Die Widerstandsfähigkeit des Immobilienmarktes beruht auf der wirtschaftlichen Führung und den sich verändernden Cashflows

Dies sind die Informationen, die bei der Online-Veranstaltung „Immobilienmarktüberblick im dritten Quartal 2025“ mit dem Thema „Der Rhythmus“ aufgezeichnet wurden, die von Batdongsan.com.vn am Morgen des 7. Oktober organisiert wurde. Die Veranstaltung zog die Aufmerksamkeit vieler Experten, Investoren und im Immobiliensektor tätiger Unternehmen auf sich.

Bildunterschrift — Der Immobilienmarkt erholt sich allmählich und viele Projekte werden umgesetzt. Foto: Tuan Anh/VNA

Die Erholungsplattform aus der Makroökonomie

Laut Herrn Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, behielt Vietnams Wirtschaft im dritten Quartal ihre positive Wachstumsdynamik bei und schuf damit günstige Bedingungen für den Immobilienmarkt. Das BIP stieg im dritten Quartal um 8,23 % – den höchsten Stand im gleichen Zeitraum seit 2011 (mit Ausnahme der Erholung im Jahr 2022 nach der COVID-19-Pandemie). In den ersten neun Monaten stieg das BIP im gleichen Zeitraum um 7,85 % und näherte sich damit dem Ziel von 8 % oder mehr für das Gesamtjahr.

Die öffentlichen Ausgaben erreichten 440 Billionen VND, ein Anstieg von 37 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum und wurden zur wichtigsten Triebkraft des Wirtschaftswachstums. Eine Reihe wichtiger Infrastrukturprojekte befinden sich in der intensiven Bauphase, wie etwa der internationale Flughafen Gia Binh, die Ngoc Hoi-Brücke, die Hanoi mit Hung Yen verbindet, die Nord-Süd-Schnellstraße und der Flughafen Long Thanh. Sie tragen dazu bei, den Entwicklungsraum für Vorstadtmärkte zu erweitern, so Herr Quoc Anh.

Darüber hinaus fließen weiterhin starke ausländische Direktinvestitionen (FDI) in den Immobiliensektor – einen der drei führenden Sektoren für ausländische Direktinvestitionen. Konjunkturindikatoren wie der Einkaufsmanagerindex (PMI) erholen sich, und die Inlandsproduktion und der Konsum wachsen stetig. Der steigende Inflationstrend und die expansive Geldpolitik mit gesenkten Zinsen stellen den Markt jedoch auch vor Herausforderungen.

Experten gehen davon aus, dass sich der Immobilienmarkt im dritten Quartal 2025 deutlich zwischen Kauf- und Verkaufskanälen unterscheiden wird. Nach dem zweiten Quartal mit vielen makroökonomischen Schwankungen erholte sich das Interesse an Immobilien schnell. Wohnungen spielten dabei eine führende Rolle, während auch Reihenhäuser und Privathäuser erste Anzeichen einer Verbesserung zeigten. In vielen Regionen stieg das Interesse im Vergleich zum Jahresbeginn um 11–22 %.

Im Gegensatz dazu ging das Mietsegment nach dem Geistermonat (dem 7. Mondmonat) zurück, insbesondere das Segment der Mietzimmer und Pensionen. Das Zinsniveau verzeichnete im September 2025 je nach Art einen Rückgang von 8-24 % im Vergleich zum Vormonat.

Immobilien zeigen eine gute Widerstandsfähigkeit hinsichtlich der Aufnahme von neuem Angebot und der Marktstimmung. Die Maklerumfrage von Batdongsan.com.vn im dritten Quartal 2025 zeigt jedoch, dass die Aufnahme von neuem Angebot weiterhin positiv ist. Fast 90 % der Befragten bewerteten sie als durchschnittlich bis gut, davon 4 % als „sehr gut“ und 25 % als „gut“. Nur 12 % gaben an, die Aufnahme sei nicht optimistisch.

Was die Marktaussichten für das vierte Quartal betrifft, so glauben 60 Prozent der Broker, dass der Markt weiter wachsen wird, wobei 17 Prozent ein starkes Wachstum erwarten. Etwa ein Drittel geht davon aus, dass der Markt stabil bleibt, und nur 6 Prozent äußerten Bedenken hinsichtlich eines möglichen Rückgangs.

