Hanois Grundstückspreisliste: Notwendigkeit der Harmonisierung zwischen Marktpreis und Bevölkerungsstabilität

Bildunterschrift — Der Entwurf der Grundstückspreisliste Hanois für den Zeitraum 2026–2030 stößt auf großes Interesse. Foto: Tuan Anh/VNA

Laut Wirtschaftsexperten ist die neue Grundstückspreisliste ein notwendiger Schritt bei der Reform des Bodenmanagements, aber auch ein Test für die Fähigkeit, städtische Wirtschaftsentwicklung und soziale Sicherheit in Einklang zu bringen.

Viele befürworten eine Angleichung der Grundstückspreise an die Marktpreise, doch gleichzeitig gibt es viele besorgte Stimmen hinsichtlich der Folgen für die Lebenshaltungskosten und die Wohnkosten, insbesondere für Sozialwohnungen, die ebenfalls steigen werden. Dies rückt den Traum vom Eigenheim für Menschen mit geringem Einkommen in noch weitere Ferne. Daher müssen die Stimmen der Vorstadtbewohner – derjenigen, die am stärksten betroffen sind – bei der Festlegung der Zahlen unbedingt von den Behörden und politischen Entscheidungsträgern berücksichtigt werden. Nur so wird die Grundstückspreisliste von Hanoi für den Zeitraum 2026–2030 den tatsächlichen Wert des Bodens und den Lebensstandard der Bevölkerung widerspiegeln.

Laut dem vom Landwirtschafts- und Umweltministerium dem Volkskomitee von Hanoi vorgelegten Entwurf könnten die Grundstückspreise in Vororten wie Dong Anh, Me Linh, Hoai Duc und Thanh Tri um 25–26 % gegenüber der aktuellen Preisliste steigen, während im Stadtzentrum lediglich ein geringfügiger Anstieg von 1,5–2 % geplant ist. Tatsächlich zeigen Aufzeichnungen aus einigen Gemeinden in den Vororten von Hanoi, dass die geplante drastische Erhöhung der Grundstückspreise in vielen Haushalten und Arbeitnehmern Besorgnis über die Lebenshaltungskosten und die Möglichkeit, sich in Zukunft ein Eigenheim zu leisten, ausgelöst hat.

Die Bewohner von Vorstadtgemeinden glauben, dass mit der Erhöhung der staatlichen Preisliste auch die Entschädigungspreise, Übertragungskosten und eine Reihe damit verbundener Gebühren steigen könnten, was ihren Vorteil verringert, wenn sie die Landnutzung ändern oder im Rahmen von Projekten eine Entschädigung beantragen müssen.

In der Gemeinde Tien Phong (Hanoi) vertraute Frau Nguyen Thi Luyen, die über 3 Sao Ackerland besitzt, an, dass ihre Familie plante, einen Teil des Landes in Gewerbefläche umzuwandeln. Doch nun, da die neue Preisliste um 25–30 % gestiegen ist und auch die Nutzungsgebühr erhöht wurde, befürchtet sie, sich dies nicht mehr leisten zu können. Die Menschen lehnen die Erhöhung der Grundstückspreise nicht ab, hoffen aber, dass die Regierung sie angemessen berechnet, damit die Bewohner der Vororte nicht benachteiligt werden.

Nicht nur in Me Linh, sondern auch in Dong Anh (Hanoi), wo die Grundstückspreise einst rasant anstiegen, als die Planung eines neuen Stadtgebiets angekündigt wurde, äußerten viele Haushalte Bedenken. Herr Tran Van Thuc, ein Baustoffhändler aus der Gemeinde Vinh Ngoc, berichtete, dass die gestiegenen Grundstückspreise zu höheren Lagerhausmieten geführt hätten. Kleine Unternehmen erwirtschafteten ohnehin nur geringe Gewinne, und nun, mit den zusätzlichen Kosten, fürchteten sie ums Überleben.

Herr Nguyen Van Lam, Inhaber eines kleinen Restaurants in Thanh Tri (Hanoi), berichtete, dass die Miete für seine Räumlichkeiten seit Mitte 2025 leicht gestiegen sei, obwohl die neue Preisliste noch nicht in Kraft getreten sei. Der Vermieter erklärte, er habe von einer bevorstehenden Erhöhung der Grundstückspreise gehört und die Miete deshalb vorsorglich angepasst. Herr Lam muss nun monatlich fast eine Million VND mehr Miete zahlen, seine Einnahmen bleiben jedoch gleich.

