Das Ziel ist noch weit entfernt

Anfang April dieses Jahres unterzeichnete der stellvertretende Premierminister Tran Hong Ha die Entscheidung 338/QD-TTg des Premierministers, mit der das Projekt „Investition in den Bau von mindestens 1 Million Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industrieparks im Zeitraum 2021 – 2030“ genehmigt wurde.

Ziel des Projekts ist es, bis 2030 insgesamt 1.062.200 Wohnungen in den Kommunen fertigzustellen. Davon werden im Zeitraum 2021–2025 rund 428.000 Wohnungen und im Zeitraum 2025–2030 rund 634.200 Wohnungen fertiggestellt.

Landesweit wurden lediglich 46 Sozialwohnungsprojekte mit 20.210 Wohnungen fertiggestellt, das entspricht 4,7 Prozent des Plans. (Foto: VARS).

Das Projekt zielt darauf ab, den dringendsten Bedarf der Realität zu decken – das Angebot an Sozialwohnungen ist gravierend mangelhaft und deckt nur etwa 20 % des tatsächlichen Bedarfs der Arbeitnehmer. Gleichzeitig ist es auch eine „Rettungslösung“ für Immobilienunternehmen angesichts von Liquiditätsengpässen, Marktschwierigkeiten und potenziellen Risiken.

Darüber hinaus wird die Lösung des Angebotsproblems in diesem Segment der „Schlüssel“ zur Lösung des Problems des Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage sein, zur Beseitigung von Schwierigkeiten und zur Entwicklung eines stabilen und gesunden Immobilienmarktes beitragen.

Partei und Staat haben den Wohnungsbedarf der Bevölkerung, insbesondere von Geringverdienern und Arbeitern in Industriegebieten, stets als vorrangige Aufgabe erkannt und berücksichtigt. Behörden und Regierung haben zahlreiche Maßnahmen ergriffen, um Unternehmen zur Teilnahme an der Entwicklung zu bewegen. Probleme, die in ihren Zuständigkeitsbereich fielen, um die Ziele und Anforderungen zu erreichen, wurden umgehend gelöst. In einigen Regionen ist die Umsetzung jedoch noch immer mit zahlreichen Einschränkungen verbunden, die die Ergebnisse beeinträchtigen.

Insbesondere bestehen noch immer einige Schwierigkeiten und Hindernisse bei der Entwicklung von Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen, was zu Schwierigkeiten im Umsetzungsprozess führt und dazu führt, dass das Angebot an Sozialwohnungen noch immer „dürftig“ ist.

Weit vom Ziel entfernt

Nach mehr als zehn Jahren der Umsetzung der Nationalen Wohnungsbaustrategie für den Zeitraum 2011–2020 wurden im ganzen Land lediglich 307 Sozialwohnungsprojekte in städtischen Gebieten mit etwa 157.100 Wohneinheiten fertiggestellt, womit lediglich 41,7 % des geplanten Umfangs erreicht wurden.

Im Zeitraum 2021–2030 genehmigte die Regierung „Investitionen in den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Geringverdiener und Industrieparkarbeiter“. Allerdings ist mehr als die Hälfte des Zeitraums 2021–2025 bereits verstrichen, und landesweit wurden lediglich 46 Sozialwohnungsprojekte für Geringverdiener und Industrieparkarbeiter mit einem Umfang von 20.210 Wohnungen abgeschlossen, also nur 4,7 % des Plans.

Sozialwohnungen sind eine Immobilienart, die stets stark nachgefragt ist, sofortigen Cashflow generieren kann und eine „Rettungslösung“ für Unternehmen darstellt. (Foto: VARS).

Obwohl das gesetzte Ziel noch weit entfernt ist, hat sich die Geschwindigkeit der Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus dank der engen Führung des Staates bei der Priorisierung von Verfahren, Richtlinien und Finanzen sowie der proaktiven Koordinierung der Unternehmen verbessert und es wurden immer mehr Projekte genehmigt, umgesetzt und abgeschlossen.

Während es im Jahr 2021 im ganzen Land laut der Ankündigung des Bauministeriums lediglich 3.046 fertiggestellte Wohnungen und 2.127 für den Verkauf von künftigem Wohnraum infrage kommende Wohnungen gab, verdoppelte sich diese Zahl bis 2022 auf 6.196 fertiggestellte Wohnungen und 8.245 für den Verkauf von künftigem Wohnraum infrage kommende Wohnungen, vervierfachte sich diese Zahl.

Gleichzeitig zeigen Daten des Bauministeriums auch Anzeichen dafür, dass die Kommunen begonnen haben, sich zu engagieren. Während es in den Jahren 2021 und 2022 landesweit jeweils nur neun neu genehmigte Projekte mit einem Umfang von knapp 6.000 Wohnungen gab, wurden allein im dritten Quartal 2023 landesweit 12 Projekte mit einem Umfang von 12.679 Wohnungen zur Investition genehmigt.

Erwartungen an die politische „Unterstützung“

VARS ist überzeugt, dass die Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus mit politischer Unterstützung weiterhin positive Ergebnisse erzielen wird. Insbesondere die kürzlich verabschiedete (geänderte) Wohnungsbaugesetzgebung mit zahlreichen neuen Regelungen, die Käufern und Investoren bei der Entwicklung von Sozialwohnungsprojekten die Schwierigkeiten nehmen, dürfte die Attraktivität steigern, mehr Unternehmen für die Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus gewinnen und den Zugang zu dieser Art von Wohnraum für einkommensschwache Menschen, die sich ein Haus leisten können und die Voraussetzungen dafür erfüllen, ein Haus zu kaufen, verbessern.

