Immobilienpreise erreichen trotz Laufzeitdrucks der Anleihen ihren Höhepunkt

Höchststand der Anleihelaufzeiten

Laut einem Bericht des Finanzdaten- und Analyseanbieters FiinGroup werden in der zweiten Jahreshälfte Immobilienanleihen im Wert von über 100.000 Milliarden VND fällig. Diese Zahl verdeutlicht den bestehenden Druck auf den Zahlungsmittelfluss. Im August dieses Jahres erreichte der Betrag der von Immobilienunternehmen ausgegebenen und zur Rückzahlung fälligen Anleihen mit rund 17.500 Milliarden VND seinen Höchststand.

Statistiken der VNDirect Securities Company zeigen, dass der Gesamtwert der im dritten Quartal dieses Jahres fälligen Unternehmensanleihen auf 67.000 Milliarden VND geschätzt wurde – der höchste Stand des Jahres. Bemerkenswert ist, dass mehr als 57 % davon auf den Immobiliensektor entfielen, was fast 38.200 Milliarden VND entspricht. Dabei handelt es sich hauptsächlich um Anleihen, die seit 2023 fällig sind.

Trotz des Drucks, Anleihen zurückzuzahlen, verfolgen viele Immobilienunternehmen weiterhin die Strategie, die Preise zu halten und keine Preissenkungen zur Wiederherstellung des Cashflows zu akzeptieren.

Der Hauptgrund für die mangelnde Möglichkeit, die Preise zu senken, sind nach Angaben der Unternehmen der Druck der Kapitalkosten und die finanziellen Verpflichtungen gegenüber den Anleihegläubigern. Immobilienanleihen haben derzeit einen üblichen Zinssatz von 10 bis 12 Prozent pro Jahr, der deutlich über den Zinssätzen für Bankdarlehen liegt. Werden Vermögenswerte schnell und zu niedrigen Preisen verkauft, reicht der Erlös nicht aus, um Kapital und Zinsen der Anleihe zu zahlen, und es besteht die Gefahr, dass die Verpflichtungen gegenüber den Anleihegläubigern verletzt werden. Daher sind die Immobilienpreise in allen Segmenten seit Jahresbeginn weiterhin stark gestiegen.

Eine Ausnahme bildet laut dem Bericht des Bauministeriums zum Immobilienmarkt im zweiten Quartal das Wohnungssegment in Großstädten , das weiterhin „regiert“ und das höchste Preisniveau seit fast einem Jahrzehnt erreicht hat.

In Hanoi erreichte der durchschnittliche Verkaufspreis im zweiten Quartal 80 Millionen VND/m², ein Anstieg von 5,6 % gegenüber dem Vorquartal und von bis zu 33 % gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres. Der Umfrage zufolge verzeichneten viele Apartmentprojekte in Hanoi einen Preisanstieg von etwa 5–6 %. Insbesondere einige High-End-Projekte erzielten „schockierende“ Verkaufspreise, wie zum Beispiel das Projekt Noble Crystal mit 160–270 Millionen VND/m² und The Matrix One mit 120–150 Millionen VND/m².

Im August dieses Jahres erreichte die Summe der von Immobilienunternehmen ausgegebenen und fällig werdenden Anleihen mit rund 17.500 Milliarden VND ihren Höchststand. Bild: VOV.

In Ho-Chi-Minh-Stadt erreichte der durchschnittliche Wohnungspreis 89 Millionen VND/m2. Damit gab es im Vergleich zum Vorquartal kaum Schwankungen, im Vergleich zum Vorjahreszeitraum jedoch einen Anstieg um rund 36 %. Obwohl die Preise im Allgemeinen stabil blieben, verzeichneten einige Luxussegmente dennoch lokale Preissteigerungen und etablierten neue Preisniveaus, hauptsächlich dank hervorragender Infrastrukturvorteile wie U-Bahn-Linien, Ringstraßen, Cat-Lai-Tunneln und dem Ausbau vieler wichtiger Routen in Thu Thiem, Thao Dien, An Phu und Thanh My Loi.

Auch das Segment der Villen und Stadthäuser im Projekt verzeichnete im Vergleich zum Vorquartal einen leichten Anstieg, insbesondere in Ho-Chi-Minh-Stadt und Khanh Hoa .

Anleiheausfall unwahrscheinlich

Experten der SSI Securities Corporation schätzten, dass die Strategie, die Immobilienpreise zu stabilisieren, nur von kurzer Dauer sein wird. Wenn das Marktvertrauen weiter sinkt, ist das „Atem anhalten“ keine Lösung mehr, sondern wird zu einem weit verbreiteten Liquiditätsrisiko. Daher sind starke und synchrone Lösungen und Strategien erforderlich, um den Fälligkeitsdruck zu verringern und die Marktliquidität wiederherzustellen.

Experten zufolge müsse der Mechanismus zur Ausgabe einzelner Anleihen in naher Zukunft weiter verbessert werden, und zwar in Richtung einer verpflichtenden Offenlegung von Informationen, regelmäßiger Prüfungen und der Stärkung unabhängiger Kreditratings. Zudem sei es notwendig, den Rechtsrahmen für die Umstrukturierung von Schulden zu erweitern, etwa durch die Umwandlung von Anleihen in Aktien oder eine bedingte Verlängerung für Projekte mit vollem Rechtsstatus und deutlichem Fortschritt.

Die Strategie, die Immobilienpreise niedrig zu halten, um zu überleben, hält nur kurze Zeit. Illustratives Foto.

Langfristig muss die Kreditvergabe im Immobiliensektor gezielt reguliert werden. Sozialwohnungen und Mietwohnungen müssen bevorzugt werden, und der Kapitalfluss in spekulative Projekte muss begrenzt werden. Der Immobilienmarkt erholt sich allmählich. Solange die Unternehmen ihre Produkte verkaufen können, stellt die Fälligkeit der Anleihen kein Problem mehr dar.

Dr. Can Van Luc, Chefökonom des BIDV, erklärte, der Druck auf Anleihen in diesem Jahr sei nicht besorgniserregend. Zahlungsausfälle seien weniger wahrscheinlich, da sich der Immobilienmarkt allmählich positiv entwickelt habe. Viele Unternehmen müssten nur noch einen Produktrabatt von etwa 10 % gewähren, um ihre Produkte zu verkaufen, statt wie in der Vorperiode 40-50 %.

Analysten zufolge wächst die Immobilienbranche auch in diesem Jahr stark. Die Neuordnung der Verwaltungseinheiten im ganzen Land wurde abgeschlossen und das politische Umfeld stabilisiert. Die Immobilienbranche profitiert vom Niedrigzinsumfeld und institutionellen Reformen. Die drei Immobiliengesetze, die Resolution zur Pilotierung der Umsetzung kommerzieller Wohnungsbauprojekte durch Vereinbarungen über Landnutzungsrechte, die Bemühungen zur Förderung öffentlicher Investitionen und zur Verkürzung des Verwaltungsverfahrens …

Die jüngsten Bemühungen der Regierung, rechtliche Hindernisse für Immobilienprojekte zu beseitigen, werden die Voraussetzungen dafür schaffen, dass Unternehmen ihre Projekte wieder umsetzen und ihren Cashflow verbessern können. Dadurch wird es für Unternehmen einfacher, bald zum Verkauf zu stehen und Finanzpläne für die Rückzahlung von Schulden bei Anleihegläubigern zu haben.