Laut Immobilienexperte Pham Quang Hiep ist in vielen Vororten, insbesondere in zentrumsnahen Gemeinden mit guter Infrastruktur, eine Mentalität der „vorbeugenden Preiserhöhung“ zu beobachten. Dies nährt die Befürchtung, dass die neuen Grundstückspreise in einer Kettenreaktion die Lebenshaltungskosten der Bevölkerung in die Höhe treiben könnten – von Mieten für Häuser und Wohnungen bis hin zu Preisen für Dienstleistungen.

Steigende Grundstückspreise führen zu steigenden Immobilienpreisen. Herr Le Van Binh, ein Investor im Bereich kleiner Wohnprojekte in Hoai Duc (Hanoi), erklärte, die Kosten für die Grundstücksräumung seien die größte Sorge. Unternehmen realisieren kleinere Projekte, die sich an Erstkäufer richten. Steigt der Grundstückspreis jedoch um 25 bis 30 Prozent, erhöhen sich auch die Produktionskosten, was wiederum zu höheren Verkaufspreisen führt. Die Käufer sind dann die Leidtragenden.

Der vietnamesische Immobilienverband (VNREA) erklärte, dass die Grundstückspreisliste die Grundlage für die Berechnung von Nutzungsgebühren, Pachtzinsen, Entschädigungen, Steuern und Gebühren usw. bilde. Eine zu starke Anpassung könne daher sowohl die Preise für Gewerbe- als auch für Sozialwohnungen beeinflussen. Zwar sei eine marktgerechte Anhebung der Grundstückspreise notwendig, doch bedürfe es eines Fahrplans, um abrupte Preiserhöhungen zu vermeiden, die die Lebensqualität der Menschen, insbesondere in Vorstadtgebieten, gefährden würden.

Rechtsanwältin Nghiem Thi Hang von der Kanzlei Vu Linh (Anwaltskammer Hanoi) kam zu dem Schluss, dass eine Anpassung der Grundstückspreisliste unumgänglich sei, um die Marktpreise präzise abzubilden, die Staatseinnahmen zu erhöhen und Transaktionen transparenter zu gestalten. Hanoi benötige jedoch einen vernünftigen Fahrplan, um einen Preisschock zu vermeiden, der die Bevölkerung in den Vororten und kleine Unternehmen schwer treffen würde.

Rechtsanwältin Nghiem Thi Hang erläuterte dieses Problem und erklärte, dass die Verantwortlichen zwei Widersprüche ausbalancieren müssten. Einerseits müsse die Preisliste gemäß dem neuen Bodengesetz die Marktpreise genau widerspiegeln, um Transparenz zu gewährleisten, Budgetverluste zu vermeiden und die Diskrepanz zwischen staatlichen und tatsächlichen Transaktionspreisen zu verringern. Andererseits könnten plötzliche Preiserhöhungen, insbesondere in landwirtschaftlichen Gebieten und Vororten, eine Kettenreaktion auslösen, die die Projektkosten und die Preise für Gewerbeimmobilien erhöht und einkommensschwache Bevölkerungsgruppen unter Druck setzt. Daher solle Hanoi einen stufenweisen Fahrplan für Preiserhöhungen verfolgen, der Fördermaßnahmen, Entschädigungen für Geringverdiener und eine Anpassung des Entschädigungsmechanismus kombiniert.

Herr Pham Quang Hiep, Immobilienexperte, teilt diese Ansicht und erklärt, dass die Grundstückspreissteigerung schrittweise erfolgen sollte. Beispielsweise könnte man in den ersten beiden Jahren jährlich um 10–15 % erhöhen, anstatt den Preis auf einmal anzuheben. Gleichzeitig sei es notwendig, die Bewertungsdaten zu veröffentlichen, damit die Öffentlichkeit die Entwicklung nachvollziehen und Missverständnisse oder Argwohn vermeiden könne.

Neben der planmäßigen Erhöhung der Grundstückspreise muss die zuständige Behörde auch Bewertungsdaten, Berechnungsmethoden und detaillierte Lagepläne veröffentlichen. Gleichzeitig sollten Maßnahmen zur Unterstützung einkommensschwacher Haushalte und solcher, deren landwirtschaftliche Flächen durch Maßnahmen zur Arbeitsplatzumwandlung und Senkungen der Grundsteuer zurückgewonnen wurden, ergriffen werden. Insbesondere ist es notwendig, die Preise für Sozialwohnungsbauprojekte stabil zu halten, um negative Auswirkungen auf den Markt für reguläre Wohnungskäufer zu vermeiden.

Quelle: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-ha-noi-can-hai-hoa-giua-gia-sat-thi-truongva-on-dinh-dan-sinh-20251104095554192.htm