Unternehmen geben Projekte nur wegen Wohnbauvorschriften auf

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Das Projekt aufgeben, weil es nicht gelöst werden kann

Zahlen des Bauministeriums zeigen, dass im zweiten Quartal 2023 landesweit nur 15 neue gewerbliche Wohnungsbauprojekte genehmigt wurden. Davon entfielen auf die Region Nord sieben Projekte, auf die Region Zentral drei Projekte und auf die Region Süd fünf Projekte.

Auch wenn die Regierung seit etwa einem Jahr kontinuierlich versucht, die Schwierigkeiten zu beseitigen, hat der Immobilienmarkt das Angebotsproblem noch immer nicht gelöst, da 70 % der Probleme der Projekte auf rechtliche Probleme zurückzuführen sind.

Zwar wird erwartet, dass der Entwurf des überarbeiteten Grundstücksgesetzes rechtliche Impulse für den Immobilienmarkt setzt, doch die Unternehmen befürchten, dass einige Vorschriften zu Engpässen bei der Markterholung werden.

Insbesondere Punkt b, Absatz 1 und Absatz 6, Artikel 128 legen die Nutzung von Land zur Umsetzung sozioökonomischer Entwicklungsprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt oder Besitz von Landnutzungsrechten fest.

Demnach wird im Falle der Nutzung von Grundstücken zur Umsetzung eines gewerblichen Wohnbauprojekts eine Vereinbarung über den Erhalt des Nutzungsrechts für Wohngrundstücke oder Wohngrundstücke und nicht landwirtschaftliche Grundstücke mit Ausnahme von Wohngrundstücken getroffen, für die eine Grundnutzungsgebühr oder eine Grundmiete einmalig für die gesamte Mietdauer entrichtet wurde.

Herr Nguyen Quoc Hiep, Vorstandsvorsitzender der Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP.Invest), musste das Projekt aufgrund der Wohnbaulandverordnung aufgeben und teilte PV VietNamNet mit, dass sein Unternehmen ein 4 Hektar großes Projekt in Ha Dong (Hanoi) und ein Projekt im Distrikt 12 (HCMC) hätte durchführen sollen. Er musste jedoch aufgeben, da er es mehrere Jahre lang erfolglos verfolgt hatte und niemand das Problem nur aufgrund der Wohnbaulandverordnung gelöst hatte.

Land Long Song 1.jpg — Unternehmen geben Projekte nur aufgrund von Baulandvorschriften auf. (Foto: Hoang Ha)

Laut Herrn Hiep schreibt das Dekret 30 (zur Änderung und Ergänzung einer Reihe von Artikeln des Dekrets 99/2015, das die Umsetzung einer Reihe von Artikeln des Wohnungsbaugesetzes (PV) detailliert beschreibt und regelt) ab 2021 vor, dass bei der Umwandlung anderer Grundstücke in Wohngrundstücke mindestens ein kleiner Anteil Wohngrundstück vorhanden sein muss, was sehr schwierig umzusetzen ist.

„Das ist der Grund, warum Hunderte von Projekten stecken bleiben und nicht umgewandelt werden können. Selbst im Fall der Leute, die das Land nutzen, ist die Planung vorhanden, aber sie können es nicht umwandeln, weil kein einziger Quadratmeter Land darauf ist.“

Der Entwurf des überarbeiteten Bodengesetzes hätte berücksichtigen sollen, welche Rechte vernünftigerweise beibehalten und welche nicht geändert werden sollten. Allerdings wird Artikel 128 wiederholt. Ich denke, das ist für Unternehmen, die Wohnprojekte entwickeln, sehr schwierig; das hätte der Redaktionsausschuss erkennen müssen“, sagte Herr Hiep.

Unterdessen erklärte Herr Vu Cuong Quyet, Generaldirektor von Dat Xanh Mien Bac, dass die Vorschriften Einschränkungen für staatliche Behörden mit sich brächten.

Herr Quyet nannte ein Beispiel: Ein Bezirk möchte ein Projekt planen, das sich jedoch nicht auf einem Wohngebiet befindet. Können diese Bezirke planen, das Projekt zu versteigern?

„Ich befürchte, dass auch die staatlichen Behörden aufgrund sich überschneidender Gesetze auf Schwierigkeiten stoßen werden. Was Unternehmen betrifft, so handelt es sich bei Grundstücken ohne Wohnbauland meist um Gewerbeflächen, Flächen zum Anpflanzen von Bäumen … in der Nähe von Wohngebieten oder in für Wohnzwecke vorgesehenen Gebieten. Wenn es dann kein Wohnbauland gibt, können Unternehmen nicht planen, selbst wenn die Planung Wohnbauland vorsieht, das Land aber nicht in Wohnbauland umgewandelt wurde. Diese Dinge werden für Unternehmen, die Immobilienprojekte entwickeln, zahlreiche Schwierigkeiten und Komplikationen mit sich bringen“, sagte Herr Quyet.

Darüber hinaus sagte dieser Politiker, dass selbst in Hanoi derzeit große Bauprojekte in den Gürteln 3 und 4 durchgeführt würden, aber genau in Gürtel 3 gebe es viel Ackerland. Wenn die Regelungen wie im Entwurf vorgesehen seien, würde Land verschwendet, weil dieses Gebiet für Wohngebiete vorgesehen sei. Man könne dort Hochhäuser und niedrige Gebäude errichten, aber wenn dort kein einziger Meter Wohnland vorhanden sei, würde es am Ende zu einer Sackgasse kommen.

