Eine Reihe von Vorschlägen zur Anpassung der Gebühren für die Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen in Wohngrundstücke

(NLDO) – Diese Vorschläge tragen den Verbänden zufolge nicht nur dazu bei, die Belastung der Menschen zu verringern, sondern schaffen auch Transparenz und Fairness und sichern eine nachhaltige Einnahmequelle.

Das Institut für natürliche Ressourcen und Umweltökonomie (IEEr) und der Immobilienverband von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA) haben in letzter Zeit immer wieder Empfehlungen an die Regierung zur Änderung des Landgesetzes von 2024 gerichtet, wobei der Schwerpunkt auf der Senkung der Landnutzungsgebühren liegt, um die finanzielle Belastung der Bevölkerung zu verringern.

Vorschlag zur drastischen Senkung der Landnutzungsgebühren

Gemäß dem Vorschlag des IEEr ist es notwendig, eine neue Grundstückspreisliste zu erstellen, die ab dem 1. Januar 2026 gelten soll und auf der Grundstückspreisliste vor Inkrafttreten des Bodengesetzes von 2024 (1. August 2024) basiert. Diese Preisliste wird anhand des Koeffizienten K jeweils um 3–5 % angepasst.

Als Grund wird angegeben, dass die aktuellen Grundstückspreise im Vergleich zu vorher um das 2,3- bis 38-Fache gestiegen sind, was für Privatpersonen und Unternehmen eine erhebliche finanzielle Belastung darstellt. Die gemäß Dekret 103/ND-2024 erhobene Grundsteuer sieht zudem eine Zahlung von 100 % des Grundstückswertes vor, was die finanziellen Möglichkeiten vieler Haushalte bei Weitem übersteigt und somit zu Haushaltsdefiziten führen kann.

Laut IEEr trägt die Lösung, die alte Grundstückspreisliste als Grundlage zu verwenden und sie flexibel mit dem K-Koeffizienten anzupassen, zur Stabilisierung der Makroökonomie bei, begrenzt die Bodenspekulation und schafft gleichzeitig mehr Anreize für Investitionen und Beschäftigung.

Darüber hinaus schlug das IEEr zwei neue Einnahmequellen vor, um die gestiegenen Grundstückspreise auszugleichen und so einen nachhaltigen Haushalt zu gewährleisten. Die erste sieht eine Gebühr für Wohnbauland in Höhe von 0,01 % des vom Provinzvolkskomitee festgelegten Preises vor, was bei einem Grundstückswert von 1 Milliarde VND 100.000 VND pro Jahr entspricht. Die zweite Gebühr für städtebauliche Erschließung in Höhe von 0,5 % des Wertes des fertiggestellten Gebäudes vor, gestaffelt nach Gebäudeetagen. Für Gebäude der Etagen 1 bis 3 fällt die Gebühr an, Gebäude der Etage 4 sind gebührenfrei. Beispielsweise würde ein Projekt im Wert von 2 Milliarden VND eine Gebühr von 10 Millionen VND erheben.

Änderung der Landnutzungszwecke durch angemessene Landnutzungsgebühren, damit sich die Menschen beim Hausbau sicher fühlen können (Foto: S Nhung).

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender von HoREA, schlug unterdessen vor, eine Pilotverordnung zu erlassen, die für Fälle der Umwandlung von Garten-, Teich- und landwirtschaftlichen Flächen auf demselben Grundstück wie Wohnbauland oder vor dem 1. Juli 2004 abgetrennten Flächen in Wohnbauland gemäß Artikel 156 des Landgesetzes von 2024 gelten soll. HoREA schlug vor, die Gebührenordnung flexibler zu gestalten, anstatt sie wie bisher starr beizubehalten.

Konkret soll die Fläche innerhalb der zulässigen Grundstücksgrenze mit 20 % der Grundsteuer berechnet werden, anstatt wie bisher mit mindestens 30 %. Für Flächen, die die Grenze überschreiten, werden 30 % (statt 50 %) erhoben, maximal jedoch 2.000 m², anstatt der bisherigen 500 m². Bei Flächen über 2.000 m² wird die volle Gebühr (100 %) fällig. Diese Regelung gilt nur einmal pro Haushalt, außer im Falle einer Grundstücksteilung.

