Gründe für die schleppende Auszahlung des 120 Billionen VND schweren Kreditpakets, „rote Augen“ beim Warten auf Projekte in Hanoi, was tun bei „markierten“ Geschäftshäusern?

Das Bauministerium spricht über das 120 Billionen VND schwere Kreditpaket, von dem bisher nur 0,5 % ausgezahlt wurden; die Geschäftshäuser in Ho-Chi-Minh-Stadt sind gefragt; der Immobilienmarkt in Khanh Hoa boomt… das sind die neuesten Immobiliennachrichten.

Aktuelle Immobilienentwicklung: Im ersten Quartal 2024 wurden in Hanoi rund 3.000 neue Wohnungen zum Verkauf angeboten. (Foto: HA)

Das Bauministerium spricht von einem Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND, von dem bisher nur 0,5 % ausgezahlt wurden.

Bislang wurden von dem 120 Billionen VND schweren Kreditpaket lediglich rund 640 Milliarden VND für acht Sozialwohnungsbauprojekte ausgezahlt. Zinssatz und Zinslaufzeit konnten die Kreditnehmer nicht wirklich überzeugen.

Die obigen Angaben stammen aus einem Bericht des Bauministeriums an die Nationalversammlung über die Ergebnisse thematischer Kontrollen und Befragungen im Bausektor.

Bislang wurden somit nur 0,53 % des 120.000 Milliarden VND umfassenden Kreditpakets ausgezahlt.

Konkret hat die BIDV Bank 95,7 Milliarden VND an 3 Projektinvestoren in den Provinzen Phu Tho, Thanh Hoa und Binh Duong ausgezahlt; die Vietinbank hat 128,6 Milliarden VND an 1 Projektinvestor in der Provinz An Giang ausgezahlt; die Agribank hat 415,7 Milliarden VND an 4 Projektinvestoren in den Provinzen Bac Ninh, Quang Ninh und Kien Giang ausgezahlt.

Neben den vier staatlichen Geschäftsbanken (BIDV, Vietinbank, Agribank, Vietcombank) beteiligte sich auch die Tien Phong Bank (TPbank) mit rund 5 Billionen VND an dem Unterstützungsprogramm gemäß Beschluss Nr. 33. Damit erhöhte sich das Kreditpaket auf 125 Billionen VND.

Das Bauministerium stellte fest, dass die Auszahlung des oben genannten Kreditpakets weiterhin schleppend verläuft.

Das Bauministerium erklärte die oben beschriebene Situation und sagte, dass das Kreditpaket weiterhin mit Schwierigkeiten und Hindernissen zu kämpfen habe; dazu gehöre unter anderem die begrenzte Bekanntgabe der Liste der für Kredite in Frage kommenden Sozialwohnungen.

Bislang wurden 129 Sozialwohnungsbauprojekte mit über 114.900 Wohneinheiten begonnen. Allerdings haben erst 28 Kommunen eine Liste mit 68 Projekten veröffentlicht, die im Rahmen des Programms für Kredite in Frage kommen. Der Kreditbedarf beläuft sich dabei auf über 30 Billionen VND. Somit befinden sich noch 59 Projekte im Bau, die jedoch nicht in der Liste der förderfähigen Projekte der Kommunen aufgeführt sind.

Darüber hinaus erfüllen einige Investoren die Kreditbedingungen nicht, z. B. weil sie die erforderlichen Kreditsalden nicht einhalten; weil sie keine anderen Vermögenswerte zur Kreditsicherung besitzen (soziale Wohnungsbauprojekte sind von den Grundstücksnutzungsgebühren befreit und daher nicht hypothekenberechtigt); weil sie bereits Kredite von anderen Kreditinstituten aufgenommen haben...

Obwohl die Staatsbank die Zinssätze zweimal auf 8 % für Investoren und 7,5 % für Hauskäufer gesenkt hat, merkte das Bauministerium an, dass diese Zinssätze immer noch hoch seien und der Vorzugszeitraum mit 3-5 Jahren kurz sei, weshalb dies „nicht wirklich Kreditnehmer angelockt hat“.

