Die Wohnungspreise in Hanoi haben ihren Höchststand überschritten, Eigentümer realisieren Gewinne statt Verluste und enthüllen so das teuerste Sozialwohnungsbauprojekt.

Kommentare zum „Spielplatz“ der Investoren im Jahr 2025, die Wohnungspreise in Hanoi haben ihren Höhepunkt überschritten, das teuerste Sozialwohnungsbauprojekt in der Hauptstadt, Vorschriften zur Vergabe von roten Büchern für Grundstücke, die seit vielen Jahren ohne Planung zur Nutzung vorgesehen sind… das sind die neuesten Nachrichten aus der Immobilienbranche.

Bis Ende 2024 werden die Wohnungspreise in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt sehr hoch sein. Wer in diesen beiden Städten in Mietwohnungen investiert, für den ist der Mietpreis im Vergleich zum Kaufpreis nicht wirklich attraktiv, obwohl die Nachfrage nach Mietwohnungen hoch ist. (Foto: Gia Thanh)

Der „Spielplatz“ der Investoren im Jahr 2025

Herr Vu Cuong Quyet, Generaldirektor von Dat Xanh Mien Bac, analysierte, dass die Wohnungspreise in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt bis Ende 2024 sehr hoch sein werden. Wenn man in diesen beiden Städten Wohnungen zur Vermietung erwirbt, ist der Mietpreis im Vergleich zum Kaufpreis nicht wirklich attraktiv, obwohl die Nachfrage nach Mietwohnungen hoch ist.

Der Wohnungsmarkt in den Provinzen bietet unterdessen sehr günstige Miet- und Kaufpreise.

Herr Quyet stellte fest, dass die Grundstückspreise in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt recht hoch sind. In den umliegenden Provinzen dieser beiden Städte seien die Grundstückspreise in letzter Zeit jedoch nicht dramatisch gestiegen, sondern nur um etwa 5–10 %, sodass sie immer noch angemessen seien.

Daher glauben die Verantwortlichen von Dat Xanh Mien Bac, dass Land in den Provinzen auch im Jahr 2025 noch ein gutes Investitionssegment darstellt.

Darüber hinaus erwartet Herr Quyet für 2025 eine deutliche Erholung des Ferienimmobilienmarktes, da die Zahl der ausländischen Touristen in Vietnam 2024 voraussichtlich 17 Millionen übersteigen wird. Seinen Angaben zufolge werden sich einige Ferienimmobilienmärkte in Phu Quoc, Nha Trang und Quang Ninh verbessern.

Reihenhäuser in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt sind nach wie vor teuer; die Nachfrage nach Mietwohnungen hat sich hingegen nicht wesentlich verändert.

„Im Jahr 2025 erwarte ich nicht viel vom Segment der Reihenhäuser in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt; aber in den Provinzen, insbesondere dort, wo es viele Industrieparks gibt, werden die Preise im Jahr 2024 nicht steigen, sodass es dort mehr Veränderungen geben wird als in den Großstädten“, sagte Herr Quyet.

Herr Quyet wies darauf hin, dass Investoren im Jahr 2025 auf den Preisfaktor achten sollten, sich nicht vom Masseneffekt beeinflussen lassen und nicht glauben sollten, dass die Immobilienpreise immer steigen werden, auch wenn die Preise weiterhin hoch bleiben werden.

„Angesichts der Preise in Großstädten wird der Immobilienmarkt nicht länger ein „Spielplatz“ für Spekulanten sein, sondern eher für Menschen mit echtem Wohnbedarf und langfristige Investoren. Wer in Großstädten kurzfristig spekuliert, geht ein sehr hohes Risiko ein.“

Bei Investitionen ist es wichtig, auf Immobilien zu achten, die zukünftig einen nachhaltigen Cashflow generieren. Gleichzeitig sollte man Immobilien in Industriestädten, insbesondere in Provinzen mit hohem ausländischen Investitionskapital wie Bac Ninh, Bac Giang, Hai Phong, Binh Duong, Long An und Dong Nai, recherchieren. Noch wichtiger ist es jedoch, die rechtlichen Aspekte zu beachten. „Wer sich von billigen Preisen blenden lässt und in Projekte ohne ausreichende rechtliche Dokumentation investiert, begibt sich in große Gefahr“, warnte Herr Quyet.

