Die Preise steigen in Wellen, ein Rückgang ist nicht in Sicht
Frau Thu und ihr Mann (wohnhaft im Bezirk Ha Dong, Hanoi ) beschlossen, ein Grundstück im Bezirk Thanh Tri (Hanoi) zu verkaufen, um eine Wohnung im Zentrum zu kaufen, um dort zu investieren und sie zu vermieten. Nachdem sie sich über verschiedene Wohnungen in Hanois Bezirken wie Thanh Xuan, Cau Giay und Dong Da informiert hatte, stellte Frau Thu fest, dass die Preise recht hoch seien.
Im Segment der mittelpreisigen und erschwinglichen Wohnungen in der Innenstadt von Hanoi steigen die Preise aufgrund der tatsächlichen Nachfrage und der hohen Mietinvestitionen recht stark an.
„Ich habe ein Grundstück im Bezirk Thanh Tri für etwa 3 Milliarden VND verkauft. Wenn ich eine Wohnung mit etwa 100 Quadratmetern im Bezirk Cau Giay oder im Bezirk Thanh Xuan kaufe, muss ich je nach Projekt etwa 5 bis 6 Milliarden VND ausgeben“, erzählte Frau Thu.
Wenn Frau Thu jedoch eine Wohnung in den oben genannten Innenstadtbezirken kaufen kann, kann sie diese sofort für rund 20 Millionen VND/Monat vermieten. Sie wartet darauf, eine Anzahlung für eine Wohnung im Bezirk Thanh Xuan zu leisten, und ein Kunde hat sie gebeten, diese sofort für 20 Millionen VND/Monat zu vermieten.
Laut einer Umfrage von Thanh Nien steigen die Preise für mittelpreisige und erschwingliche Wohnungen in einigen Innenstadtbezirken Hanois. Beispielsweise liegen die Preise für einige Projekte in den Straßen Nguyen Tuan, Le Van Thiem, Nguyen Huy Tuong, Vu Trong Phung und Le Van Luong im Bezirk Thanh Xuan bei etwa 40 bis 60 Millionen VND/ m² .
In den Bezirken Cau Giay, Nam Tu Liem, Hoang Mai, Hai Ba Trung usw. liegen die Preise auf dem Niveau des Bezirks Thanh Xuan. Selbst Gebäude mit vollständigen Rechtsdokumenten kosten über 60 Millionen VND/ m² . Am teuersten sind die Wohnungen im Gebiet Tay Ho (Bezirk Tay Ho). Das Preisniveau kann hier bis zu anderthalb Mal so hoch sein wie in anderen Gebieten, insbesondere in Projekten in Seenähe oder an der Hauptstraße. Die Umfrage zeigt außerdem, dass die Preise oft wellenförmig ansteigen und kaum Anzeichen eines Rückgangs zeigen.
Die Wohnungspreise in den Bezirken Cau Giay, Nam Tu Liem, Hai Ba Trung, Hoang Mai … sind in letzter Zeit ziemlich stark gestiegen.
Die Mieten für Wohnungen in den Bezirken Cau Giay und Thanh Xuan liegen derzeit zwischen etwa 10 und über 20 Millionen VND/Monat für große Wohnungen ab 90 m² . Im Bezirk Tay Ho sind die Mieten je nach Lage und Ausstattung der Wohnung höher als in anderen Gegenden und liegen zwischen 10 und etwa 30 Millionen VND/Monat. Wohnungen über 130 m² mit kompletter Ausstattung können sogar bis zu 35 bis 40 Millionen VND/Monat kosten.
Ein aktueller Bericht des Vietnam Real Estate Research Institute zeigt, dass in den ersten Monaten dieses Jahres die Nachfrage nach Wohnungen der mittleren Preisklasse um 45 % und die nach erschwinglichen Wohnungen um 65 % gestiegen ist.
Einer Umfrage von Batdongsan.com zufolge stieg das Interesse am Wohnungssegment in Hanoi allein im Mai um 8 %.
Unterdessen ist das Angebot an neuen Wohnungen in Hanoi im Zeitraum 2018–2022 den Statistiken von Savills Vietnam zufolge um 14 % zurückgegangen, während der durchschnittliche Verkaufspreis um 13 % gestiegen ist.
Reale Nachfrage steigt, Markt mangelt es an neuen Produkten
Herr Hoang Van Nam (35 Jahre alt, wohnhaft im Bezirk Cau Giay), ein auf den Verkauf von Wohnungen in der Innenstadt spezialisierter Immobilienmakler, sagte, dass die Wohnungspreise während der Covid-19-Pandemie tendenziell stabil blieben und in vielen Projekten aufgrund der geringen tatsächlichen Nachfrage und ineffektiver Mieten stark sanken.
