Kettenblockade
Herr Le Huu Nghia, Direktor der Le Thanh Company – einem auf sozialen Wohnungsbau (NOXH) in Ho-Chi-Minh-Stadt spezialisierten Unternehmen –, erklärte: „Die Regierung verfügte in der Vergangenheit über zahlreiche Mechanismen und Richtlinien zur Förderung von NOXH. Diese Anreize erschwerten es Investoren jedoch, da die Verfahren und die Anzahl der Anträge im Vergleich zu kommerziellen Wohnungsbauprojekten (NOTM) immer komplexer wurden. Beispielsweise erhalten NOXH-Projekte laut aktueller Verordnung 1,5-mal höhere Anreize hinsichtlich Bebauungsdichte, Flächennutzungskoeffizient und Bevölkerungsgröße als NOTM-Projekte, die von den zuständigen staatlichen Behörden im Rahmen der 1:2000-Planung genehmigt wurden. Da jedoch fast alle NOXH-Projekte aus dem NOTM-Bereich stammen, erfüllen sie nicht die Anforderungen der 1:2000-Planung. Um die Anreize nutzen zu können, müssten die Planungsmaßstäbe 1:2000 und 1:500 angepasst werden. Diese Anpassung gestaltet sich jedoch äußerst schwierig.“
Zahlreiche Engpässe führen dazu, dass das Sozialwohnungsbauprogramm nur sehr geringe Ergebnisse erzielt.
„In Ho-Chi-Minh-Stadt verpflichtet die Resolution 98 den Staat, die Flächennutzungsplanung im Maßstab 1:2.000 und 1:500 anzupassen, um Sozialwohnungsbauprojekte zu fördern und mit der Planung in Einklang zu bringen. Gleichzeitig legt Dekret 31 fest, dass Sozialwohnungsbauprojekte mit der Detailplanung übereinstimmen müssen, um Investitionsförderung zu erhalten und als Investoren anerkannt zu werden. Da das Planungs- und Investitionsministerium die Resolution 98 jedoch nicht befolgt, befindet es sich weiterhin in einer Sackgasse. Ohne die Resolution 98 würde das Planungs- und Architekturamt die Anpassung der Flächennutzungsplanung im Maßstab 1:500 für Unternehmen niemals genehmigen. Das bedeutet, dass in anderen Regionen ohne Resolution 98, wie beispielsweise in Ho-Chi-Minh-Stadt, die Verfahren zwar nicht verdoppelt werden, aber dennoch blockiert sind. Daher muss das Bauamt in den jeweiligen Regionen zunächst die Anpassung der Flächennutzungsplanung im Maßstab 1:2.000 und anschließend die Flächennutzungsplanung im Maßstab 1:500 für Unternehmen genehmigen“, erklärte Herr Nghia und betonte: „Die Einrichtung von Grundstücksfonds für von Unternehmen selbst geschaffene Sozialwohnungsbauprojekte ist bereits im Genehmigungsverfahren für Investitionsförderung und andere Projekte nahezu zum Stillstand gekommen.“ Genehmigung von Investoren aufgrund der Unzulänglichkeiten des Dekrets 31.
Im Gespräch mit Thanh Nien wiesen die meisten Unternehmen auf ein weiteres Problem hin: Laut Gesetz sind Unternehmen, die Sozialwohnungen errichten, von den Grundstücksnutzungsgebühren befreit. Gemäß dem Wohnungsgesetz von 2014 und dem aktuell geltenden Grundstücksgesetz von 2013 muss der Staat jedoch zunächst die Grundstücksnutzungsgebühren berechnen und den Unternehmen einen entsprechenden Bescheid über die zu zahlende Höhe zukommen lassen, um eine Befreiung zu gewähren. Erst dann werden die Unternehmen von den Gebühren befreit – eine Befreiung von vornherein ist nicht möglich. Die Berechnung der Grundstücksnutzungsgebühren hat sich in der Vergangenheit in den meisten Regionen verzögert, selbst bei Projekten, die nicht der nationalen Norm entsprochen haben (NOTM). Dies führt dazu, dass Sozialwohnungsprojekte doppelt so stark in Verzug geraten wie NOTM-Projekte. „Die Grundstücksnutzungsgebühren sollten für Sozialwohnungsprojekte von vornherein erlassen werden, anstatt dass erst die Berechnung, die Bekanntmachung und die anschließende Befreiung als zusätzliche Schritte notwendig sind“, schlug ein Unternehmen vor.
Auch die Kreditaufnahme ist gesperrt.
