Herr Le Hoang Chau: Wir sollten nicht der Illusion hingeben, dass die Zahl der uneinbringlichen Forderungen auf 0 % gesenkt werden kann

(Dan Tri) – Ein Vertreter von HoREA sagte, dass die Zahl der uneinbringlichen Forderungen nicht auf 0 % gesenkt werden könne, sondern bei 3 % kontrolliert werden müsse. Um den Forderungsausfall vollständig in den Griff zu bekommen, bedarf es transparenter und einheitlicher Gesetze, die den Vermögenskreislauf erleichtern.

Umgang mit Sicherheiten: „Es scheint einfach, ist es aber nicht“

Am Morgen des 27. Mai erklärte Herr Do Thien Anh Tuan, Dozent an der Fulbright School of Public Policy and Management, bei einem Workshop mit dem Thema „Umgang mit uneinbringlichen Forderungen: Was ist die harmonische Lösung?“, dass Sicherheiten nur dann einen echten Wert hätten, wenn sie im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers schnell, transparent und legal beschlagnahmt und verwaltet werden könnten.

Ihm zufolge spielen Sicherheiten eine Schlüsselrolle bei der Kontrolle von Kreditrisiken und der Förderung der Kreditausweitung. Dies ist das „Sicherheitsventil“, das den Banken bei der Bereitstellung von Kapital ein sicheres Gefühl gibt und gleichzeitig zur Aufrechterhaltung der Stabilität auf dem Finanzmarkt beiträgt.

Ebenfalls auf der Konferenz sagte Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), dass wir uns nicht der Illusion hingeben sollten, dass die Zahl der uneinbringlichen Forderungen auf 0 % gesenkt werden könne. In einer Marktwirtschaft sind uneinbringliche Forderungen eine unvermeidliche Folge. Das Problem besteht darin, ihn auf einem akzeptablen Niveau zu halten, das in Vietnam bei etwa 3 % liegt.

Herr Le Hoang Chau – Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt (Foto: BTC).

Um uneinbringliche Forderungen gründlich zu bearbeiten, ist laut Herrn Chau ein transparentes und synchrones Rechtssystem erforderlich, das den Umlauf von Vermögenswerten erleichtert, den Cashflow reinigt und die Fähigkeit der Unternehmen zur Schuldentilgung wiederherstellt.

Er betonte, dass die Ursache des aktuellen Problems der uneinbringlichen Forderungen in zwei wesentlichen Engpässen liege: rechtlichen Problemen und Marktrisiken. Er führte an, dass etwa 70 % der Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt auf rechtliche Probleme zurückzuführen seien. Viele Projekte geraten aufgrund unvollständiger Verfahren ins Stocken und können nicht übertragen oder versteigert werden, was zu Cashflow-Blockaden führt. Dies führt dazu, dass Unternehmen ihre Schulden nicht mehr zurückzahlen können, was zu einem Anstieg der uneinbringlichen Forderungen und einem Druck auf das Finanz- und Bankensystem führt.

Rechtsanwalt Le Trung Phat – Direktor der Anwaltskanzlei Le Trung Phat (Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt) – sagte, dass der Umgang mit gesicherten Vermögenswerten einfach scheine, in Wirklichkeit jedoch sehr kompliziert sei, da er viele rechtliche Fragen mit sich bringe, die, sobald sie aufträten, bis zum Ende geklärt werden müssten.

Ihm zufolge mag es auf den ersten Blick einfach erscheinen, wenn Banken Kredite vergeben und Hypotheken auf Basis von Immobilien annehmen, doch birgt dies dennoch viele potenzielle Risiken, insbesondere für unkooperative Kunden, die ihre Schulden nicht zurückzahlen können.

Auch wenn der Bank ein Urteil und ein Vollstreckungsbescheid vorliegen, kann sich der Prozess der Vermögensrückgewinnung aufgrund von Streitigkeiten mit Dritten in die Länge ziehen. Wenn ein Kreditnehmer beispielsweise ein Haus oder Grundstück mit einer Hypothek belastet und es anschließend vermietet oder anderen zur Nutzung überlässt, entstehen dadurch außervertragliche Rechte.

Daher muss die Schuldenregulierung in ein harmonisches Gesamtgleichgewicht zwischen den Rechten des Hypothekengläubigers, den Pflichten des Kreditnehmers und den Interessen der beteiligten Parteien eingebunden werden.