Le Dinh Chung, Generaldirektor der SGO Homes Real Estate Investment and Development JSC, erklärte, dass die Preise für Flach- und Hochhausimmobilien in Großstädten wie Hanoi im Jahr 2025 nicht mehr so ​​drastisch steigen werden wie zuvor. Bei Bestandsimmobilien seien keine großen Preisschwankungen zu erwarten, lediglich bei Neubauimmobilien würden die Preise aufgrund gestiegener Produktionskosten steigen.

„In den letzten beiden Monaten des vergangenen Jahres zeigte der Markt deutliche Anzeichen einer Abkühlung. Die Preise für Wohnungen und andere Objekte sanken um 200 bis 500 Millionen VND, und auch die Preise für Einfamilienhäuser gingen zurück. Aufgrund dieser Preissenkungen ist die Nachfrage nach Investitionen in Wohnungen und Einfamilienhäuser deutlich gesunken. Professionelle Investoren werden sich eher auf ländliche Märkte mit guter Verkehrsanbindung an Hanoi, Industriegebieten und hoher Bevölkerungsdichte konzentrieren“, so Chung.

Laut dem Generaldirektor von SGO Homes übt Land nach wie vor eine große Attraktivität auf Investoren aus. Kurzfristig, etwa über einen Zeitraum von zwei bis drei Jahren, ist Land weiterhin der effektivste Investitionskanal.

Darüber hinaus wird auch das Segment der Hochhauswohnungen in den Provinzen, mit Preisen zwischen 2 und 3 Milliarden VND, Investoren anziehen.

Die Absorptionsrate neu gestarteter Projekte wird sich verlangsamen.

Laut Nguyen Van Dinh, dem Vorsitzenden des vietnamesischen Immobilienmaklerverbands, werden Wohnbauprojekte, die 2025 auf den Markt kommen, weiterhin Beachtung finden, gehandelt werden und gut abgesetzt werden, allerdings dürfte sich die Absatzrate verlangsamen. Das Segment der Mietwohnungen wird weiterhin den größten Anteil an der Marktliquidität ausmachen.

Laut Herrn Dinh wird sich die Liquidität von Wohnungen jedoch weiterhin auf große Stadtprojekte konzentrieren. Die Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere die Investitionsnachfrage, wird sich zunehmend in Vororte sowie in Provinzen und Städte der zweiten und dritten Kategorie verlagern, wo die Preise niedriger sind und zukünftig mehr Wachstumspotenzial besteht.

Der Marktüberblick zeigt, dass die Preise für Wohnungen – das gefragteste Immobilienprodukt in Hanoi – nach einer Phase starken Wachstums seit Ende 2024 bis heute tendenziell leicht gesunken sind. Die Kaufkraft hat sich etwas abgeschwächt, und auch die Verkaufspreise sind für Eigentümer, die schnell verkaufen müssen, leicht gesunken. Diejenigen, die zuvor in Wohnungen investiert hatten, haben ihr Verkaufsinteresse reduziert, da die erzielten Gewinne nach der Phase, in der die Wohnungspreise um mehrere Dutzend Prozent gestiegen waren, recht hoch waren.

Aktuell stagnieren die Wohnungspreise in Hanoi im Vergleich zur Hochphase oder sinken leicht. Auch das Transaktionsvolumen ist im Vergleich zum Zeitraum vor November 2024 deutlich zurückgegangen. Laut einer Umfrage von Batdongsan.com.vn wurden im November 2024 im Vinhomes Smart City-Projekt auf dem Gebrauchtmarkt Studio-Apartments üblicherweise für 2 bis 2,2 Milliarden VND pro Wohnung angeboten. Seit Dezember 2024 müssen jedoch einige Eigentümer ihre Wohnungen dringend verkaufen, sodass die Angebotspreise nur noch zwischen 1,98 und 2 Milliarden VND pro Wohnung schwanken.

