An Räumlichkeiten im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt haben Mieter kein Interesse mehr.

Häuser zur Miete an der Straße weisen viele Nachteile auf

Im Gegensatz zu 2023 sind viele Geschäftsräume im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt bereits vermietet. Viele Geschäftsflächen stehen jedoch seit fast einem Jahr leer. Die Zahl der Neueröffnungen im Zentrum konzentriert sich nach wie vor auf die Gastronomiebranche. Diese muss expandieren, um ihre Markenbekanntheit zu steigern oder von der Erholung des Tourismus zu profitieren. Andere Einzelhandelsbranchen wie Mode , Kosmetik und Dienstleistungen verschwinden hingegen allmählich.

Der Hauptgrund für die Verschiebung der Branchenstruktur und den Leerstand vieler erstklassiger Einzelhandelsstandorte in der Innenstadt liegt nach wie vor im veränderten Einkaufsverhalten der Menschen, da die meisten lebensnotwendigen Güter heute problemlos über E-Commerce-Plattformen erworben werden können.

Viele erstklassige Grundstücke in Ho-Chi-Minh-Stadt haben seit Mitte 2023 bis heute Schwierigkeiten, Kunden zu finden.

Der jüngste Bericht von NielsenIQ Vietnam zum Einkaufsverhalten vietnamesischer Verbraucher untermauert diese Ansicht. Er zeigt, dass sich die Häufigkeit des Online-Shoppings im Vergleich zum Vorjahr verdoppelt hat. Durchschnittlich tätigt jeder Bürger fast vier Online-Käufe pro Monat und verbringt mehr als acht Stunden pro Woche mit Online-Shopping. Diese Zahl ist fast doppelt so hoch wie die monatliche Häufigkeit, mit der Vietnamesen in den Supermarkt gehen.

Darüber hinaus sind die Mietpreise und die Nachteile von Häusern mit Straßenfront im Zentrum Faktoren, die Mieter gleichgültig machen. Daten von Batdongsan.com.vn zeigen, dass die Mietpreise für Häuser mit Straßenfront in Ho-Chi-Minh-Stadt weiter steigen. In den ersten sechs Monaten des Jahres 2024 stiegen die Mieten in den alten Bezirken 1, 3, 4 und 2 (jetzt Thu Duc City) um 25–40 %, nur in Bezirk 7 sanken die Mieten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum leicht um über 4 %.

Das Problem der hohen Mieten im Zentrum zeigt sich in der Trennung zwischen Starbucks und dem Haus in der Han Thuyen 11-13 (Bezirk 1, Ho-Chi-Minh-Stadt). Zahlreiche Informationen von Maklerfirmen zeigen, dass die weltweit bekannteste Kaffeemarke diese Räumlichkeiten 2017 für rund 21.000 USD/Monat (umgerechnet mehr als 520 Millionen VND/Monat) mietete. Bis Mitte 2024 konnten sich Vermieter und Mieter nicht auf einen Preis von 30.000 USD/Monat (umgerechnet 750 Millionen VND/Monat) einigen, was zur Kündigung des Mietvertrags führte.

Der Fall der Vertragskündigung von Starbucks in Han Thuyen hat viele Leute angesichts der „enormen“ Mietpreise für diese Räumlichkeiten überrascht.

Herr Dinh Minh Tuan, Vertriebsleiter von Batdongsan.com.vn, kommentierte diesen Markt bereits früher und erklärte, dass sich der Markt für die Anmietung von Häusern mit Straßenfront in Ho-Chi-Minh-Stadt nicht wirklich verbessert habe. Neben der Lebensmittel- und Getränkebranche, die häufig expandieren muss, um den Markennamen bekannter zu machen, haben auch viele andere Einzelhandelsbranchen wie Mode, Kosmetik usw. aufgrund des Trends zum Verkauf über E-Commerce-Plattformen ihren Bedarf an Mietflächen reduziert.

Eigentümer von Stadthäusern im Stadtzentrum verfügen jedoch oft über einen guten Cashflow. Daher ist ihnen nicht wichtig, ob sie das Haus vermieten können oder nicht, sondern ob sie es zu einem hohen Preis vermieten müssen, um den Wert der Immobilie zu steigern. Neben den steigenden Mieten zwingt auch das veränderte Verbraucherverhalten die Vermieter dazu, ihre Betriebsstrategien zu überdenken.

