„Schwere Belastung“ durch Immobilienanleihen

Der Druck auf die Schuldentilgung ist bei Immobilienunternehmen, die Anleihen emittieren, noch immer recht groß, und viele Unternehmen sind sogar von Insolvenz bedroht.

Kürzlich von der Hanoi Stock Exchange (HNX) bekannt gegebene Informationen zeigen, dass die Nam Land Company Limited die Anleihe NALCH2124001 mit einem Gesamtemissionswert von 900 Milliarden VND, einer Laufzeit von 3 Jahren und einem Zinssatz von 10,3 %/Jahr in Umlauf bringt und voraussichtlich am 13. Juli 2024 fällig wird.

Im Jahr 2023 hat Nam Land 4 Anleihezinszahlungen zu leisten. In Phase 1 (13. Januar) musste das Unternehmen 25 Milliarden VND zahlen, konnte jedoch keine Finanzierung arrangieren. Bis zum 28. Februar 2023 wird das Unternehmen in der Lage sein, den Cashflow zu sichern und Zinsen zu zahlen.

In der zweiten Rate (12. April 2023) musste das Unternehmen unterdessen 26 Milliarden VND an Zinsen zahlen, konnte jedoch nur 50 % arrangieren, die restlichen 50 % wurden „verspätet“ zurückgezahlt. Für die dritte und vierte Rate musste Nam Land über 54 Milliarden VND an Zinsen zahlen, hatte die Finanzierung jedoch noch nicht geregelt.

Der Vertreter von Nam Land erklärte die Unfähigkeit, die Anleihezinsen fristgerecht zu zahlen, damit, dass eine Reihe rechtlicher Probleme dazu geführt hätten, dass dem Shizen Home Project fortlaufend der Verkauf zukünftiger Wohnungen verweigert worden sei, was zu Einnahmeverlusten bei der Zahlung des Anleihekapitals und der Zinsen gegenüber den Anleihegläubigern geführt habe. Darüber hinaus haben die aufeinanderfolgenden Geschäftsverluste der letzten zwei Jahre den Cashflow des Unternehmens erheblich beeinträchtigt.

Nicht nur Nam Land, sondern auch viele andere große Immobilienunternehmen stehen unter Druck, ihre Anleihen zurückzuzahlen. Der Marktbericht für Unternehmensanleihen der Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company (VIS Rating) zeigt, dass die Rate überfälliger Anleihen auf dem gesamten Markt Ende April 2024 bei 15 % lag und damit unverändert gegenüber März 2024 blieb.

Bemerkenswert ist, dass mehr als die Hälfte der Anleihen mit verspäteten Tilgungs- oder Zinszahlungen aus dem Wohnimmobiliensektor stammen, wobei die Rate verspäteter Tilgungs- und Zinszahlungen in diesem Sektor 30 % beträgt.

Die Khai Hoan Land Group hat gerade die Verlängerung der Laufzeit der Anleihe mit dem Code KHGH2123001 bis zum 5. April 2025 genehmigt und den Zinssatz auf 12 %/Jahr angepasst. Nach der Verlängerung der Laufzeit um ein Jahr im Jahr 2023 verlängert Khai Hoan Land die Laufzeit der Anleihe somit um ein weiteres Jahr.

Oder im Fall der Unity Real Estate Investment Company Limited: Zum 31. Dezember 2023 erreichte das Eigenkapital des Unternehmens 2.916,1 Milliarden VND, ein leichter Rückgang gegenüber 3.089,6 Milliarden VND im Jahr 2022. Die Fremdkapitalquote sank leicht von 1,4 im Jahr 2022 auf 1,37 im Jahr 2023, was Verbindlichkeiten von mehr als 3.995 Milliarden VND entspricht.

Das Verhältnis von Anleiheschulden zu Eigenkapital stieg vom 0,32-Fachen im Jahr 2022 auf das 0,38-Fache im Jahr 2023, was Anleiheschulden in Höhe von 1.108,1 Milliarden VND entspricht. Die Unity Company setzte ihre Verlustserie fort, als sie im Jahr 2023 einen negativen Gewinn nach Steuern in Höhe von 173,5 Milliarden VND verzeichnete (im Jahr 2022 betrug der Verlust nach Steuern 124,2 Milliarden VND).

Im Mai 2024 werden den Daten von VIS Rating zufolge 28 Anleihencodes von 24 emittierenden Organisationen im Wert von 15.000 Milliarden VND fällig. Davon besteht nach Schätzungen von VIS Rating bei etwa 4.700 Milliarden VND, also 30 %, das Risiko einer verspäteten Zahlung der im Mai 2024 fälligen Schulden.

Von den Hochrisikoanleihen im Wert von 4.700 Milliarden VND sind bei etwa 4.000 Milliarden VND, die von drei Unternehmen ausgegeben wurden, im Jahr 2023 Zinszahlungen verspätet. VIS Rating schätzt, dass es bei diesen Emittenten aufgrund schwacher Cashflows und erschöpfter Barmittel sehr wahrscheinlich ist, dass sie ihre Kapitalzahlungen verzögern. Bei den verbleibenden 700 Milliarden VND an Anleihen handelt es sich um hochriskante Anleihen mit verspäteter Rückzahlung, die überwiegend von Emittenten aus dem Wohnimmobiliensektor stammen.

In Bezug auf die Schuldentilgungsfähigkeit von Immobilienunternehmen angesichts der Tatsache, dass die Menge der in diesem Jahr fälligen Immobilienanleihen den höchsten Stand der letzten fünf Jahre erreicht, sagte Duong Duc Hieu, Direktor für Analyse und Kreditbewertung im Segment Nicht-Finanzunternehmen von VIS Rating, dass die Schuldentilgungsfähigkeit von Immobilienunternehmen noch immer schwach sei.

Zu beachten ist, dass die Differenzierung der Schuldentilgungsfähigkeit weiter zunehmen wird. Bei Unternehmen mit Projekten, die sich auf das Segment konzentrieren, das den tatsächlichen Bedarf in Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt deckt, sind die Verkaufsaktivitäten noch recht gut und werden sich im Jahr 2024 erholen. Diese Unternehmen werden über deutlich bessere Ressourcen und eine höhere Fähigkeit zur Schuldentilgung verfügen.

Im Gegenteil, einige Unternehmen befinden sich weiterhin in einer schwierigen Lage, weil sie sich zuvor auf hochspekulative Projekte konzentrierten. Im Jahr 2024 wird die Nachfrage nach diesem Segment gering bleiben, sodass die Schuldentilgungsfähigkeit dieser Gruppe schwach sein wird.

Immobilienunternehmen verfügen über drei Hauptkanäle zur Kapitalbeschaffung: Bankkredite, Anleihen und Aktienemissionen. Laut VIS Rating wird sich der Zugang zu neuem Kapital für die gesamte Immobiliengruppe im Jahr 2024 verbessern. Jedes Unternehmen wird unterschiedliche Kapitalbeschaffungsmethoden priorisieren, aber die günstigste Form der Kapitalbeschaffung für Unternehmen ist die Aktienemission, und dieser Kanal wird in diesem Jahr das stärkste Wachstum verzeichnen“, so Herr Hieu.

Quelle: https://baodautu.vn/nang-ganh-voi-khoan-no-trai-phieu-bat-dong-san-d215926.html