Dieses Phänomen wurde auch bei anderen Projekten beobachtet. Immobilienmakler geben jedoch an, dass der Eigentümer bei diesem Preis mit Gewinn und nicht mit Verlust verkauft.

Das Angebot an Wohnimmobilien wird im Jahr 2025 weiter wachsen, etwa 10 % im Vergleich zu 2024; viele Projekte haben ihre Probleme gelöst und werden im Jahr 2025 wieder aufgenommen; viele Projekte haben auch Pläne, "neu zu starten", um die Erholungsmöglichkeiten des Marktes zu nutzen.

Das Immobilienangebot wird voraussichtlich weiterhin hauptsächlich von großen Ballungsräumen in den nördlichen Provinzen und Städten großer Investoren getragen. Insbesondere das Segment der Wohnungen, vor allem das Segment mit Preisen ab 50 Millionen VND/m², bleibt marktführend.

Obwohl das Angebot wächst, ist es im Vergleich zur Nachfrage weiterhin knapp. Da es hauptsächlich aus großen Stadtentwicklungsprojekten großer Investoren stammt, ist der Verkaufspreis nach wie vor hoch. Gleichzeitig wird das Preisniveau auf dem Sekundärmarkt langsamer steigen, mit einem geringeren Anstieg von 7–10 % im Vergleich zu 2024.

Der Grund dafür liegt im derzeit recht hohen Preisniveau. Das verlangsamte Marktwachstum ist zudem darauf zurückzuführen, dass viele ältere Wohnungen mit mangelhafter Infrastruktur und unzureichender Versorgung im Vergleich zu ihrem tatsächlichen Wert überhöhte Übertragungspreise aufweisen.

Das teuerste Sozialwohnungsbauprojekt in Hanoi wird voraussichtlich 25 Millionen VND/m² kosten.

Der Verkaufspreis für Sozialwohnungen in der Gemeinde Tan Trieu, Bezirk Thanh Tri (Hanoi), wird vorläufig auf 25 Millionen VND/m² geschätzt. Sollte dies genehmigt werden, wäre es der höchste jemals in Hanoi festgelegte Preis für Sozialwohnungen.

Der oben genannte Preis wurde erst kürzlich vom Bauamt Hanois bekannt gegeben, nachdem das Projekt Ende letzten Jahres mit dem Bau begonnen hatte.

Dieses Projekt wird von einem Konsortium der Urban Infrastructure Development Investment Corporation (UDIC), der Hanoi Electricity and Water Construction Joint Stock Company (HaWEICCO) und der DAC Hanoi Housing Development and Construction Joint Stock Company finanziert. Es entsteht auf Grundstück Nr. 1 im neuen Stadtgebiet Ha Dinh, Gemeinde Tan Trieu (Handelsname: Udic Eco Tower).

Laut Bauministerium liegt der geschätzte Verkaufspreis der Wohnungen in diesem Sozialwohnungsbauprojekt bei etwa 25 Millionen VND/m². Bei diesem Preis pro Einheit kostet eine 70 m² große Wohnung in dem Projekt etwa 1,75 Milliarden VND.

Die geschätzte Miete beträgt rund 150.000 VND/m²/Monat. Die geschätzte Miete für eine 70 m² große Wohnung beträgt 10,5 Millionen VND/Monat.

Der Mietpreis beträgt 390.000 VND/m²/Monat; für eine 70 m² große Wohnung dürften die Kosten 27,3 Millionen VND/Monat betragen.

Das Bauministerium teilte mit, dass der offizielle Preis vom Investor nach einer Bewertung durch die staatliche Verwaltungsbehörde gemäß den geltenden Vorschriften bekannt gegeben wird.

Mit dem Eingang von Anträgen für den Kauf von Sozialwohnungen im Rahmen des Projekts ist im vierten Quartal 2025 zu rechnen.

Vor 2023 schwankte der Verkaufspreis von Sozialwohnungen in der Hauptstadt zwischen 13 und 17 Millionen VND/m². Sollte der Vorschlag genehmigt werden, wäre dies der höchste jemals in Hanoi verzeichnete Preis für Sozialwohnungen.

