Die Wohnungspreise in Hanoi haben ihren Höhepunkt überschritten, die Hausbesitzer reduzieren ihre Gewinne, nicht ihre Verluste, und enthüllen das teuerste Sozialwohnungsprojekt

Kommentare zum „Spielplatz“ der Investoren im Jahr 2025, die Wohnungspreise in Hanoi haben ihren Höhepunkt überschritten, das teuerste Sozialwohnungsprojekt in der Hauptstadt, Vorschriften zur Erteilung von roten Büchern für Grundstücke, die ohne Planung für viele Jahre zur Nutzung zugewiesen wurden … das sind die neuesten Immobiliennachrichten.

Bis Ende 2024 werden die Wohnungspreise in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt ziemlich hoch sein. Investiert man in diesen beiden Städten in Mietwohnungen, ist der Mietpreis im Vergleich zum Kaufpreis nicht wirklich attraktiv, obwohl die Nachfrage nach Miethäusern hoch ist. (Foto: Gia Thanh)

„Spielplatz“ der Investoren im Jahr 2025

Herr Vu Cuong Quyet, Generaldirektor von Dat Xanh Mien Bac, analysierte, dass die Wohnungspreise in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt bis Ende 2024 ziemlich hoch sein werden. Investiert man in diesen beiden Städten in Mietwohnungen, ist der Mietpreis im Vergleich zum Kaufpreis nicht wirklich attraktiv, obwohl die Nachfrage nach Miethäusern hoch ist.

Der Wohnungsmarkt in den Bundesländern weist mittlerweile sehr günstige Miet- und Kaufpreise auf.

Herr Quyet schätzte, dass der Grundstückssektor in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt ebenfalls recht teuer sei. Allerdings sind die Grundstückspreise in den Satellitenprovinzen dieser beiden Städte in letzter Zeit nicht dramatisch gestiegen, nur um etwa 5-10 %, sodass die Preise immer noch angemessen sind.

Daher glauben die Verantwortlichen von Dat Xanh Mien Bac, dass Land in den Provinzen auch im Jahr 2025 noch ein gutes Investitionssegment darstellt.

Darüber hinaus erwartet Herr Quyet, dass sich der Immobilienmarkt für Ferienanlagen im Jahr 2025 deutlich erholen wird, wenn die Zahl der ausländischen Touristen in Vietnam im Jahr 2024 mehr als 17 Millionen Besucher erreicht. Ihm zufolge werden sich einige Immobilienmärkte für Ferienanlagen in Phu Quoc, Nha Trang, Quang Ninh usw. verbessern.

Stadthäuser in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt haben immer noch hohe Preisschwellen; während sich die Nachfrage nach Mietwohnungen nicht dramatisch verändert hat.

„Im Jahr 2025 erwarte ich nicht viel vom Reihenhaussegment in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt; aber in den Provinzen, insbesondere dort, wo es viele Industrieparks gibt, werden die Preise im Jahr 2024 nicht steigen, daher wird es mehr Veränderungen geben als in Großstädten“, sagte Herr Quyet.

Herr Quyet wies darauf hin, dass Anleger bei Investitionen im Jahr 2025 auf den Preisfaktor achten und sich nicht vom Crowd-Effekt beeinflussen lassen und denken sollten, dass die Immobilienpreise immer steigen, auch wenn die hohen Preise weiterhin steigen.

„Bei den Preisen in Großstädten wird es kein „Spielplatz“ mehr für Investoren sein, sondern ein „Spielplatz“ für Menschen mit echtem Wohnbedarf und langfristige Investoren. Wenn Sie in Großstädten in kurzfristige Spekulationen investieren, wird das sehr riskant sein.“

Bei der Geldanlage ist auf das Immobiliensegment zu achten, das auch in Zukunft einen nachhaltigen Cashflow generiert. Gleichzeitig ist es notwendig, sich mit Immobilien in Industriestädten zu befassen, insbesondere in Provinzen mit großem ausländischem Investitionskapital wie Bac Ninh, Bac Giang , Hai Phong oder Binh Duong, Long An, Dong Nai ... Noch wichtiger ist jedoch, dass man auf rechtliche Fragen achtet. „Wenn Sie gierig nach niedrigen Preisen sind und in Projekte investieren, für die es keine ausreichenden Rechtsdokumente gibt, wird das sehr gefährlich“, warnte Herr Quyet.