Benötigen Sie einen speziellen Mechanismus zur Behandlung uneinbringlicher Forderungen

Bei der Diskussion von Lösungen zum Umgang mit uneinbringlichen Forderungen sagte der Experte Do Thien Anh Tuan, dass es notwendig sei, sicherzustellen, dass der Hypothekenvertrag eine klare Vereinbarung über das Recht enthält, über die Immobilie zu verfügen, ohne den Rechtsweg zu beschreiten, d. h. den Mechanismus der „Verkaufsvollmacht“. In dieser Vereinbarung sollten der Benachrichtigungsprozess, die Bewertung, die Bearbeitungszeit und die verbleibenden Rechte des Kreditnehmers nach dem Verkauf der Immobilie detailliert aufgeführt sein.

Der Prozess der Vermögensverwaltung muss transparent sein, den Kreditnehmern schriftlich mitgeteilt werden und es ihnen ermöglichen, ihre Schulden proaktiv zurückzuzahlen oder einen Übertragungspartner zu finden, um einen besseren Preis zu erzielen.

Die Vermögensbewertung muss den fairen Marktwert widerspiegeln und einer unabhängigen Aufsicht unterliegen, um Verluste für Kreditnehmer zu vermeiden. Wenn die Übertragung nicht über eine öffentliche Versteigerung erfolgt, sollte sie über einen transparenten Austausch erfolgen, bei dem Informationen zu Verkaufspreis, Käufer und Transaktion klar offengelegt werden.

Ökonom Do Thien Anh Tuan (Foto: Nhat Quang).

Darüber hinaus muss dem Kreditnehmer zugesichert werden, dass er nach Begleichung der Schulden und Kosten Anspruch auf den Restbetrag hat. Auch wenn kein Restbetrag vorhanden ist, muss er darüber informiert werden, um Beschwerden zu vermeiden. Gleichzeitig müssen auch verbundene Parteien wie Miteigentümer, gesetzliche Mieter oder Bürgen benachrichtigt werden, damit sie ihre Rechte und Pflichten ausüben können.

Herr Tuan schlug vor, die wirksamen Inhalte der Resolution 42 aus dem Jahr 2017 zum Umgang mit uneinbringlichen Forderungen zu legalisieren, um das Recht der Bank auf rechtliche Schritte zur Beschlagnahme von Vermögenswerten sicherzustellen und gleichzeitig die Eigentumsrechte des Kreditnehmers zu schützen.

Bei der Novellierung des Kreditinstitutsgesetzes muss der Schwerpunkt auf einen Interessenausgleich gelegt werden, um so die Risikopräventionsfähigkeit der Banken zu erhöhen, Kreditnehmern zu helfen, ihre Kapitalkosten zu senken und den Zugang zu Krediten für die gesamte Wirtschaft zu verbessern.

Außerdem betonte ein Vertreter von HoREA auf dem Workshop, dass es beim Umgang mit uneinbringlichen Forderungen nicht nur um die Rückgewinnung von Kapital gehe, sondern auch eine Chance zur Wiederherstellung des Marktes sei. Die Regierung braucht einen spezifischen, drastischen und flexiblen Mechanismus, der dabei hilft, Schulden einzutreiben, Projekte wiederaufzunehmen, Unternehmen zu retten und Arbeitsplätze zu erhalten. Dabei muss es sich um einen umfassenden Ansatz handeln, nicht nur um die Bewältigung der Folgen.

Einer der größten Engpässe besteht heute in der Rechtmäßigkeit der Sicherheiten. Viele Projekte stecken in Verfahren und Rechtsstreitigkeiten fest, was eine Zwangsvollstreckung durch Banken und eine Umstrukturierung durch Unternehmen unmöglich macht.

Daher ist es notwendig, den Rechtsrahmen für einen transparenten Umgang mit gesicherten Vermögenswerten zu vervollständigen, den Prozess zu verkürzen und Auktionen oder Projektübertragungen auf öffentliche und bequeme Weise zu ermöglichen.

Dieser Verband schlug die Einrichtung einer interdisziplinären Arbeitsgruppe auf zentraler Ebene vor, um jede Gruppe ins Stocken geratener Immobilienprojekte zu überprüfen, zu klassifizieren und geeignete Lösungen zu finden. Gleichzeitig müssen Bedingungen geschaffen werden, damit realisierbare Projekte auf flexibles Kreditkapital zugreifen können, um den Cashflow wiederherzustellen, Projekte abzuschließen, Bankkredite zurückzuzahlen und einen Beitrag zur Wirtschaft zu leisten. Das oben genannte Problem erfordert eine synchrone Lösung unter Beteiligung des gesamtenpolitischen Systems.

Quelle: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/ong-le-hoang-chau-khong-nen-ao-tuong-no-xau-co-the-ve-0-20250527144958258.htm