Angesichts dieser Gegebenheiten erließ das Bauministerium Ende April Richtlinien zur Festlegung der Projektliste, der Themenbereiche, Bedingungen und Kriterien für Vorzugskredite. Daraufhin wurden einige Bedingungen, wie beispielsweise die Entschädigung für die Räumung von Baugrundstücken und die Erteilung von Baugenehmigungen, aufgehoben, um Schwierigkeiten zu beseitigen. Projektinvestoren konnten daraufhin ihre Kreditlisten bei den Banken einreichen.

In Hanoi fehlen zehntausende Wohnungen

Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender des vietnamesischen Verbandes der Immobilienmakler (VARS), teilte mit, dass das Angebot an neuen Wohnungen in Hanoi im Jahr 2023 voraussichtlich 11.000 Einheiten erreichen wird, was 66 % des Wertes von 2022 entspricht. Der Abwärtstrend werde sich im ersten Quartal 2024 fortsetzen, wenn der gesamte Markt nur noch etwa 3.000 neue Wohnungen zum Verkauf verzeichnen werde. Somit werden in Hanoi von heute bis 2025 rund 50.000 Wohnungen fehlen.

Die unvermeidliche Folge dieser Knappheit hat zu einem anhaltenden Preisanstieg auf dem Wohnungsmarkt in Hanoi geführt. Einem aktuellen Bericht von CBRE zufolge lag der Durchschnittspreis für eine neue Wohnung in Hanoi im ersten Quartal 2024 bei 56 Millionen VND/m², was einem Anstieg von 19 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Tatsächlich dürfte der Anstieg jedoch deutlich höher ausfallen und bei rund 70 Millionen VND/m² liegen.

Laut Maklern haben Markenprojekte aufgrund des Mangels an neuen Projekten auf dem Sekundärmarkt in den ersten Monaten des Jahres 2024 stark zugenommen.

Tatsächlich konnten Käufer in der Vergangenheit mit 4 bis 5 Milliarden VND eine 70 bis 80 m² große Wohnung in der Innenstadt erwerben, heute ist es mit diesem Geldbetrag nicht mehr so ​​einfach, eine zufriedenstellende Wohnung außerhalb des Zentrums zu kaufen. Daher warten die Kunden einfach auf den Start eines Projekts und schließen den Vertrag dann sofort ab.

Herr Nguyen Thac Cuong, stellvertretender Generaldirektor der Mai Viet Real Estate Joint Stock Company, sagte, dass die meisten Menschen, die derzeit ein Haus kaufen wollen, sehr schnell zahlen, wenn sie ein passendes Objekt finden, anstatt wie in der Vergangenheit viel Zeit mit Überlegung zu verbringen und auf einen weiteren Preisverfall zu warten.

Das Maklerunternehmen berät seine Kunden und ist der Ansicht, dass Käufer, die über ausreichend angespartes Vermögen und eine stabile Einkommensquelle verfügen, jetzt einen Immobilienkredit aufnehmen sollten, da die Kreditzinsen gesunken sind und Investoren viele bevorzugte Verkaufspolitiken anwenden.

„Wenn sich der Immobilienmarkt in Zukunft wirklich erholt, werden die Wohnungspreise in der Innenstadt sicherlich steigen, und dann können Käufer nur noch in Gebiete in der Nähe von Hanoi ausweichen, um niedrigere Preise zu erzielen“, sagte Herr Cuong.

Herr Nguyen Quoc Hiep, Vorstandsvorsitzender der Global Real Estate Joint Stock Company (GP-Invest), erklärte, dass derzeit niedrige Zinsen und die wirtschaftliche Erholung als zwei Schlüsselfaktoren gelten, die die Kaufkraft steigern werden. Die Kernfrage des Marktes sei jedoch die Warenverfügbarkeit. Das derzeit dominierende Problem liege daher im Angebot, während die Nachfrage weiterhin sehr hoch sei und täglich steige.

Laut Herrn Hiep steigen die Wohnungspreise stetig, doch die Nachfrage ist weiterhin sehr hoch. Viele warten ungeduldig auf den Start neuer Projekte. Das Problem liegt jedoch darin, dass derzeit nur wenige neue Projekte auf den Markt kommen, was die Immobilienpreise zusätzlich anheizt. Daher haben Investoren, die bereits Projekte starten oder kurz vor dem Start stehen, einen großen Vorteil.

