Ist der Nationale Wohnungsbaufonds die Lösung für die Wohnungskrise in Vietnam?

(CLO) Die Regierung hat gerade den Nationalen Wohnungsfonds eingerichtet, um der akuten Wohnungsnot entgegenzuwirken, da die Immobilienpreise die Einkommen bei Weitem übersteigen und das Angebot zunehmend zurückgeht.

Die Immobilienpreise in Hanoi haben sich in nur 6 Jahren fast verdoppelt.

In den letzten Jahren haben die Immobilienpreise kontinuierlich neue Höchststände erreicht und neue Preisniveaus etabliert, sodass sie von der Tagesordnung der Nationalversammlung bis hin zu gesellschaftlichen Foren zu einem viel diskutierten Thema geworden sind.

Laut Forschungsdaten des Vietnam Real Estate Market Research and Evaluation Institute (VARS IRE) stieg der Wohnungspreisindex in Hanoi, Da Nang und Ho-Chi-Minh-Stadt bis zum Ende des dritten Quartals 2025 im Vergleich zu 2019 um 96,2 %, 72,6 % bzw. 56,9 %.

Der durchschnittliche Verkaufspreis der Projekte in der Stichprobe in diesen drei Städten erreichte 78,9 Millionen VND/m² in Hanoi, 67,4 Millionen VND/m² in Da Nang und 81,6 Millionen VND/m² in Ho-Chi-Minh-Stadt.

Die Immobilienpreise steigen in vielen Gegenden weiter an. (Illustrationsfoto/DN)

Bislang bewegen sich die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt nach einer langen Akkumulationsphase wieder in Richtung steigender Preise, während die Wohnungspreise in Da Nang und Hanoi seitwärts auf hohem Niveau tendieren, da die Investoren noch nicht unter großem finanziellen Druck stehen und die Erwartung steigender Preise weiterhin besteht.

Das durchschnittliche Einkommen der Arbeitnehmer beträgt unterdessen nur etwa 15 Millionen VND pro Monat, wodurch das Verhältnis von Wohnungspreis zu Einkommen weit jenseits der Bezahlbarkeit liegt.

Ein junges Paar benötigt etwa 10 Jahre, um genügend Kapital für den Kauf eines Hauses anzusparen. Während dieser Zeit steigen die Hauspreise jedoch schneller als die Ersparnisse, was zu einer Situation führt, in der „die Ersparnisse nie mit den Hauspreisen Schritt halten können“.

Die Realität führt dazu, dass das Mieten eines Hauses auf lange Sicht immer beliebter wird. Angesichts des nach wie vor unprofessionellen und instabilen Wohnungsmietmarktes in Vietnam kann das Mieten eines Hauses jedoch nur kurzfristig den finanziellen Druck verringern und den langfristigen Wohnbedarf der Bevölkerung nicht decken.

Obwohl der Staat zahlreiche Maßnahmen zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus (NƠXH) erlassen hat, die dazu beitragen sollen, die Umsetzung des NƠXH-Projekts zu beschleunigen, haben die Ergebnisse die Erwartungen nicht erfüllt.

Da die aktuelle Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus hauptsächlich auf Maßnahmen zur Förderung von Unternehmen beruht, führen niedrige Gewinnmargen, komplizierte Verfahren, fehlende Mittel für sauberes Bauland und instabile Anreizmechanismen jedoch dazu, dass Unternehmen wenig Motivation zur Teilnahme haben.

Angesichts dieser Situation haben viele Experten empfohlen, das Modell der sozialen Wohnungsbauentwicklung dahingehend zu ändern, dass der Staat eine führende Rolle übernimmt, von der politischen Planung über die Landzuweisung und die Kapitalquellen bis hin zur Umsetzungsorganisation.

Ein nationaler Wohnungsbaufonds wird benötigt

Kürzlich erließ die Regierung das Dekret 302/2025 zur Einrichtung des Nationalen Wohnungsbaufonds, der auf zwei Ebenen operiert: Der Zentralfonds wird vom Bauministerium eingerichtet und verwaltet, während der Lokalfonds vom Volkskomitee der Provinz eingerichtet und verwaltet wird.

Die Finanzierungsquellen des Fonds sind vielfältig und umfassen den Staatshaushalt, den Wert des Grundstücksfonds für soziale Wohnungsbauinfrastruktur, Erlöse aus dem Verkauf öffentlicher Immobilien, Erlöse aus der Versteigerung von Landnutzungsrechten und freiwillige Beiträge aus dem In- und Ausland sowie andere legale Quellen.

Das Hauptziel des Fonds ist insbesondere die Schaffung und Entwicklung von Sozialwohnungen zur Miete. Darüber hinaus ist er befugt, gewerbliche Wohnungen zu erwerben, die an Beamte, Angestellte im öffentlichen Dienst und Arbeiter vermietet werden sollen.