Zuvor hatte das Bauministerium auf die Meinung der Wähler über die hohen Preise für Sozialwohnungen im Vergleich zum Einkommen der Mehrheit der Arbeitnehmer, insbesondere der Geringverdiener, reagiert und erklärt, dass das Wohnungsgesetz von 2023 zur Vereinfachung des Verfahrens zur Festlegung der Preise für Sozialwohnungen vorsieht, dass der Verkaufspreis auf der Grundlage der Berechnung aller Kosten zur Deckung des Investitionskapitals für den Wohnungsbau ermittelt wird.

Der Mietkaufpreis entspricht dem Verkaufspreis und beinhaltet nicht die vom Mieter gemäß Wohnungsgesetz zu zahlende Instandhaltungsgebühr. Die Miete wird zwischen Investor und Mieter vereinbart. Nutzt der Investor den Zuschlagspreis, ist eine Neubewertung des Verkaufspreises und des Mietkaufpreises der Sozialwohnung nicht erforderlich.

Laut Bauministerium sieht Artikel 85 Anreize für Investoren im Bereich des sozialen Wohnungsbaus vor, wie beispielsweise die Befreiung von Grundstücksnutzungsgebühren und Grundstückspacht, Steuervergünstigungen gemäß den Steuergesetzen, die Berechtigung der Investoren auf einen Gewinn von 10 %, die Zuteilung von Grundstücksfläche oder Gewerbefläche, die nicht in die Preise für den sozialen Wohnungsbau einkalkuliert werden muss.

„Diese Regelungen tragen dazu bei, Investitionen und die Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus zu fördern und zu unterstützen sowie die Preise für sozialen Wohnungsbau auf einem moderaten Niveau zu halten, damit auch Beamte, Arbeiter und Tagelöhner mit niedrigem Einkommen Häuser kaufen und ihren Lebensunterhalt sichern können“, betonte das Bauministerium.

Vorschriften zur Vergabe roter Bücher für Grundstücke, die seit vielen Jahren ohne Planung zur Nutzung vorgesehen sind

Zum Zeitpunkt der ungenehmigten Landzuweisung im Jahr 1996 gab es keine Planung, aber kann bis 2024, wenn die Landzuweisung nicht im Einklang mit der Planung erfolgt, eine Genehmigung für die Landnutzung erteilt werden?

Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt hat zu diesem Thema folgende Anmerkungen:

Gemäß Artikel 140 Absatz 2 des Landgesetzes von 2024 wird Haushalten und Einzelpersonen, die Land nutzen, das ihnen ohne ordnungsgemäße Genehmigung zugeteilt wurde, sowie Land, das vom 15. Oktober 1993 bis vor dem 1. Juli 2004 genutzt wurde und für das nun vom Volkskomitee der Gemeinde, in der sich das Land befindet, bestätigt wurde, dass keine Streitigkeiten bestehen, und zwar in Übereinstimmung mit der Flächennutzungsplanung auf Bezirksebene, der allgemeinen Planung, der Zonenplanung, der Bauplanung oder der ländlichen Planung, eine Bescheinigung über die Landnutzungsrechte und das Eigentum an den mit dem Land verbundenen Vermögenswerten (rotes Buch) gemäß den Bestimmungen der Absätze 3 und 6 des Artikels 138 dieses Gesetzes ausgestellt.

Demnach muss das genutzte Grundstück einer der fünf oben genannten Planungsarten entsprechen, um für ein rotes Buch in Betracht gezogen zu werden.

„Auf Grundlage der oben genannten Bestimmungen besteht in Fällen, in denen die Landzuweisung 1996 nicht im Rahmen der Zuständigkeit lag und keine Planung erfolgte, dies aber bis 2024 nicht der Planung entspricht, keine Möglichkeit, die Ausstellung eines Roten Buches gemäß Artikel 140 des Landgesetzes zu beantragen“, teilte das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt mit.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-ha-noi-qua-dinh-sot-chu-nha-dang-cat-lai-chu-khong-phai-cat-lo-lo-dien-du-an-nha-o-xa-hoi-dat-nhat-303068.html