Nach dem neuen Wohnungsbaugesetz erhalten Investoren, die Sozialwohnungen bauen, eine Reihe von „realen“ Anreizen mit einem flexiblen Mechanismus. Insbesondere liegt die Zuteilung von 20 % des Sozialwohnungslandes in der Planungsverantwortung der einzelnen Gemeinden.

Diese Regelung löst nicht nur das derzeitige Problem der Landfonds für den sozialen Wohnungsbau für Investoren, sondern kommt auch den Eigenheimkäufern zugute, denn durch das Verständnis von Informationen über die Bedürfnisse der Menschen und die zukünftige sozioökonomische Entwicklungsausrichtung können die Kommunen eine Wohnungsbaupolitik entwickeln und wirklich geeignete Landfonds zuweisen.

Gleichzeitig werden Investoren von Sozialwohnungsprojekten von der Grundnutzungsgebühr und der Grundmiete für die gesamte Grundstücksfläche des Projekts befreit (mit Ausnahme der Grundstücksfläche für Investitionen in den Bau von Geschäfts-, Handels- und Dienstleistungseinrichtungen sowie gewerblichem Wohnraum, die maximal 20 % der gesamten Grundstücksfläche des Projekts ausmacht), ohne dass Verfahren zur Bestimmung des Grundstückspreises, zur Berechnung der befreiten Grundnutzungsgebühr und der Grundmiete sowie Verfahren zur Beantragung der Befreiung von der Grundnutzungsgebühr und der Grundmiete durchgeführt werden müssen.

Dadurch verkürzt sich die Zeit für die Umsetzung von Investitionsverfahren für Sozialwohnungsprojekte um etwa ein Jahr. Darüber hinaus können Investoren durch die ausschließliche Anwendung der Gewinnspannen auf den Sozialwohnungsbereich mehr Gewinn aus der Entwicklung von Sozialwohnungen im Vergleich zum Gewerbegebiet erzielen, was ein Pluspunkt ist und die Attraktivität für Investoren erhöht.

Darüber hinaus wurde das neue Wohnungsgesetz geändert und um sehr wichtige und praktische Mechanismen und Richtlinien ergänzt, die Schwierigkeiten im Zugangsprozess für Menschen beim Kauf, der Miete oder dem Mietkauf von Sozialwohnungen „beseitigen“.

Dies ist auch der „Punkt“, von dem erwartet wird, dass er die Auszahlung des Kreditpakets in Höhe von 120.000 Milliarden VND vorantreibt, den Menschen neue Hoffnung für den Hauskauf gibt und den Unternehmen Cashflow verschafft, um den Erholungsprozess des Immobilienmarktes zu fördern.

Konkret enthält das neue Wohnungsgesetz drei fortschrittliche Punkte, die die Schwierigkeiten der Menschen beseitigen und die Situation von „Überschuss und Mangel“ lösen.

Erstens hat die Regelung, dass Eigenheimkäufer lediglich „kein Haus in der Provinz oder zentral verwalteten Stadt besitzen müssen, in der sich das Bauinvestitionsprojekt befindet“, Hindernisse für die staatlichen Verwaltungsbehörden bei der Dokumentenbestätigung beseitigt.

Zweitens sind die Einkommensvoraussetzungen für den Kauf oder die Anmietung von Sozialwohnungen flexibler geworden. Sie sind nicht mehr wie bisher auf diejenigen beschränkt, die keine Einkommensteuer zahlen.

Drittens wurde mit dem kürzlich verabschiedeten Wohnungsbaugesetz 2023 die Wohnsitzauflage für Personen abgeschafft, die Anspruch auf den Kauf oder die Miete von Sozialwohnungen haben.

Obwohl es noch mindestens ein Jahr dauern wird, bis die neuen Regelungen im Wohnungsgesetz offiziell in Kraft treten, haben diese neuen Punkte die Psychologie der Eigenheimkäufer sowie die Entwicklungspläne und -orientierungen der Investoren in gewisser Weise beeinflusst.

In jüngster Zeit haben Unternehmen eine Reihe von Sozialwohnungsprojekten bei den zuständigen Behörden zur Umsetzung angemeldet. Regierung, Behörden, Ministerien und Sektoren werden weiterhin forschen und Verordnungen und Richtlinien erlassen, um Schwierigkeiten, Hindernisse und rechtliche Engpässe für diese Art von Wohnraum zu beseitigen.

VARS ist davon überzeugt, dass die Entwicklung und Förderung des sozialen Wohnungsbaus in Zukunft das wichtigste Ziel vieler Immobilienunternehmen sein wird. Immer mehr Immobiliengiganten werden sich am Wettlauf um den sozialen Wohnungsbau beteiligen und so das Angebot auf dem Markt schrittweise verbessern.

Vor allem angesichts der Tatsache, dass viele Immobilienprojekte in rechtlichen Schwierigkeiten stecken und nur über geringe Liquidität verfügen, ist der soziale Wohnungsbau – eine Immobilienart, die stets stark nachgefragt ist und sofortigen Cashflow bringen kann – die „Rettungslösung“ für Unternehmen.

Ngan Giang

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/de-an-1-trieu-can-ho-nha-o-xa-hoi-muc-tieu-van-con-xa-a641166.html