Paradoxerweise investiert man in ein Geschäftshaus im Wert von mehreren zehn Milliarden Dong und vermietet es nun für 10 Millionen Dong pro Monat.

Seit über zwei Jahren mietet Herr Nguyen Van Nhat (aus Gia Lam, Hanoi ) ein Ladenlokal im VShip-Projekt in Bac Ninh (Tu Son, Bac Ninh), um dort ein Pho-Restaurant zu betreiben. Laut Herrn Nhat beträgt die monatliche Miete 10 Millionen VND und ist vierteljährlich zu entrichten. Bei jährlicher Vorauszahlung übernimmt der Vermieter die Strom- und Wasserkosten. Das Ladenlokal liegt direkt an der Hauptstraße des Projekts und hat einen Gesamtwert von 12 Milliarden VND. Vor dem Einzug von Herrn Nhat waren laut seinen Angaben bereits zwei von vier Etagen fertiggestellt. Die Fertigstellungskosten beliefen sich auf mindestens 300 Millionen VND, weshalb die monatliche Miete von 10 Millionen VND sehr günstig ist.

Obwohl das Pho-Restaurant in bester Lage liegt, sind die Umsätze aufgrund mangelnder Kundschaft niedrig. Herr Nhat plant daher, das Restaurant an einen anderen Standort zu verlegen. Er geht davon aus, dass die Miete für das Ladenlokal gesenkt werden muss, sobald neue Kunden gewonnen werden, da die Geschäftslage derzeit für jedes Unternehmen schwierig ist.

Einst als äußerst profitables Segment angesehen, bereiten Ladenhäuser heute vielen Immobilieninvestoren Kopfzerbrechen. Denn die aktuellen Einnahmen sind im Vergleich zu den Milliardenbeträgen, die investiert werden mussten, nur noch ein Tropfen auf den heißen Stein.

Viele Ladenhausprojekte warten noch auf Mieter. (Illustrationsfoto)

Herr Tran Duc Dung, Eigentümer eines Geschäftshauses in einem bekannten Wohnprojekt im Bezirk Hoang Mai in Hanoi, berichtete, dass er 2019 fast 20 Milliarden VND in den Kauf des Geschäftshauses investierte. Sein Eigenkapital betrug damals lediglich 10 Milliarden VND; den Restbetrag nahm er über einen Bankkredit auf. Laut seinen Berechnungen wollte Herr Dung das Geschäftshaus vermieten und die Mieteinnahmen zur Tilgung der Bankzinsen verwenden. Die monatliche Miete beträgt 20 Millionen VND; er musste also nur geringfügig mehr aufbringen, um die Zinsen zu decken. Doch seit dem Auszug des Vormieters vor über einem Jahr hat Herr Dung keinen neuen Mieter zum gewünschten Preis gefunden. „ Die meisten zahlen nur 10 Millionen VND im Monat. Es wäre Verschwendung, das Haus so stehen zu lassen, daher musste er es vermieten. Aber der Gedanke an die niedrige Miete ist wirklich bitter “, sagte Herr Dung.

Herr Dung hat derzeit keine praktikable Lösung für dieses knifflige Problem. „ Die Mieteinnahmen decken nur ein Drittel der monatlichen Zinsen. Wenn ich das Ladenlokal jetzt verkaufe, muss ich mit einem Verlust von bis zu 20 % rechnen. So oder so wird es mir großen Schaden zufügen “, klagte er.

Frau Nguyen Duyen, eine Investorin in Geschäftshäuser im Bezirk Ha Dong in Hanoi, berichtete, dass sie während der COVID-19-Pandemie die Miete für ihre Mieter vollständig erlassen habe. „ Sie sind in der Wellness- und Schönheitsbranche tätig, daher verstehe ich die Schwierigkeiten während der Pandemie. Lange Zeit standen ihre Geschäfte still, und ich war bereit, die Miete für das ganze Jahr zu erlassen. In letzter Zeit fordern die Kunden jedoch aufgrund ihrer wirtschaftlichen Schwierigkeiten immer wieder eine Mietminderung. Zuvor betrug die Miete 15 Millionen VND, jetzt wollen sie sie auf 10 Millionen VND reduzieren. Die meisten Investoren müssen Kredite bei Banken aufnehmen. Der aktuelle Zinssatz hat sich zwar etwas entspannt, aber die Gesamtzinsen sind immer noch hoch. Jeder Investor muss die Zinsen bis zum Äußersten tragen, aber die Miete reicht nicht einmal aus, um die Hälfte davon zu decken “, sagte Frau Duyen.

Herr Dung und Frau Duyen räumten jedoch ein, dass sie Glück hatten, dass ihr Ladenlokal noch zur Miete verfügbar war. Obwohl die Miete günstig war, hatten sie noch genügend Liquidität, um die Bankzinsen zu bezahlen. Gleichzeitig gibt es auf dem Markt viele fertiggestellte Ladenlokalprojekte, die leer stehen, wodurch Milliarden von Dong ungenutzt bleiben.

Frau Pham Vinh (Bezirk Hai Ba Trung, Hanoi) berichtete, dass ihr Ladenlokal im Yen So Park derzeit geschlossen ist. „ Vor der Pandemie wurde es von verschiedenen Unternehmen als Lager genutzt. Seit Beginn der Pandemie haben sich jedoch nur sehr wenige Interessenten gemeldet. Da die angebotenen Mietpreise zudem sehr niedrig sind, haben mein Mann und ich das Ladenlokal bis jetzt leer stehen lassen “, erklärte Frau Vinh.

Eine Umfrage von VTC News zeigt, dass derzeit in Hanoi Geschäftshäuser von vielen Immobilienportalen zu Preisen zwischen 8 und 10 Millionen VND pro Monat zur Miete angeboten werden. Der Kaufpreis dieser Geschäftshäuser lag in der Blütezeit des Marktes zwischen 10 und 15 Milliarden VND pro Einheit.

Neben den angrenzenden Ladenhäusern befinden sich auch die Ladenhäuser im Erdgeschoss von Wohngebäuden oder Einkaufszentren in einer Phase der Stagnation. Die Ladenbesitzer, die zwar auf Mieter warteten, mussten schließlich aufgeben, da die Mieten zu niedrig waren, und stehen nun leer, während sie auf eine Erholung des Marktes warten.

„Günstige“ Mietpreise für Ladenhäuser auf Immobilienwebseiten.

Herr Truong Nam, ein Immobilienmakler in Hanoi, erklärte, die Phase des außergewöhnlichen Wachstums von Geschäftshäusern sei vorbei, und nun befinde sich dieses einst so profitable Segment im Niedergang. „ Vor drei bis fünf Jahren stiegen die Preise für Geschäftshäuser rasant, jetzt fallen sie rapide. Dies entspricht dem allgemeinen Trend des Immobilienmarktes. Hinzu kommt, dass aufgrund der schwierigen Wirtschaftslage viele Geschäfte in großen, verlassenen Straßen ihre Räumlichkeiten zurückgegeben haben. Geschäftshäuser, die ohnehin schon unverkauft sind, lassen sich noch schwerer vermieten.“

„Zudem liegt ein Teil des Grundes darin, dass bei vielen Immobilienprojekten zu viele Ladenhäuser gebaut werden, während die Nachfrage nicht dem Angebot entspricht. Dies führt dazu, dass dieses Segment träge ist und deutlich niedrigere Preise aufweist als andere Immobiliensegmente “, erklärte Herr Nam.

Dao Bich

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