Kapitalhungrig stiegen die Schulden vieler Immobilienmagnaten im Jahr 2022 um ein Vielfaches

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Im Immobiliengeschäft ist Kapital ein wichtiger Faktor, der sich direkt auf das Geschäftsergebnis auswirkt. Was das Kapital für den Immobilienmarkt im Jahr 2022 betrifft, so werden die ausstehenden Kredite für Immobilien im Jahr 2022 laut dem Bauministerium im Laufe der Quartale weiterhin stetig steigen. Zum 31. Dezember 2022 beliefen sich die ausstehenden Immobilienkredite auf etwa 800.000 Milliarden VND.

Der Bericht der Staatsbank ergab bei der Berechnung der gesamten ausstehenden Immobilienschulden der letzten Jahre, dass die gesamten ausstehenden Immobilienkredite des Bankensystems 2,58 Milliarden VND erreichten, was 21,2 % der gesamten ausstehenden Schulden der gesamten Wirtschaft entspricht. Die Forderungsausfallquote bei Immobilien beträgt etwa 1,81 %.

Im Zeitraum 2017–2019 stiegen die Immobilienkredite um mehr als 20 % pro Jahr. Im Zeitraum 2020–2021, als die Epidemie auftrat, stiegen die ausstehenden Immobilienschulden immer noch um 12,06 % bzw. 15,37 %. Bis 2022 werden die Immobilienschulden im Vergleich zu 2021 um etwa 24 % steigen.

Zusätzlich zu den Krediten von Banken geben Immobilienunternehmen auch Unternehmensanleihen aus, um sich so etwa 400.000 Milliarden VND zu leihen.

Laut den von der Vietnam Bond Market Association (VBMA) zusammengestellten Daten werden im Jahr 2023 Anleihen im Wert von etwa 289.819 Milliarden VND fällig. Davon beträgt die Anzahl der fälligen Immobilienanleihen mehr als 119.000 Milliarden VND. Allein im Januar 2023 belief sich der Gesamtwert der fälligen Unternehmensanleihen auf fast 17.458 Milliarden VND, wobei sich der Großteil auf die Immobilien- und Baukonzerne konzentrierte.

Angesichts eines „eingefrorenen“ Marktes stehen viele Immobilienunternehmen vor dem Problem des Cashflows. Dies führte zu einem Rückgang der Geschäftsergebnisse und auch die bis zum Jahresende zu zahlenden Schulden stiegen rapide an.

Immobilienunternehmen mit Schulden „belastet“

Vor Kurzem hat die VnDirect Securities Corporation einen Anleihemarktbericht veröffentlicht. Zu den Immobilienunternehmen mit dem höchsten Fälligkeitswert im Jahr 2023 gehören dementsprechend: No Va Real Estate Investment Group Corporation ( Novaland , HoSE: NVL) 14.476 Milliarden VND, Saigon Glory Corporation 7.000 Milliarden VND und An Khang Real Estate Development Company Limited 4.960 Milliarden VND.

Der Name Novaland auf dieser Liste ist wahrscheinlich nicht allzu ungewöhnlich, da Novaland schon immer als „großer Kerl“ auf dem Immobilienmarkt galt. Dies bedeutet, dass das Unternehmen einen großen Fremdkapitalanteil aufbringen muss.

Konkret beliefen sich die Verbindlichkeiten von Novaland Ende 2022 auf über 212.435 Milliarden VND, was einem Anstieg von 51.775 Milliarden VND gegenüber dem Jahresanfang entspricht und 82,5 % der Gesamtaktiva ausmacht.

Kredite und Schulden aus Finanzleasing belaufen sich auf 64.576 Milliarden VND, die Schuldenstruktur besteht hauptsächlich aus langfristigen Schulden. Davon entfielen 11.019 Milliarden VND auf Bankkredite, 44.169 Milliarden VND auf Kredite aus Anleiheemissionen und sonstige Kredite. Bis 2023 verzeichnete Novaland fällige Anleihen im Wert von etwa 13.746,32 Milliarden VND.

Gleichzeitig betrug das Eigenkapital des Unternehmens lediglich mehr als 44.929 Milliarden VND, was bedeutet, dass die Verbindlichkeiten von Novaland 3,3-mal höher sind als sein Eigenkapital.

Laut Finanzberichtsdaten hat Novaland bis zum 31. Dezember 2022 mehr als 6.100 Milliarden VND an Zinsen gezahlt. Jeden Tag muss das Unternehmen von Herrn Bui Thanh Nhon fast 17 Milliarden VND für die Zahlung von Zinsen aufwenden.

