Hanoi hat die Liste der Grundstückspreise mit dem höchsten Anstieg von 26 % genehmigt, auch die Kosten des roten Buches sind stark gestiegen.

Am Nachmittag des 26. November verabschiedete der Volksrat von Hanoi mit Zustimmung der Mehrheit der Delegierten eine Resolution zur Regelung der ersten Grundstückspreisliste, die ab dem 1. Januar 2026 veröffentlicht und angewendet werden soll.

Demnach weist die neue Grundstückspreisliste in Hanoi einen Höchstpreis von über 702 Millionen VND/m² für Grundstücke der Lage 1 (Straßenfront) im Zentrum des alten Bezirks Hoan Kiem aus. Dieser Preis liegt etwa 2 % über dem der alten Preisliste.

Die Grundstückspreise in den Vorstadtgemeinden sind stark gestiegen. Den größten Anstieg verzeichnete das Gebiet 9 (bestehend aus den Gemeinden Lien Minh, O Dien, Dan Phuong, Hoai Duc, Duong Hoa, Dong Son und An Khanh) mit rund 26 %. Der höchste Grundstückspreis in diesem Gebiet liegt bei 64,7 Millionen VND/m² und bezieht sich auf Grundstück 1 an der Nationalstraße 32 (von der Grenze des Stadtbezirks Xuan Phuong bis zur Kreuzung mit dem Stadtgebiet Kim Chung-Di Trach).

Gebiet 7 (einschließlich 9 Gemeinden Tien Thang, Yen Lang, Quang Minh, Me Linh, Phuc Thinh, Thu Lam, Dong Anh, Vinh Thanh, Thien Loc) und Gebiet 10 (einschließlich 12 Gemeinden Dai Thanh, Thanh Tri, Ngoc Hoi, Nam Phu, Binh Minh, Tam Hung, Thuong Tin, Hong Van, Thanh Oai, Dan Hoa, Thuong Phuc, Chuong Duong) mit eine Steigerung von 25 %.

Der starke Anstieg der Grundstückspreise in Hanoi hat auch zu einem Anstieg der Kosten für rote Bücher geführt. Foto: Huu Chanh

Der vietnamesische Immobilienverband (VNREA) ist der Ansicht, dass die hohen Grundstückspreise auch die Kosten für Immobilieninvestitionen in Vorstadtgebieten erhöht haben. Dies mindert die Attraktivität von Investitionsprojekten und beeinträchtigt die Pläne zur Entwicklung von Wohnraum in Vorstadtgebieten, um die Bevölkerung besser verteilen zu können.

Infolgedessen dürfte das Wohnungsangebot auf dem Markt weiter sinken. Gleichzeitig werden auch die Preise für Gewerbeimmobilien steigen, wodurch Wohnraum für Menschen mit tatsächlichem Bedarf immer schwerer zugänglich wird.

Laut dem vietnamesischen Immobilienverband befindet sich der Immobilienmarkt in der Erholungsphase, viele Unternehmen müssen sich umstrukturieren. Daher kann der Anstieg der Grundstückspreise in dieser Zeit eine doppelte Belastung darstellen und den Erholungsprozess verlangsamen.

„Steigende Grundstückspreise werden zu größeren finanziellen Verpflichtungen für Unternehmen und Privatpersonen führen. Gleichzeitig wird die Haushaltsbelastung durch die Umsetzung von Entschädigungs-, Unterstützungs- und Umsiedlungsmaßnahmen steigen“, erklärte die VNREA.

Die Grundstückspreisliste dient als Grundlage für die Berechnung von Entschädigungen, die Festlegung von Grundstückspreisen für umgesiedelte Personen und Entschädigungsempfänger für Wohngrundstücke sowie die Berechnung der Grundsteuer und der Einkommensteuer aus der Übertragung von Nutzungsrechten. Sie bildet außerdem die Grundlage für die Erhebung von Gebühren und Entgelten im Zusammenhang mit der Grundstücksnutzung, -übertragung oder der Durchführung von Verwaltungsverfahren wie der Ausstellung von Grundbuchauszügen.

