Preisanstieg bei Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt: Ursachen und Zukunftsprognose

Die Ursache für den Preisanstieg bei Zweitwohnungen liegt im Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage.

Obwohl auf dem Immobilienmarkt von Ho-Chi-Minh-Stadt in letzter Zeit viele neue Wohnungsbauprojekte auf den Markt gekommen sind, sind die Verkaufspreise vieler Sekundärprojekte (Wohnungen, deren Eigentümer ein- oder mehrmals gewechselt haben) im Stadtzentrum und in den Vororten dennoch stark gestiegen und haben den alten Rekord sogar weit übertroffen.

Die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt steigen rasant.

Eine Umfrage eines Reporters der Zeitung Lao Dong zeigt, dass im Vinhomes Central Park, My Thanh Tay Ward, Ho-Chi-Minh-Stadt, eine 2-Zimmer-Wohnung mit einer Fläche von 80 m² derzeit 8-9 Milliarden VND/Wohnung kostet (ein Anstieg von 800 Millionen VND auf 1 Milliarde VND im Vergleich zum Vorjahr). Allein eine 90 m² große Wohnung im Landmark-Viertel hat fast 12 Milliarden VND erreicht, etwa 15 % mehr als im Jahr 2024.

Die Preise für Wohnungen im Projekt The Sun Avenue sind in den letzten Monaten stark gestiegen, nachdem bekannt wurde, dass Hindernisse im Pink-Book-Prozess beseitigt wurden.

Im alten Distrikt 7 wurde das Projekt von Quoc Cuong Gia Lai Anfang des Jahres für 54–55 Millionen VND/m² (ca. 3,6–3,7 Milliarden VND/2-Zimmer-Wohnung, Fläche 73 m²) zum Verkauf angeboten. Der Marktpreis ist inzwischen jedoch auf über 64 Millionen VND/m² gestiegen, was 4,3 Milliarden VND/Wohnung (ohne Mehrwertsteuer) entspricht. Inklusive Steuern kann der Preis bis zu 4,8 Milliarden VND betragen. Einige Wohnungen werden für rund 60–62 Millionen VND/m² gehandelt.

Auch das Gebiet Ben Van Don (alter Bezirk 4) liegt im Trend. Beim von Novaland finanzierten Projekt Tresor lag der Preis für eine 1-Zimmer-Wohnung (50 m²) Anfang des Jahres bei 3,2 bis 3,3 Milliarden VND und ist jetzt auf 4 bis 4,2 Milliarden VND gestiegen. Eine 2-Zimmer-Wohnung (58 m²) wird für 5,4 bis 5,5 Milliarden VND angeboten, was einem Anstieg von etwa 30 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Das Projekt Icon 56, ebenfalls von Novaland finanziert, hat ein rosa Buch, daher ist der Preis höher: Eine 1-Zimmer-Wohnung mit 50 m² kostet 5,2 Milliarden VND, was einem Anstieg von 22 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Die Sun Avenue (Bezirk Binh Trung) verzeichnete den größten Anstieg. Herr Pham Minh Nguyen, ein hier lebender Bewohner, sagte, dass letztes Jahr jemand 4,3 bis 4,4 Milliarden VND für eine 2-Zimmer-Wohnung (67 m²) geboten habe, diese aber nicht verkauft habe. Aktuell liegt der Preis bei 6,5 bis 6,7 Milliarden VND (ca. 82 Millionen VND/m²), ein Anstieg von über 50 % in nur einem Jahr. Der Hauptgrund dafür sei laut Herrn Nguyen die Information, dass die Ausgabe der Pink Books für das Projekt kurz vor dem Abschluss stehe.

Bei einigen anderen Projekten mit niedrigeren Anfangspreisen, deren Rechtsverfahren aber gerade erst abgeschlossen wurden, sind die Preise ebenfalls deutlich gestiegen, wie etwa: Saigon Gateway (Vo Nguyen Giap Street, Tang Nhon Phu Ward) von 30–35 Millionen VND/m² im letzten Jahr auf jetzt 38–42 Millionen VND; TDH Riverview (Tam Binh Ward) stieg ebenfalls von 30 auf 35–36 Millionen VND/m²; Das Capella-Projekt (Luong Dinh Cua Street, An Khanh Ward) verzeichnete im vergangenen Jahr einen Anstieg von 22 %, mit einem Durchschnittspreis von 6 Milliarden VND für eine 2-Zimmer-Wohnung mit einer Fläche von 87 m².

