Vor Kurzem hat die Staatsbank das Rundschreiben 22/2023 herausgegeben, mit dem das Rundschreiben 41/2016 zur Regelung der Eigenkapitalquote von Banken geändert und ergänzt wird.
Dieses Rundschreiben tritt mit vielen neuen Inhalten am 1. Juli dieses Jahres in Kraft. Es gibt einige Bedenken, dass die neuen Vorschriften es Eigenheimkäufern erschweren könnten.
Der Markt ist insbesondere besorgt darüber, dass das Rundschreiben nach seinem Inkrafttreten es Geschäftsbanken und ausländischen Bankfilialen nicht mehr erlauben wird, Privatpersonen Kredite für den Kauf von „Gewerbeimmobilien zu gewähren, die noch nicht zur Übergabe fertiggestellt sind (d. h. künftig entstehende Gewerbeimmobilien“) und durch die jeweilige Immobilie selbst besichert (mit einer Hypothek belastet) sind. Daher müssen Privatpersonen, die einen Kredit für den Erwerb einer „zukünftigen“ Gewerbeimmobilie aufnehmen möchten, andere Sicherheitsmaßnahmen ergreifen oder diese mit anderen Vermögenswerten absichern.
Die Staatsbank bekräftigte jedoch, dass die neue Regelung die Rechte künftiger Eigenheimkäufer nicht einschränke und nicht im Widerspruch zu den geltenden Vorschriften stehe.
Fertiggestellte Häuser werden mit einem niedrigen Risiko eingestuft.
Konkret heißt es in Klausel 10, Artikel 2 des Rundschreibens 41/2016 der Staatsbank: „Ein durch Immobilien besichertes Darlehen ist ein Darlehen an eine natürliche oder juristische Person zum Erwerb von Immobilien oder zur Durchführung eines Immobilienprojekts und ist durch die Immobilie selbst besichert, wobei das aus dem Darlehen entstehende Immobilienprojekt den gesetzlichen Bestimmungen über besicherte Transaktionen entspricht.“
Das Rundschreiben 22/2023 ändert oder ergänzt diese Inhalte nicht. Organisationen und Einzelpersonen, die ein Haus kaufen und dieses zukünftige Haus (mit einer Hypothek) absichern möchten, wenden einen Risikokoeffizienten von 30–120 % an, abhängig von der Garantiequote, die sich aus dem Verhältnis des Darlehenssaldos zum Wert des gesicherten Vermögenswerts errechnet. Falls keine Angaben zur Garantiequote vorliegen, beträgt der Risikokoeffizient 150 %.
Das Rundschreiben 22/2023 schränkt das Recht zum Kauf zukünftigen Wohnraums nicht ein (Illustration: Tran Khang).
Inzwischen wurde durch Klausel 1, Artikel 1 des Rundschreibens Nr. 22 Klausel 11, Artikel 2 des Rundschreibens Nr. 41 zu Hypothekendarlehen geändert und ergänzt. Dabei handelt es sich um durch Immobilien besicherte Darlehen für den Hauskauf durch Privatpersonen.
Im Einzelnen müssen immobilienbesicherte Kredite für Privatpersonen zum Erwerb von Eigenheimen folgende Voraussetzungen erfüllen:
Erstens ist die Quelle der Schuldentilgung nicht die Quelle der durch das Darlehen erzielten Mieteinnahmen.
Zweitens ist das Haus gemäß Hauskaufvertrag zur Übergabe fertiggestellt.
Drittens haben Banken und ausländische Bankfilialen gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über besicherte Transaktionen und des Wohnungsgesetzes das uneingeschränkte Recht, mit Hypothekendarlehen umzugehen, wenn Kunden ihre Schulden nicht zurückzahlen können.
Viertens muss das aus diesem Hypothekendarlehen entstandene Haus unabhängig (von einem Dritten oder einer von der Kreditgenehmigungsabteilung der Bank oder der ausländischen Bankfiliale unabhängigen Abteilung) unter Beachtung des Vorsichtsprinzips (der Wert darf nicht höher sein als der Marktpreis zum Zeitpunkt der Kreditgenehmigung) und gemäß den Vorschriften der Bank oder der ausländischen Bankfiliale bewertet werden.
