Günstiger Verkauf... immer noch zufrieden
Entlang der Nguyen Huu Tho Straße (Bezirk Nha Be, Ho-Chi-Minh-Stadt) tauchten früher häufig Namen von Projektinhabern wie Hoang Anh Gia Lai, Phu Hoang Anh, Phu Long, Tai Nguyen und Novaland auf, doch mittlerweile sind sie allmählich verschwunden. Stattdessen gibt es ausländische Unternehmen wie Phu My Hung (Taiwan), GS (Korea) und Keppel Land (Singapur). Es kommt zu stillen, aber schnellen Namens- und Eigentümerwechseln zwischen in- und ausländischen Unternehmen. Viele Projekte werden zu beispiellos niedrigen Preisen übertragen.
Viele Projekte wurden von Keppel Land erworben.
Der Leiter eines Immobilienunternehmens in Ho-Chi-Minh-Stadt sagte, er habe einige seiner schönsten Projekte an Keppel Land verkaufen müssen, um Geld für die Tilgung von Kapital und Zinsen an die Bank zu bekommen. Auf die Frage nach dem Verkaufspreis antwortete er traurig: Wenn der Marktpreis 10 Dong betragen hätte, würde er die Immobilie jetzt für nur 6 Dong an einen ausländischen Partner verkaufen.
„Heimische Unternehmen haben derzeit kein Geld mehr, um Projekte umzusetzen. Selbst wenn sie Geld hätten, würden sie es nicht wagen, da niemand sicher ist, ob sie in der aktuellen Situation ihre Produkte verkaufen können. Sie kommen nicht voran, sie können nicht zurück. Also verkaufen sie einfach, um sich zu beruhigen“, schnalzte er mit der Zunge und konnte seine Traurigkeit nicht verbergen.
Diese Person räumte zwar ein, dass es bedauerlich sei, aber angesichts der Tatsache, dass man zwar zahlen müsse, aber keine Einnahmen erziele, wären die Bankzinsen innerhalb von ein bis zwei Jahren aufgebraucht, wenn das Projekt dort bliebe. Daher sei der billige Verkauf auch eine Freude gewesen. Laut dieser Person würden nicht alle Projekte von ausländischen Unternehmen finanziert. Sie priorisieren nur Projekte mit rechtlichen Dokumenten. Es ist erwähnenswert, dass ausländische Unternehmen aufgrund ihrer Kontrolle über geldgierige inländische Unternehmen Druck ausüben, Projekte zu günstigen Preisen zu kaufen.
„Meine Familie hat ein Glas Reis. Wenn der Reis ausgeht, müssen wir uns von unseren Nachbarn etwas leihen. Aber wir können uns nur ein- oder zweimal etwas leihen, dann geht ihnen der Reis aus und uns auch, weil wir sonst nirgendwo hinkönnen. Deshalb gehen manche Geschäfte innerhalb von sechs Monaten pleite, manche nach neun Monaten, manche nach einem Jahr. Jetzt müssen wir, obwohl der Preis niedrig ist, verkaufen, um Geld für Reis zu haben und zu überleben“, vergleicht diese Person verbittert.
Tatsächlich ist es nicht schwer zu erkennen, dass viele bekannte Projekte ihren Namen und damit auch den Eigentümer gewechselt haben. Die Unternehmen geben dies jedoch nicht bekannt. Sogar die Novaland Group, eine große Marke auf dem Immobilienmarkt, musste viele ihrer Projekte an die malaysische Gamuda Land Group verkaufen.
Die Schwierigkeiten dauern schon zu lange an, und es gibt keine positiven Ergebnisse. Daher suchen viele Unternehmen derzeit nach Partnern, um sich zu verkaufen. Der Leiter einer großen Immobiliengruppe in Ho-Chi-Minh-Stadt beklagte, dass er seine Projekte ausländischen Partnern zu günstigen Preisen angeboten habe, doch niemand sie gekauft habe. Auch habe sich niemand bereit erklärt, zu investieren, da die rechtlichen Verfahren für die Projekte noch nicht abgeschlossen und die Landnutzungsgebühren noch nicht bezahlt seien. Die DK Group beispielsweise arbeitet seit fast einem Jahr mit einem japanischen Partner zusammen, um Kapitalbeteiligungen einzuwerben oder das Projekt direkt zu verkaufen. DK ist für den gesamten Verkaufsprozess verantwortlich, obwohl der Gewinn entsprechend der Beteiligungsquote aufgeteilt wird. Bislang hat man den Deal jedoch noch nicht abgeschlossen und wartet ab. Da die Gruppe keine Produkte verkaufen, keine Einnahmen erzielen und keine Kooperationen einfordern kann, befindet sie sich in einer beispiellos schwierigen Lage. „Fast alle Mitarbeiter haben das Unternehmen verlassen, das Projekt hängt in der Schwebe, das Insolvenzrisiko ist trotz des hohen Vermögens sehr hoch“, beklagte der Leiter der Gruppe.
