Der globale Immobilienmarkt steckt in einem Dilemma: Die Kreditkosten erreichen weiterhin Rekordhöhen, und das begrenzte Angebot treibt die Preise in die Höhe. In vielen Regionen ist der Traum vom Eigenheim für viele unerreichbar geworden, während diejenigen, die das Glück haben, ein Eigenheim zu besitzen, mit der Rückzahlung ihrer Hypotheken zu kämpfen haben.
In den USA, wo Hypotheken mit 30-jähriger Laufzeit üblich sind, ist der Immobilienmarkt nahezu eingefroren, da die Käufer angesichts der steigenden Zinsen das Kaufinteresse verloren haben. In Neuseeland und Kanada sind die Immobilienpreise nie unter das für Käufer angemessene Maß gefallen.
Von Großbritannien bis Südkorea geraten Eigenheimkäufer zunehmend in finanzielle Schwierigkeiten. Und in vielen anderen Teilen der Welt machen hohe Kreditkosten den Bau und Besitz eines neuen Eigenheims teurer denn je.
Weltweit fällt es Menschen immer schwerer, ein Eigenheim zu kaufen oder zu besitzen. (Foto: Bloomberg)
Der Abschwung auf dem Immobilienmarkt wird von Land zu Land unterschiedlich stark ausfallen, insgesamt wird sich die Situation jedoch negativ auf das globale Wirtschaftswachstum auswirken, da die Menschen mehr für ihr Wohneigentum bezahlen müssen, egal ob sie es besitzen oder mieten.
Und da die Eigenheimkäufer vorsichtiger werden, ist Wohneigentum als rentable Anlageform, die in vielen Ländern für viele Generationen die Grundlage für die persönliche finanzielle Unabhängigkeit bildete, weniger attraktiv geworden. Die einzigen wenigen Gewinner sind langjährige Eigenheimbesitzer, die das Glück hatten, bei steigenden Immobilienwerten Gewinne zu erzielen oder ein Haus ohne Hypothekendarlehen zu kaufen.
Mark Zandi, Chefökonom bei Moody's Analytics, prognostiziert, dass der Zinssatz für 30-jährige Hypotheken in den USA, der derzeit bei 7,4 % liegt, in den nächsten zehn Jahren auf durchschnittlich 5,5 % sinken wird. Dies ist jedoch immer noch ein relativ hoher Zinssatz im Vergleich zu den lediglich 2,65 % Anfang 2021. Er geht davon aus, dass dieser Trend auch in vielen anderen Industrieländern zu beobachten sein wird.
Und es gibt noch weitere unvorhersehbare Variablen. Der anhaltende Konflikt im Nahen Osten und Chinas wirtschaftliche Schwierigkeiten könnten das globale Wachstum bremsen, die Nachfrage nach Wohnraum verringern und die Immobilienpreise drücken. Gleichzeitig ist das Segment der Gewerbeimmobilien in vielen Volkswirtschaften zu einer Belastung für den Markt selbst geworden.
Und selbst wenn die Inflation nachlässt und die Geldpolitik gelockert wird, dürfte in vielen Köpfen noch immer der Gedanke schlummern, dass die Kreditkosten nie wieder so weit sinken werden wie in der Zeit nach der globalen Finanzkrise.
Die Hypothekenzinsen sind in vielen Ländern stark gestiegen (Foto: Bloomberg).
"Gefrierphase"
In den USA haben niedrige Lagerbestände, steigende Immobilienpreise und steigende Hypothekenzinsen die Eigenheimverkäufe laut der National Association of Realtors auf den niedrigsten Stand seit 2010 gedrückt. Im Oktober sanken die Hauskaufverträge im Vergleich zum Vormonat um 4,1 Prozent – der niedrigste Wert seit fast einem Jahr.
Der Immobilienmarkt ist derzeit so unerschwinglich wie seit vier Jahrzehnten nicht mehr. Laut Daten der Intercontinental Exchange Inc. machen die Kosten rund 40 Prozent des Einkommens eines Haushalts aus.
Doch das Schlimmste steht noch bevor. In einem Bericht vom Oktober erklärte Goldman Sachs, die Auswirkungen steigender Hypothekenzinsen würden sich 2024 am deutlichsten bemerkbar machen. Die Bank schätzte, dass die Eigenheimverkäufe auf den niedrigsten Stand seit Anfang der 1990er Jahre fallen würden.
„Wir stehen gewissermaßen am Anfang einer ‚eingefrorenen‘ Phase, die nicht so schnell schmelzen wird“, sagte Benjamin Keys, Professor an der Wharton School der University of Pennsylvania.
„Die Lage wird sich verbessern, aber sicherlich nicht so, wie die Menschen es sich wünschen“, prognostiziert Niraj Shah, Ökonom bei Bloomberg Economics. Der globale Immobilienmarkt habe auf beiden Seiten (Käufer und Verkäufer) zu kämpfen, sagte er.