Laut HoREA ist die Anpassung notwendig, da die neue Grundstückspreisliste im Vergleich zum Zeitraum 2020–2024 um das 2,36- bis 38,8-Fache gestiegen ist, was zu einer drastischen Erhöhung der Nutzungsgebühr geführt hat. Als Beispiel nannte er ein 1.000 m² großes Grundstück in der Gemeinde Hoc Mon (Ho-Chi-Minh-Stadt), wo der Preis für Wohnbauland 36 Millionen VND/m² und für landwirtschaftliche Nutzfläche 0,75 Millionen VND/m² beträgt (maximal 250 m²). Bei Anwendung des Dekrets 103/2024 müssten die Bürger bis zu 35,25 Milliarden VND zahlen. Laut dem Entwurf des Landgesetzes würde sich der Betrag auf 12,77 Milliarden VND reduzieren, was einer Senkung um 63,7 % entspricht. Berechnet man dies jedoch nach dem Vorschlag von HoREA, läge der Betrag lediglich bei 9,69 Milliarden VND, eine Reduzierung um 72,5 %. Sollte der Vorschlag, den Teil innerhalb der Grenze auszunehmen und nur 30 % des Teils, der die Grenze überschreitet, einzuziehen, angewendet werden, beläuft sich der Betrag auf 7,93 Milliarden VND, eine Reduzierung um 77,5 % im Vergleich zur aktuellen Berechnung.

Das Finanzministerium schlägt vor, die Gebühren für die Umwandlung von landwirtschaftlichen Flächen in Wohngebiete zu senken.

Bemerkenswert ist, dass nicht nur Verbände, sondern auch das Finanzministerium kürzlich Empfehlungen zu den Gebühren für die Landnutzung ausgesprochen haben. Im Entwurf einer Resolution zur Beseitigung von Schwierigkeiten bei der Berechnung der Gebühren für die Umwandlung von landwirtschaftlichen Flächen in Wohngebiete schlug das Finanzministerium vor, einen Mindesterhebungssatz von 30 % bis 50 % des Gebührenbetrags anzuwenden, um die finanzielle Belastung der Bevölkerung zu reduzieren.

Dem Entwurf zufolge wird das Provinzvolkskomitee dem Volksrat einen konkreten Rahmen für die Erhebung von Grundsteuern zur Entscheidung vorlegen. Dieser Rahmen legt die Höchst- und Mindestsätze für jeden Umwandlungsfall fest. Zu den betroffenen Grundstücken zählen Gartenflächen, Teiche, landwirtschaftliche Flächen, die sich auf demselben Grundstück wie Wohngrundstücke befinden, oder Grundstücke, die an Wohnhäuser angrenzen, aber aufgrund technischer Gegebenheiten vor 2004 in separate Parzellen aufgeteilt wurden.

Der Vorschlag sieht außerdem vor, dass für Grundstücke innerhalb der festgelegten Wohnbaulandgrenze lediglich 30 % der Grundsteuer zu entrichten sind. Für Flächen über dieser Grenze, aber unter 500 m², beträgt die Mindestgebühr 50 %. Bei Flächen über 500 m² ist bei der Umwandlung die volle Grundsteuer zu zahlen. Darüber hinaus kann jeder Haushalt bzw. jede Einzelperson diese Vergünstigung nur einmal in Anspruch nehmen. Ab der zweiten Umwandlung ist die volle Grundsteuer zu entrichten, und die Wohnbaulandgrenze wird nur einmalig festgelegt.

Mit diesem Vorschlag hofft das Finanzministerium, zur Lösung der Schwierigkeiten bei den Kosten der Landumwandlung beizutragen, die Voraussetzungen dafür zu schaffen, dass die Menschen ihre Landnutzungsrechte legalisieren können, und gleichzeitig ein Gleichgewicht der Haushaltseinnahmen zu wahren.

Quelle: https://nld.com.vn/loat-de-xuat-lien-quan-den-dieu-chinh-muc-thu-tien-chuyen-doi-dat-nong-nghiep-sang-tho-cu-196250914094328175.htm