Gewerbliche Stadthäuser in Ho-Chi-Minh-Stadt sind von Interesse.

Laut dem Marktbericht von Batdongsan.com.vn stieg die Nachfrage nach Reihenhäusern mit Straßenfront in Ho-Chi-Minh-Stadt im ersten Quartal 2024 um über 45 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Allein im März verzeichneten die Suchanfragen nach gewerblichen Reihenhäusern zum Kauf einen Anstieg von 89 %, während die Suchanfragen nach Mietobjekten dieser Art um 86 % zunahmen. Damit gehören sie, direkt nach Lagerhallen, zu den beiden gefragtesten Segmenten im Mietbereich. Die Nachfrage nach gewerblichen Reihenhäusern konzentriert sich sowohl auf Kauf- als auch auf Mietobjekte in Vororten wie Binh Chanh, Tan Phu, dem 7. und dem 9. Bezirk.

Gewerbeimmobilien, die gute Renditen versprechen, müssen folgende Faktoren erfüllen: Lage, Bevölkerungsdichte und allgemeine Planung des Gebiets. (Quelle: Arbeitsministerium)

Der Trend beim Kauf von Gewerbeimmobilien verlagert sich aufgrund günstigerer Kosten und der Erschließung langfristiger Potenziale von teuren Innenstadtlagen hin zu Wohngebieten am Stadtrand. Die Nachfrage nach Gewerbe-Stadthäusern in Vororten konzentriert sich hauptsächlich auf bereits fertiggestellte Projekte mit hoher Bevölkerungsdichte in der Nähe des regionalen Verwaltungszentrums.

Es lässt sich nicht leugnen, dass Gewerbeimmobilien einen guten Cashflow für Investoren generieren können, aber es gibt auch Situationen, in denen dieses Segment aufgrund der Wahl der falschen Produkte und Projekte zu einer Belastung wird und dem Eigentümer "Schulden" einbringt.

Bezüglich der Frage, wie man effektiv in Gewerbeimmobilien investiert, erklärte Herr Dinh Minh Tuan, Direktor von Batdongsan.com.vn in der südlichen Region, dass Gewerbeimmobilien, die gute Investitionsrenditen erzielen können, folgende Faktoren erfüllen müssen: Lage, Bevölkerungsdichte und allgemeine Planung des Gebiets.

Bei Gewerbe-Stadthäusern haben Lage und Bevölkerungsdichte direkten Einfluss auf die Geschäftsmöglichkeiten und die Kundengewinnung. In Projekten mit hoher Bevölkerungsdichte liegt die Vermietungs- und Wiederverkaufsquote von Gewerbe-Stadthäusern stets über 90 %, das Preisniveau steigt durchschnittlich um 10–15 % pro Jahr. Insbesondere in zentralen Lagen mit durchdachter Planung und guter Anbindung kann diese Rate sogar 30 % jährlich erreichen.

Daher sollten Sie sich nur für den Kauf in Projekten mit hoher innerer Bevölkerungsdichte entscheiden, von 8.000 bis 10.000 Menschen oder mehr, die sich im Zentrum des Gebiets befinden, eine gute Verkehrsanbindung haben, in denen die bestehende Bevölkerung dicht besiedelt ist und die sich leicht handeln und vermieten lassen.

Darüber hinaus tragen Projekte in Gebieten, die sich zu Zentren entwickeln sollen und über große Infrastrukturprojekte verfügen, langfristig zur Wertsteigerung von Gewerbe- und Immobilienimmobilien bei. Der Anteil der Gewerbeimmobilien sollte hier lediglich 2–3 % des Gesamtprojektwerts ausmachen, um Wettbewerbsfähigkeit und effizientes Wirtschaften zu gewährleisten.

Andererseits sollten Investoren, bevor sie jemandem ihr Kapital anvertrauen, dessen Marke und Reputation sorgfältig prüfen. Dies ist ein wichtiger Faktor, denn wenn das Unternehmen genügend Engagement für die Entwicklung und erfolgreiche Führung des Projekts mitbringt, wird die Investition die erwartete Rentabilität sichern.

