Die „Preisspitzen“ von Reihenhäusern an der Straße
Wenn das Angebot an Stadthäusern und Villen in städtischen Gebieten gering ist, dann sind gewerblich genutzte Stadthäuser mit Straßenfront in Ho-Chi-Minh-Stadt noch seltener; selbst dieser Haustyp ist schon seit langer Zeit nicht mehr auf dem Markt. Aufgrund der Angebotsknappheit steigt das Preisniveau ständig an, was viele Menschen zu der Frage veranlasst, warum der Preis so „schwindelerregend“ ist.
Im letzten Jahrzehnt kam es auf dem Immobilienmarkt im Osten von Ho-Chi-Minh-Stadt im Bezirk 2 (jetzt Thu Duc City, Ho-Chi-Minh-Stadt) zu „Quantensprüngen“ bei den Preisen dieser Produktlinie. Dass gewerbliche Reihenhäuser mit Straßenfront in Thu Thiem, An Khanh, An Phu oder Thao Dien ihren Wert im Vergleich zum Erstverkauf um das Vier- bis Sechsfache steigern, ist keine Seltenheit mehr. In einigen Stadtgebieten des 2. Bezirks kam es innerhalb von 1-2 Jahren zu einem Anstieg von 100 % bis über 200 %, wodurch sich das Immobilienpreisniveau in diesem Gebiet deutlich verändert hat.
SOHO-Gewerbe-Stadthäuser an der Do Xuan Hop-Fassade sind gerade auf den Markt gekommen.
Beispielsweise kosteten Reihenhäuser in der Nguyen Co Thach Street im zweiten Bezirk im Jahr 2015 etwa 30–40 Milliarden VND. Bis 2021 war der Zweitpreis auf 100–130 Milliarden VND/Einheit gestiegen. Derzeit liegen die Preise für Reihenhäuser mit Straßenfront hier, je nach Gegend, zwischen 200 und 400 Milliarden VND.
Auch bei einem anderen Projekt im 2. Bezirk ist der Wert seit dem Zeitpunkt des Erstverkaufs im Jahr 2015 um das Zwei- bis Dreifache gestiegen. Derzeit werden Zweitwohnungen hier für 45 bis 55 Milliarden VND/Einheit gehandelt (je nach Gebiet).
Oder in der Vo Nguyen Giap Street, Thao Dien, Bezirk 2, sind die gewerblichen Reihenhäuser des Masteri An Phu-Projekts im Vergleich zum Zeitpunkt des Erstverkaufs (2018) um etwa 30–50 % teurer geworden. Derzeit werden Zweitwohnungen zu Preisen zwischen 26 und 34 Milliarden VND pro Wohnung zum Verkauf angeboten.
Bei einem Shophouse-Projekt in Thu Duc City sind die Lagerbestände des Investors ausgegangen, lediglich Sekundärprodukte werden zu 35–35 Milliarden VND/Einheit gehandelt (für Einheiten mit einer Fläche von 140–180 m²). Im Jahr 2020 liegt der Verkaufspreis hier bei 14–16 Milliarden VND/Einheit. Die Vermietungsquote liegt aktuell bei über 90 %.
Vor Kurzem wurde im Bezirk An Phu, Distrikt 2, die begrenzte Anzahl an SOHO-Stadthäusern im The Global City auf den Markt gebracht und erhielt positive Aufmerksamkeit. Dies ist auch eine seltene primäre Produktlinie, die im Osten von Ho-Chi-Minh-Stadt auftaucht. Der Preis jedes Geschäftshauses liegt hier zwischen 30 und 50 Milliarden VND/Einheit mit einer Nutzfläche von 350–650 m².
Laut Aufzeichnungen ist der Preisunterschied bei gewerblichen Reihenhäusern mit Straßenfront im Vergleich zu normalen Reihenhäusern in städtischen Projekten um 20-70 % höher (je nach Projekt). Trotz des hohen Preises ist die Nachfrage in diesem Segment recht groß. Die meisten Projekte, die den Vorteil haben, in der Nähe der U-Bahn-Linie oder der dynamisch wachsenden Straßen im Osten von Ho-Chi-Minh-Stadt zu liegen, haben sich in der Vergangenheit recht gut verkauft und weisen derzeit eine stabile Mieterauslastung auf.
