Warum werden bei der Grundstücksbewertung Marktprinzipien ignoriert?

(NLDO) – Der Entwurf des überarbeiteten Bodengesetzes enthält wesentliche Anpassungen im Hinblick auf die Zusammensetzung der Bodenpreise.

Der Entwurf des überarbeiteten Bodengesetzes erregt besondere Aufmerksamkeit, da er viele bedeutende Änderungen im Zusammenhang mit den Vorschriften zur Bodenbewertung einführt – einem der Kerninhalte der Artikel 158 bis 162 des Bodengesetzes von 2024.

Zwei wichtige Punkte sind die Anpassung der Grundsätze zur Grundstückspreisgestaltung, um die Rolle von Marktfaktoren zu reduzieren, und der Vorschlag, bestimmte Mechanismen zur Grundstückspreisgestaltung abzuschaffen. Diese Anpassungen geben Anlass zu großer Besorgnis über die künftige Ausrichtung der Landbewirtschaftung und -verwaltung.

Warum die Regelung zur marktwirtschaftlichen Grundstücksbewertung abschaffen?

Konkret werden mit dem Entwurf zur Änderung des Bodengesetzes die Vorschriften zur Bewertung von Grundstücken auf Grundlage marktwirtschaftlicher Grundsätze abgeschafft. Anforderungen an Öffentlichkeit, Transparenz, Objektivität, Ehrlichkeit und Unabhängigkeit werden nicht länger anerkannt. An die Stelle der Interessenharmonie zwischen Staat, Investoren und Landnutzern tritt die Übereinstimmung zwischen den staatlichen Verwaltungsanforderungen und den örtlichen Gegebenheiten.

Die vier Grundsätze im Entwurf zeigen, dass administrative Faktoren bei der Grundstücksbewertung berücksichtigt werden. Setzen wir also den Grundsatz der Grundstücksbewertung mit dem Grundsatz gleich, dass der Staat über die Grundstückspreise entscheidet?

Die Entscheidung des Staates über die Grundstückspreise auf dem Primärmarkt und die Entscheidung über die Grundstückspreise zur Berechnung der Entschädigung bei der Rückforderung von Grundstücken durch den Staat sind seit den Vorschriften über die Grundstückspreise im Bodengesetz von 1993 festgelegt.

Wir müssen beachten, dass diese Grundsätze im Allgemeinen bei der Bewertung von Grundstücken gelten und nicht nur, wenn der Staat über die Grundstückspreise entscheidet. Gleichzeitig soll durch die Entwicklung von Grundsätzen zur Grundstücksbewertung sichergestellt werden, dass der wahre Wert des Grundstücks/der Grundstücksfläche und die den Grundstückspreisen innewohnenden Merkmale widergespiegelt werden, und die Durchsetzung subjektiver Wünsche bei der Grundstücksbewertung unterbunden werden.

Daher müssen die Grundsätze im Entwurf sorgfältig geprüft werden, um die Ziele der Grundsätze sicherzustellen und zu einer Verbesserung der Professionalität bei der Grundstücksbewertung beizutragen.

Die Durchsetzung subjektiver Wünsche und die Missachtung marktwirtschaftlicher Faktoren entsprechen nicht der Natur und Objektivität der Grundstücksbewertung. Der Kernpunkt besteht darin, den Mechanismus für eine wirksame Marktsteuerung und -regulierung zu verbessern und nicht darin, den Einfluss des Marktes auf den Grundstücksbewertungsprozess zu vermeiden oder zu beseitigen.

Der Entwurf des überarbeiteten Bodengesetzes erregt besondere Aufmerksamkeit, da er viele bedeutende Änderungen im Zusammenhang mit den Vorschriften zur Grundstücksbewertung mit sich bringt. Foto: Son Nhung

Ersetzung des spezifischen Grundstückspreismechanismus

Die nächste wichtige Änderung besteht darin, dass der Entwurf vorschlägt, den spezifischen Bodenpreismechanismus durch eine Bodenpreistabelle in Kombination mit einem Anpassungskoeffizienten zu ersetzen. Wenn der Staat Land zurückfordert, wird der Bodenpreis zur Berechnung der Entschädigung auf der Grundlage der angepassten Bodenpreistabelle berechnet und nicht wie bisher für jeden Fall separat ermittelt.

Die Verwendung einer Preisliste mit Anpassungskoeffizienten vereinfacht und beschleunigt die Anwendung von Grundstückspreisen im aktuellen Kontext, verringert das Fehlerrisiko und verlängert die Zeit für die spezifische Grundstücksbewertung. Die Verwendung spezifischer Grundstückspreise vom Grundstücksgesetz 2013 bis heute bietet jedoch herausragende Vorteile, wie z. B.: hohe Individualität für anwendbare Fälle, Bewertung basierend auf Marktdaten zum jeweiligen Zeitpunkt, individuelle Regelung der Interessen verbundener Parteien in jedem Fall …

Die Schwierigkeiten und Mängel bei der Grundstücksbewertung in jüngster Zeit liegen darin, dass die Bewertungsbranche keine Professionalität an den Tag legt und die Beratungsunternehmen für Grundstücksbewertungen nicht effektiv arbeiten. Daher ist es notwendig, ein Modell für ein unabhängiges Grundstücksbewertungssystem zu entwickeln und zu etablieren, wie in der Resolution Nr. 19-NQ/TW vom 31. Oktober 2012 vorgeschrieben.

Wir glauben, dass es notwendig ist, den Kern des Problems richtig zu identifizieren, nicht nur aus Bequemlichkeit und Schwierigkeiten, sondern auch unter Missachtung der Wissenschaft und Professionalität bei der Grundstücksbewertung. Die weit verbreitete Anwendung der Grundstückspreisliste mit Anpassungskoeffizienten ähnelt der Zeit des Grundstücksgesetzes 2003, und als die spezifische Grundstückspreislösung im Grundstücksgesetz 2013 eingeführt wurde, muss speziell bewertet werden, ob die alten Probleme erneut auftreten oder nicht, was bei der Abschaffung spezifischer Grundstückspreise einen Rückschritt darstellt.

Quelle: https://nld.com.vn/than-trong-khi-bo-quy-dinh-ve-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-196250806112343466.htm