Er prognostiziert, dass die Immobilienpreise in den Industrieländern eher langsam fallen als einbrechen werden, da die Arbeitslosigkeit nicht allzu stark ansteigen wird. Ein Eigenheim werde jedoch für viele weiterhin unerschwinglich bleiben. Und wer bei hohen Preisen und Zinsen kauft, werde gezwungen sein, seine Ausgaben zu kürzen, um seine Schulden zu tilgen, fügte er hinzu.
Zähle jeden Cent
Am akutesten ist die Situation in Neuseeland, wo der Immobilienmarkt während der Pandemie am stärksten boomte. Allein im Jahr 2021 stiegen die Immobilienpreise um fast 30 Prozent. 25 Prozent aller ausstehenden Hypotheken im Land wurden in diesem Jahr vergeben, und ein Fünftel der Hypothekennehmer waren Erstkäufer, wie aus Daten der Reserve Bank of New Zealand (RBNZ) hervorgeht.
Die Hypothekenzinsen in dem südpazifischen Land sind in der Regel für weniger als drei Jahre festgeschrieben. Eine Erhöhung des Leitzinses um 525 Basispunkte ab Oktober 2021 wird die Rückzahlungen daher noch schwieriger machen. Die RBNZ schätzt, dass die Zinszahlungen der Australier von 9 % des verfügbaren Einkommens im Jahr 2021 auf rund 20 % bis Mitte 2024 steigen werden.
Die Zinszahlungen für Eigenheimdarlehen der Neuseeländer dürften bis zu einem Fünftel ihres Einkommens betragen (Foto: Bloomberg).
Das schmälert das Einkommen von Menschen wie Aaron Rubin, der 2021 einen Kredit über eine Million NZ-Dollar (603.000 US-Dollar) aufnahm, um ein Haus mit vier Schlafzimmern im Wert von 1,2 Millionen NZ-Dollar zu kaufen. Nachdem er und seine Frau Jessica vor acht Jahren aus den USA nach Neuseeland gezogen waren, dachten sie immer, der Kauf eines Hauses in der Küstenstadt Nelson sei die richtige Entscheidung, um ihren beiden Kindern später ein stabiles Leben zu ermöglichen.
Anfangs zahlte das Paar nur rund 4.000 NZ-Dollar monatlich für den Kredit. Nach Ablauf der zinsfreien Zeit sind es nun zusätzlich 2.400 NZ-Dollar pro Monat.
„Wir hatten nicht einmal genug Geld, um in die USA zurückzukehren und Verwandte zu besuchen. Jeder Cent musste sorgfältig überlegt werden“, sagte Rubin, heute Softwareentwickler. „Es war zeitaufwendig und stressig. Unser Leben wurde völlig auf den Kopf gestellt.“
Dennoch schätzt er sich glücklich, die monatlichen Zinszahlungen leisten zu können. Viele seiner Freunde stünden unter deutlich größerem finanziellen Druck, sagt er.
Investoren wenden sich ab
Der Boom des letzten Jahrzehnts hat Immobilienprodukte zum führenden profitablen Investitionskanal in Ländern wie Neuseeland, Australien und insbesondere Kanada gemacht, wo Zehntausende von Menschen schnell zu F0-Investoren auf dem Immobilienmarkt wurden.
Im Jahr 2020 betrug die Anzahl der Wohnungen im Besitz von Investoren, die mindestens ein Immobilienprodukt besitzen, ein Drittel des gesamten Wohnungsbestands in den beiden bevölkerungsreichsten Provinzen dieses nordamerikanischen Landes (Ontario und British Columbia).
Doch steigende Zinsen und Anleiherenditen haben diese Anlageformel wirkungslos gemacht. Eine Eigentumswohnung in Toronto, der größten Stadt Kanadas, bringt nach Abzug der Kosten nur noch 3,9 Prozent ein – deutlich weniger als die Rendite von 5 Prozent für Staatsanleihen, wie aus einer Studie der Bank von Montreal hervorgeht.
Der Kauf eines Eigenheims ist in Kanada keine attraktive Anlagemöglichkeit mehr (Foto: Bloomberg).
Die Bereitschaft von Investoren, Immobilienprodukte vor Fertigstellung zu kaufen, war in den letzten zehn Jahren eine wichtige Kapitalquelle für Bauträger. Das mangelnde Kundeninteresse führte jedoch dazu, dass viele Projekte aufgrund fehlenden Kapitals stagnierten.
Das geringe Wohnungsangebot in Kanada ist der Grund dafür, dass die Immobilienpreise trotz der Marktschwächen hoch geblieben sind. Und der Rückgang der Bautätigkeit hat den Mangel noch verschärft.
Eine ähnliche Situation herrscht in Europa, wo hohe Zinsen und steigende Baukosten zu einem Wohnungsmangel geführt haben.