Die Covid-19-Epidemie ist unter Kontrolle, die reale Nachfrage im Stadtzentrum steigt, während neues Angebot sehr rar ist, sodass die Wohnungspreise steigen.
Laut Herrn Nam betrug während der Covid-19-Pandemie der Preis für eine mittelpreisige Zweizimmerwohnung mit 80–90 m² Wohnfläche im Bezirk Thanh Xuan nur etwa 3 Milliarden VND, was etwa 30 Millionen VND/ m² entspricht. Dieser „günstige“ Preis hielt jedoch nicht lange an. Als die Covid-19-Pandemie Anzeichen einer Eindämmung zeigte, stiegen die Preise für Mittelklassewohnungen im Bezirk Thanh Xuan stark auf etwa 40 Millionen VND/ m² und stiegen weiter. Für Mehrfamilienhäuser mit vollständiger Infrastruktur und darunterliegenden Versorgungseinrichtungen stiegen die Preise deutlich auf über 50 Millionen VND/ m² .
Herr Nguyen Van Thanh (40 Jahre alt, wohnhaft im Bezirk Ba Dinh), ein anderer Makler, erklärte den rasanten Preisanstieg bei Wohnungen in der Innenstadt von Hanoi damit, dass der Preisanstieg auf die Tatsache zurückzuführen sei, dass die tatsächliche Nachfrage nach dieser Art von Wohnungen immer hoch sei, der Markt jedoch mit neuen Produkten knapp sei und hauptsächlich Zweitwohnungen gekauft und verkauft würden.
Laut Herrn Thanh investieren viele Menschen außerdem wieder in Wohnungen, weil sie dort liquider sind als in Grundstücken, die sie im Rahmen von Bauprojekten, Ackerland oder Privatwohnungen erwerben, nachdem der Trend zu Stadtflucht in den Wald und Investitionen in vorstädtische Grundstücke zugenommen hat.
„Für eine Wohnung in den Innenstadtbezirken beträgt die Miete derzeit je nach Gegend zwischen 10 und 30 Millionen VND/Monat, was einen wesentlich stabileren Cashflow als bei anderen Wohnungsarten bedeutet“, analysierte Herr Thanh.
Anstatt in Grundstücke oder Ferienwohnungen zu investieren, die derzeit Gegenstand von Rechtsstreitigkeiten sind, investieren Menschen mit ungenutztem Kapital nun wieder in Wohnungen. „Manche nutzen finanzielle Hebel, um Wohnungen zu kaufen und sie dann zu vermieten. Mit den Mieteinnahmen zahlen sie Bankzinsen“, erklärte Thanh.
Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der vietnamesischen Immobilienmaklervereinigung, schätzt, dass der Preisanstieg für innerstädtische Wohnungen mehrere Gründe hat. Der erste Grund ist das Angebot. In Hanoi wurden in letzter Zeit kaum neue Wohnungsbauprojekte in der Innenstadt realisiert, sodass das aktivste Segment dieser Art von Wohnungen nach wie vor Altbauwohnungen sind, die auf dem Sekundärmarkt gekauft und verkauft werden. Einige neue Projekte werden zwar umgesetzt, aber die Investoren haben sie noch nicht zum Verkauf freigegeben, andere stagnieren.
Zweitens liegt der Faktor, der die Wohnungspreise, insbesondere für Innenstadtwohnungen, in die Höhe treibt, laut Herrn Dinh in der Nachfrage. „Die Nachfrage ist stets hoch, insbesondere nach mittelgroßen Wohnungen mit 2–3 Schlafzimmern, die rund 4–5 Milliarden VND pro Einheit kosten. Die Nachfrage ist so hoch, dass die jüngste Meldung, dass im Bezirk Nam Tu Liem nur ein einziges Sozialwohnungsprojekt zum Verkauf steht, seit Monaten für Aufregung in der öffentlichen Meinung sorgt, ganz zu schweigen von den Innenstadtwohnungen. Der starke Anstieg der Sozialwohnungspreise im erschwinglichen Segment erzeugt auch Druck, die Preise im mittleren Preissegment zu erhöhen“, kommentierte Herr Dinh.
Darüber hinaus haben sich laut Herrn Dinh die Psychologie und das Verhalten der Kunden in Bezug auf Anlageprodukte etwas verändert. „Vor einigen Jahren boomte der Trend, in Condotels, Privatwohnungen, Vorstadtgrundstücke, Waldflächen und Bauernhöfe zu investieren. Die Psychologie der Investitionen in innerstädtische Wohnungen wie Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser ließ etwas nach. Doch nach einer Reihe von Vorfällen im Zusammenhang mit den oben genannten neuen Produkten sind die „traditionellen Produkte“ wieder attraktiv geworden“, erklärte Herr Dinh.
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