND entspricht. Das Unternehmen hat noch ausstehende Anleihen in Höhe von etwa 22 Milliarden VND.

Die BIM Real Estate Company weist ein Fremdkapital-Eigenkapital-Verhältnis von 2,86 auf, was einer Verschuldung von 20.140 Milliarden VND entspricht. Davon entfallen mehr als 5.422 Milliarden VND auf ausstehende Anleihen.

Langfristige Resilienz

Der Bericht des Bauministeriums für das zweite Quartal stellte fest, dass landesweit einige bedeutende Hotel- und Resortprojekte in Betrieb genommen wurden. Der Markt bleibt jedoch weiterhin träge und zeigt keine Anzeichen einer Erholung.

Herr Vo Hong Thang, stellvertretender Generaldirektor der DKRA Group, teilte diese Ansicht und erklärte, der Markt für Ferienimmobilien im Land sei im August weiterhin trübe. Daten seiner Abteilung zeigen, dass das Angebot an Ferienvillen seit vielen Monaten nahezu stagniert, die Liquidität gering ist und die Nachfrage im Vergleich zum Vormonat um 22 % gesunken ist.

Die Primärpreise haben sich kaum verändert und bewegen sich weiterhin seitwärts. Maßnahmen wie Leasing, Rückkauf und Zinsstützung werden zwar weiterhin häufig angewendet, zeigen aber nicht die erwartete Wirkung. Herr Thang ist der Ansicht, dass der Markt weiterhin mit Liquiditätsproblemen und Preissteigerungsschwierigkeiten zu kämpfen hat, da das Anlegervertrauen und die Erholung dieses Segments nach wie vor sehr gering sind.

Es wird erwartet, dass sich der Ferienimmobilienmarkt langfristig erholen wird (Illustrationsfoto: Trinh Nguyen).

Bezüglich Reihenhäusern und Ladenlokalen in Ferienanlagen erklärte Herr Thang, die Lage sei nicht besser. Die Liquidität sei nahezu zum Erliegen gekommen, die meisten Projekte hätten ihre Portfolios geschlossen, sodass der Markt im vergangenen Monat keine Transaktionen verzeichnet habe.

Die Preise auf dem Primärmarkt haben sich kaum verändert, während auf dem Sekundärmarkt zwar einige Produkte Preisrückgänge von 30–40 % verzeichneten, aber weiterhin Liquiditätsprobleme bestehen. Ein starker Rückgang der Kaufkraft, fehlendes Neuangebot und hohe Lagerbestände haben in den letzten Monaten erhebliche Schwierigkeiten bereitet und diesen Markt in eine Art „langfristigen Stillstand“ versetzt.

Bezüglich Condotels erklärte Herr Thang, dass das Angebot weiter sinkt, hauptsächlich aufgrund des Bestands an älteren Projekten (die 99 % des Gesamtangebots ausmachen). Die Marktnachfrage ist deutlich zurückgegangen, und das Verkaufspreisniveau hat sich kaum verändert. Der Markt leidet weiterhin unter Liquiditätsschwierigkeiten, und es gibt keine Anzeichen für eine kurzfristige Erholung.

Herr Dinh Minh Tuan, Regionaldirektor Süd von Batdongsan.com.vn, räumte ein, dass der Markt für Ferienimmobilien weiterhin mit der Lösung bestehender Probleme beschäftigt ist. In den ersten acht Monaten des Jahres entwickelten sich die makroökonomischen Faktoren, die diesen Markt stützen, positiv, beispielsweise die Touristenzahlen und die Konsumgeschwindigkeit. Hinsichtlich der Marktentwicklung stehen Investoren jedoch vor Herausforderungen bei der Produktverfügbarkeit.

Laut Herrn Tuan muss die Produktproduktion eine gute Hebelwirkung aufweisen, um ein nachhaltiges Einkommen zu generieren. Investoren, die in diesem Markt aktiv sind, müssen die Immobilien besitzen und Mieteinnahmen erzielen oder sie für den Eigenbedarf nutzen können. Da beide Punkte noch nicht geklärt sind, wird sich der Markt erst in einiger Zeit weiterentwickeln.

Er prognostiziert, dass sich der Markt für Ferienimmobilien frühestens 2026 erholen wird. Denn die Nachfrage der Käufer stagniert seit vier Jahren, wodurch die Nachfrage im Vergleich zu anderen Immobilientypen geringer ausfällt. Es gibt nur wenige Maßnahmen, um Käufer anzulocken und ihnen den Zugang zu diesem Segment zu erleichtern.

Ein weiteres Problem besteht darin, dass sich das Kapital des Investors verändert hat. Früher setzte der Investor zahlreiche Maßnahmen ein, um den Käufer lange zu begleiten. Später jedoch, als der Markt mit Kapitalengpässen zu kämpfen hatte, verfügte der Investor nicht mehr über ausreichend Kapital, um viele attraktive Angebote zu unterbreiten.

„Im Kontext der allgemeinen Markterholung herrscht bei Ferienimmobilien ein geringes Angebot und eine schwache Nachfrage. Daher wird es laut Trendprognosen erst Ende 2026 so weit sein, dass dieses Segment wieder nachhaltig rentabel sein wird“, sagte Herr Tuan.

Zur Verdeutlichung erklärte Herr Tuan, dass der aktuelle Markt für Ferienimmobilien einen klareren rechtlichen Rahmen benötige. Darüber hinaus müsse sich der Gesamtmarkt auch von anderen Segmenten erholen, wie beispielsweise der Deckung des realen Wohnraumbedarfs, Reihenhäusern, Einfamilienhäusern und Grundstücken. Investoren würden in diese Bereiche investieren, was Liquidität und ein gutes Wachstum schaffe, bevor sie sich Segmenten mit potenziell höheren Risiken wie Ferienimmobilien zuwenden.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/doanh-nghiep-bat-dong-san-nghi-duong-van-hut-hoi-20240920160937825.htm