Unterdessen erklärte Herr Le Dinh Chung, Generaldirektor von SGO Homes Real Estate Investment and Development JSC, dass die Preise für Flach- und Hochhäuser in Großstädten wie Hanoi im Jahr 2025 nicht mehr so ​​dramatisch ansteigen werden wie zuvor. Bei Sekundärprodukten wird es nicht zu großen Preissteigerungen kommen, nur bei Primärprodukten wird es aufgrund gestiegener Inputkosten zu Preissteigerungen kommen.

„In den letzten beiden Monaten des vergangenen Jahres zeigte der Markt deutliche Anzeichen einer Abkühlung, als Nebenprodukte wie Wohnungen auf 200 bis 500 Millionen VND fielen und auch die Nachfrage nach Flachbauten zurückging. Mit diesem Preisrückgang ist die Nachfrage nach Investitionen in Wohnungen und Flachbauten nicht mehr so ​​hoch. Professionelle Investoren werden tendenziell in Provinzmärkte mit guter Verkehrsanbindung an Hanoi, Industrieparks und dichter Besiedlung ziehen“, schätzte Herr Chung.

Laut dem Generaldirektor von SGO Homes ist Grundstücke nach wie vor ein Segment, das für Investoren eine große Attraktivität hat. Kurzfristig, also über einen Zeitraum von etwa zwei bis drei Jahren, ist Land immer noch der effektivste Investitionskanal.

Darüber hinaus wird auch das Segment der Hochhauswohnungen in den Provinzen mit Preisen zwischen 2 und 3 Milliarden VND Investoren anziehen.

Die Absorptionsrate neu gestarteter Projekte wird sich verlangsamen.

Laut Nguyen Van Dinh, dem Vorsitzenden der vietnamesischen Vereinigung der Immobilienmakler, werden im Jahr 2025 zum Verkauf stehende Wohnbauprojekte noch immer Beachtung finden, umgesetzt und gut aufgenommen werden, die Aufnahmerate dürfte sich jedoch verlangsamen. Das Wohnungssegment dominiert weiterhin die Marktliquidität.

Allerdings werde sich die Liquidität im Wohnungsbau laut Herrn Dinh weiterhin auf große städtische Projekte konzentrieren. Die Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere die Nachfrage nach Investitionen, wird sich weiterhin in Vororte und Provinzen und Städte der Stufe 2 und 3 verlagern, wo die Preise niedriger sind und in Zukunft mehr Raum für Wachstum besteht.

Der Marktüberblick zeigt, dass die Preise für Wohnungen – das beliebteste Produkt in Hanoi – nach einer Phase „heißen“ Wachstums seit Ende 2024 bis heute tendenziell leicht gesunken sind. Die Kaufkraft hat etwas nachgelassen und auch die Angebotspreise für Eigenheimbesitzer, die schnell verkaufen müssen, sind leicht gesunken. Diejenigen, die zuvor in das Wohngebäude investiert hatten, hatten sich bereit erklärt, ihre Zinsen zu reduzieren, um ihre Produkte zu verkaufen, da der Gewinn nach einer Erhöhung des Wohnungspreises um mehrere Dutzend Prozent recht hoch war.

Derzeit bleiben die Wohnungspreise in Hanoi im Vergleich zur Spitzenzeit tendenziell gleich oder sinken leicht. Auch das Transaktionsvolumen ging im Vergleich zum November 2024 und früher deutlich zurück. Laut einer Umfrage von Batdongsan.com.vn wurde im November 2024 auf dem Sekundärmarkt des Vinhomes Smart City-Projekts ein Studio-Apartment üblicherweise zu einem Preis von 2 bis 2,2 Milliarden VND/Wohnung zum Verkauf angeboten. Von Dezember 2024 bis heute müssen einige Hausbesitzer jedoch dringend verkaufen, sodass der Angebotspreis nur zwischen 1,98 und 2 Milliarden VND/Wohnung schwankt …

In ähnlicher Weise wurde dieses Phänomen auch in einer Reihe anderer Projekte beobachtet. Immobilienmakler sagen jedoch, dass der Hausbesitzer bei diesem Preis mit Gewinn und nicht mit Verlust verkauft.

