Was ist bei Investitionen in Wohnungen zu beachten?

Die Reputation des Investors, der Verkaufspreis und die Nutzung des finanziellen Leverage sind die drei Hauptüberlegungen, die Immobilieninvestmentberater gegenüber Investoren im Wohnungssegment anstellen.

Wohnungen in Hanoi sind bei vielen Investoren in Ho-Chi-Minh-Stadt sehr gefragt. Foto: Duc Thanh

Geldfluss von Ho-Chi-Minh-Stadt nach Hanoi

In letzter Zeit konnten wir beobachten, wie viele Investoren aus dem Süden gegen den Strom zum Markt von Hanoi schwammen. Sie interessieren sich für Projekte im gehobenen Wohnungssegment und informieren sich darüber.

Die Daten von OneHousing zeigen, dass die Zahl der Menschen, die von Ho-Chi-Minh-Stadt aus nach Immobilien in Hanoi suchen, im Vergleich zu früher um das 7,5-fache gestiegen ist.

Laut Herrn Tran Quang Trung, Business Development Director von OneHousing, ist das Preisniveau in Hanoi, egal ob es sich um Primär- oder Sekundärprodukte handelt, bis jetzt immer noch niedriger als in Ho-Chi-Minh-Stadt. Konkret beträgt der Unterschied auf dem Wohnungsmarkt im gleichen Segment in Hanoi etwa 30 % im Vergleich zu Ho-Chi-Minh-Stadt, bei einigen Produktlinien sogar bis zu 40 %.

Der Bericht des Bauministeriums zum Immobilienmarkt im ersten Quartal 2024 zeigt, dass der Wohnungsmarkt weiterhin die Aufmerksamkeit von Gruppen mit realem Wohnbedarf sowie mittel- und langfristigen Investoren auf sich zieht. Insbesondere schwankt der durchschnittliche Verkaufspreis einiger Projekte in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt zwischen 50 und 70 Millionen VND/m2.

Experten raten Anlegern, bei der Wahl der Kreditlinie sorgfältig vorzugehen. Keine Bank und kein Investor kann Kunden bei einer Bindung von bis zu 15-20 Jahren begleiten, daher ist eine Beleihung von ca. 50% des Produktwertes angemessen, alles darüber, ab 70%, ist mit einem hohen Risiko verbunden.

In Hanoi sind die Preise für zum Verkauf stehende Wohnungen sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt kontinuierlich gestiegen. Im April 2024 stiegen die Preise im Segment der erschwinglichen Wohnungen (unter 30 Millionen VND/m2) im Vergleich zum Vormonat um 12 %. Auch die Preise für Wohnungen der mittleren Preisklasse (30–50 Millionen VND/m²) verteuerten sich um 5 %, die für Luxuswohnungen (über 50 Millionen VND/m²) um 3 %.

Ein Vertreter von OneHousing sagte, dass es für Investoren von Ho-Chi-Minh-Stadt bis Hanoi und einigen großen Provinzen und Städten im Norden zwei Hauptgeschmäcker gebe.

Suchen Sie zunächst nach Wohnungen in Flachbauprojekten, bestehenden Projekten seriöser Investoren. Diese sehen jetzt den richtigen Zeitpunkt, um Geld anzulegen. Charakteristisch für diese Anlegergruppe ist, dass sie keine langfristigen Anlageziele verfolgen, ihr Anlagezeitraum beträgt lediglich ca. 2 Jahre.

Zweitens wählen Investoren in Ho-Chi-Minh-Stadt im Wohnungssegment vorrangig Projekte von Investoren mit renommierten Marken aus, insbesondere von solchen, deren Produkte ihnen geholfen haben, Gewinne zu erzielen, und die über eine gute Liquidität auf dem Markt von Ho-Chi-Minh-Stadt verfügen.

Bei Vinhomes Ocean Park und Vinhomes Smart City hat der Investor Masterise Homes stets einen großen Anteil, und dieser steigt jedes Jahr stetig an. Im Zeitraum von 2024 bis 2026 wird ein Anteil von über 40 % erwartet. Für Anleger, die in das High-End-Apartmentsegment in Hanoi investieren möchten, ist das ein reichliches Angebot.

Derzeit besteht der größte Druck für Anleger darin, Bargeld zu behalten. Der Goldpreis steigt, die Inflation nimmt zu, und Anleger befürchten, dass sie ihr Vermögen schrittweise verlieren, wenn sie ihr Geld behalten. Daher neigen sie dazu, in Immobilien zu investieren.