Als Vertreter eines auf sozialen Wohnungsbau spezialisierten Unternehmens beklagte Herr Minh Hoang, Generaldirektor der Social Housing Investment and Development Joint Stock Company, dass das Gesetz es Investoren im Bereich des sozialen Wohnungsbaus untersagt, ihr eigenes Land als Sicherheit für die Finanzierung von Sozialwohnungen zu nutzen, während dies für NOTM (New York State Trust) zulässig ist. Daher konnte in der jüngeren Vergangenheit kein Unternehmen dieses Land zur Kapitalaufnahme verwenden. „Diese Widersprüche rühren daher, dass Sozialwohnungsunternehmen von den Grundstücksnutzungsgebühren befreit sind. Obwohl die Grundstücksnutzungsgebühren nur einen Teil des Projekts ausmachen – die Unternehmen müssen für die Durchführung des Projekts Land erwerben, die Planierung, den Bau usw. bezahlen –, ist es ungerechtfertigt, dass sie dieses Land nicht als Sicherheit für die Projektfinanzierung nutzen können. Dies benachteiligt Sozialwohnungsunternehmen im Vergleich zu nicht-kommerziellen Unternehmen“, analysierte Herr Hoang und empfahl: „In den Entwürfen der Verordnungen zur Umsetzung des Wohnungsgesetzes (geändert) und des Grundstücksgesetzes (geändert) zur Entwicklung und Verwaltung von Sozialwohnungen muss es Investoren ermöglicht werden, das Sozialwohnungsprojekt selbst zu beleihen, zumindest in Fällen, in denen der Investor die Übertragung von Grundstücksnutzungsrechten vereinbart hat oder diese bereits besitzt. Denn derzeit müssen Investoren andere Vermögenswerte beleihen, um Kredite für Sozialwohnungsprojekte aufnehmen zu können. Dies hat den Unternehmen bei der Durchführung von Sozialwohnungsprojekten viele Schwierigkeiten bereitet und zu sinkenden Wohnungspreisen beigetragen.“
Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, bestätigte: „Nicht nur administrative Verfahren, sondern auch die Kreditvergabe für sozialen Wohnungsbau sind blockiert. Seit 2015 hat kein Investor mehr von Vorzugskrediten profitiert. Ohne Anreize müssen alle Investoren im sozialen Wohnungsbau Kredite zu kommerziellen Konditionen aufnehmen, was die Preise weiterhin hoch hält. Beispielsweise vergibt die Vietcombank Kredite an Nam Long mit 9 % Jahreszins für den Bau von Sozialwohnungen, und alle Kunden müssen ebenfalls zu diesem Zinssatz leihen. Dieser Zinssatz ist zwar im Vergleich zu Krediten für den Bau von NOTM sehr günstig, aber im Verhältnis zum Einkommen der Kunden zu hoch. Um die Zinsen zu senken, gewähren Investoren ihren Kunden einen Zinszuschuss von 2 % pro Jahr, jedoch nur für die ersten zwei Jahre. Daher muss der Staat mittelfristig Mittel bereitstellen, um die Zinssätze der vier Geschäftsbanken – Vietinbank, Vietcombank, Agribank und BIDV –, die am sozialen Wohnungsbau beteiligt sind, zu subventionieren. Gleichzeitig muss die Sozialbank rekapitalisiert werden, um die derzeitige Vorzugszinspolitik von 4,8 % pro Jahr umzusetzen.“
„Der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung sollte die Bereitstellung von Mitteln aus dem Staatshaushalt für die Umsetzung von Programmen zum sozialen Wohnungsbau, die Refinanzierung der Sozialbank oder die Subventionierung der Zinssätze für vier von der Staatsbank benannte Geschäftsbanken zur Umsetzung von Vorzugskrediten für sozialen Wohnungsbau prüfen“, schlug Herr Chau vor. Er fügte hinzu, dass mehrere Geschäftsbanken freiwillig ein Kreditpaket in Höhe von 120 Billionen VND mit Zinssätzen bereitgestellt hätten, die 1,5–2 % unter den üblichen Zinssätzen für Geschäftskredite lägen und eine Laufzeit von drei Jahren hätten. Dieser Zinssatz wirke sich positiv auf Investoren aus, da diese zuvor Kredite zu Zinssätzen von bis zu 12 % pro Jahr aufnehmen mussten. Das Kreditpaket in Höhe von 120 Billionen VND sei jedoch für Käufer und Mieter von Sozialwohnungen ungeeignet, da sie nicht nur einen hohen Zinssatz von 7,5 % pro Jahr zahlen müssten und die Kredite nur für fünf Jahre gelten, sondern diese Zinssätze auch alle sechs Monate angepasst würden. Nach Ablauf der Vorzugsfrist ist der Zinssatz festgelegt und variabel, was bei Käufern und Mietern von Sozialwohnungen zu Unsicherheit und Kreditscheu führt. Daher arbeitet das Bauministerium weiterhin an einem Kreditpaket in Höhe von 110 Billionen VND mit einem Zinssatz von 4,8–5 % und einer maximalen Laufzeit von 25 Jahren.
Die Ergebnisse des sozialen Wohnungsbaus sind sehr schlecht.
Verwaltungs- und Finanzierungsengpässe haben in der Vergangenheit die Umsetzung des Sozialwohnungsbauprogramms behindert. Konkret wurden im Zeitraum 2016–2020 landesweit nur etwa 41 % des Plans umgesetzt. Obwohl Ho-Chi-Minh-Stadt 75 % des Plans erreichte, standen dort lediglich 15.000 Sozialwohnungen zur Verfügung (durchschnittlich 3.000 Einheiten pro Jahr), was den enormen Bedarf bei Weitem nicht deckte. Im Zeitraum 2021–2025 wurden landesweit nur 72 Sozialwohnungsbauprojekte mit 38.128 Wohnungen fertiggestellt, was knapp 9 % des Plans entspricht. In Ho-Chi-Minh-Stadt wurden davon lediglich zwei Projekte mit 623 Wohnungen (aus dem Zeitraum 2016–2020) fertiggestellt und in Betrieb genommen. Sieben weitere Projekte mit 4.996 Wohnungen wurden begonnen, konnten aber aufgrund rechtlicher Probleme kaum realisiert werden.
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