Wohnungspreise im Süden sind „im Aufruhr“

Die Preise für Altbauwohnungen sinken, während die Preise für Neubauprojekte durch Verkäufe kontinuierlich steigen und so für Marktturbulenzen sorgen.

Die Preise für Alt- und Neubauwohnungen entwickeln sich in entgegengesetzte Richtungen

Anfang November 2024 beschloss Herr Hoang Van Ngoc, wohnhaft im Distrikt 12 (HCMC), eine 58 m2 große Zweizimmerwohnung im Picity High Park Project zu kaufen und das Haus Ende 2023 zu übergeben. Herr Ngoc sagte, der Kaufpreis dieser Wohnung betrage 2,7 Milliarden VND, exklusive der 5 %igen Red-Book-Gebühr. Laut Herrn Ngoc hat er diese Wohnung vom vorherigen Investor zum gleichen Preis gekauft, der im Vertrag mit dem vorherigen Hausbesitzer stand.

„Der Vorbesitzer machte mit dem Verkauf keinen Gewinn, da viele Projekte gleichzeitig auf dem Markt waren. Daher war es für Investoren schwierig, zu verkaufen. Nur durch den Verkauf zum ursprünglichen Investitionspreis konnten sie einen Käufer finden. Tatsächlich erlitt der Vorbesitzer einen enormen Verlust, da er sich Geld von der Bank leihen musste und mehrere Jahre lang Tilgung und Zinsen zahlen musste“, sagte Herr Ngoc.

Frau Le Thi Hien, eine Maklerin beim Picity High Park Project, sagte, dass die Immobilienpreise bei diesem Projekt derzeit im Vergleich zu früher nicht viel gestiegen seien. Lediglich das im Jahr 2022 übergebene Produkt Wohnung mit Garten weist aktuell einen höheren Preis auf als zum Erstkaufzeitpunkt im Jahr 2019.

Beim Him Lam Phu An-Projekt (Thu Duc City, Ho-Chi-Minh-Stadt), das 2018 und 2019 übergeben wurde, wird der Hauspreis bis 2022 bei 2,7 – 2,9 Milliarden VND/Zweizimmerwohnung mit einer Fläche von 68 m2 liegen. Anfang 2023 fielen die Wohnungspreise hier jedoch auf 2 – 2,6 Milliarden VND. Obwohl der Markt wächst, liegen die Wohnungspreise hier derzeit nur bei 2,5 bis 2,7 Milliarden VND pro Wohnung.

Darüber hinaus liegen die Apartmentprojekte der Novaland Group in den Straßen Pho Quang und Hong Ha (Bezirk Tan Binh, Ho-Chi-Minh-Stadt) bei 40 bis 42 Millionen VND/m2. Dieser Preis ist niedriger als im Jahr 2022, als die Immobilienpreise hier bei 45 Millionen VND/m2 oder mehr lagen.

Daten von Batdongsan.com.vn zeigen, dass der durchschnittliche Verkaufspreis alter Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt im Vergleich zum Vorjahreszeitraum tendenziell um 4 % bzw. 11 % sinkt. Auch das Interesse an diesem Segment ging im Markt zurück, und zwar um 3 % bzw. 26 %.

In neu eröffneten Projekten sind die Preise inzwischen um 10 – 20 % gestiegen. Zum Beispiel beim King Crown Infinity Project in City. Thu Duc (HCMC), der Verkaufspreis im Jahr 2023 lag bei 110 – 130 Millionen VND/m2, aber jetzt – wenn die oberen Stockwerke des Gebäudes gebaut werden, ist der Verkaufspreis auf 120 – 160 Millionen VND/m2 gestiegen.

Beim Urban Green Project am National Highway 13 (Thu Duc City), das sich in der letzten Bauphase befindet, beträgt der vom Investor angebotene Verkaufspreis derzeit 2,5 – 2,8 Milliarden VND/Einheit, verglichen mit 2,3 Milliarden VND/Einheit im Jahr 2023.

Herr Nguyen Van Tung, Generaldirektor der DKRS Real Estate Company, sagte, dass die Preissteigerung des Projekts bei jedem Verkauf in Wirklichkeit eine Kalkulation des Investors sei, da jeder Verkauf je nach Kundeninteresse um 3 bis 10 % steigen müsse. Diese Preiserhöhung soll sicherstellen, dass der erste Käufer den Gewinn sieht und der nächste Käufer erkennt, dass das Projekt eine gute Preiserhöhung für eine Investition bietet.

Beginnt der Markt abzukühlen?

Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor des Kanals Batdongsan.com.vn, sagte, dass für den Wohnungsmarkt nach fast einem Jahr starken Wachstums das Jahresende die Zeit sei, in der viele Investoren Vermögenswerte transferieren. Allerdings haben hohe Grundstückspreise, sinkende Gewinnmargen und ein kontinuierlich wachsendes Angebot die Kauflaune im Vergleich zum Jahresanfang abgekühlt.

Die Zahl der erfolgreichen Transaktionen von November 2024 bis heute hat im Vergleich zu den Vormonaten abgenommen, teilweise weil viele neue Projekte zum Verkauf freigegeben wurden, teilweise aufgrund der hohen Preise.

Darüber hinaus sagte Herr Quoc Anh, dass laut einer Umfrage von Batdongsan.com.vn bis zu 86 % der derzeitigen Eigenheimkäufer darauf aus seien, durch das Surfen auf der Welle einen Gewinn zu erzielen. Das bedeutet, dass sie eine Wohnung kaufen und dann auf eine Preissteigerung warten oder darauf, dass das Haus übergeben wird und der Preis steigt, bevor sie es verkaufen.

Viele Maklerfirmen und Investoren selbst gaben jedoch an, dass die Zahl der erfolgreichen Transaktionen von November 2024 bis heute im Vergleich zu den Vormonaten zurückgegangen sei, was zum Teil daran liege, dass viele neue Projekte zum Verkauf freigegeben worden seien, zum Teil aber auch an den hohen Preisen. Darüber hinaus bleiben Investitionskunden in Projekten „hängen“, die noch nicht gestartet wurden, sodass der Cashflow nicht ausreicht, um weiterhin in neue Projekte zu investieren.

„Ein weiterer Grund ist, dass es viele Kunden gibt, die sich auf Immobilieninvestitionen spezialisiert haben und zu den uneinbringlichen Forderungen der Bank gehören. Diese Kunden hatten in den Vorjahren in den Kauf von Ferienimmobilienprojekten investiert und sich vom Investor zur Zahlung der Bankzinsen verpflichtet. Der Investor zahlte die Zinsen jedoch nicht, wodurch sie zu den uneinbringlichen Forderungen zählten. Daher können diese Kunden keine Häuser mit Bankkrediten kaufen, wodurch der Markt viele dieser spezialisierten Investmentkunden verloren hat“, sagte Nguyen Van Hau, Generaldirektor der Asian Holdings Real Estate Joint Stock Company.

Laut Herrn Hau ist das Kundeninteresse an Apartmentprodukten derzeit nicht durchgängig gut. Insbesondere bei Projekten, die Mitte des Jahres zum Verkauf freigegeben wurden und noch immer zum Verkauf stehen, zeigt sich ein nachlassendes Kundeninteresse. Stattdessen widmen sie neuen Projekten mehr Aufmerksamkeit. Darüber hinaus warten die Kunden derzeit auf sinkende Preise oder gute Policen für den Hauskauf, sodass der Markt recht träge ist.

Die Preise für Altbauwohnungen sinken, während die Preise für Neubauprojekte durch Verkäufe kontinuierlich steigen und so für Marktturbulenzen sorgen.

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