Herr Vu Kim Giang, Vorstandsvorsitzender der SGO Group Joint Stock Company (SGO Group), fragte: „Wenn die Bestimmungen des Entwurfs verabschiedet werden, wird dies viele Auswirkungen haben, da die Herkunft des Landes aus der Vergangenheit größtenteils miteinander verflochten ist. Wie wird verfahren, wenn im Gesamtprojekt Landtypen wie Ackerland, Produktionsland usw. enthalten sind?“

„Ich befürchte, dass wir, wenn dieser Gesetzesentwurf verabschiedet wird, die allgemeine Raumordnung und die Flächennutzungspläne der einzelnen Orte anpassen müssen, da viele Orte in der Vergangenheit die Flächennutzungsplanung in jedem Gebiet fast vollständig aktualisiert haben“, sagte Herr Giang.

Auswirkungen auf das Wohnungsangebot und die städtischen Wohnungspreise

Im Gespräch mit einem Reporter von VietNamNet schätzte Rechtsanwalt Nguyen Thanh Ha, Vorsitzender der SBLaw Company, dass die oben genannte Regelung zu einer „Blockade“ und weiteren Schwierigkeiten für den Immobilienmarkt führen werde, da bei Hunderten von Altprojekten rechtliche Probleme gelöst werden müssten. Auch neue Projekte seien schwer umzusetzen, was zu einem noch geringeren Wohnungsangebot führe.

Der Anwalt analysierte, dass die Schwierigkeit in der Regelung liege, dass auf dem Grundstück, für das eine Umnutzung beantragt wird, Wohnbauland vorhanden sein muss, damit das Projekt durchgeführt werden kann. Die meisten neuen Immobilienentwicklungsprojekte werden derzeit auf dem ursprünglichen Grundstücksbestand aus landwirtschaftlichen Flächen, nichtlandwirtschaftlichen Flächen, Produktionsflächen und anderen Arten von Grundstücken umgesetzt.

Schwierigkeiten bei der Regulierung treten nur dann auf, wenn es sich um nicht landwirtschaftlich genutzte Flächen handelt, die nicht als Wohngrundstücke genutzt werden und für die einmalig für die gesamte Mietdauer Landnutzungsgebühren oder Pacht gezahlt wurden. Tatsächlich werden die meisten aktuellen Projekte jedoch in Form von jährlicher Pachtzahlung umgesetzt. Daher ist die Entwicklung von Immobilienprojekten mit jährlicher Pachtzahlung unmöglich.

Darüber hinaus erschwert die Regelung die Verhandlung über die Übertragung von Projekten zur Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte, da die Regelung nur für nicht landwirtschaftliche Grundstücke, nicht aber für Wohngrundstücke gilt, für die einmalig für die gesamte Mietdauer Landnutzungsgebühren oder Pacht gezahlt wurden.

Tatsächlich ermutigen die aktuellen Vorschriften Investoren dazu, über die Übertragung von Landnutzungsrechten zu verhandeln, um städtische und gewerbliche Wohnprojekte umzusetzen. Die Anforderung, über nicht landwirtschaftliche Flächen zu verfügen, für die die Pacht vollständig bezahlt wurde, wird jedoch die Umwandlung vieler Projekte unmöglich machen.

„Wenn gemäß Punkt b, Absatz 1 und Absatz 6, Artikel 128 des Entwurfs des Bodengesetzes Unternehmen nicht in der Lage sind, gewerbliche Wohnungsbauprojekte umzusetzen, wird dies Auswirkungen auf das Wohnungsangebot und die städtischen Wohnungspreise haben.“

„Diese Regelung widerspricht zudem den aktuellen Richtlinien zur Beseitigung rechtlicher Hindernisse für das Projekt, da sie enger gefasst ist als die aktuellen Regelungen im Gesetz Nr. 03/2022/QH15 zur Änderung von 9 Gesetzen, einschließlich der Änderung von Absatz 1, Artikel 23 des Wohnungsbaugesetzes von 2014 über Arten von Grundstücken, die für gewerblichen Wohnungsbau genutzt werden. Demnach sieht die Regelung vor, dass Unternehmen für Investitionsmaßnahmen zugelassen werden; gleichzeitig werden Investoren in gewerbliche Wohnungsbauprojekte zugelassen, wenn sie Landnutzungsrechte besitzen oder Landnutzungsrechte für Wohngrundstücke oder Wohngrundstücke und andere Grundstücke, die keine Wohngrundstücke sind, erhalten, die die Bedingungen für die Genehmigung zur Änderung der Landnutzung zur Umsetzung von Investitionsprojekten erfüllen“, sagte Herr Ha.

Entwurf des Bodengesetzes: In vielen Meinungen bestehen weiterhin Bedenken hinsichtlich der Landrückgewinnung für die sozioökonomische Entwicklung . Viele Abgeordnete der Nationalversammlung sind weiterhin besorgt und beunruhigt über die Bestimmungen zur Landrückgewinnung für die sozioökonomische Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse im Entwurf des Bodengesetzes (geändert).

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