Warum werden Marktprinzipien bei der Grundstücksbewertung ignoriert?

(NLDO) - Der Entwurf des überarbeiteten Landgesetzes enthält wesentliche Anpassungen in Bezug auf den Inhalt der Landpreise.

Der Entwurf des überarbeiteten Landgesetzes stößt auf besondere Aufmerksamkeit, da er viele bedeutende Änderungen in Bezug auf die Regelungen zur Grundstücksbewertung einführt – einem der Kerninhalte der Artikel 158 bis 162 des Landgesetzes von 2024.

Zwei zentrale Punkte sind die Anpassung der Grundsätze der Bodenpreisbildung, um den Einfluss von Marktfaktoren zu verringern, und der Vorschlag zur Abschaffung bestimmter Mechanismen der Bodenpreisbildung. Diese Anpassungen geben Anlass zu vielen Bedenken hinsichtlich der zukünftigen Ausrichtung der Bodenbewirtschaftung und -verwaltung.

Warum sollte die Regelung zur Grundstücksbewertung nach Marktprinzipien abgeschafft werden?

Im Einzelnen werden mit dem Entwurf des geänderten Landgesetzes die Regelungen zur Landbewertung nach Marktprinzipien abgeschafft; Anforderungen an Öffentlichkeit, Transparenz, Objektivität, Ehrlichkeit und Unabhängigkeit werden nicht mehr anerkannt; die Interessenharmonie zwischen Staat, Investoren und Landnutzern wird durch die Übereinstimmung zwischen staatlichen Verwaltungsvorschriften und lokalen Gegebenheiten ersetzt.

Da die vier Grundsätze im Entwurf die Berücksichtigung administrativer Faktoren bei der Grundstücksbewertung aufzeigen, stellt sich die Frage, ob wir den Grundsatz der Grundstücksbewertung mit dem Grundsatz der staatlichen Festlegung von Grundstückspreisen gleichsetzen.

Die Festlegung der Grundstückspreise durch den Staat auf dem Primärmarkt sowie die Festlegung der Grundstückspreise zur Berechnung der Entschädigung bei der staatlichen Landrückgewinnung erfolgen seit den Bestimmungen über die Grundstückspreise im Rahmen des Landgesetzes von 1993.

Es ist zu beachten, dass diese Grundsätze generell bei der Grundstücksbewertung Anwendung finden, nicht nur dann, wenn der Staat über die Grundstückspreise entscheidet; gleichzeitig dient die Entwicklung von Grundsätzen der Grundstücksbewertung dazu, sicherzustellen, dass der wahre Wert des Grundstücks bzw. der Grundstücksfläche, die den Grundstückspreisen innewohnenden Merkmale, widergespiegelt werden und die Einwirkung subjektiver Willkür bei der Grundstücksbewertung kontrolliert wird.

Daher müssen die im Entwurf enthaltenen Grundsätze sorgfältig geprüft werden, um die Ziele der Grundsätze zu erreichen und zur Verbesserung der Professionalität bei der Grundstücksbewertung beizutragen.

Subjektive Willkür und die Vernachlässigung von Marktfaktoren spiegeln weder Wesen noch Objektivität der Bodenbewertung wider. Kernproblem ist die Verbesserung der Mechanismen für ein effektives Marktmanagement und eine wirksame Marktregulierung, nicht die Vermeidung oder Eliminierung des Markteinflusses auf den Bodenbewertungsprozess.

Der Entwurf des überarbeiteten Landgesetzes stößt auf besondere Aufmerksamkeit, da er zahlreiche bedeutende Änderungen in Bezug auf die Bestimmungen zur Grundstücksbewertung einführt. Foto: Son Nhung

Ersetzung des spezifischen Bodenpreismechanismus

Die nächste wesentliche Änderung besteht darin, dass der Entwurf vorschlägt, den bisherigen Mechanismus zur Ermittlung des spezifischen Bodenpreises durch eine Bodenpreistabelle mit einem Anpassungskoeffizienten zu ersetzen. Demnach wird bei staatlichen Landenteignungen der Bodenpreis zur Berechnung der Entschädigung anhand der angepassten Bodenpreistabelle ermittelt und nicht mehr wie bisher für jeden Fall einzeln festgelegt.

Die Verwendung einer Preisliste mit Anpassungskoeffizienten vereinfacht und beschleunigt die Anwendung von Grundstückspreisen im aktuellen Kontext, reduziert das Fehlerrisiko und verlängert die Zeit für die konkrete Grundstücksbewertung. Die Verwendung konkreter Grundstückspreise seit dem Bodengesetz von 2013 bietet jedoch herausragende Vorteile wie: hohe Individualität für den jeweiligen Anwendungsfall, Bewertung auf Basis von Marktdaten zum festgelegten Zeitpunkt und die Berücksichtigung der Interessen der Beteiligten im Einzelfall.

Die Schwierigkeiten und Mängel bei der Grundstücksbewertung in jüngster Zeit liegen darin, dass die Bewertungspraxis an Professionalität mangelt und Grundstücksbewertungsberatungsunternehmen nicht effektiv arbeiten. Daher ist es notwendig, ein Modell für ein unabhängiges Grundstücksbewertungssystem zu entwickeln und zu etablieren, wie in der Resolution Nr. 19-NQ/TW vom 31. Oktober 2012 gefordert.

Wir sind der Ansicht, dass es unerlässlich ist, den Kern des Problems korrekt zu identifizieren, nicht nur aus Gründen der Bequemlichkeit und um Schwierigkeiten zu vermeiden, sondern auch, weil die Wissenschaft und Professionalität der Grundstücksbewertung außer Acht gelassen werden. Die weitverbreitete Anwendung der Grundstückspreisliste mit Anpassungskoeffizienten ähnelt der Zeit des Grundstücksgesetzes von 2003. Da mit dem Grundstücksgesetz von 2013 eine Lösung für die Festlegung spezifischer Grundstückspreise eingeführt wurde, muss sorgfältig geprüft werden, ob die alten Probleme wieder auftreten, was einen Rückschritt bedeuten würde.

Quelle: https://nld.com.vn/than-trong-khi-bo-quy-dinh-ve-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-196250806112343466.htm