Obwohl das Ausmaß der Verbindlichkeiten nicht so groß ist wie bei den beiden oben genannten Immobilienunternehmen, beliefen sich die Verbindlichkeiten der Khang Dien House Investment and Trading Joint Stock Company (HoSE: KDH) Ende 2022 auf 9.838 Milliarden VND, 2,3-mal mehr als zu Jahresbeginn.

Davon entfallen 6.771 Milliarden VND auf ausstehende Finanzkredite, was einem Anstieg von 4.218 Milliarden VND gegenüber dem Jahresanfang entspricht und 31,3 % des Gesamtkapitals entspricht. Die ausstehenden Anleiheschulden stiegen im Vergleich zum Jahresbeginn um 800 Milliarden VND. Das Unternehmen erklärte, dass diese Kapitalmobilisierung dazu dienen solle, das Betriebskapital zu erhöhen.

Trotz Schulden in Höhe von fast 10.000 Milliarden und einem über die Jahre hinweg kontinuierlich negativen Cashflow hat KDH seinen Tochtergesellschaften kontinuierlich Kredite in Höhe von Tausenden von Milliarden Dong garantiert.

Konkret hat Nha Khang Dien innerhalb von nur sechs Monaten seiner Tochtergesellschaft Nha Khang Phuc LLC wiederholt garantiert, dass sie bei der Bank einen Kredit in Höhe von 6.808 Milliarden VND aufnehmen kann.

Bauministerium gibt Ratschläge zur Rettung von Immobilienunternehmen

Viele Unternehmen mussten Anfang 2023 ihre fälligen Anleihen „stunden“. Die Experten von FiinRatings gehen davon aus, dass die Liquiditätsschwierigkeiten auch in diesem Jahr anhalten werden. Es wird geschätzt, dass die Laufzeit einzelner Unternehmensanleihen in den Jahren 2023 und 2024 auf 157.970 bzw. 341.270 Milliarden VND sinken wird.

„Der Markt könnte mehr insolvente Emittenten sehen, insbesondere solche, die ihre Verschuldung seit mindestens drei Jahren kontinuierlich erhöht haben und einen schwachen Cashflow haben“, sagten die Experten der FiinGroup.

Um die Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt zu beseitigen, schlug das Bauministerium kürzlich auf der Konferenz „Beseitigung und Förderung einer sicheren, gesunden und nachhaltigen Entwicklung des Immobilienmarktes“ unter Vorsitz von Premierminister Pham Minh Chinh vor, dass die Regierung die geldpolitischen Instrumente flexibel und synchron handhabe und so die Kreditkapitalflüsse freigebe, um die sozioökonomische Entwicklung zu unterstützen.

Darüber hinaus ist es notwendig, die Politik aktiv zu verbessern, um ein Maximum an in- und ausländischen Finanzmitteln für die Entwicklung des Wohnungsbaus und des Marktes zu mobilisieren.

Insbesondere schlug das Bauministerium vor, dass die Regierung die Staatsbank anweisen solle, eine angemessene Lockerung der Kreditspielraumobergrenze in Erwägung zu ziehen, um die Wirtschaft im Jahr 2023 und in den Folgejahren zu unterstützen und so Bedingungen für Unternehmen, Eigenheimkäufer und Investoren für den Zugang zu Kreditkapital zu schaffen. Verlängern Sie die Tilgungs- und Zinszahlungen für in Schwierigkeiten geratene Immobilienunternehmen.

Gleichzeitig sollte der Schwerpunkt des Kapitals auf Projekte und realisierbare Kreditoptionen sowie auf Kunden gelegt werden, die in der Lage sind, ihre Schulden vollständig und pünktlich zurückzuzahlen. Kredite für soziale Wohnungsbauprojekte werden vorrangig in Betracht gezogen. Es gibt Lösungen zur Senkung der Kreditzinsen und damit zur Unterstützung der Erholung des Immobilienmarktes.

Das Bauministerium stellte fest, dass der Druck der Anleihefälligkeiten viele Immobilienunternehmen stark unter Druck setzt. Und der Umgang einiger Organisationen und Einzelpersonen mit Verstößen bei der Ausgabe von Unternehmensanleihen hat sich auf die Psyche der Anleger ausgewirkt. Sie bekommen Angst, hören auf zu investieren und viele Anleger ziehen ihr Geld vor der Fälligkeit ab.

In Bezug auf den Anleihenmarkt empfiehlt das Bauministerium der Regierung, das Finanzministerium anzuweisen, die Kapitalmobilisierungsaktivitäten auf dem Aktienmarkt zu kontrollieren, Spekulationen, Manipulationen und Preisinflation zu vermeiden und gleichzeitig Bedingungen für die Kapitalmobilisierung der Unternehmen zu schaffen .

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