Das Angebot an Wohnimmobilien wird im Jahr 2025 weiter wachsen, und zwar um etwa 10 % im Vergleich zu 2024; Bei vielen Projekten wurden die Hindernisse überwunden und sie werden im Jahr 2025 erneut umgesetzt. Für viele Projekte gibt es außerdem Pläne zur „Einführung“, um der Möglichkeit einer Markterholung zuvorzukommen.

Das Immobilienangebot wird voraussichtlich auch weiterhin hauptsächlich von den großen Ballungsgebieten in den Provinzen und Städten der nördlichen Region großer Investoren getragen. Insbesondere das Wohnungssegment, vor allem das Segment mit Preisen ab 50 Millionen VND/m2, ist weiterhin marktführend.

Obwohl das Angebot wächst, ist es im Vergleich zur Nachfrage immer noch knapp und da es hauptsächlich aus großen städtischen Projekten großer Investoren stammt, ist der Verkaufspreis immer noch auf einem hohen Niveau „verankert“. Gleichzeitig wird auch das sekundäre Preisniveau langsamer wachsen, mit einem geringeren Anstieg von 7 – 10 % im Vergleich zum Jahr 2024.

Der Grund dafür ist, dass das aktuelle Preisniveau recht hoch ist. Das verlangsamte Marktwachstum ist auch darauf zurückzuführen, dass bei vielen Altbauwohnungen, denen es an Infrastruktur und Versorgungseinrichtungen mangelt, die Verrechnungspreise im Vergleich zu ihrem tatsächlichen Wert zu hoch sind.

Das teuerste Sozialwohnungsprojekt in Hanoi wird voraussichtlich 25 Millionen VND/m2 kosten

Der geschätzte Verkaufspreis für Sozialwohnungen in der Gemeinde Tan Trieu, Bezirk Thanh Tri (Hanoi) beträgt 25 Millionen VND/m2. Im Falle einer Genehmigung wäre dies der höchste Preis für Sozialwohnungen, den es in Hanoi jemals gab.

Der oben genannte Preis wurde gerade vom Bauministerium von Hanoi bekannt gegeben, nachdem Ende letzten Jahres mit dem Bau des Projekts begonnen wurde.

In dieses Projekt investiert ein Konsortium aus der Urban Infrastructure Development Investment Corporation (UDIC), der Hanoi Electricity and Water Construction and Installation Joint Stock Company (Haweicco) und der DAC Hanoi Housing Development and Construction Joint Stock Company. Das Projekt wird auf dem Grundstück Nr. 1 des neuen Stadtgebiets Ha Dinh, Gemeinde Tan Trieu (Handelsname Udic Eco Tower), errichtet.

Nach Angaben des Bauministeriums beträgt der geschätzte Verkaufspreis der Wohnungen in diesem Sozialwohnungsprojekt etwa 25 Millionen/m2. Mit dem oben genannten Einheitspreis kostet eine 70 m² große Wohnung im Projekt etwa 1,75 Milliarden VND.

Der geschätzte Mietpreis beträgt etwa 150.000 VND/m2/Monat. Der geschätzte Mietpreis für eine 70 m² große Wohnung beträgt 10,5 Millionen VND/Monat.

Der Mietpreis beträgt 390.000 VND/m2/Monat. Für eine 70 m2 große Wohnung müssen voraussichtlich 27,3 Millionen VND/Monat bezahlt werden.

Das Bauministerium teilte mit, dass der offizielle Preis vom Investor bekannt gegeben werde, nachdem er von der staatlichen Verwaltungsbehörde gemäß den Vorschriften bewertet worden sei.

Der Eingang der Anträge für den Erwerb von Sozialwohnungen im Rahmen des Projekts wird für das vierte Quartal 2025 erwartet.

Vor 2023 schwankte der Verkaufspreis für Sozialwohnungen in der Hauptstadt zwischen 13 und 17 Millionen VND/m2. Im Falle einer Genehmigung wäre dies der höchste Preis für Sozialwohnungen, den es in Hanoi jemals gab.

