Nach dem regelrechten Trend, die Stadt gegen das Land zu tauschen, geraten die Gastfamilienbetriebe in Schwierigkeiten, und Investoren versuchen verzweifelt, ihre Objekte mit Verlust zu verkaufen.

Seit mehreren Monaten wirbt Herr Tran Son (40 Jahre alt, wohnhaft in Hoang Mai, Hanoi) ununterbrochen auf verschiedenen Kanälen für den Verkauf seines über drei Hektar großen Gästehauskomplexes in Ba Vi. Zu seinem Grundstück gehören über 500 Quadratmeter Bauland, das er für 20 Milliarden VND erworben hat. Ende 2021 investierte seine Familie weitere 15 Milliarden VND in den Bau des Komplexes mit über fünf geräumigen und gut ausgestatteten Villen. Sie hofften, damit ein Ferienresort - Geschäftsmodell zu entwickeln, das die große Fläche optimal nutzt und gleichzeitig zusätzliche Arbeit und Einkommen für die ganze Familie schafft. Doch der Betrieb eines Gästehaus-Unternehmens ist nicht einfach; schon bald stieß seine Familie auf zahlreiche Probleme und Kosten.

Das Gastfamiliengeschäft läuft selbst mitten in der touristischen Hochsaison schleppend. (Symbolbild)

Aufgrund hoher Investitionskredite, belastet durch hohe Zinsen und geringe Gewinnmargen, beschlossen Herr und Frau Son, ihre Pension zu verkaufen, um einen Teil ihres Kapitals zurückzuerhalten. Der Preis wurde drastisch gesenkt, doch bisher hat sich kein Käufer gefunden. Auch die Anzahl der Anfragen ist gering, da der Grundstückswert beträchtlich ist und das Gastfamiliengeschäft nicht mehr so floriert wie früher.

„ Während Gastfamilienaufenthalte vor vielen Jahren als neuer Trend im Immobiliengeschäft einen Boom erlebten, ist dieses Modell mittlerweile gesättigt und führt sogar zu Verlusten “, sagte Herr Son traurig.

Frau Pham Loan (Besitzerin einer Pension in Luong Son, Hoa Binh ) teilte die Meinung von Herrn Son und räumte ein, dass der Betrieb einer Pension alles andere als einfach sei. „ Neben dem Grundstückskauf ist die Planung und der Bau einer Pension sehr kostspielig, denn es geht nicht nur um den Hausbau; wir benötigen auch eine vollständige Infrastruktur, um eine schöne und attraktive Naturlandschaft zu gewährleisten. Je neuer, einzigartiger und besser ausgestattet die Pension ist, desto mehr Touristen zieht sie an. Im Vergleich zu den Investitionen reicht der erwirtschaftete Gewinn derzeit jedoch nicht aus, um die Ausgaben zu decken, sodass die meisten Unternehmer Kredite aufnehmen müssen. Gerade in der aktuellen Phase hoher Zinsen ist die Zinslast eine enorme Belastung “, sagte Frau Loan.

Laut Frau Loan leidet ihr Homestay-Unternehmen trotz hoher Investitionen unter schwankenden Touristenzahlen. „ Das Unternehmen hat Geld für den Vertrieb über verschiedene Reisekanäle ausgegeben, sogar in Werbung investiert und die Interaktion in den sozialen Medien verstärkt, aber die Gästezahlen sind niedrig und die Zimmer selten ausgebucht. Gleichzeitig muss die Besitzerin des Homestays Personal beschäftigen, um den Betrieb aufrechtzuerhalten. Selbst in einem günstigen Geschäftsumfeld dauert es fünf Jahre, bis ein Investor im Homestay-Bereich seine Investition wieder einspielt. Daher ist jeder, der in dieser Art von Geschäft Fremdkapital einsetzt, einem hohen Insolvenzrisiko ausgesetzt “, fügte Frau Loan hinzu.

Frau Nguyen Hong Nhung, eine langjährige Investorin im Bereich Homestay-Vermietung, erklärte, der Markt sei teilweise deshalb „eingebrochen“, weil viele Anleger dem Trend blindlings gefolgt seien und nicht mit dem Einbruch des Immobilienmarktes von Mitte 2022 bis heute gerechnet hätten. „ Die meisten meiner späteren Bekannten in der Homestay-Branche sind Neueinsteiger, die dem Trend gefolgt sind, als der Markt vor drei Jahren boomte. Damals lagen die Zinsen bei nur 7–8 %, heute sehen sich Investoren mit 12–13 % konfrontiert. Angesichts der weiterhin hohen Zinsen, des schwächelnden Immobilienmarktes und der angeschlagenen Wirtschaft mit den daraus resultierenden niedrigen Touristenzahlen: Wie sollen Homestay-Unternehmen da noch profitabel sein? Viele Investoren versuchen nun, mit minimalem Aufwand zu operieren, während die meisten ihre Immobilien verkaufen wollen .“

Eine Umfrage von Reportern von VTC News zeigt außerdem, dass es in aktuellen Online-Foren viele Informationen über zum Verkauf stehende Gastfamilienunterkünfte gibt.

