Die Verordnung 03 zu Methoden der Grundstücksbewertung stellt sicher, dass alle Fälle der Grundstücksbewertung abgedeckt sind.

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Einer der wichtigsten Punkte des Dekretentwurfs ist die Änderung und Ergänzung der Bodenbewertungsmethode durch das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt. Drei Bewertungsmethoden sollen nun geregelt werden: Vergleichsmethode, Ertragswertmethode und Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten. Im Vergleich zum Dekret Nr. 44/2014/ND-CP wurden im Dekretentwurf somit zwei Bewertungsmethoden reduziert.

Die Abzugsmethode ist insbesondere in die Vergleichsmethode integriert, da diese Methode ein Schritt bei der Anwendung der Vergleichsmethode auf Grundstücke mit an das Grundstück gebundenem Vermögen ist und dazu dient, den Wert des an das Grundstück gebundenen Vermögens vom verglichenen Grundstück zu trennen. Die Überschussmethode darf nicht zur Bewertung von Grundstücken verwendet werden.

Als Begründung dafür, warum die Überschussmethode nicht zur Bewertung von Grundstücken verwendet wird, führte das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt laut dem Entwurf des Berichts an die Regierung aus, dass es sich bei der Überschussmethode um eine Methode zur Bewertung von Grundstücken handelt, bei der die gesamten angenommenen Entwicklungserlöse des Grundstücks abzüglich der gesamten angenommenen Entwicklungskosten berechnet werden.

Dementsprechend muss die Berechnung der gesamten angenommenen Entwicklungserlöse von Immobilien auf den angenommenen Faktoren basieren: Übertragungspreis, Mietpreis, Verkaufszeitpunkt, Verkaufsrate, Trend und Schwankung des Übertragungspreises, zukünftiger Mietpreis, Belegungsrate usw. und der Cashflow muss gemäß dem Kreditzinssatz der Bank auf den Bewertungszeitpunkt diskontiert werden; die Berechnung der gesamten angenommenen Entwicklungskosten von Immobilien basiert nicht nur auf den von den zuständigen staatlichen Stellen herausgegebenen Normen und Einheitspreisen, sondern hängt auch von der Bauzeit, der jährlichen Baurate, unvorhergesehenen Kosten, Zinskosten, Anlegergewinnen unter Berücksichtigung von Risikofaktoren, Werbekosten, Verkäufen usw. ab.

Die Berechnung der oben genannten angenommenen Faktoren für die gesamten Entwicklungserlöse und -kosten ist sehr kompliziert. Die Bewertungsergebnisse sind unsicher, ungenau und weisen erhebliche Fehler auf (bei demselben Grundstück führt bereits die Änderung eines einzigen Indikators der angenommenen Faktoren zu einer Änderung der Bewertungsergebnisse). Sie ist leicht auszunutzen und birgt Risiken für die Bewertungsmitarbeiter und diejenigen, die über die konkreten Grundstückspreise vor Ort entscheiden. Dies ist die Hauptursache für die Schwierigkeiten und Verzögerungen bei der Ermittlung, Bewertung und Entscheidung über konkrete Grundstückspreise in der jüngeren Vergangenheit.

Im Immobiliengeschäft hingegen existiert das Grundstück immer zuerst, und sein Preis wird vor dem Prozess der Immobilienerstellung festgelegt. Daher ist es unangemessen, davon auszugehen, den Wert der Immobilie in der Zukunft zu schätzen und dann den Grundstückspreis festzulegen. Dadurch hängt der Grundstückspreis von der Immobiliengeschäftsmethode des Investors ab und spiegelt nicht den wahren Marktwert des Grundstücks wider.

Darüber hinaus wird die Überschussmethode häufig von Investoren verwendet, um den erzielten Nutzen durch Annahme von Einnahmen und Schätzung der anfallenden Kosten zu berechnen und auf dieser Grundlage über Investitionen zu entscheiden. Der Grundstückspreis sollte daher im Voraus verfügbar und konstant sein. Bei der staatlichen Grundstückspreisbestimmung mit dieser Methode hängt der Grundstückspreis jedoch von den Schätzungen der Einnahmen und Kosten ab, sodass keine Genauigkeit gewährleistet ist. Bei der Grundstückspreisbestimmung können viele Fehler leicht ausgenutzt werden, was zu Schäden für den Staatshaushalt und Beschwerden von Bürgern und Unternehmen führen kann. Die Faktoren sind Annahmen, die vom subjektiven Willen des Grundstücksgutachters und den im Kontext des Immobilienmarkts in unserem Land mit seinen vielen Schwankungen und mangelnder Transparenz gesammelten Informationen abhängen, sodass die Annahmen noch ungenauer sind und somit nicht den Marktprinzipien entsprechen.

Gemäß dem Geist der Resolution Nr. 18-NQ/TW muss die Methode zur Bestimmung der Grundstückspreise die Einhaltung marktwirtschaftlicher Grundsätze gewährleisten. Daher wird im Dekretsentwurf die Überschussmethode zur Bestimmung der Grundstückspreise nicht angewendet, um die finanziellen Verpflichtungen der Landnutzer und die Entschädigungen bei staatlicher Landrückgewinnung zu berechnen. Dies entspricht der Politik der Partei.

Um die Einschränkungen bei der Nichtanwendung der Überschussmethode zu überwinden, wurde im Verordnungsentwurf der Inhalt der Vergleichsmethode geändert und ergänzt. Er sieht eine Anleitung zur Bewertung von Grundstücken und Landflächen vor, in die keine Investitionen in die technische Infrastruktur getätigt wurden, indem die Abzugsmethode kombiniert wird, um die Kosten für Investitionen in die technische Infrastruktur abzuziehen. Gleichzeitig wird die Methode um die Bestimmung ergänzt, dass bei der Ermittlung der Grundstückspreise die Methode des jährlichen Anpassungskoeffizienten zum Vergleich und zur Abstimmung angewendet werden muss, um die Genauigkeit der Ergebnisse der Grundstücksbewertung sicherzustellen.

Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt ist der Ansicht, dass durch die Regelung von drei Methoden zur Grundstücksbewertung (Vergleich, Einkommen, Grundstückspreisanpassungskoeffizient) eine Abdeckung aller Fälle der Grundstücksbewertung gewährleistet ist, die der staatlichen Verwaltung von Grundstücken dienen.

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