Obwohl die Preisschwankungen derzeit nicht so stark sind wie im Zeitraum 2015–2018, ist die Reihenhaussiedlung an der Straße für Investoren immer noch attraktiv. Die Knappheit der Produkte ist einer der Gründe, die für Attraktivität sorgen und das Preisniveau kontinuierlich steigen lassen. Dieser Typ macht nur etwa 5–7 % des gesamten Warenkorbs des Projekts aus. Gleichzeitig sind viele Investoren an Reihenhäusern mit Straßenfront interessiert, da sie eine hohe Rentabilität aufweisen, sowohl den Nutzungsanforderungen als auch dem Geschäftswert gerecht werden und zudem ein langfristiger Vermögenswert sind.
Herr Le Quoc Kien, ein erfahrener Immobilieninvestor in Ho-Chi-Minh-Stadt, äußerte sich zu diesem Segment und sagte, dass die Anwohner auf lange Sicht dazu tendieren würden, vor Ort einzukaufen, wenn die Projekte mit Bewohnern gefüllt seien, anstatt in Einkaufszentren oder Geschäfte und Restaurants weit weg von ihrem Wohnort zu gehen. Daher ist die Art der straßenseitigen Reihenhäuser für Unternehmen in städtischen Gebieten von Interesse.
Das Angebot wird voraussichtlich weiterhin knapp bleiben, die Preise werden weiter steigen
Im ersten Quartal 2024, so Savills, Im Segment der Reihenhäuser und Villen, einschließlich gewerblicher Reihenhäuser in Ho-Chi-Minh-Stadt, erreichte das Primärangebot den niedrigsten Stand der letzten zehn Jahre.
Das Angebot ist seit drei Jahren begrenzt, hauptsächlich aufgrund regulatorischer Hürden, was zu begrenzten neuen Projekten führt. Das gesamte Primärangebot auf dem Markt beträgt derzeit 762 Einheiten. Produkte mit einem Preis von über 30 Milliarden VND machen 76 % des Marktanteils aus. Insbesondere befinden sich 85 % der Primärversorgung in Thu Duc City.
Es wird erwartet, dass die Kosten für Immobilien am 1. August 2024, wenn das Bodengesetz 2024 in Kraft tritt, steigen werden, was zu einem weiteren Preisanstieg führen wird. Mit dem Inkrafttreten des Immobilienwirtschaftsgesetzes 2023 könnte die Zahl der Investoren, die die Anforderungen für die Projektumsetzung erfüllen, sinken, was das Angebot noch weiter einschränken würde. Gewerbeimmobilien in Reihenhäusern bilden hier keine Ausnahme, insbesondere wenn es bei diesem Produkt an neuem Angebot mangelt.
Branchenexperten zufolge müssen künftige Immobilienprojekte strengere Auflagen erfüllen, um den gesetzlichen Verkaufsstandards zu entsprechen, und Investoren werden sich mehr Zeit für die Verkaufsvorbereitung nehmen. Es ist unwahrscheinlich, dass es auf dem kommenden Markt zu einer Angebotsexplosion kommt. Daher ist mit einer geringen Zahl neu genehmigter Projekte zu rechnen. Projekte mit vollständigen Rechtsdokumenten, die zu diesem Zeitpunkt zum Verkauf angeboten werden, gelten als vorteilhaft.
Auch in Zukunft wird das Angebot an straßenseitigen Reihenhäusern knapp bleiben.
In jüngster Zeit sind auf dem Immobilienmarkt im Osten insbesondere und in Ho-Chi-Minh-Stadt im Allgemeinen Anzeichen einer Rückkehr der Nachfrage zu erkennen, was teilweise auf die Auswirkungen von Gesetzen zurückzuführen ist, die voraussichtlich bald in Kraft treten und zu steigenden Immobilienpreisen führen werden. Dadurch wird die Psychologie der Käufer gefördert, Geld auszugeben, bevor die Gesetze in Kraft treten.
Insbesondere bei gewerblichen Reihenhäusern riet Herr Le Quoc Kien Investoren außerdem, Faktoren wie die Gegend, das Projekt und den Ruf des Investors sorgfältig zu berücksichtigen. Bisher waren Ladenlokale im Projekt eine „Rarität“ – das ist das Kriterium und der größte Wettbewerbsvorteil dieser Art. Daher müssen Investoren prüfen, ob die Shophouse-Ratio des Projekts die Knappheitskriterien erfüllt oder nicht.
Darüber hinaus müssen Investoren die Rechtmäßigkeit des Projekts und die umliegende Bevölkerungsdichte sorgfältig prüfen und sich über das Potenzial zur Steigerung des geistigen Eigentums durch Infrastrukturplanung und lokale Entwicklung informieren.
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Quelle: https://thanhnien.vn/nha-pho-khu-dong-tphcm-di-theo-tien-do-ha-tang-du-bao-tiep-tuc-tang-gia-1852406260921532.htm
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