Immobiliengeschäfte mit Darlehensverträgen: Käufer bereuen es! (Letzter Artikel)

Der Immobilienmarkt hat seine heißeste Phase hinter sich. Dennoch gibt es weiterhin Immobilientransaktionen mit Darlehensverträgen, deren Folgen nicht über Nacht gelöst werden konnten. Bevor die staatliche Aufsichtsbehörde die gesetzlichen Bestimmungen weiter verschärft, sollten Interessenten daher die Bedingungen des Darlehensvertrags sorgfältig prüfen, bevor sie einen Immobilienkaufvertrag unterzeichnen, um nicht in Schwierigkeiten zu geraten.

Immobilientransaktionen mit Darlehensverträgen: Käufer bereuen es bitter! (Teil 1) – Aus dem „Hotspot“ Grundriss 584

Immobilientransaktionen mit Darlehensverträgen: Käufer bereuen es! (Teil 2) – Kooperation oder Kapitalmobilisierungsfalle

Kunden sollten Immobilienprodukte mit eindeutigem Rechtsstatus und seriösen Investoren sorgfältig auswählen (Foto: Stadtgebiet Xuan Hung, Bezirk Quang Thang, Stadt Thanh Hoa ). Foto: PV

„Der Stall stürzt ein, das Huhn stirbt.“

Zurück zur Geschichte von Frau LD – einer Kundin, die in MBQH 2125, Phase 2, ein Grundstück erworben hat. Frau LD sagte: „Nachdem ich mich mit dem Grundstückseigentümer auf den Kauf geeinigt hatte, kümmerte ich mich um die Umschreibung des Darlehensvertrags. Vor der Unterzeichnung hatte ich die rechtlichen Aspekte des Projekts, insbesondere die Informationen über das zu erwerbende Produkt (ein Rohbau), nicht ausreichend recherchiert, sondern war einfach davon ausgegangen, ein Grundstück zu kaufen. Mir war nicht bewusst, wie wichtig der Darlehensvertrag für das Kaufrecht war. Als der Investor mitteilte, dass ich dringend ein Haus bauen müsse, nahm ich den Vertrag zur Hand und las ihn mir noch einmal durch. Dabei erfuhr ich von den gesetzlichen Bestimmungen und stellte fest, dass Transaktionen über Darlehensverträge sehr riskant sind. Nun, da ich in einer passiven Position bin, muss meine Familie den Forderungen des Investors nachkommen.“

„Wenn wir die Informationen über die Bedingungen für den Kauf und Verkauf von zukünftigen Wohnimmobilien sowie die Rechtmäßigkeit des Darlehensvertrags und die damit verbundenen komplizierten Verfahren sorgfältig prüfen, werden nicht nur ich, sondern viele Menschen kein Land in dieser Form kaufen, sondern nach Grundstücken mit klarem Rechtsstatus suchen, um Transaktionen durchführen zu können“, erklärte Frau LD weiter.

Kunde LT C, der ein Grundstück in MB 584 erworben hat, sagte: „Vor der Unterzeichnung des Darlehensvertrags nahm mich der Makler mit in die Geschäftsleitung der BNB LLC, um mir das Projekt vorzustellen. Er versprach mir, dass die Nutzungsrechte sofort übertragen würden, sobald das Projekt genehmigt sei. Da ich sowohl dem Investor als auch dem Makler vertraute, unterzeichnete ich einen Darlehensvertrag zum Kauf zweier benachbarter Grundstücke. Wenn ich nun ein Haus baue, befürchte ich, sowohl die Kuh als auch den Stall zu verlieren; wenn ich aber nicht baue, weiß ich nicht, wann ich mein investiertes Geld zurückbekomme.“

Auch der Investor des Gewerbe- und Wohnbauprojekts A-TM3 (kurz: A-TM3-Gelände) im Stadtbezirk Dong Huong, Thanh Hoa, die BNB Company Limited, sorgte seit April 2023 für Aufsehen, nachdem Kunden heftig auf das Geschäftsgebaren reagiert hatten. Laut zahlreichen Kunden des A-TM3-Geländes zeigte der Investor Unklarheiten hinsichtlich der Produktinformationen. Konkret bewarb er Grundstücke zum Verkauf, baute diese aber in unfertige Häuser um und verlangte von den Kunden überhöhte Summen für den Hausbau.

Als das Unternehmen jedoch Kapital in Form eines Darlehensvertrags aufnahm, lag bereits ein Beschluss des A-TM3-Plans vor, der die Ergebnisse der Investorenauswahl genehmigte. Im Beschluss Nr. 3345/QD-UBND des Provinzvolkskomitees vom 21. August 2019 waren die Projektgröße und das Produkt – unfertige Wohnhäuser mit fertiggestellter Fassade – klar angegeben. Die Kunden unterzeichneten diese Verträge „versehentlich“ und mussten sie akzeptieren, denn selbst bei einer möglichen Auflösung des Vertrags ist die Rückzahlung des investierten Geldes schwierig, insbesondere angesichts des schwächelnden Immobilienmarktes und der aktuellen Schwierigkeiten vieler Unternehmen.