In einem Interview mit Lao Dong erklärte der Anwalt Nguyen Van Dinh, ein Experte für Immobilienrecht, dazu, dass die Erhöhung der Grundstückspreisliste indirekt zu steigenden Grundstückspreisen führen werde, da die anhand von Vergleichsmethoden, Einkommen und Überschuss berechneten Grundstückspreise nicht niedriger sein könnten als der in der Grundstückspreisliste angegebene Preis, wodurch die Grundstückspreisliste zum „Mindestpreis“ werde.

Wenn der Staat also Land für die Projektdurchführung bereitstellt, müssen Unternehmen mehr bezahlen, was zu höheren Staatseinnahmen beiträgt. Oder wenn der Staat Land zurückfordert, werden die Betroffenen ebenfalls zu einem marktgerechten Preis entschädigt, wodurch Streitigkeiten und Gerichtsverfahren im Landsektor minimiert werden.

Rechtsanwalt Nguyen Van Dinh sagte jedoch, dass die Grundstückspreisliste andererseits das Leben der Menschen beeinträchtigen und zu einem Anstieg der Kosten im Zusammenhang mit der Grundstücksnutzung führen könne.

Beispielsweise basieren Fälle wie die Zahlung von Landnutzungsgebühren bei der Anerkennung von Landnutzungsrechten durch den Staat (Erstausstellung von Zertifikaten), die Genehmigung der Änderung des Landnutzungszwecks von Haushalten und Einzelpersonen, die Zahlung einer jährlichen Landmiete, die Berechnung der Landnutzungssteuer, Registrierungsgebühren und insbesondere die Einkommensteuer aus der Übertragung von Landnutzungsrechten auf der Grundstückspreisliste.

Laut Juristen würden sich bei einer Verdopplung der Grundstückspreise auch die Gebühren, Steuern und sonstigen Abgaben für die Grundstücksnutzung verdoppeln, und dies betrifft ein sehr umfangreiches Themengebiet. Die Festlegung der Grundstückspreise hätte daher weitreichende und umfassende Auswirkungen.

Die Steuer auf nichtlandwirtschaftliche Flächen galt beispielsweise bisher als „niedrige“ Steuer, da der Steuersatz lediglich 0,03 % des im Listenpreis ausgewiesenen Grundstückspreises betrug. Sollte der Listenpreis nun jedoch um das Fünffache erhöht werden, würde diese Steuer für viele Menschen zu einer Belastung werden.

Was die Lösung betrifft, so müssen die Verwaltungsbehörden laut Rechtsanwalt Nguyen Van Dinh eine Anpassung des Systems der Rechtsdokumente in Bezug auf Steuerpflichten, Gebühren, Entgelte, Landnutzungsgebühren und Landpacht in Betracht ziehen.

„Beispielsweise sieht das geltende Einkommensteuergesetz für die Einkommensteuer auf die Übertragung von Landnutzungsrechten an Haushalte und Einzelpersonen einen Steuersatz von 2 % vor, der anhand der Grundstückspreisliste berechnet wird. Da davon auszugehen ist, dass die Grundstückspreise steigen, muss der Steuersatz von 2 % überprüft und gegebenenfalls gesenkt werden, um die Steuerbelastung für die Betroffenen nicht zu erhöhen“, erklärte Rechtsanwalt Dinh.

Laut Juristen wird diese Lösung in der Praxis vom Staat angewendet. Beispielsweise berechnet sich gemäß Dekret Nr. 103/2024 über die Erhebung von Pachtzinsen bei jährlicher Zahlung der jährliche Pachtpreis, indem der Prozentsatz mit dem Grundstückspreis multipliziert wird.

Dekret 103 sieht einen Prozentsatz zwischen 0,25 % und 3 % vor (zuvor lag dieser zwischen 1 % und 3 %). Somit stellt Dekret 103 sicher, dass die Bodenrente für die Bevölkerung auch bei einer Vervierfachung der Bodenpreise stabil bleibt.

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