Vor Kurzem hat die Staatsbank das Rundschreiben 22/2023 herausgegeben, mit dem das Rundschreiben 41/2016 zur Regelung der Eigenkapitalquote von Banken geändert und ergänzt wird.
Dieses Rundschreiben tritt am 1. Juli dieses Jahres in Kraft und enthält zahlreiche neue Inhalte. Es gibt Bedenken, dass die neuen Regelungen für Eigenheimkäufer zu Schwierigkeiten führen könnten.
Der Markt befürchtet insbesondere, dass Geschäftsbanken und ausländische Bankfilialen nach Inkrafttreten des Rundschreibens keine Kredite mehr an Privatpersonen für den Kauf von noch nicht bezugsfertigen (d. h. zukünftig entstehenden) Gewerbeimmobilien vergeben dürfen, die durch die Immobilie selbst besichert (hypothekarisch belastet) sind. Daher müssen Privatpersonen, die einen Kredit für den Kauf von künftig entstehenden Gewerbeimmobilien aufnehmen möchten, andere Sicherheitsmaßnahmen ergreifen oder diese durch andere Vermögenswerte absichern.
Die Staatsbank bekräftigte jedoch, dass die neue Regelung die Rechte künftiger Eigenheimkäufer nicht einschränke und nicht im Widerspruch zu den geltenden Vorschriften stehe.
Fertiggestellte Häuser werden mit einem niedrigen Risiko eingestuft.
Konkret heißt es in Klausel 10, Artikel 2 des Rundschreibens 41/2016 der Staatsbank: „Ein durch Immobilien besichertes Darlehen ist ein Darlehen an eine natürliche oder juristische Person zum Erwerb von Immobilien oder zur Durchführung eines Immobilienprojekts und ist durch die Immobilie selbst besichert, wobei das aus dem Darlehen entstehende Immobilienprojekt den gesetzlichen Bestimmungen über besicherte Transaktionen entspricht.“
Das Rundschreiben 22/2023 ändert oder ergänzt diesen Inhalt nicht. Organisationen und Einzelpersonen, die ein Haus kaufen und dieses künftige Haus (hypothekarisch) absichern möchten, wenden einen Risikokoeffizienten von 30–120 % an, abhängig von der Bürgschaftsquote, die sich aus dem Verhältnis des Darlehensbetrags zum Wert der Sicherheiten ergibt. Falls keine Informationen zur Bürgschaftsquote vorliegen, beträgt der Risikokoeffizient 150 %.
Das Rundschreiben 22/2023 schränkt das Recht zum Kauf zukünftigen Wohnraums nicht ein (Illustration: Tran Khang).
Inzwischen wurde durch Klausel 1, Artikel 1 des Rundschreibens Nr. 22 Klausel 11, Artikel 2 des Rundschreibens Nr. 41 zu Hypothekendarlehen geändert und ergänzt. Dabei handelt es sich um durch Immobilien besicherte Darlehen für den Hauskauf durch Privatpersonen.
Im Einzelnen müssen immobilienbesicherte Kredite für Privatpersonen zum Erwerb von Eigenheimen folgende Voraussetzungen erfüllen:
Erstens ist die Quelle der Schuldentilgung nicht die Quelle der durch das Darlehen erzielten Mieteinnahmen.
Zweitens ist das Haus gemäß Hauskaufvertrag zur Übergabe fertiggestellt.
Drittens haben Banken und ausländische Bankfilialen gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über besicherte Transaktionen und des Wohnungsgesetzes das uneingeschränkte Recht, mit Hypothekendarlehen umzugehen, wenn Kunden ihre Schulden nicht zurückzahlen können.
Viertens muss das aus diesem Hypothekendarlehen entstandene Haus unabhängig (von einem Dritten oder einer von der Kreditgenehmigungsabteilung der Bank oder der ausländischen Bankfiliale unabhängigen Abteilung) unter Beachtung des Vorsichtsprinzips (der Wert darf nicht höher sein als der Marktpreis zum Zeitpunkt der Kreditgenehmigung) und gemäß den Vorschriften der Bank oder der ausländischen Bankfiliale bewertet werden.
