Staatsbank: Kein Verbot der Kreditvergabe für den Kauf zukünftiger Eigenheime

Kürzlich erließ die Staatsbank das Rundschreiben 22/2023, mit dem das Rundschreiben 41/2016 zur Regelung der Eigenkapitalquote von Banken geändert und ergänzt wird.

Dieses Rundschreiben tritt am 1. Juli dieses Jahres in Kraft und enthält zahlreiche Neuerungen. Es bestehen Bedenken, dass die neuen Bestimmungen Schwierigkeiten für Hauskäufer mit sich bringen werden.

Konkret befürchtet der Markt, dass die Richtlinie nach ihrem Inkrafttreten Geschäftsbanken und ausländischen Bankfilialen die Kreditvergabe an Privatpersonen für den Kauf von „unfertigen, zur Übergabe vorgesehenen Gewerbeimmobilien (d. h. zukünftigen Gewerbeimmobilien) mit einer Grundschuld“ untersagen wird. Daher müssen Privatpersonen, die einen Kredit für den Kauf solcher zukünftigen Gewerbeimmobilien aufnehmen möchten, andere Sicherheiten treffen oder diese mit anderen Vermögenswerten besichern.

Die Staatsbank bekräftigte jedoch, dass die neue Regelung die Rechte künftiger Hauskäufer nicht einschränkt und nicht im Widerspruch zu geltenden Vorschriften steht.

Fertiggestellte Häuser erhalten eine niedrige Risikobewertung.

Genauer gesagt, bestimmt Absatz 10, Artikel 2 des Rundschreibens 41/2016 der Staatsbank: „Ein durch Immobilien besichertes Darlehen ist ein Darlehen an eine natürliche oder juristische Person zum Kauf von Immobilien oder zur Durchführung eines Immobilienprojekts und ist durch die aus dem Darlehen entstandenen Immobilien oder das Immobilienprojekt gemäß den gesetzlichen Bestimmungen über besicherte Transaktionen besichert.“

Rundschreiben 22/2023 ändert oder ergänzt diesen Inhalt nicht. Organisationen und Privatpersonen, die ein Haus erwerben und dieses mit einer Hypothek absichern möchten, wenden einen Risikokoeffizienten von 30–120 % an, abhängig vom Besicherungsverhältnis, das sich aus dem Verhältnis des Darlehensbetrags zum Wert der Sicherheiten ergibt. Liegen keine Informationen zum Besicherungsverhältnis vor, beträgt der Risikokoeffizient 150 %.

Ngân hàng Nhà nước: Không cấm cho vay mua nhà hình thành trong tương lai - 1 — Rundschreiben 22/2023 schränkt das Recht auf den Kauf von zukünftigem Wohnraum nicht ein (Illustration: Tran Khang).

In der Zwischenzeit wurde mit Absatz 1, Artikel 1 des Rundschreibens Nr. 22 Absatz 11, Artikel 2 des Rundschreibens Nr. 41 über Wohnungsbaudarlehen, also durch Immobilien besicherte Darlehen für Privatpersonen zum Kauf von Häusern, geändert und ergänzt.

Im Einzelnen müssen immobilienbesicherte Darlehen für Privatpersonen zum Hauskauf folgende Bedingungen erfüllen:

Erstens ist die Quelle der Schuldenrückzahlung nicht die Quelle der aus dem Darlehen generierten Mieteinnahmen.

Zweitens wurde das Haus gemäß dem Hauskaufvertrag zur Übergabe fertiggestellt.

Drittens haben Banken und ausländische Bankfilialen das volle Recht, mit hypothekenbesicherten Häusern umzugehen, wenn Kunden ihre Schulden nicht zurückzahlen können, und zwar gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über besicherte Transaktionen und des Wohnungsgesetzes.