Herr Phan Quoc Danh, Makler bei einem Immobilienunternehmen, sagte, die Preise für Zweitwohnungen im Osten von Ho-Chi-Minh-Stadt seien in letzter Zeit stärker gestiegen als in anderen Gebieten, da die meisten der neu gestarteten Projekte sehr hohe Einstiegspreise hätten. So wird beispielsweise das Projekt The Prive in Dat Xanh direkt neben der Sun Avenue für 120 Millionen VND/m² verkauft, und auch der nicht weit entfernte Eton Park hat einen ähnlichen Preis, während Global City mittlerweile bei 140 Millionen VND/m² liegt. Dies hat die Marktstimmung getrübt und die Zweitwohnungspreise stark in die Höhe getrieben.

Die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt sind nicht schwer zu erklären.

Herr Ta Trung Kien, Direktor der Wowhome Real Estate Company, sagte, es sei verständlich, dass viele Apartmentprojekte übergeben und ihre rechtlichen Probleme gelöst worden seien, was zu Preissteigerungen geführt habe. Was die Sun Avenue betrifft, sei der jüngste starke Anstieg nicht nur auf rechtliche Faktoren zurückzuführen, sondern auch auf den Spillover-Effekt umliegender Projekte.

Laut Herrn Kien wurden viele benachbarte Projekte anderer Investoren im vergangenen Jahr für über 100 Millionen VND/m² verkauft. „Diese große Preislücke führt dazu, dass sowohl Verkäufer als auch Käufer übergebener Projekte die Preise nach oben treiben, um sich dem neuen Niveau anzunähern. Darüber hinaus ist die Verkehrsinfrastruktur dieses Gebiets gut an den Osten von Ho-Chi-Minh-Stadt und die Verkehrsachse in Richtung Ba Ria – Vung Tau (alt) angebunden, was den Bedürfnissen der Hauskäufer nach bequemem Reisen und Arbeiten nach der Neuordnung der Verwaltungseinheiten entspricht“, erklärte Herr Kien.

Dr. Pham Viet Thuan, Direktor des Ho-Chi-Minh-Stadt-Instituts für Wirtschaft und Umwelt, analysierte, dass der Hauptgrund für den Preisanstieg bei Zweitwohnungen, insbesondere bei Projekten, deren rechtliches Verfahren gerade abgeschlossen wurde, im Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage liege. Seit Jahren sei das Angebot an neuen Wohnungen kontinuierlich zurückgegangen, und Projekte im mittleren und erschwinglichen Segment seien fast vom Markt verschwunden. Gleichzeitig sei die Wohnungsnachfrage, insbesondere in Ho-Chi-Minh-Stadt, weiterhin hoch.

Gleichzeitig konnten eine Reihe von Projekten, die aufgrund rechtlicher Probleme ins Stocken geraten waren, abgewickelt werden, sodass Investoren den Übergabeprozess beschleunigen konnten. Dies hat sowohl Vertrauen geschaffen als auch die Kaufnachfrage angekurbelt. Die Ausgabe von Pink Books für zuvor ins Stocken geratene Projekte hat zudem zur Wertsteigerung von Wohnungen beigetragen, insbesondere von Wohnungen, die bereits seit vielen Jahren übergeben werden, sich aber in guter Lage befinden.

Neben rechtlichen Faktoren wirken wichtige Infrastrukturprojekte wie die U-Bahn-Linie 1, der Ausbau wichtiger Hauptverkehrsstraßen oder neu eröffnete Einkaufszentren wie Magneten, um Geldflüsse anzuziehen. „In allen Gebieten, die von der Infrastruktur profitieren, sind die Preise deutlich gestiegen. Beispielsweise sind die Wohnungspreise entlang der Pham Van Dong Straße oder in einigen Bezirken der alten Stadt Thu Duc nach der Verbesserung der Verkehrslage stark gestiegen.“

Dieser Kontext und die Tatsache, dass die Erstpreise vieler neuer Projekte bereits sehr hoch sind, haben viele Käufer dazu veranlasst, sich dem Zweitmarkt zuzuwenden. Dort finden sie Wohnungen in günstiger Lage, mit klarem Rechtsstatus und Preisen, die immer noch günstiger sind als die in neu aufgelegten Projekten. Dieser Nachfragedruck treibt die Preise für Altbauwohnungen weiter in die Höhe und schafft ein neues Preisniveau auf dem gesamten Markt.

Die Suchnachfrage stieg um 70 %

Laut Daten von Batdongsan.com.vn ist die Nachfrage nach Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt bis Mitte 2025 wieder gestiegen, die Zahl der Suchanfragen hat um 70 % zugenommen. Tatsächlich wurden im zweiten Quartal in vielen Projekten weiterhin neue Produkte auf den Markt gebracht, die meisten davon lagen jedoch im oberen Preissegment und kosteten 80–100 Millionen VND/m² oder mehr, wie z. B. The Global City, Celadon City, CitiGrand, Alta Height … Das Primärpreisniveau stieg bei neuen Projekten weiterhin um 4–6 % und bei alten Projekten um 2–4 %.

Quelle: https://nld.com.vn/gia-chung-cu-thu-cap-leo-thang-196250811200521105.htm