Als Reaktion auf die Meinung der Wähler über die hohen Preise für Sozialwohnungen im Vergleich zum Einkommen der Mehrheit der Arbeitnehmer, insbesondere derjenigen mit niedrigem Einkommen, erklärte das Bauministerium zuvor, dass das Wohnungsbaugesetz von 2023 zur Vereinfachung des Verfahrens zur Festlegung der Preise für Sozialwohnungen vorsieht, dass der Verkaufspreis auf der Grundlage der Berechnung aller Kosten zur Amortisierung des Investitionskapitals für den Wohnungsbau bestimmt wird.

Der Mietkaufpreis wird als Verkaufspreis festgelegt und beinhaltet nicht die vom Mieter gemäß den Bestimmungen des Wohnungsgesetzes zu zahlende Wohnungsinstandhaltungsgebühr. Der Mietpreis wird zwischen Investor und Mieter vereinbart. Verwendet der Investor den Preis des erfolgreichen Gebots, ist eine Neubewertung des Verkaufspreises oder der Miete der Sozialwohnung nicht erforderlich.

Nach Angaben des Bauministeriums sieht Artikel 85 Anreize für Investoren im sozialen Wohnungsbau vor, wie etwa die Befreiung von Grundnutzungsgebühren, Grundpacht und Steueranreizen gemäß Steuergesetzen. Investoren haben Anspruch auf einen Gewinn von 10 %, bekommen Grundstücks- oder Gewerbeflächen zugeteilt und müssen diese nicht bei den Preisen für Sozialwohnungen berücksichtigen.

„Diese Regelungen tragen dazu bei, Investitionen und die Entwicklung von Sozialwohnungen zu fördern und sicherzustellen, dass die Preise für Sozialwohnungen auf einem moderaten Niveau bleiben, sodass sich Beamte, Arbeiter und Hilfsarbeiter mit niedrigem Einkommen den Kauf einer Wohnung leisten und ihr Leben stabilisieren können“, betonte das Bauministerium.

Regelungen zur Erteilung von Roten Büchern für Grundstücke, die ohne Planung für viele Jahre zur Nutzung vorgesehen sind

Zum Zeitpunkt der unerlaubten Landvergabe im Jahr 1996 gab es keine Planung. Kann jedoch bis 2024 eine Bescheinigung über das Landnutzungsrecht ausgestellt werden, wenn dies nicht der Planung entspricht?

Zu diesem Thema vertritt das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt folgende Stellungnahme:

Absatz 2, Artikel 140 des Bodengesetzes von 2024: In Fällen, in denen Haushalte und Einzelpersonen Land nutzen, das ohne ordnungsgemäße Genehmigung zugeteilt wurde und das Land zwischen dem 15. Oktober 1993 und dem 1. Juli 2004 genutzt wurde, und bei denen nun vom Volkskomitee der Gemeinde, in der sich das Land befindet, bestätigt wurde, dass es keine Streitigkeiten gibt und das Land mit der Landnutzungsplanung auf Bezirksebene oder der allgemeinen Planung oder der Zonenplanung oder der Bauplanung oder der ländlichen Planung im Einklang steht, wird ihnen gemäß den Bestimmungen von Absatz 3 und Absatz 6, Artikel 138 dieses Gesetzes ein Zertifikat über Landnutzungsrechte und das Eigentum an mit dem Land verbundenen Vermögenswerten (rotes Buch) ausgestellt.

Demnach muss das genutzte Grundstück einem der fünf oben genannten Planungstypen entsprechen, um für ein rotes Buch in Betracht gezogen zu werden.

„Auf der Grundlage der oben genannten Bestimmungen würden Fälle, in denen der Zeitpunkt der Landzuteilung im Jahr 1996 nicht in der Zuständigkeit lag und keine Planung vorlag, dies bis 2024 jedoch nicht der Planung entsprach, gemäß den Bestimmungen von Artikel 140 des Landgesetzes nicht für die Ausstellung eines roten Buches in Betracht gezogen werden“, teilte das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt mit.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-ha-noi-qua-dinh-sot-chu-nha-dang-cat-lai-chu-khong-phai-cat-lo-lo-dien-du-an-nha-o-xa-hoi-dat-nhat-303068.html