In letzter Zeit werden in Hanoi viele Mini-Apartments für zig Milliarden Dong verkauft, obwohl die Mieteinnahmen in diesem Segment Hunderte von Millionen Dong pro Jahr erreichen können.
Herr Tran Van Linh sagte, er verkaufe ein neu gebautes 6-stöckiges Apartmentgebäude mit 15 voll möblierten Zimmern im Stadtteil My Dinh, Bezirk Nam Tu Liem, Hanoi.
Laut Herrn Linh betragen die Mieteinnahmen zwar bis zu 900 Millionen VND pro Jahr, dennoch hat er sich entschieden, das Anwesen für 10,5 Milliarden VND zu verkaufen.
Der von Herrn Linh am häufigsten genannte Grund war der Brandschutz. Er gab offen zu, dass aufgrund der geschlossenen Bauweise des Gebäudes die Treppenaufgänge im gesamten Gebäude neu geplant werden mussten, was eine erhebliche Investition erforderte. Da seine finanziellen Mittel begrenzt waren, war dies nicht einfach zu realisieren.
Er beschloss, keine neuen Mieter mehr aufzunehmen und das gesamte Gebäude mit Verlust zu verkaufen.
„ Ich habe dieses Mehrfamilienhaus im Jahr 2021 für 11,5 Milliarden VND gekauft, aber jetzt bin ich bereit, es für 10,5 Milliarden VND zu verkaufen, in der Hoffnung, es bald wieder zu verkaufen und mein Kapital zurückzuerhalten “, sagte Herr Linh.
Viele Mini-Apartmentgebäude stehen zum Verkauf. (Screenshot).
Auch Frau Nguyen Bich Ngoc (Cau Giay, Hanoi) sagte, dass sie und ihr Mann Ende 2022 ein ganzes Mini-Apartmentgebäude in Cau Giay gekauft hätten, um es für 20 Milliarden VND zu vermieten.
Das Wohnhaus umfasst rund 30 Wohnungen und ist vermietet, was monatliche Mieteinnahmen von etwa 70 bis 80 Millionen VND generiert. Frau Ngoc erklärte jedoch, dass sie nach fast einem Jahr Vermietung beschlossen habe, das Gebäude mit einem Verlust von 500 Millionen VND zu verkaufen, da sie sich Sorgen um die jederzeit mögliche Brand- und Explosionsgefahr mache, für die sie die Verantwortung tragen müsste.
„ Das Brandschutzproblem in Mini-Apartments ist wirklich instabil. Hinzu kommt, dass es schwierig ist, das Bewusstsein der Bewohner zu schärfen. Wenn der Eigentümer weit weg wohnt und nur ein Bewohner unachtsam ist, kann alles passieren. Dann müssen wir die Konsequenzen tragen. Dieser Druck ist enorm und hat mich gezwungen, mich aus diesem Markt zurückzuziehen “, vertraute Frau Ngoc an.
Bei der Durchsicht zahlreicher Online-Immobilienportale zeigt sich, dass in Hanoi sowohl im Zentrum als auch in den Vororten viele Mini-Apartments zum Verkauf angeboten werden. Diese Apartments haben eine Fläche von 50 bis 100 m², erstrecken sich über 5 bis 9 Stockwerke und werden zu Preisen zwischen 6 und über 10 Milliarden VND angeboten. Makler werben dabei häufig mit einer jährlichen Mietrendite von 7 bis 10 %.
Beispielsweise baut der Eigentümer eines sechsstöckigen Mini-Apartmentgebäudes mit einem Dachgeschoss auf einem 60 m² großen Grundstück im Bezirk Cau Giay zwölf Zimmer zur Vermietung aus. Nach dem Brand eines Mini-Apartments in Khuong Ha beschloss der Eigentümer, den Wert des Gebäudes um 500 Millionen VND zu reduzieren. Der Wert liegt nun bei 14,5 Milliarden VND (Stand: Anfang 2023).
Oder ein Mini-Apartmentgebäude in Thanh Xuan mit einer Fläche von 58 m² und 17 Schlafzimmern, das für 12,2 Milliarden VND zum Verkauf angeboten wird und stabile Einnahmen sowie einen jährlichen Cashflow von über 1 Milliarde VND generiert. Derzeit hat der Eigentümer den Preis auf 11,5 Milliarden VND gesenkt.
Ein Mini-Apartmentgebäude in Ha Dong mit einer Fläche von etwa 120 Quadratmetern und 25 Zimmern wurde ebenfalls um 700 Millionen VND auf knapp 15 Milliarden VND reduziert.
Laut zahlreichen Maklern sind die Verkaufspreise für Mini-Apartments nach dem Brand in Khuong Ha deutlich gesunken. Insbesondere viele Investoren von Mehrfamilienhäusern haben aufgrund von Haftungsrisiken das Interesse an dieser Art von Immobiliengeschäft verloren. Sie akzeptieren hohe Preisnachlässe beim Verkauf ganzer Gebäude, um sich die Verwaltung, den Betrieb und die Investitionen in Brandschutzsysteme zu ersparen.
Viele Mini-Apartmentgebäude in Hanoi gewährleisten keinen ausreichenden Brandschutz. (Illustrationsfoto: Cong Hieu).
Statistiken des vietnamesischen Immobilienmaklerverbands zeigen, dass die meisten Eigentümer von Mini-Apartments zur Gewinnmaximierung mehr Stockwerke bauen als erlaubt. Viele dieser Gebäude verfügen über keine oder nur unzureichende Infrastruktur, die zudem vernachlässigt und nicht repariert wird, was die Sicherheit der Bewohner gefährdet.
Insbesondere das Thema Brandschutz spielte in den Jahren 2007–2010 für Käufer kaum eine Rolle. Später wurden die Richtlinien zwar klarer und das Bewusstsein dafür verbessert, doch die Situation verbesserte sich kaum oder nur auf dem Papier.
Die Folgen von Bränden in Gebäuden mit zusätzlichen Stockwerken, unzureichender Bebauungsdichte und mangelnder Gewährleistung von Brandschutz und Brandbekämpfungsmaßnahmen sind äußerst schwerwiegend für Leib und Leben sowie für Sachwerte.
Laut Herrn Pham Duc Toan, Generaldirektor der EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, galt der Bau von Mini-Apartments zuvor als ein guter und profitabler Investitionskanal.
Herr Toan führte aus, dass die Grundstückspreise in einigen Gegenden von Cau Giay und Thanh Xuan in den Jahren 2015/16 noch bei 40–50 Millionen VND/m² lagen. Hier errichtete der Hausbesitzer ein zehnstöckiges Mini-Apartmentgebäude mit einer Investition von 11–13 Millionen VND/m². Bei einem Verkaufspreis von etwa 18–20 Millionen VND/m² konnte der Hausbesitzer für eine Wohnung mit über 30 m² mehr als eine halbe Milliarde VND verdienen.
Nach dem Brand in Khuong Ha erklärte Herr Toan jedoch, dass neben rechtlichen und finanziellen Problemen auch die mangelhafte Qualität der Wohnungen in Mini-Apartments keinen ausreichenden Brandschutz gewährleiste. Dies werde viele Menschen in naher Zukunft vom Kauf einer Mini-Wohnung abhalten.
„ Der Markt für Mini-Apartments wird sich verengen, daher müssen Investoren mehr Geld investieren, um vermieten zu können. Auch Käufer werden bei der Wahl dieser Wohnungsart vorsichtiger sein “, prognostizierte Herr Toan.
Chau Anh
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