Darüber hinaus empfehlen Experten, dass Käufer bei der Auswahl eines gewerblichen Reihenhausprojekts sich vor der Zahlung mehr Zeit nehmen sollten, um sich über das Wohnumfeld, das Bildungsniveau, die Bevölkerungsdichte und die Qualität des Projekts nach der Übergabe zu informieren.

Wenn Sie einen Kredit bei einer Bank aufnehmen, müssen Sie Ihre Rückzahlungsfähigkeit sorgfältig prüfen. Die Rückzahlungssumme sollte nicht zu nah an Ihrem monatlichen Einkommen liegen. Planen Sie außerdem Vorkehrungen für den Fall, dass Ihr Einkommen in wirtschaftlich schwierigen Zeiten plötzlich sinkt.

Der Immobilienmarkt in Khanh Hoa floriert.

Kürzlich organisierten die Construction Electronic Newspaper, die Vietnam Real Estate Association und das Volkskomitee der Provinz Khanh Hoa das Forum: „Entblockierung des Flusses von Tourismus- und Ferienimmobilien“.

Der stellvertretende Bauminister Nguyen Van Sinh erklärte auf dem Forum, dass sich der Markt für Ferienimmobilien in letzter Zeit landesweit stark entwickelt habe, wobei der Schwerpunkt auf Orten wie Khanh Hoa, Da Nang, Binh Dinh, Quang Ninh, Kien Giang usw. liege.

Durch die Beteiligung von Kommunen und Unternehmen hat der Immobilienmarkt in jüngster Zeit sehr vielfältige und reichhaltige Produkte hervorgebracht, die eine Attraktion für Touristen darstellen und ein Umfeld und Bedingungen schaffen, unter denen die Menschen die Vorzüge von Ferienimmobilien in der heutigen Zeit genießen können.

Aufgerundet vom Jahresbeginn bis März 2024 belegte die Immobilienbranche mit mehr als 1,58 Milliarden US-Dollar den zweiten Platz, was 25,6 % des gesamten registrierten ausländischen Direktinvestitionskapitals ausmachte.

Als Vertreter der an der Organisation des Forums beteiligten Gebietskörperschaft sagte Herr Nguyen Tan Tuan, Vorsitzender des Volkskomitees der Provinz Khanh Hoa: Der Immobilienmarkt in der Provinz Khanh Hoa hat die schwierigste Phase überstanden, auch wenn er die Erwartungen nicht vollständig erfüllt hat. Es gibt jedoch positive Anzeichen für ein gewisses Wachstum (im Jahr 2023 wurden 19.951 Transaktionen mit einem Gesamttransaktionswert von 12.396 Milliarden VND verzeichnet; 11 Wohnbauprojekte wurden zur Investition genehmigt (2 Projekte erhielten Baugenehmigungen); im ersten Quartal 2024 wurden 5.941 Transaktionen mit einem Gesamttransaktionswert von 7.630 Milliarden VND verzeichnet).

Khanh Hoa dürfte seine wirtschaftliche Erholung und sein Wachstumstempo in der kommenden Zeit fortsetzen. Die strategische Verkehrsinfrastruktur wird kontinuierlich verbessert: Die Schnellstraßen Nha Trang – Cam Lam und Cam Lam – Vinh Hao sind fertiggestellt, und der Bau weiterer Schnellstraßen wie Van Phong – Nha Trang und Khanh Hoa – Buon Ma Thuot wird beschleunigt, was die Dynamik des Wirtschaftswachstums weiter ankurbelt.

Darüber hinaus haben die Zentralbeschlüsse zahlreiche Durchbrüche bei der Gewinnung von Investitionsmitteln erzielt, das Potenzial und die Vorteile der Provinz stark hervorgehoben, eine Triebkraft für eine umfassende und nachhaltige sozioökonomische Entwicklung geschaffen, eine Chance für die Erholung und Entwicklung der Tourismusbranche geschaffen sowie Investoren dazu angeregt, den Fortschritt zu beschleunigen und das Angebot an Ferienimmobilien auf dem lokalen Markt zu erhöhen.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-ly-do-giai-ngan-goi-tin-dung-120-nghin-ty-dong-cham-do-mat-cho-du-an-o-ha-noi-lam-gi-khi-da-cham-shophouse-272027.html