Bei Krediten zum Kauf von Sozialwohnungen und zum Kauf von Wohnungen im Rahmen staatlicher Förderprogramme und -projekte werden diese gemäß den Bestimmungen des Wohnungsgesetzes unter Erfüllung der oben genannten Bedingungen (erste, dritte und vierte) festgelegt.
Zu dieser Regelung erklärte die Staatsbank, dass Hypothekendarlehen Folgendes umfassen: Hypothekendarlehen für den Kauf von Häusern, die die vorgeschriebenen Bedingungen erfüllen, einschließlich der Übergabebedingung, sowie Darlehen für den Kauf von Sozialwohnungen und den Kauf von Häusern im Rahmen staatlicher Förderprogramme und -projekte. Der für Hypothekendarlehen angewandte Risikokoeffizient liegt je nach Garantiequote und Einkommensquote zwischen 20 und 100 %.
Bei Krediten zum Erwerb von Sozialwohnungen, also zum Kauf von Häusern im Rahmen staatlicher Förderprogramme und -projekte, muss die Voraussetzung, dass das Haus zur Übergabe fertiggestellt ist, nicht erfüllt werden. Außerdem ist der Risikokoeffizient mit nur 20-50 % niedriger als bei anderen Hypothekendarlehen, um die Politik der Regierung zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus umzusetzen.
Die Staatsbank erklärte, dass der Zustand eines fertiggestellten Hauses gemäß Hauskaufvertrag nur für Hypothekendarlehen gelte (die einem niedrigeren Risikokoeffizienten unterliegen als andere durch Immobilien besicherte Forderungen).
Falls eine Organisation oder Einzelperson ein Haus bauen oder kaufen muss und eine Hypothek auf das Haus aufnimmt, handelt es sich um ein durch Immobilien besichertes Darlehen gemäß Klausel 10, Artikel 2 des Rundschreibens 41 und es wird der entsprechende Risikokoeffizient gemäß Klausel 10, Artikel 9 des Rundschreibens 41 angewendet.
„Daher schränkt diese Regelung das Recht von Organisationen und Einzelpersonen, künftig Wohnraum zu erwerben, nicht ein und steht auch nicht im Widerspruch zu den geltenden Vorschriften“, bekräftigte die Staatsbank.
Zuvor hatte Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA), in einem Kommentar zum Rundschreiben 22/203 der Staatsbank erklärt, dass die oben genannte Regelung es Geschäftsbanken und ausländischen Bankfilialen nicht erlaube, Kredite an Personen zu vergeben, um unfertige Gewerbeimmobilien zur Übergabe zu kaufen (d. h. künftig zu errichtende Gewerbeimmobilien), die durch diese Immobilien selbst besichert (mit einer Hypothek belastet) sind.
Ihm zufolge könnte diese Regelung schlimme Folgen haben, wenn die oben genannten Einzelheiten nicht unmittelbar vor Inkrafttreten des Rundschreibens geändert werden, da sie Schwierigkeiten verursachen und den normalen Betrieb des Immobilienmarktes behindern könnte, was sich sowohl kurz- als auch langfristig negativ auf den Erholungs- und Entwicklungsprozess des Marktes auswirken würde.
HoREA schlug eine zusätzliche Regelung vor, die es Kreditinstituten ermöglicht, Kredite an Privatpersonen für den Kauf künftiger Gewerbeimmobilien zu vergeben, die durch die Immobilie selbst besichert sind. Diese Regelung gilt sowohl für den Kauf von Gewerbe- als auch von Sozialwohnungen, sowohl für den Kauf von bereits vorhandenem Wohnraum als auch für den Kauf von künftigem Wohnraum.
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