Unterstützen Sie führende Unternehmen
Huynh Phuoc Nghia, Direktor des Zentrums für Wirtschaft , Recht und Management (Wirtschaftsuniversität Ho Chi Minh Stadt), erklärte, dass der Verkauf von Vermögenswerten durch inländische Unternehmen an ausländische Unternehmen weitreichende Folgen für Gesellschaft und Wirtschaft habe, wenn ihr Beitrag schrumpfe oder ganz verloren gehe. Darüber hinaus werde es fünf bis zehn Jahre dauern, bis sich die Unternehmen wieder so gut wie vor der Krise erholten, da die Vermögenswerte zu stark „verdunsten“. Obwohl es keine Studie gibt, die die Höhe der Unternehmensverluste eindeutig aufzeigt, lässt sich grob schätzen, dass der Vermögensverlust 20–30 %, wenn nicht sogar bis zu 50 %, betragen kann.
„Oberflächlich betrachtet glauben viele, dass der Rückkauf ausländischer Aktien den inländischen Unternehmen mehr Geld für weitere Investitionen verschafft und so zur Markterholung beiträgt. Nach der Krise kann dies zu mehr Markttransparenz und einer umfassenderen Gesetzgebung beitragen. Tatsächlich haben inländische Unternehmen jedoch viele Jahre gebraucht, um eine Marke aufzubauen, die im Vergleich zu ausländischen Partnern wettbewerbsfähig genug ist. Wenn man nun Vermögenswerte zu einem niedrigen Preis verkaufen muss, ist das sehr schmerzhaft. Daher muss die Regierung in Erwägung ziehen, Hindernisse für jedes Unternehmen und jedes Projekt zu beseitigen, um diese Situation zu minimieren“, sagte Herr Nghia.
Probleme bei der Genehmigung von Investitionsrichtlinien für Gewerbe- und Sozialwohnungen sowie Unternehmensanleihen liegen in der Zuständigkeit der Regierung. Die Verteilung öffentlicher Grundstücke, die Landnutzungsgebühren und die Ausgabe von sogenannten „Pink Books“ liegen in der Zuständigkeit der Kommunen. Projekte, die zur Prüfung vorübergehend ausgesetzt werden, der Zugang zu Krediten, Zinssenkungen und Steuersenkungen – wenn all dies gelöst und Kapitalspritzen vorgenommen werden, wird dies Liquidität für den Markt schaffen und die Schwierigkeiten der Unternehmen beseitigen.
Herr Le Hoang Chau
Pham Lam, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienmaklerverbands, stimmte ebenfalls zu, dass es viele Jahre gedauert habe, bis in Vietnam große Immobilienunternehmen wie Vingroup, Sun Group, Him Lam, Masterise Homes, Novaland und Hung Thinh entstanden seien. Diese seien führende Unternehmen auf dem Markt und hätten daher nicht nur Einfluss auf den Immobiliensektor, sondern auch auf viele andere Branchen, von der Kreditvergabe über die Baubranche, Baumaterialien, Arbeitskräfte, Inneneinrichtung bis hin zu Holzprodukten. Wenn Unternehmen also in Schwierigkeiten geraten, müsse es eine Richtung und einen Durchbruchsmechanismus geben, um sie, insbesondere führende Unternehmen, bei ihrer Erholung zu unterstützen. Denn ihre Erholung werde auch andere Unternehmen, Branchen und die gesamte Wirtschaft in den Aufschwung ziehen. Gleichzeitig werde sie dazu beitragen, „tote“ Projekte wiederzubeleben und Verschwendung zu begrenzen. Vor allem würden die Ressourcen, die inländische Unternehmen über viele Jahre aufgebaut hätten, nicht zu Billigpreisen in die Hände ausländischer Unternehmen fallen.
Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), beobachtete mit Sorge, wie ausländische Unternehmen Projekte zu niedrigen Preisen übernahmen. Er erinnerte daran, dass Vietnam 2007, als es der WTO beitrat, von ausländischen Unternehmen überschwemmt wurde. Damals machte er sich jedoch keine Sorgen, dass Unternehmen oder Immobilienprojekte von Ausländern übernommen würden. Tatsächlich behaupteten inländische Unternehmen in vielen Bereichen nicht nur ihre Marktanteile, sondern überflügelten auch ausländische Unternehmen. Im dritten Quartal 2022 warnte die HoREA jedoch erstmals vor dem Risiko, dass einige große Immobilienunternehmen und einige hochwertige Projekte von Ausländern übernommen werden könnten. Typischerweise übertrug der größte Immobilienkonzern Vietnams ein 1,5-Milliarden-USD-Projekt zu einem sehr niedrigen Preis an einen ausländischen Partner. Aktuell werden viele große Immobilienprojekte und -konzerne in Vietnam von Ausländern mit bis zu 49 % der Anteile übernommen.
„Ausländische Unternehmen suchen auf dem vietnamesischen Immobilienmarkt nach den besten Projekten und kaufen diese zu Preisen unter den Selbstkosten. Ein ausländisches Unternehmen teilte mir mit, dass Unternehmen, die Projekte anbieten, diese ihnen vorstellen sollten. Auch wir müssen diese Realität akzeptieren, denn die Unternehmen und der Markt sind sehr schwach und benötigen dringend Kapital. Eine grundlegende Lösung zur Kontrolle dieses Problems besteht darin, die Widerstandsfähigkeit und Stärke inländischer Unternehmen im Allgemeinen zu stärken, einschließlich Immobilienunternehmen. Die unmittelbaren Aufgaben bestehen insbesondere darin, Hindernisse auf allen Ebenen – auf Regierungs-, Ministerien- und lokaler Ebene – zu beseitigen, damit die Unternehmen Projekte umsetzen, Vertrauen bei den Kunden aufbauen, die Liquidität fördern und sich erholen können“, betonte Herr Chau.
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