Frau Hoang Nguyet Minh, leitende Direktorin der Abteilung für gewerbliche Vermietung bei Savills Hanoi , teilt diese Ansicht und sagt, dass die hohen Mieten bei gleichzeitig zunehmend erschwerten Geschäftsaktivitäten zu Liquiditätsproblemen bei Marken führen und diese deshalb ihre Geschäftsräume verkleinern oder in Gegenden mit günstigeren Mieten umziehen müssen, um die Kosten zu minimieren.

Einkaufszentren werden zu Zielen

Frau Nguyen Minh Trang, Inhaberin einer Modemarke, hat gerade eine Miete von fast 50 Millionen VND/Monat in der Dien Bien Phu Straße (Bezirk 3, Ho-Chi-Minh-Stadt) bezahlt und sagte: „Die Mietpreise hier sind seit Ende letzten Jahres gestiegen, es gibt nicht genug Parkplätze und der Platz ist durch allerlei Schilder und Werbetafeln verdeckt, weshalb ich mein Geschäft vorübergehend aufgeben musste. Mein Plan für die Zukunft ist, in ein Einkaufszentrum umzuziehen und dort auch Online-Geschäfte zu betreiben.“

Laut Frau Trang bieten Einzelhandelsflächen in Einkaufszentren gegenüber Häusern an der Straße viele Vorteile, wie beispielsweise niedrigere Mietpreise, Gemeinschaftseinrichtungen und professionelles Management. Besonders außerhalb des Zentrums sind die Mietpreise recht wettbewerbsfähig und eignen sich daher gut für Geschäftsleute, die ein kleines Geschäft eröffnen und gleichzeitig ihren Online-Verkauf ergänzen möchten.

Das Preisverlaufstool von Batdongsan.com.vn zeigt, dass die Mietpreise im Gebiet Dien Bien Phu im vergangenen Jahr um fast 40 % gestiegen sind.

Mit dem veränderten Trend sind Einkaufszentren auch in Ho-Chi-Minh-Stadt zu attraktiven Anziehungspunkten für Kunden geworden, insbesondere an Feiertagen und Wochenenden. Dies zeigte sich beispielsweise am Nationalfeiertag am 2. September, als die Einkaufszentren der Stadt voller Kunden waren und die Umsätze aller Produktlinien stark anstiegen.

Das ist auch der Grund, warum die Auslastung der Einkaufszentren in Ho-Chi-Minh-Stadt stets hoch ist. Eine Umfrage von Cushman & Wakefield zeigt, dass die Auslastung der Einkaufszentren in Ho-Chi-Minh-Stadt im zweiten Quartal 2024 90 % erreichte, ein leichter Anstieg im Vergleich zum Vorquartal und stabil im Vergleich zum Vorjahr.

Die Abteilung stellte außerdem fest, dass neue und renovierte Einkaufszentren, die teilweise oder vollständig in Betrieb genommen wurden, gute Auslastungsquoten aufweisen. Darüber hinaus wurde bei einigen Projekten die Umstrukturierung der Mieterstruktur abgeschlossen und mehr Großmieter aus den Bereichen Supermärkte, Innenarchitektur, Mode sowie Lebensmittel und Getränke aufgenommen, was zu einer Verbesserung der Gesamtauslastung beiträgt.

Laut Cao Thi Thanh Huong, Senior Managerin der Forschungsabteilung bei Savills Ho Chi Minh City, stieg das Angebot an Einzelhandelsflächen im zweiten Quartal 2024 um 2 % und verlagerte sich mit sechs Großprojekten weiter aus dem Stadtzentrum. Die Mietabschlüsse im ersten Halbjahr stiegen im gleichen Zeitraum um 26 %. Besonders hervorzuheben sind zahlreiche bekannte Markenketten wie Muji, Poseidon und Uniqlo. 35 % der Mietfläche entfielen auf die Modebranche, 30 % auf die Gastronomie und 15 % auf Haushaltsgeräte und Möbel.

Quelle: https://www.congluan.vn/nhieu-khach-thue-khong-con-man-ma-voi-mat-bang-kinh-doanh-tai-khu-vuc-trung-tam-tp-hcm-post314553.html