In Deutschland gingen die Bauanträge im ersten Halbjahr um mehr als 27 Prozent zurück, in Frankreich sogar um 28 Prozent in den ersten sieben Monaten. In Schweden hingegen wird nur etwa ein Drittel der benötigten Baukapazität gebaut, um die Gesamtnachfrage zu decken. Das dürfte die Immobilienpreise eher steigen lassen als abkühlen.
Auch die Auswirkungen der hohen Inflation sind erwähnenswert. In Großbritannien, wo die Lebenshaltungskosten den stärksten Anstieg seit Jahrzehnten verzeichneten, sind laut dem britischen Finanz- und Pensionsdienst rund zwei Millionen Menschen auf Sofortkauf umgestiegen, um finanziell über die Runden zu kommen. Da in diesem Jahr mehr als eine Million Hausbesitzer höhere Hypothekenzahlungen leisten müssen, dürfte die finanzielle Belastung enorm sein.
Laut einem aktuellen KPMG-Bericht erwägt rund ein Viertel der britischen Hypothekenkäufer angesichts steigender Finanzierungskosten den Verkauf ihrer Immobilie und den Umzug in eine günstigere Wohnung. Mieter müssen zudem einen Teil der finanziellen Belastung mit ihren Vermietern teilen.
Karen Gregory, die in London lebt, hatte keine andere Wahl, als ihr bestehendes Haus zu verkaufen, als sich ihre monatlichen Hypothekenzahlungen mehr als verdreifachten. Das junge Paar mit einem kleinen Kind, das sein Haus zur Miete hatte, musste sich dann eine andere Wohnung suchen oder den Mietvertrag mit einem neuen Vermieter neu verhandeln.
„Wir haben genug von steigenden Zinsen“, sagte Gregory.
Angesichts steigender Zinsen ist die Bautätigkeit schleppend, sodass das Wohnungsangebot knapp bleibt (Foto: Bloomberg).
Asien ist keine Ausnahme.
In Südkorea, wo die Privathaushalte im Verhältnis zum BIP die höchste Schuldenquote aller Industrieländer aufweisen, schreien die Eigenheimbesitzer lautstark auf. Sie beträgt 157 Prozent, wenn man die fast 800 Milliarden Dollar an „Jeonse“-Schulden mit einbezieht.
Bei der Teilnahme an diesem System erhält der Vermieter zu Beginn der Mietdauer, die in der Regel zwei bis vier Jahre dauert, eine Kaution (Jeonse genannt) in Höhe der Hälfte des Wohnungswertes.
Mit steigenden Zinsen wird Jeonse unattraktiver als die monatliche Miete, was die Kautionszahlungen der Vermieter reduziert. Vermieter nutzen neue Kautionen oft, um abgelaufene Mietverträge abzulösen, was es ihnen erschwert, ihren Verpflichtungen nachzukommen.
Das Risiko, dass Wohnungseigentümer ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen, wird Prognosen zufolge auch im Jahr 2024 hoch bleiben, da die Zahl der auslaufenden Verträge zu einem Zeitpunkt unterzeichnet wurde, als die Immobilienpreise in Korea stiegen.
Der Immobilienmarkt in Hongkong leidet unter dem verlangsamten Wachstum Chinas, der Vertreibung von Menschen und den hohen Zinsen, die das Preiswachstum bremsen. Da die Währung Hongkongs an den US-Dollar gekoppelt ist, muss sich die Geldpolitik der Hongkonger Finanzaufsicht eng an den Maßnahmen der Fed orientieren.
Die Immobilienpreise in den einst teuersten Vierteln der Stadt sind auf ein Sechsjahrestief gefallen, doch niemand kauft sie. Bauunternehmen sind daher gezwungen, hohe Rabatte anzubieten, während die Regierung die Registrierungsgebühren senkt, um den Markt anzukurbeln.
Die Immobilienpreise in Hongkong (China) sind gefallen, aber für viele Menschen immer noch unerschwinglich (Foto: Bloomberg).
Doch ohne Zinssenkungen wird sich der Immobilienmarkt der Stadt nicht erholen. Die Immobilienpreise sind in den letzten zehn Jahren so rasant gestiegen, dass der Traum vom Eigenheim für viele unerreichbar geworden ist. Leider reichte der jüngste Preisrückgang nicht aus, um die steigenden Kreditkosten auszugleichen.
„Die Immobilienmärkte vieler Länder haben in den letzten zwei Jahrzehnten regelrecht gefeiert, gestützt durch rekordniedrige Zinsen und ein begrenztes Angebot“, sagte Shah von Bloomberg Economics. „Aber das kommende Jahrzehnt wird schmerzhaft“, warnte er.
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Quelle
![[Foto] Unterzeichnung einer Kooperation zwischen Ministerien, Zweigstellen und Ortschaften Vietnams und Senegals](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/24/6147c654b0ae4f2793188e982e272651)
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