Nationaler Wohnungsbaufonds: Dynamik für den sozialen Wohnungsbau schaffen

Der Nationale Wohnungsbaufonds ist ein Modell, das sich in Singapur und Südkorea als wirksam erwiesen hat.

Die Regierung hat soeben das Dekret 302/2025/ND-CP erlassen, das den Nationalen Wohnungsbaufonds und die Umsetzung der Resolution 201/2025/QH15 der Nationalversammlung zum spezifischen Mechanismus für den sozialen Wohnungsbau detailliert regelt. Insbesondere wurde der Zentrale Wohnungsbaufonds eingerichtet und untersteht dem Bauministerium ; die Provinzvolkskomitees richten die Lokalen Wohnungsbaufonds ein und verwalten diese.

Notwendigkeit, die organisatorische und operative Kapazität zu erhöhen

Diese Fonds agieren als öffentliche Dienstleistungseinrichtungen, besitzen Rechtspersönlichkeit, eigene Siegel und eine unabhängige Buchführung und dürfen Konten bei der Staatskasse oder Geschäftsbanken eröffnen. Das Provinzvolkskomitee hat das Recht, neue Fonds zu gründen, bestehende Fonds umzustrukturieren oder zu übertragen, muss jedoch die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen gewährleisten.

Die Hauptaufgabe des Fonds besteht darin, ein Angebot an Sozialwohnungen zu schaffen und auszubauen, um den Mietbedarf der Bevölkerung zu decken. Der Fonds ist berechtigt, in den Bau von Sozialwohnungsbauprojekten mit abgestimmter technischer und sozialer Infrastruktur zu investieren sowie öffentliche Wohnimmobilien zu übernehmen und für die Vermietung umzufunktionieren.

Das Sozialwohnungsbauprojekt Ly Thuong Kiet (Stadtteil Dien Hong, Ho-Chi-Minh-Stadt) mit 1.254 Wohnungen steht kurz vor der Fertigstellung. Foto: QUOC ANH

Darüber hinaus ist der Fonds befugt, Sozialwohnungen von Investoren zu erwerben, Wohnungen von hundertprozentigen Staatsunternehmen zu bestellen, zu erhalten oder zu übertragen sowie Umsiedlungswohnungen oder von Organisationen und Privatpersonen freiwillig gespendete Wohnungen entgegenzunehmen. Der Fonds kann außerdem gewerbliche Wohnungen zur Vermietung an Beamte, Angestellte des öffentlichen Dienstes und Arbeiter erwerben.

Gleichzeitig ist der Fonds für die Organisation der Verwaltung und des Betriebs des gesamten investierten oder erhaltenen Wohnungsfonds verantwortlich und stellt sicher, dass die Vermietungsaktivitäten nach dem richtigen Mechanismus, an die richtigen Empfänger und für die richtigen sozialen Sicherheitsziele erfolgen.

Dr. Huynh Phuoc Nghia, Dozent an der Wirtschaftsuniversität Ho-Chi-Minh-Stadt (UEH), kam zu dem Schluss, dass die Bestimmungen über den Betriebsmechanismus, die Befugnisse und das Organisationsmodell des Nationalen Wohnungsbaufonds im Dekret 302/2025/ND-CP relativ vollständig und klar sind.

Dr. Nghia betonte jedoch, dass die Organisations- und Betriebskapazität der entscheidende Faktor sei. Der Nationale Wohnungsbaufonds sei eine öffentliche Einrichtung mit finanzieller Autonomie, daher bestünden die Erfolgsaussichten in der Qualität des Personals, der Strategieentwicklung, der Projektdurchführung und der Koordination der sektorübergreifenden Zusammenarbeit. „Ein guter Mechanismus allein genügt nicht; entscheidend ist, dass das Umsetzungsteam über ausreichende Kapazitäten für einen reibungslosen Ablauf verfügt“, hob er hervor. Seiner Ansicht nach könne der Nationale Wohnungsbaufonds, wenn ihm entsprechende Einstellungsbefugnisse eingeräumt würden, ein Team qualifizierter Experten gewinnen und das Modell dadurch effektiver, transparenter und nachhaltiger umsetzen.

Laut Dr. Nghia ist das Modell des Wohnungsbaufonds nicht neu und ähnelt Modellen, die sich in Singapur oder Südkorea bewährt haben. In Singapur agieren Wohnungsbaugesellschaften autonom, haben leichten Zugang zu Grundstücken und schaffen 50–60 % des gesamten Wohnungsangebots. Auch Vietnam erlaubt dem Nationalen Wohnungsbaufonds derzeit, staatliche Grundstücke planmäßig zu nutzen, mit dem Privatsektor zu kooperieren und Kredite von Geschäftsbanken aufzunehmen – ein Mechanismus, der als „offener“ gilt als in vielen europäischen Ländern, die hauptsächlich auf private Mittel angewiesen sind. „Bei richtiger Umsetzung kann der Fonds eine enorme Wirkung erzielen. Der Zielmarkt reicht von Sozialwohnungen und Arbeiterunterkünften bis hin zu speziellen Wohnformen wie öffentlichen Wohnungen oder Unterkünften für Menschen in Katastrophengebieten. Der Fonds kann, in Abstimmung mit den lokalen Behörden, vollständig in Notunterkünfte, Umsiedlungen oder die Unterstützung von Haushalten in Erdrutschgebieten investieren“, analysierte Dr. Nghia.