Zuvor hatte die Zeitung Thanh Hoa bereits Hilferufe von mehreren Haushalten aus den Bezirken Nong Cong und Thieu Hoa in der Stadt Thanh Hoa erhalten. Diese Haushalte hatten Land im Rahmen eines Darlehensvertrags „erworben“. Bei der Übergabe des Landes an den „Käufer“ stellte sich jedoch heraus, dass es von jemand anderem bewohnt war.

Laut Rechtsanwältin Le Thi Phuong, Direktorin der Kanzlei Le Phuong Hoang Law Company Limited und Mitglied der Anwaltskammer der Provinz Thanh Hoa, gibt es zwei Arten von Darlehensverträgen, und in beiden Fällen sind die Kunden benachteiligt.

Erstens: Enthält der Darlehensvertrag keine Klausel, die den Wert des Darlehens an den Wert des Grundstücks bzw. der darauf befindlichen Immobilien im Projekt des Darlehensnehmers knüpft, so ist er nicht rechtsverbindlich und verpflichtet den Darlehensnehmer (der gleichzeitig Projektinvestor ist) nicht zur Übertragung der Nutzungsrechte an dem Grundstück bzw. der darauf befindlichen Immobilien an den Darlehensgeber. In diesem Fall handelt es sich lediglich um einen zivilrechtlichen Darlehensvertrag. Das Risiko besteht darin, dass der Investor, sobald die Immobilie übertragbar ist und ihr Wert steigt, aus Eigennutz keinen Eigentumsübertragungsvertrag abschließt, sondern lediglich die Rückzahlung von Kapital und gegebenenfalls Zinsen an den Darlehensgeber vereinbart. Dies führt zu finanziellen Verlusten für den Darlehensgeber.

Zweitens enthält der Vertrag Angaben, die das Verhältnis zwischen Darlehensbetrag und Grundstück/Haus im Bauprojekt des Darlehensnehmers darstellen. Der Darlehensvertrag könnte eine Scheintransaktion sein, die eine spätere Immobilientransaktion verschleiert (das Projekt ist derzeit laut Gesetz nicht zum Verkauf zugelassen). Entsteht in diesem Fall ein Streitfall und eine der Parteien klagt vor Gericht, besteht das Risiko, dass sowohl die Scheintransaktion (das Darlehen) als auch die verschleierte Transaktion (der Immobilienverkauf) vom Gericht für ungültig erklärt werden. Die rechtliche Konsequenz wäre, dass der Darlehensgeber (Käufer) zwar das Geld zurückerhält, aber nicht die Immobilie.

Lerne das Gesetz sorgfältig.

Als potenzieller Investitionskanal birgt die Immobilienentwicklung in der Zukunft jedoch viele potenzielle Risiken, wenn der Käufer die Rechtmäßigkeit des Projekts nicht sorgfältig prüft, um rechtsgültige Transaktionen zu gewährleisten.

Das Gesetz enthält nun sehr spezifische Regelungen zu verschiedenen Formen von Immobilientransaktionen. Laut Herrn Vu Thanh Binh, stellvertretendem Direktor des Bauamts von Thanh Hoa, hat das Bauamt nach Inkrafttreten des Gesetzes über das Immobiliengeschäft zahlreiche Maßnahmen ergriffen, um Organisationen und Einzelpersonen über die Bestimmungen des Gesetzes zu informieren, insbesondere im Hinblick auf zukünftige Immobilientransaktionen.

Gemäß Artikel 55 des Immobiliengesetzes Nr. 66/2014/QH13 müssen für die gewerbliche Nutzung von zukünftigen Immobilien folgende Voraussetzungen erfüllt sein: Dokumente über die Landnutzungsrechte, Projektunterlagen, von den zuständigen Behörden genehmigte Bauzeichnungen, gegebenenfalls Baugenehmigungen sowie Dokumente über die Abnahme der Fertigstellung der technischen Infrastruktur entsprechend dem Projektfortschritt. Bei zukünftigen Mehrfamilienhäusern oder gemischt genutzten Gebäuden mit Wohnnutzung muss zudem die Abnahme des Fundaments dokumentiert sein. Vor dem Verkauf, der Vermietung oder dem Kauf einer zukünftigen Immobilie muss der Investor der zuständigen Wohnungsbehörde der Provinz schriftlich mitteilen, dass die Immobilie zum Verkauf oder zur Mietkaufoption geeignet ist.

