Wohnungspreise im Süden sind „in Aufruhr“

Die Preise für Altbauwohnungen sinken, während die Preise für Neubauprojekte durch Verkäufe kontinuierlich steigen und so für Marktturbulenzen sorgen.

Die Preise für Alt- und Neubauwohnungen entwickeln sich in entgegengesetzte Richtungen

Anfang November 2024 beschloss Herr Hoang Van Ngoc, wohnhaft im Distrikt 12 (HCMC), eine 58 m² große Zweizimmerwohnung im Picity High Park Projekt zu erwerben. Die Übergabe soll Ende 2023 erfolgen. Herr Ngoc gab an, dass der Kaufpreis dieser Wohnung 2,7 Milliarden VND betrug, ohne die 5%ige Red-Book-Gebühr. Laut Herrn Ngoc kaufte er die Wohnung vom vorherigen Investor zum gleichen Preis wie im Vertrag mit dem Vorbesitzer.

„Der Vorbesitzer machte mit dem Verkauf keinen Gewinn, da viele Projekte gleichzeitig auf dem Markt waren. Daher war es für Investoren schwierig, zu verkaufen. Nur durch den Verkauf zum ursprünglichen Investitionspreis konnten sie einen Käufer finden. Tatsächlich erlitt der Vorbesitzer einen enormen Verlust, da er sich Geld von der Bank leihen musste und mehrere Jahre lang Tilgung und Zinsen zahlen musste“, sagte Herr Ngoc.

Frau Le Thi Hien, Maklerin beim Picity High Park Projekt, sagte, dass die Immobilienpreise in diesem Projekt derzeit im Vergleich zu früher nicht wesentlich gestiegen seien. Lediglich die 2022 übergebene Wohnung mit Garten sei aktuell teurer als zum Zeitpunkt des Erstkaufs im Jahr 2019.

Im Him Lam Phu An-Projekt (Thu Duc City, Ho-Chi-Minh-Stadt), das 2018 und 2019 übergeben wurde, lag der Hauspreis 2022 bei 2,7 bis 2,9 Milliarden VND pro Zweizimmerwohnung mit 68 m². Anfang 2023 sank der Wohnungspreis jedoch auf 2 bis 2,6 Milliarden VND. Obwohl der Markt wächst, werden hier derzeit nur noch 2,5 bis 2,7 Milliarden VND pro Wohnung gehandelt.

Darüber hinaus liegen die Wohnungsbauprojekte der Novaland Group im Bereich der Pho Quang Street und der Hong Ha Street (Bezirk Tan Binh, Ho-Chi-Minh-Stadt) bei 40 bis 42 Millionen VND/m². Dieser Preis ist niedriger als im Jahr 2022 – als der Hauspreis hier bei 45 Millionen VND/m² oder mehr lag.

Daten von Batdongsan.com.vn zeigen, dass der durchschnittliche Angebotspreis für Altbauwohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 4 % bzw. 11 % gesunken ist. Auch das Marktinteresse an diesem Segment ist um 3 % bzw. 26 % zurückgegangen.

Inzwischen sind die Preise bei neu eröffneten Projekten um 10 bis 20 % gestiegen. Beispielsweise lag der Verkaufspreis beim King Crown Infinity-Projekt in Thu Duc City (HCMC) im Jahr 2023 bei 110 bis 130 Millionen VND/m². Bislang – wenn die oberen Stockwerke des Gebäudes im Bau sind – stieg der Verkaufspreis jedoch auf 120 bis 160 Millionen VND/m².

Beim Urban Green Project am National Highway 13 (Thu Duc City), das sich in der letzten Bauphase befindet, beträgt der vom Investor angebotene Verkaufspreis derzeit 2,5 – 2,8 Milliarden VND/Einheit, verglichen mit 2,3 Milliarden VND/Einheit im Jahr 2023.

Herr Nguyen Van Tung, Generaldirektor der DKRS Real Estate Company, erklärte, dass die Preiserhöhung des Projekts bei jedem Verkauf in Wirklichkeit auf der Kalkulation des Investors basiere, da jeder Verkauf je nach Kundeninteresse um 3 bis 10 % steigen müsse. Diese Preiserhöhung soll sicherstellen, dass die ersten Kunden den Gewinn sehen und die nachfolgenden Kunden erkennen, dass das Projekt eine gute Preissteigerung für Investitionen bietet.

Beginnt der Markt abzukühlen?

Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, erklärte, der Wohnungsmarkt habe fast ein Jahr lang ein starkes Wachstum erlebt, und das Jahresende sei die Zeit, in der viele Investoren ihr Vermögen transferieren. Hohe Grundstückspreise, sinkende Gewinnspannen und ein ständig wachsendes Angebot hätten jedoch dazu geführt, dass sich die Stimmung der Käufer im Vergleich zum Jahresanfang abgekühlt habe.

Die Zahl der erfolgreichen Transaktionen von November 2024 bis heute hat im Vergleich zu den Vormonaten abgenommen, teilweise weil viele neue Projekte zum Verkauf freigegeben wurden, teilweise aufgrund der hohen Preise.

Darüber hinaus sagte Herr Quoc Anh, dass laut einer Umfrage von Batdongsan.com.vn bis zu 86 % der derzeitigen Eigenheimkäufer darauf aus seien, durch das Surfen auf der Welle einen Gewinn zu erzielen. Das bedeutet, dass sie eine Wohnung kaufen und dann auf eine Preissteigerung warten oder darauf, dass das Haus übergeben wird und der Preis steigt, bevor sie es verkaufen.

Viele Makler und Investoren gaben jedoch selbst an, dass die Zahl der erfolgreichen Transaktionen von November 2024 bis heute im Vergleich zu den Vormonaten zurückgegangen sei, teils weil viele neue Projekte zum Verkauf freigegeben wurden, teils wegen der hohen Preise. Darüber hinaus stecken Investmentkunden in noch nicht freigegebenen Projekten fest, sodass der Cashflow nicht ausreicht, um weiterhin in neue Projekte zu investieren.

„Ein weiterer Grund ist, dass es viele Kunden gibt, die sich auf Immobilieninvestitionen spezialisiert haben und zu den uneinbringlichen Forderungen der Bank gehören. Diese Kunden hatten in den Vorjahren in den Kauf von Ferienimmobilienprojekten investiert und sich vom Investor zur Zahlung der Bankzinsen verpflichtet. Der Investor zahlte die Zinsen jedoch nicht, wodurch sie zu den uneinbringlichen Forderungen zählten. Daher können diese Kunden keine Häuser mit Bankkrediten kaufen, wodurch der Markt viele dieser spezialisierten Investmentkunden verloren hat“, sagte Nguyen Van Hau, Generaldirektor der Asian Holdings Real Estate Joint Stock Company.

Laut Herrn Hau ist das Kundeninteresse an Wohnungsprodukten derzeit nicht besonders groß. Insbesondere Projekte, die Mitte des Jahres zum Verkauf angeboten wurden und noch immer zum Verkauf stehen, werden von den Kunden weniger beachtet. Stattdessen konzentrieren sie sich verstärkt auf neue Projekte. Zudem warten die Kunden derzeit auf sinkende Preise oder günstige Kaufbedingungen, sodass der Markt recht träge ist.

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Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-chung-cu-phia-nam-dang-loan-nhip-d232357.html