Bei Krediten zum Kauf von Sozialwohnungen und zum Kauf von Wohnungen im Rahmen staatlicher Förderprogramme und -projekte werden diese gemäß den Bestimmungen des Wohnungsgesetzes unter Erfüllung der oben genannten Bedingungen (erste, dritte und vierte) festgelegt.
In Bezug auf diese Regelung erklärt die Staatsbank, dass es sich bei den Hypothekendarlehen um folgende Kredite handeln wird: Hypothekendarlehen zum Kauf von Häusern, die die vorgeschriebenen Bedingungen erfüllen, einschließlich der Bedingung der Fertigstellung für die Übergabe, und Kredite zum Kauf von Sozialwohnungen, zum Kauf von Häusern im Rahmen von Förderprogrammen und -projekten der Regierung. Der Risikofaktor für Hypothekendarlehen liegt je nach Sicherheits- und Einkommensverhältnis zwischen 20 und 100 %.
Bei Krediten zum Erwerb von Sozialwohnungen, also zum Kauf von Häusern im Rahmen staatlicher Förderprogramme und -projekte, muss die Voraussetzung, dass das Haus zur Übergabe fertiggestellt ist, nicht erfüllt werden. Außerdem ist der Risikokoeffizient mit nur 20-50 % niedriger als bei anderen Wohnungsbauhypothekendarlehen, um die Politik der Regierung zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus umzusetzen.
Die Staatsbank erklärte, dass der Zustand eines fertiggestellten Hauses gemäß Hauskaufvertrag nur für Hypothekendarlehen gelte (die einem niedrigeren Risikokoeffizienten unterliegen als andere durch Immobilien besicherte Forderungen).
Falls eine Organisation oder Einzelperson ein Haus bauen oder kaufen muss und eine Hypothek auf das Haus aufnimmt, handelt es sich um ein durch Immobilien besichertes Darlehen gemäß Klausel 10, Artikel 2 des Rundschreibens 41 und es wird der entsprechende Risikokoeffizient gemäß Klausel 10, Artikel 9 des Rundschreibens 41 angewendet.
„Daher schränkt diese Regelung das Recht von Organisationen und Einzelpersonen, künftig Wohnraum zu erwerben, nicht ein und steht auch nicht im Widerspruch zu den geltenden Vorschriften“, bekräftigte die Staatsbank.
Zuvor hatte Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA), in einem Kommentar zum Rundschreiben 22/203 der Staatsbank erklärt, dass die oben genannte Regelung es Geschäftsbanken und Zweigstellen ausländischer Banken nicht erlaube, Kredite an Personen zu vergeben, um unfertige Gewerbeimmobilien zur Übergabe zu kaufen (d. h. künftig zu errichtende Gewerbeimmobilien), die durch diese Immobilien selbst besichert (mit einer Hypothek belastet) seien.
Ihm zufolge könnte diese Regelung schlimme Folgen haben, wenn die oben genannten Einzelheiten nicht unmittelbar vor Inkrafttreten des Rundschreibens geändert werden, da sie Schwierigkeiten verursachen und den normalen Betrieb des Immobilienmarktes behindern könnte, was sich sowohl kurz- als auch langfristig negativ auf den Erholungs- und Entwicklungsprozess des Marktes auswirken würde.
HoREA schlug vor, Regelungen hinzuzufügen, die es Kreditinstituten ermöglichen, Privatpersonen Kredite für den Kauf künftiger gewerblich genutzter Immobilien zu gewähren, die durch diese Immobilien besichert (hypothekarisch gesichert) sind. Diese Regelung gilt sowohl für den Erwerb von gewerblich genutztem Wohnraum als auch von Sozialwohnungen, bei denen bereits Wohnraum vorhanden ist oder zukünftig Wohnraum geschaffen werden soll.
[Anzeige_2]
Quelle
Kommentar (0)