Darüber hinaus regelt Artikel 19 des Dekrets Nr. 99/2015/ND-CP den Abschluss von Kapitalbeschaffungsverträgen für die gewerbliche Wohnungsbauentwicklung. Demnach dürfen solche Verträge nur mit den in Artikel 69 Abs. 2, 3 und 4 des Wohnungsgesetzes vorgeschriebenen Formularen unterzeichnet werden und unterliegen folgenden Bestimmungen: Die an Kapitaleinlagen, Investitionskooperationen, Geschäftspartnerschaften, Joint Ventures und Vereinigungen beteiligten Parteien dürfen Gewinne (in bar oder anteilig) nur entsprechend dem im Vertrag vereinbarten Kapitaleinlageverhältnis aufteilen. Investoren dürfen weder das in diesem Punkt vorgeschriebene Kapitalbeschaffungsformular noch andere Formen der Kapitalbeschaffung nutzen, um Wohneigentum aufzuteilen oder dem Kapitalgeber Vorrang bei der Registrierung, der Anzahlung, dem Vorkaufsrecht oder der Aufteilung von Landnutzungsrechten im Projekt einzuräumen.

Viele Bauherren im Gewerbe- und Wohngebiet Projekt Lot A-TM3, Dong Huong Ward, Thanh Hoa City, sind besorgt, da sie nicht wissen, wann der Investor die Verfahren zur Ausstellung der Landnutzungsberechtigungsbescheinigung einleiten wird. Foto: PV

Herr Vu Thanh Binh empfiehlt: „Bei Immobilientransaktionen müssen Kunden die gesetzlichen Bestimmungen, insbesondere die rechtlichen Dokumente des Projekts, die Leistungsfähigkeit des Investors und die Vorschriften über die Bedingungen für den Kauf und Verkauf von Kapital zur Entwicklung zukünftigen Wohnraums, genau verstehen, um Risiken bei der Beteiligung an Projekten mit unklarem Rechtsstatus zu vermeiden.“

Um die staatlichen Verwaltungsvorschriften zu umgehen, greifen Investoren jedoch in Wirklichkeit auf viele verschiedene Tricks zurück, und der Kauf und Verkauf von zukünftigem Wohnraum oder die Kapitalbeschaffung erfolgen zumeist über zivilrechtliche Transaktionen mit Begriffen wie „Darlehensverträge“, „Einlagen“, „Kooperationsverträge“ usw. „Die staatlichen Verwaltungsbehörden haben keine Grundlage, diese Transaktionsformen zu kontrollieren“, fügte Herr Vu Thanh Binh hinzu.

Angesichts der hohen Nachfrage auf dem Immobilienmarkt von Thanh Hoa sind Immobilien dort so teuer wie frische Garnelen. Die meisten Projekte wurden bereits verkauft und wechselten seit ihrer Genehmigung durch zahlreiche Zwischenhändler den Besitzer. Laut Angaben des Bauamts wurden jedoch nur 30 von 104 Projekten, deren Investitionspolitik genehmigt wurde, offiziell zum Kauf, Verkauf oder zur Kapitalbeschaffung freigegeben. Dies belegt, dass illegale Kauf- und Verkaufspraktiken weit verbreitet sind. Glücklicherweise trafen wir auf einen seriösen Investor, der das eingesammelte Kapital zweckgemäß verwendete und die Rechte des Kunden wahrte. Im Falle eines solchen Falls, bei dem der Kunde an einen unseriösen Investor gerät, der das Geld für andere Projekte verwendet, kann es für den Kunden, der die Immobilie nicht erhält oder später in Schwierigkeiten gerät, schwerwiegende Folgen haben.

Angesichts der aktuellen Probleme von Kunden, insbesondere der sich überschneidenden Landzuweisungen und der Verzögerungen bei der Erteilung von Nutzungsrechtsbescheinigungen, rät Rechtsanwältin Le Thi Phuong, Direktorin der Kanzlei Le Phuong Hoang Law Company Limited und Mitglied der Anwaltskammer der Provinz Thanh Hoa: Da der Investor die Verfahren zur Erteilung der Nutzungsrechtsbescheinigungen an den Käufer noch nicht abgeschlossen hat, könnte ein Streit zwischen den beiden Parteien entstanden sein. Sollten die Parteien keine Einigung erzielen können, kann der Käufer den Verkäufer gerichtlich verklagen. Falls der Investor für dasselbe Grundstück einen Darlehensvertrag mit eingetragenen Nutzungsrechten oder gar einen Kaufvertrag mit mehreren Kunden abschließt, liegt ein Verdacht auf betrügerische Aneignung von Eigentum gemäß Artikel 174 des Strafgesetzbuches von 2015 (geändert und ergänzt 2017) vor. Kunden sollten in diesem Fall Anzeige bei der Polizei erstatten.

Reportergruppe

Quelle: https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-cuoi-hieu-ro-phap-ly-han-che-rui-ro-217460.htm