Das Vietnam Real Estate Market Research and Evaluation Institute (VARS IRE) vertritt in diesem Zusammenhang die Ansicht, dass die direkte Beteiligung des Staates an der Schaffung von Sozialwohnungen, insbesondere von Sozialwohnungen zur Miete, eine strategische Wohnungsbaulösung darstellt, die internationalen Trends entspricht.

Viele Experten halten die Einrichtung eines nationalen Wohnungsbaufonds für notwendig. (Illustrationsfoto/CD)

Tatsächlich haben viele Länder dieses Modell erfolgreich umgesetzt. In Singapur beispielsweise leben über 80 % der Bevölkerung in von der HDB (Housing and Development Board) errichteten Wohnungen, Südkorea hat staatliche Unternehmen gegründet, die sich auf den Bau von Sozialwohnungen spezialisiert haben, und Deutschland verfolgt eine langfristige Förderpolitik für kostengünstigen Wohnraum mit der Zusage, die Mieten für 15 bis 25 Jahre unter dem Marktniveau zu halten.

In Vietnam ist die Entwicklung des Mietwohnungsmarktes ein notwendiger Schritt. Angesichts steigender Preise für Sozialwohnungen, die die finanziellen Möglichkeiten vieler mittlerer Einkommensgruppen übersteigen, und zahlreicher Probleme bei der Umsetzung entsprechender Maßnahmen, trägt die Fokussierung auf ein reines Mietmodell ohne Verkauf dazu bei, ein stabiles Angebot zu gewährleisten, Spekulationen einzudämmen und die Mietkosten auf einem angemessenen und nachhaltigen Niveau zu halten.

„Dank dessen erhalten die Menschen, insbesondere die Bevölkerungsgruppen mit niedrigem und mittlerem Einkommen, eine echte Chance, sich niederzulassen, während gleichzeitig der Druck auf den Hausbesitz schrittweise abnimmt“, betonte VARS IRE.

Damit die Vermietung jedoch wirklich zu einer nachhaltigen Lösung wird, ist VARS IRE der Ansicht, dass es notwendig ist, öffentlich-private Partnerschaften (ÖPP) zu fördern, bei denen sich Unternehmen am Bau von Projekten beteiligen und der Staat das Eigentum zurückkauft oder die Immobilien zur Nutzung zurückpachtet.

Gleichzeitig ist es notwendig, weiterhin Vorschriften für Mietwohnungsstandards zu erforschen und zu erlassen, einschließlich der Begrenzung jährlicher Preiserhöhungen, der Anwendung langfristiger Mietverträge und der Transparenz der Anpassungsbedingungen sowie der Entwicklung von Anreizmechanismen und -maßnahmen zur Förderung der gesellschaftlichen Beteiligung am Bau von Mietwohnungen.

Langfristig, wenn sich das Wohnungsangebot, insbesondere an bezahlbarem und Mietwohnraum, verbessert, wird sich das Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage auf dem Markt allmählich stabilisieren. Ein Teil der Nachfrage nach Wohneigentum wird durch Mietnachfrage ersetzt, was dazu beiträgt, den Druck auf steigende Preise zu verringern und die Voraussetzungen für einen transparenteren und nachhaltigeren Immobilienmarkt zu schaffen. Gleichzeitig eröffnen sich so reale Wohnmöglichkeiten für die Mehrheit der Bevölkerung.

Dinh Minh Tuan, Business Director von PropertyGuru Vietnam, analysierte dies ebenfalls: Der Bau von einer Million Sozialwohnungen bis 2030 ist ein sehr ambitioniertes Projekt. Sollten wir jedoch am bisherigen Ansatz festhalten, Unternehmen und Banken zur Beteiligung zu bewegen, wird dieses Ziel schwer zu erreichen sein.

„Wenn wir einen Fonds haben, der die proaktive Rolle des Staates bei der Schaffung von Kapital für den Kauf von Sozialwohnungen und der Unterstützung von Investoren mit Kapital für den Bau demonstriert, wäre dies eine doppelte Maßnahme zur schnellen Förderung des Sozialwohnungsmarktes“, sagte Herr Tuan.

Laut Herrn Tuan besteht die erste Auswirkung des Nationalen Wohnungsbaufonds sicherlich darin, Investoren zu helfen, Kapital zu erhalten, um den Baufortschritt von Sozialwohnungsbauprojekten zu günstigeren Preisen zu beschleunigen.

Der zweite Effekt besteht in der Unterstützung der Bevölkerung. Derzeit müssen Kunden, die einen Kredit für den Hauskauf aufnehmen, einen Großteil ihres Einkommens für Zinsen aufwenden. Mit dem neuen Kreditpaket des nationalen Wohnungsbaufonds sind die Laufzeiten jedoch länger und die monatlichen Raten niedriger, wodurch der Hauskauf erleichtert wird.

Quelle: https://congluan.vn/quy-nha-o-quoc-gia-lieu-co-phai-la-giai-phap-cho-khung-hoang-nha-o-tai-viet-nam-10320069.html