Viertens muss das aus diesem Hypothekendarlehen finanzierte Haus unabhängig bewertet werden (von einem Dritten oder einer von der Kreditabteilung der Bank oder der ausländischen Bankfiliale unabhängigen Abteilung) unter Berücksichtigung des Vorsichtsgrundsatzes (der Wert darf nicht höher sein als der Marktpreis zum Zeitpunkt der Kreditgenehmigung) gemäß den Vorschriften der Bank oder der ausländischen Bankfiliale.

Bei Darlehen zum Kauf von Sozialwohnungen, zum Kauf von Wohnungen im Rahmen staatlicher Förderprogramme und Projekte werden die Darlehen nach den Bestimmungen des Wohnungsgesetzes festgelegt und müssen die oben genannten Bedingungen (erste, dritte, vierte) erfüllen.

Die Zentralbank erklärte hinsichtlich dieser Verordnung, dass Wohnungsbaudarlehen Folgendes umfassen: Wohnungsbaudarlehen für den Kauf von Häusern, die die vorgeschriebenen Bedingungen erfüllen, einschließlich der Fertigstellungsbedingung für die Übergabe, sowie Darlehen für den Kauf von Sozialwohnungen und Häusern im Rahmen staatlicher Förderprogramme und -projekte. Der Risikokoeffizient für Wohnungsbaudarlehen liegt je nach Bürgschaftsquote und Einkommensquote zwischen 20 und 100 %.

Bei Krediten zum Kauf von Sozialwohnungen, also von Häusern im Rahmen staatlicher Förderprogramme und -projekte, muss die Fertigstellung des Hauses für die Übergabe nicht vorausgesetzt werden, und der Risikokoeffizient ist mit nur 20-50 % niedriger als bei anderen Wohnungsbaudarlehen, um die Politik der Regierung zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus umzusetzen.

Die Staatsbank erklärte, dass die Bedingung eines fertiggestellten Hauses im Rahmen eines Hauskaufvertrags nur für Hypothekendarlehen gelte (die einem niedrigeren Risikokoeffizienten unterliegen als andere durch Immobilien besicherte Forderungen).

Falls eine Organisation oder eine Einzelperson den Bedarf hat, künftig Wohnraum zu bauen oder zu kaufen und diesen mit einer Hypothek belastet, handelt es sich um ein durch Immobilien besichertes Darlehen gemäß Klausel 10, Artikel 2 des Rundschreibens 41, und der entsprechende Risikokoeffizient gemäß Klausel 10, Artikel 9 des Rundschreibens 41 wird angewendet.

„Diese Regelung schränkt somit nicht die Rechte von Organisationen und Einzelpersonen ein, künftig Wohnraum zu erwerben, und steht nicht im Widerspruch zu geltenden Vorschriften“, bekräftigte die Staatsbank.

Zuvor hatte Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA), in Bezug auf das Rundschreiben 22/203 der Staatsbank erklärt, dass die oben genannte Regelung es Geschäftsbanken und ausländischen Bankfilialen nicht erlaube, Kredite an Personen zu vergeben, um unfertige Gewerbeimmobilien zur Übergabe (d. h. in der Zukunft entstehende Gewerbeimmobilien) zu erwerben, die durch das Haus selbst besichert (verpfändet) sind.

Laut seinen Angaben könnte diese Regelung, falls die oben genannten Details nicht umgehend vor Inkrafttreten des Rundschreibens geändert werden, zu negativen Folgen führen, Schwierigkeiten verursachen und den normalen Betrieb des Immobilienmarktes behindern, was sich kurz- und langfristig negativ auf den Erholungs- und Entwicklungsprozess des Marktes auswirken würde.

HoREA schlug vor, eine Regelung einzuführen, die es Kreditinstituten ermöglicht, Privatpersonen Kredite für den Kauf zukünftiger Gewerbeimmobilien zu gewähren, die durch die Immobilie selbst besichert sind (hypothekiert). Diese Regelung gilt sowohl für den Kauf von Gewerbeimmobilien als auch von Sozialwohnungen, unabhängig davon, ob es sich um bereits bestehende oder zukünftige Wohnungen handelt.

Quelle