Unternehmen geben Projekte nur wegen Landvorschriften auf

Das Projekt aufgeben, weil es nicht gelöst werden kann

Nach Angaben des Bauministeriums wurden im zweiten Quartal 2023 landesweit nur 15 neue gewerbliche Wohnungsbauprojekte genehmigt. Davon gab es in der Nordregion sieben Projekte, in der Zentralregion drei Projekte und in der Südregion fünf Projekte.

Auch wenn die Regierung seit etwa einem Jahr kontinuierlich Schwierigkeiten beseitigt, hat der Immobilienmarkt sein Angebotsproblem immer noch nicht gelöst, da 70 % der Projektprobleme auf rechtliche Probleme zurückzuführen sind.

Zwar dürfte der überarbeitete Entwurf des Grundstücksgesetzes für rechtliche Impulse im Immobilienbereich sorgen, doch die Unternehmen befürchten, dass einige Vorschriften zu Engpässen bei der Markterholung werden.

Insbesondere Punkt b, Absatz 1 und Absatz 6 des Artikels 128 legen die Nutzung von Land zur Umsetzung sozioökonomischer Entwicklungsprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt oder Besitz von Landnutzungsrechten fest.

Demnach ist im Falle der Nutzung von Grundstücken zur Umsetzung eines gewerblichen Wohnbauvorhabens eine Vereinbarung über den Erhalt des Nutzungsrechts an: Wohngrundstücken oder Wohngrundstücken und nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken außer Wohngrundstücken abzuschließen, für die eine Grundnutzungsgebühr oder eine Grundmiete einmalig für die gesamte Mietdauer entrichtet wurde.

Nguyen Quoc Hiep, Vorstandsvorsitzender der Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP.Invest), musste ein Projekt aufgrund von Bauvorschriften für Wohngebiete aufgeben. Er sagte gegenüber einem Reporter von VietNamNet, dass sein Unternehmen ein 4 Hektar großes Projekt in Ha Dong (Hanoi) und ein Projekt im 12. Bezirk (HCMC) hätte durchführen sollen. Er musste jedoch aufgeben, da er es jahrelang erfolglos verfolgt hatte und niemand das Problem nur aufgrund der Bauvorschriften für Wohngebiete lösen konnte.

Unternehmen geben Projekte nur aufgrund von Baulandbestimmungen auf. (Foto: Hoang Ha)

Laut Herrn Hiep schreibt das Dekret 30 (zur Änderung und Ergänzung einer Reihe von Artikeln des Dekrets 99/2015, das die Umsetzung einer Reihe von Artikeln des Wohnungsgesetzes (PV) detailliert beschreibt und regelt) ab 2021 vor, dass bei der Umwandlung anderer Grundstücke in Wohnbauland mindestens ein kleiner Anteil Wohnbauland enthalten sein muss, was sehr schwierig umzusetzen ist.

Aus diesem Grund stecken Hunderte von Projekten fest und können nicht umgesetzt werden. Selbst wenn es um die Nutzung des Landes geht, ist zwar eine Planung vorhanden, aber die Umsetzung ist nicht möglich, da kein einziger Quadratmeter Land vorhanden ist.

Der Entwurf des überarbeiteten Bodengesetzes hätte berücksichtigen sollen, welche Rechte sinnvollerweise beibehalten und welche nicht sinnvoll geändert werden können. Artikel 128 wird jedoch wiederholt. Ich denke, das stellt für Unternehmen, die Wohnbauprojekte entwickeln, eine große Herausforderung dar; das hätte der Redaktionsausschuss erkennen müssen“, sagte Herr Hiep.

Unterdessen erklärte Herr Vu Cuong Quyet, Generaldirektor von Dat Xanh Mien Bac, dass die Vorschriften Einschränkungen für staatliche Behörden mit sich bringen.

Herr Quyet nannte ein Beispiel: Ein Bezirk möchte ein Projekt planen, das sich jedoch nicht auf einem Wohngebiet befindet. Können diese Bezirke planen, das Projekt zu versteigern?

Ich befürchte, dass auch die staatlichen Behörden selbst auf Schwierigkeiten stoßen werden, wenn es zu Gesetzesüberschneidungen kommt. Was Unternehmen betrifft, so handelt es sich bei der Planung auf Grundstücken ohne Wohnbauland meist um Gewerbeflächen, Flächen zum Anpflanzen von Bäumen … in der Nähe von Wohngebieten oder in für Wohngebiete vorgesehenen Gebieten. Ohne Wohnbauland können Unternehmen nicht planen, selbst wenn die Planung Wohnbauland vorsieht, das Grundstück aber nicht als Wohnbauland ausgewiesen wurde. Dies wird für Unternehmen, die Immobilienprojekte entwickeln, zahlreiche Schwierigkeiten und Komplikationen mit sich bringen“, sagte Herr Quyet.

Darüber hinaus sagte dieser Politiker, dass selbst in Hanoi derzeit eine umfassende Bebauung der Gürtel 3 und 4 stattfinde, aber genau in Gürtel 3 gebe es viel Ackerland. Wenn die Regelungen wie im Entwurf vorgesehen seien, würde Land verschwendet, weil dieses Gebiet für Wohngebiete vorgesehen sei. Man könne zwar Hochhäuser und niedrige Gebäude errichten, aber es gäbe keinen einzigen Meter Bauland für Wohnzwecke, und am Ende würde es zu einer Sackgasse kommen.