Frau Cao Thi Thanh Huong, Senior Managerin der Forschungsabteilung von Savills Ho Chi Minh City, erklärte, dass dies der richtige Zeitpunkt sei, in Mietwohnungen zu investieren, da das Angebot an Wohnungen in den Innenstädten von Ho Chi Minh City und Hanoi in den nächsten drei bis fünf Jahren aufgrund der begrenzten Grundstücksfonds für die Projektentwicklung noch immer knapp sein werde. Daher können Anleger nach einer Leasingperiode verkaufen, um sich im Laufe der Zeit an der Preisdifferenz zu erfreuen und gleichzeitig über einen zusätzlichen Cashflow aus der Leasingvereinbarung zu verfügen.

Viele Investoren haben Chancen darin gesehen, dass es Vietnamesen im Ausland gestattet ist, Häuser zu kaufen und gemäß dem geänderten Landgesetz die vollen Rechte vietnamesischer Staatsbürger zu haben. Wenn Sie jetzt investieren, können Sie über eine gute Liquidität verfügen, wenn Sie große Geldströme von Vietnamesen im Ausland erhalten.

Seien Sie vorsichtig, bevor Sie Geld anlegen

Die Experten von Savills weisen darauf hin, dass Anleger bei der Entscheidung, in Mietwohnungen zu investieren, vorrangig Wohnungen wählen sollten, die bereits übergeben wurden und über ein „Pink Book“ verfügen, um bei Banken Kredite aufnehmen zu können. Beim Kauf einer neuen Wohnung fallen weitere Berechnungen an. Möglicherweise wird die Überweisung einer Anzahlung zur Erzielung eines Gewinns priorisiert und anschließend überlegt, zu leasen und auf eine Preiserhöhung zu warten.

Der Zugang zu Wohnungen wird für die Menschen zunehmend schwieriger, da das Einkommenswachstum nicht mit dem Wachstum der Immobilienpreise Schritt halten kann. In Zukunft werden Erstwohnungsprojekte hohe Preise erzielen, da die Investoren bei steigenden Inputkosten ihre Gewinne optimieren müssen. Dies erklärt teilweise den Trend, dass viele junge Familien heute Häuser mieten. Für Investoren ist jedoch auch der Kauf eines Hauses, um auf einen Preisanstieg zu warten oder es zu vermieten, eine sorgfältige Kalkulation erforderlich.

Laut Cao Thi Thanh Huong zielen die Verkaufsrichtlinien der Investoren derzeit auch darauf ab, den Käufern zu gefallen. Allerdings müssen Eigenheimkäufer auf die Reputation des Investors achten.

„Viele attraktive Policen anzubieten, ob sie auch umgesetzt werden können, ist eine andere Frage. Es gibt viele Fälle, in denen Projektinvestoren aus verschiedenen Gründen auf halbem Weg gescheitert sind und ihre Verpflichtungen gegenüber Hauskäufern nicht erfüllen können“, erklärte Frau Huong die Realität.

Darüber hinaus müssen Investoren die Wohnungspreise sorgfältig analysieren. Während des Verkaufsprozesses erzielen Häuser, die in späteren Phasen verkauft werden, oft höhere Preise als Häuser, die früher verkauft wurden. Daher setzen Investoren auch viele Anreize und die Zahlungsmethoden sind vielfältiger. Käufer müssen die Preise sorgfältig vergleichen und prüfen, um zu entscheiden, ob sie Produkte aus der vorherigen oder der nächsten Phase kaufen.

Wenn Sie Produkte in einem frühen Stadium kaufen, sind die Preise günstiger, die Zahlungsfrist ist jedoch kürzer, Sie müssen also im Voraus finanzielle Mittel bereitstellen. In den späteren Phasen ist zwar der Preis höher, aber der Zahlungsplan länger, sodass der finanzielle Druck geringer wird.

Schließlich besteht die Möglichkeit, beim Hauskauf auf die finanzielle Unterstützung von Banken zurückzugreifen. Den Experten von Savills zufolge bieten Banken normalerweise Kreditpakete mit Vorzugszinsen für einen festen Zeitraum (2–3 Jahre) an, nach dessen Ablauf der Zinssatz variabel ist.

Anleger müssen daher ihre finanzielle Situation sorgfältig prüfen und vermeiden, zu hohe Kredite aufzunehmen, da dies zu einer großen Schuldenlast führen kann. Denn wenn sie Kredite aufnehmen und diese nicht zurückzahlen können, müssen sie verkaufen und Verluste erleiden.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/luu-y-gi-khi-xuong-tien-dau-tu-chung-cu-d215915.html