Schwerpunkt auf der Entwicklung von Mietprojekten

Frau Cao Thi Thanh Huong, Senior Managerin der Forschungsabteilung bei Savills Vietnam, betonte, dass der Nationale Wohnungsbaufonds ein in Singapur und Korea bewährtes Modell darstellt. Dort können Privatpersonen Kredite zu niedrigen Zinsen und mit langen Laufzeiten aufnehmen, während teilnehmende Unternehmen Investitionsanreize und Zugang zu geplanten Grundstücksfonds erhalten. Dieses Modell schafft Vorteile für beide Seiten: Käufer erhalten angemessene finanzielle Unterstützung, und Unternehmen werden motiviert, sich am Bau von bezahlbarem Wohnraum zu beteiligen. Wenn beide Seiten profitieren, entwickelt sich der Markt in Richtung eines ausgewogeneren und nachhaltigeren Zustands.

Aus wirtschaftlicher Sicht erwartet Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA), dass die Einrichtung des Nationalen Wohnungsbaufonds vielfältigere und flexiblere Kapitalbeschaffungswege für den sozialen Wohnungsbau schaffen wird. Investoren erhalten dadurch stabilere finanzielle Ressourcen für die Projektentwicklung, und Menschen mit tatsächlichem Bedarf erhalten Zugang zu bezahlbarem Wohnraum. Dies fördert das von der Regierung gesetzte Ziel, mindestens eine Million Sozialwohnungen zu bauen.

Laut dem Vorsitzenden von HoREA richtet der Nationale Wohnungsbaufonds neben dem Kapitalmechanismus auch einen Grundstücksfonds für Investoren ein, um Sozialwohnungsbauprojekte zu realisieren. Dieser Mechanismus erleichtert Unternehmen den Zugang zu unbebauten Grundstücken und kostengünstigem Kapital und verkürzt die Projektlaufzeiten. Gleichzeitig können Unternehmen, die sich an der Entwicklung von Sozialwohnungen beteiligen, mit dem Fonds zusammenarbeiten, um Grundstücke und langfristige Ressourcen zu sichern.

Laut Dr. Pham Viet Thuan, Direktor des Instituts für Naturressourcen- und Umweltökonomie in Ho-Chi-Minh-Stadt, hat die Urbanisierung in den letzten Jahren gezeigt, dass einfache Arbeiter, Geringverdiener und Beschäftigte in Industriegebieten beim Zugang zu angemessenem Wohnraum stets benachteiligt sind. Daher hält er die Einrichtung eines nationalen Wohnungsbaufonds nach dem Modell „Bauen – Besitzen – Vermieten“ für geeigneter und zielführender, um nachhaltige Effizienz zu erzielen.

Der Fonds kann proaktiv Grundstücksfonds auflegen, in Infrastruktur investieren und Sozialwohnungen zur Miete in dicht besiedelten Gebieten oder in der Nähe von Gewerbegebieten bauen – dort, wo der Bedarf besonders groß und dringend ist. „Wir haben viele Fälle erlebt, in denen Menschen Sozialwohnungen gekauft, aber mit Luxusautos gereist sind oder über Strohmänner spekuliert haben. Wenn wir uns auf das Mietmodell konzentrieren, werden diese Situationen deutlich zurückgehen“, sagte er.

Er betonte, dass Geringverdiener, Beamte und arme Arbeiter seit vielen Jahren denselben Wunsch hegen: einen sicheren Wohnort zu einem angemessenen Preis. Ein soziales Wohnprojekt mit Mietpreisen unterhalb der üblichen Zimmerpreise, besserer Qualität und professioneller Verwaltung wird Hunderttausenden von Familien die Möglichkeit geben, ihre Lebensqualität zu verbessern und den Druck, in städtischen Gebieten den Lebensunterhalt bestreiten zu müssen, zu verringern.

Es ist jedoch notwendig, die Anspruchsberechtigten für eine Anmietung genauer zu definieren und festzulegen. Werden die Bedingungen zu stark verschärft, verliert der soziale Wohnungsbau sein ursprüngliches Ziel, den grundlegenden Wohnbedarf von Arbeitnehmern zu decken.

Instrument zur Regulierung von Immobilienpreisen

Dr. Pham Viet Thuan hofft, dass der Nationale Wohnungsbaufonds ausreichende Befugnisse und Ressourcen erhält – von Vorzugskrediten und Fördermitteln für unbebaute Grundstücke bis hin zu Richtlinien für Gebührenbefreiungen und -ermäßigungen bei der Grundstücksnutzung sowie Investitionsverfahren. Dann wird der Fonds nicht nur Benachteiligte unterstützen, sondern auch dazu beitragen, den Druck von Preisschwankungen auf dem Immobilienmarkt zu verringern.

„Angesichts steigender Immobilienpreise und zunehmender Material- und Finanzkosten ist die Entscheidung des Premierministers, einen nationalen Wohnungsbaufonds zur Investition in Sozialwohnungsbauprojekte für Mietwohnungen und Arbeiterwohnungen einzurichten, ein sehr ermutigendes Signal. Dies wird ein wichtiges Regulierungsinstrument sein, um den Anstieg der Immobilienpreise einzudämmen und den Markt zu stabilisieren“, kommentierte Dr. Thuan.

Quelle: https://nld.com.vn/quy-nha-o-thanh-bai-o-thuc-thi-196251124211636863.htm