Herr Vu Kim Giang, Vorstandsvorsitzender der SGO Group Corporation (SGO Group), fragte: Sollten die Bestimmungen des Entwurfs verabschiedet werden, hätte dies zahlreiche Auswirkungen, da die Herkunft des Landes aus der Vergangenheit größtenteils miteinander verflochten ist. Wie wird verfahren, wenn im Gesamtprojekt bestimmte Landtypen wie Ackerland, Produktionsland usw. enthalten sind?

„Ich befürchte, dass wir, wenn dieser Gesetzesentwurf verabschiedet wird, die allgemeine Raumordnung und die Bebauungspläne der einzelnen Ortschaften anpassen müssen, da viele Ortschaften in der Vergangenheit die Flächennutzungsplanung in jedem Gebiet fast vollständig aktualisiert haben“, sagte Herr Giang.

Auswirkungen auf das Wohnungsangebot und die städtischen Wohnungspreise

Im Gespräch mit einem Reporter von VietNamNet schätzte Rechtsanwalt Nguyen Thanh Ha, Vorsitzender der SBLaw Company, dass die oben genannte Regelung zu einer „Blockade“ und weiteren Schwierigkeiten für den Immobilienmarkt führen werde, da bei Hunderten von Altprojekten rechtliche Probleme gelöst werden müssten; gleichzeitig seien auch neue Projekte schwer umzusetzen, was zu einem noch geringeren Wohnungsangebot führe.

Der Anwalt analysierte, dass es schwierig sei, auf dem Grundstück, dessen Nutzungszweck für das Projekt geändert werden soll, Land zu erhalten. Mittlerweile werden die meisten neuen Immobilienentwicklungsprojekte auf dem ursprünglichen Grundstücksbestand an landwirtschaftlichen Flächen, nichtlandwirtschaftlichen Flächen, Produktionsflächen und anderen Arten von Grundstücken umgesetzt.

Schwierigkeiten bei der Regulierung treten nur dann auf, wenn es sich um nicht landwirtschaftlich genutzte Grundstücke handelt, die nicht als Wohngrundstücke genutzt werden und für die während der gesamten Pachtdauer einmalig Landnutzungsgebühren oder Pacht gezahlt wurden. Tatsächlich werden die meisten aktuellen Projekte jedoch in Form von jährlicher Pachtzahlung umgesetzt. Daher ist die Entwicklung von Immobilienprojekten mit jährlicher Pachtzahlung unmöglich.

Darüber hinaus erschwert die Regelung die Verhandlung über die Übertragung von Projekten zur Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte, da die Regelung nur für nicht landwirtschaftliche Grundstücke (nicht für Wohnbaugrundstücke) gilt, für die einmalig für die gesamte Mietdauer Landnutzungsgebühren oder Pacht gezahlt wurden.

Tatsächlich ermutigen die aktuellen Regelungen Investoren dazu, über die Übertragung von Landnutzungsrechten zu verhandeln, um städtische und gewerbliche Wohnbauprojekte umzusetzen. Die Anforderung, über nicht landwirtschaftliche Flächen zu verfügen, für die die Pacht vollständig bezahlt wurde, wird jedoch die Umwandlung vieler Projekte verhindern.

„Wenn Artikel 128 Punkt b, Absatz 1 und Absatz 6 des Entwurfs des Bodengesetzes befolgt wird, können Unternehmen keine gewerblichen Wohnungsbauprojekte umsetzen. Dies wird sich auf das Wohnungsangebot und die städtischen Wohnungspreise auswirken.“

Diese Regelung widerspricht zudem den geltenden Richtlinien zur Beseitigung rechtlicher Hindernisse für das Projekt, da sie enger gefasst ist als die geltenden Regelungen im Gesetz Nr. 03/2022/QH15 zur Änderung von 9 Gesetzen, einschließlich der Änderung von Absatz 1, Artikel 23 des Wohnungsbaugesetzes von 2014 über Arten von Grundstücken, die für gewerblichen Wohnungsbau genutzt werden. Demnach sieht die Regelung vor, dass Unternehmen für Investitionsmaßnahmen zugelassen werden; gleichzeitig werden Investoren in gewerbliche Wohnungsbauprojekte zugelassen, wenn sie Landnutzungsrechte besitzen oder Landnutzungsrechte für Wohngrundstücke oder Wohngrundstücke und andere Grundstücke, die keine Wohngrundstücke sind, erhalten, die die Bedingungen für die Genehmigung zur Änderung der Landnutzung zur Umsetzung von Investitionsprojekten erfüllen“, sagte Herr Ha.

Entwurf eines Bodengesetzes: Viele Meinungen äußern sich weiterhin besorgt über die Landrückgewinnung für die sozioökonomische Entwicklung. Viele Abgeordnete der Nationalversammlung sind weiterhin besorgt und besorgt über die Bestimmungen zur Landrückgewinnung für die sozioökonomische Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse im Entwurf des Bodengesetzes (geändert).

Quelle: https://vietnamnet.vn/doanh-nghiep-tu-bo-du-an-chi-vi-quy-dinh-dat-o-2200137.html