Bemerkenswert ist, dass das Wohnungssegment mit 36 % der Auswahlmöglichkeiten in den nächsten sechs Monaten weiterhin das höchste Wachstumspotenzial aufweist, gefolgt von Privathäusern (29 %) und Grundstücken (24 %). Andere Typen wie Stadthäuser, Ferienimmobilien oder Villen machen nur einen kleinen Anteil aus, was die Konzentration des Cashflows auf Produkte widerspiegelt, die den tatsächlichen Wohnbedarf decken und eine hohe Liquidität aufweisen.

Neupositionierung der Investitionskanäle

Experten von Batdongsan.com.vn gehen davon aus, dass sich die Korrelation der Investitionsraten zwischen den Anlagekanälen im Jahr 2025 grundlegend ändern wird. Es ist erwähnenswert, dass sich die Investitionskanäle in Vietnam im Zeitraum 2015–2025 stark differenziert haben und das Jahr 2025 ein Meilenstein für eine „große Veränderung“ in der Korrelation der Raten zwischen den Anlagekanälen sein wird.

Gold übernahm mit einem 3,57-fachen Anstieg gegenüber 2015 die Führung, gefolgt von Grundstücken mit einem 3,12-fachen Anstieg. Dies spiegelt einen starken Cashflow in Sachwerte wider, der mit Infrastrukturerwartungen und langfristiger Wertsteigerung einhergeht. Obwohl Wohnungen nicht den stärksten Durchbruch verzeichneten, beschleunigte sich auch ihr Wachstum und holte dank der Deckung des realen Wohnbedarfs und des Investitionspotenzials allmählich zu Grundstücken auf. Wertpapiere folgten dicht dahinter mit einem 2,78-fachen Anstieg und bestätigten damit ihre Rolle als attraktiver Anlagekanal im Kontext der wirtschaftlichen Erholung und globaler Schwankungen. Im Gegensatz dazu wurden Spareinlagen und US-Dollar weniger wettbewerbsfähig und stiegen nur um 67 % bzw. 24 %.

Einer der auffälligsten Trends des dritten Quartals ist die Verlagerung des Cashflows aus den Innenstädten in die Vororte, wo noch viel Entwicklungspotenzial besteht und die interregionale Konnektivitätsinfrastruktur stark unterstützt wird.

Frau Nguyen Thi Ngoc Thuong, Direktorin der Hai Phong- Niederlassung von Batdongsan.com.vn, teilte mit, dass sich Cashflow und Immobiliennachfrage statt auf die Innenstädte stark in die Vororte verlagern – wo noch viel Raum für Wachstum besteht und die interregionale Infrastruktur zunehmend fertiggestellt wird.

Das Interesse in beiden zentralen Städten zeigte im dritten Quartal Anzeichen einer Verlangsamung. In Hanoi ging das Interesse im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2024 um 22 % zurück, während es in Ho-Chi-Minh-Stadt im neuen Gebiet nahezu unverändert blieb oder leicht um 1 % zurückging. Im Gegensatz dazu erwiesen sich die benachbarten Provinzen als „Lichtblicke“. Die Vororte von Hanoi wuchsen um 11 %. Außerhalb von Hanoi konzentrierte sich das Interesse auf die Gebiete Hai Phong, Hoa Binh (alt) und Bac Giang (alt).

Die Immobiliensituation im Norden zeigt im dritten Quartal einen klaren Trend zur Abwanderung aus Hanoi. Die Gebiete Hai Phong, Hung Yen, Hoa Binh (alt) und Bac Giang (alt) rückten in den Mittelpunkt der Aufmerksamkeit und machten 80 % des gesamten Interesses in der gesamten Region aus. Hai Phong belegt dabei mit einem Index von 100 den ersten Platz, Hung Yen folgt auf Platz zwei (62) und Bac Ninh auf Platz drei (35), so Frau Thuong.

Bei der Wachstumsrate im Vergleich zum Jahresbeginn liegt Hoa Binh (alt) mit 65 % an der Spitze, gefolgt von Bac Giang (alt) mit 61 %, Hai Phong mit 50 % und Bac Ninh mit 48 %). Auch andere Orte wie Quang Ninh, Hung Yen und Vinh Phuc (alt) verzeichneten ein Wachstum von 26–42 %. Dieser Boom spiegelt den Trend der Kapitalverlagerung in Satellitenstädte rund um Hanoi wider – dort sind die Preise wettbewerbsfähig, die Infrastrukturanbindung günstig und es besteht langfristiges Expansionspotenzial.

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