Immobilienpreise erreichen trotz Druck durch fällig werdende Anleihen ihren Höhepunkt

Höchststand bei Anleihen mit langer Laufzeit

Laut einem Bericht des Finanzdaten- und Analyseanbieters FiinGroup werden in der zweiten Jahreshälfte Immobilienanleihen im Wert von über 100 Billionen VND fällig. Diese Zahl verdeutlicht den bestehenden Druck auf den Zahlungsverkehr. Im August dieses Jahres erreichte das Volumen der fälligen Anleihen von Immobilienunternehmen mit rund 17,5 Billionen VND seinen Höchststand.

Statistiken der VNDirect Securities Company zeigen, dass im dritten Quartal dieses Jahres der Gesamtwert der fälligen Unternehmensanleihen auf rund 67 Billionen VND geschätzt wurde – der höchste Wert des Jahres. Besonders hervorzuheben ist, dass der Immobiliensektor mit über 57 % bzw. fast 38,2 Billionen VND einen Großteil davon ausmachte, wobei es sich größtenteils um Anleihen mit einer Laufzeit bis 2023 handelte.

Trotz des hohen Drucks, Anleihen zurückzuzahlen, verfolgen viele Immobilienunternehmen weiterhin die Strategie der „Preisbeibehaltung“ und weigern sich, die Preise zu senken, um den Cashflow wiederherzustellen.

Laut Unternehmen liegt der Hauptgrund für die Unfähigkeit, die Preise zu senken, im Druck der Kapitalkosten und den finanziellen Verpflichtungen gegenüber Anleihegläubigern. Immobilienanleihen weisen derzeit gängige Zinssätze von 10–12 % pro Jahr auf, deutlich höher als die Zinssätze für Bankkredite. Werden Immobilien schnell zu niedrigen Preisen verkauft, reichen die Erlöse nicht aus, um Kapital und Zinsen der Anleihen zu decken, und könnten gegen die Verpflichtungen gegenüber den Anleihegläubigern verstoßen. Daher sind die Immobilienpreise in allen Segmenten seit Jahresbeginn stark gestiegen.

Laut dem Bericht des Bauministeriums über den Immobilienmarkt im zweiten Quartal bildet das Segment der Wohnungen in Großstädten eine Ausnahme, da es weiterhin „herrscht“ und das höchste Preisniveau seit fast einem Jahrzehnt erreicht hat.

In Hanoi erreichte der durchschnittliche Verkaufspreis im zweiten Quartal 80 Millionen VND/m², ein Anstieg von 5,6 % gegenüber dem Vorquartal und sogar 33 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Laut einer Umfrage verzeichneten viele Apartmentprojekte in Hanoi einen Preisanstieg von etwa 5–6 %. Besonders einige Luxusprojekte erzielten „schockierende“ Verkaufspreise, wie beispielsweise das Projekt Noble Crystal mit 160–270 Millionen VND/m² und The Matrix One mit 120–150 Millionen VND/m².

Im August dieses Jahres erreichte das Volumen der von Immobilienunternehmen begebenen und fällig gewordenen Anleihen mit rund 17.500 Milliarden VND seinen Höchststand. Illustrationsfoto: VOV.

In Ho-Chi-Minh-Stadt erreichte der durchschnittliche Wohnungspreis 89 Millionen VND/m². Dies entspricht geringen Schwankungen gegenüber dem Vorquartal, einem Anstieg von rund 36 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Obwohl die Preise insgesamt stabil blieben, verzeichneten einige Luxussegmente lokale Preissteigerungen und erreichten neue Höchststände. Dies ist vor allem auf die hervorragende Infrastruktur zurückzuführen, darunter U-Bahn-Linien, Ringstraßen, die Cat-Lai-Tunnel und der Ausbau zahlreicher wichtiger Verkehrsadern in Thu Thiem, Thao Dien, An Phu und Thanh My Loi.

Das Segment der Villen und Reihenhäuser im Projekt verzeichnete im Vergleich zum Vorquartal ebenfalls einen leichten Anstieg, insbesondere in Ho-Chi-Minh-Stadt und Khanh Hoa .

Ein Zahlungsausfall der Anleihe ist unwahrscheinlich

Experten der SSI Securities Corporation gehen davon aus, dass die Strategie, durch die Stabilisierung der Immobilienpreise zu überleben, nur kurzfristig tragfähig sein wird. Sollte das Marktvertrauen weiter sinken, wird diese abwartende Haltung keine Lösung mehr darstellen, sondern zu einem weit verbreiteten Liquiditätsrisiko werden. Daher sind wirksame und abgestimmte Maßnahmen erforderlich, um den Fälligkeitsdruck zu reduzieren und die Marktliquidität wiederherzustellen.

Experten sind der Ansicht, dass der Mechanismus zur Ausgabe von Einzelanleihen in naher Zukunft weiter verbessert werden muss, und zwar in Richtung obligatorischer Informationsveröffentlichung, regelmäßiger Prüfungen und Stärkung unabhängiger Kreditratings; es ist notwendig, den Rechtsrahmen für die Umschuldung, wie z. B. die Umwandlung von Anleihen in Aktien oder die bedingte Verlängerung für Projekte mit vollem Rechtsstatus und klarem Fortschritt, zu erweitern.

Die Strategie, die Immobilienpreise niedrig zu halten, um zu überleben, ist nur kurzfristig tragfähig. (Illustrationsfoto)

Langfristig muss die Kreditvergabe an den Immobiliensektor gezielt reguliert werden, wobei sozialer Wohnungsbau und Mietwohnungen Vorrang haben und Kapitalflüsse in spekulative Projekte begrenzt werden sollten. Der Immobilienmarkt erholt sich allmählich; solange Unternehmen ihre Immobilien absetzen können, wird die Fälligkeit von Anleihen kein Problem mehr darstellen.

Dr. Can Van Luc, Chefökonom der BIDV, erklärte, der Druck auf Anleihen sei in diesem Jahr nicht besorgniserregend. Zahlungsausfälle seien unwahrscheinlicher geworden, da sich der Immobilienmarkt allmählich erholt habe. Viele Unternehmen müssten nur noch einen Preisnachlass von etwa 10 % gewähren, um ihre Produkte zu verkaufen, anstatt wie im Vorjahr 40–50 %.

Analysten zufolge wächst die Immobilienbranche auch in diesem Jahr weiterhin stark. Die Umstrukturierung der Verwaltungseinheiten ist landesweit abgeschlossen und das politische Umfeld stabilisiert. Die Branche profitiert vom niedrigen Zinsniveau und den institutionellen Reformen. Zu den drei Immobiliengesetzen, dem Beschluss zur Pilotierung von gewerblichen Wohnbauprojekten durch Vereinbarungen über die Erlangung von Landnutzungsrechten, den Bemühungen zur Förderung öffentlicher Investitionen und dem Abbau bürokratischer Hürden zählen…

Die jüngsten Bemühungen der Regierung, rechtliche Hindernisse für Immobilienprojekte zu beseitigen, schaffen die Voraussetzungen dafür, dass Unternehmen die Projektumsetzung wiederaufnehmen und den Cashflow verbessern können. Dies erleichtert es Unternehmen, bald wieder zum Verkauf zu gehen und Finanzpläne zur Rückzahlung von Schulden an Anleihegläubiger zu erstellen.