Auf der Facebook-Seite „Homestay Ba Vi, Hanoi“ wird ein fast 7000 m² großes, neu erbautes, aber noch im Bau befindliches Gästehaus (inklusive 200 m² Wohngrundstück) zum Verkauf angeboten. Der Preis liegt bei 9 Milliarden VND. Immobilienmakler schätzen den Wert des Hauses auf 13 bis 15 Milliarden VND. Aufgrund finanzieller Schwierigkeiten muss der Eigentümer jedoch schnell verkaufen und akzeptiert daher eine beispiellose Preisminderung.

Ferienwohnung auf Immobilienportalen zu verkaufen. (Screenshot)

Auf dem Hoa Binh-Kanal für Gastfamilien wird eine 6.000 Quadratmeter große Unterkunft in Luong Son, inklusive 400 Quadratmetern Wohnfläche, für über 15 Milliarden VND zum Verkauf angeboten. Ein Immobilienmakler erklärte, dies entspreche lediglich 70 % der ursprünglichen Investition des Besitzers.

In Ba Vi bietet der Besitzer eines 1,4 Hektar großen Grundstücks, das sich durch seine erstklassige Lage mit See und Bach auszeichnet und ideal für die Entwicklung von Tourismus- und Ferienanlagen geeignet ist, dieses für 26 Milliarden VND zum Verkauf an.

In Yen Bai, Ba Vi, wird ein Gästehaus-Resort mit einer Fläche von 2.500 m² und 500 m² Wohnland für 24 Milliarden VND angeboten.

Laut Pham Van Nam, einem auf Ferienimmobilien in der Umgebung von Hanoi spezialisierten Immobilienmakler, hat sich die Zahl der Kunden, die Ferienwohnungen zum Verkauf anbieten, im Vergleich zu den Vorjahren verdoppelt bis verdreifacht. Obwohl die Preise gesunken sind, bleibt die Zahl der erfolgreichen Transaktionen gering. „ Ich habe seit Jahresbeginn noch keinen einzigen Verkauf einer Ferienwohnung abgeschlossen. Das liegt nicht nur daran, dass der Immobilienmarkt seinen Tiefpunkt erreicht hat, sondern vor allem daran, dass der Markt für Ferienwohnungen gesättigt ist. Der Trend, vom Stadtzentrum aufs Land zu ziehen, ist nicht mehr gefragt. Wenn sie über Kapital verfügen, bevorzugen die meisten Immobilieninvestoren nach wie vor sicherere Anlagemöglichkeiten in den Ballungszentren, hauptsächlich in Stadtimmobilien, um deren Wert zu erhalten, anstatt Ferienwohnungen in den Vororten zu kaufen. Angesichts der restriktiven Kreditvergabe der Banken, der hohen Zinsen und des schwächelnden Tourismus wagen es nur wenige, in Ferienwohnungen zu investieren .“

Nguyen Van Dinh, Vorsitzender des vietnamesischen Immobilienmaklerverbands, warnte mit Blick auf den aktuellen Markt für private Unterkünfte vor dem übermäßigen Einsatz von Fremdkapital. Laut Dinh habe man bereits viele Erfahrungen gesammelt, darunter auch Vermögensverluste, weil Investitionen mit geliehenem Kapital ohne sorgfältige Berechnung von Zinsen und Ausgaben getätigt wurden. Insbesondere die Führung eines solchen Geschäfts erfordere umfassende Kenntnisse und praktische Erfahrung im Cashflow-Management, in der Investitionseffizienz, im operativen Geschäft und im Kundenservice.

„ Jedes Immobilienprojekt muss Masseninvestitionen und das Befolgen von Trends vermeiden, da ein Missbrauch dieser Vorgehensweise leicht zum Zusammenbruch führen kann. Tatsächlich ist es derzeit in vielen Vororten von Hanoi üblich, dass mehr als die Hälfte der Dörfer und Gemeinden Ferienwohnungen und Resorts errichten, während die Zahl der Touristen, die diese Unterkünfte nutzen, gering ist und nicht ausreicht, um im Vergleich zum investierten Kapital Gewinne zu erwirtschaften “, sagte Herr Dinh.

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