Die Widerstandsfähigkeit des Immobilienmarktes beruht auf der wirtschaftlichen Vorgabe und den sich verändernden Cashflows.

Dies sind die Informationen, die bei der Online-Veranstaltung „Überblick über den Immobilienmarkt im dritten Quartal 2025“ mit dem Thema „Der Rhythmus“ aufgezeichnet wurden, die am Morgen des 7. Oktober von Batdongsan.com.vn organisiert wurde. Die Veranstaltung stieß auf großes Interesse bei zahlreichen Experten, Investoren und Unternehmen aus dem Immobiliensektor.

Bildunterschrift — Der Immobilienmarkt erholt sich allmählich, zahlreiche Projekte werden umgesetzt. Foto: Tuan Anh/VNA

Die Erholungsplattform aus der Makroökonomie

Laut Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, setzte die vietnamesische Wirtschaft im dritten Quartal ihr positives Wachstum fort und schuf damit günstige Bedingungen für den Immobilienmarkt. Das BIP stieg im dritten Quartal um 8,23 % – der höchste Wert im gleichen Zeitraum seit 2011 (abgesehen von der Erholung im Jahr 2022 nach der COVID-19-Pandemie). In den ersten neun Monaten wuchs das BIP um 7,85 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum und nähert sich damit dem Zielwert von mindestens 8 % für das Gesamtjahr.

Die öffentlichen Ausgaben erreichten 440 Billionen VND, ein Anstieg um 37 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum, und entwickelten sich zum Hauptmotor des Wirtschaftswachstums. Zahlreiche wichtige Infrastrukturprojekte befinden sich in der intensiven Bauphase, darunter der internationale Flughafen Gia Binh, die Ngoc-Hoi-Brücke zwischen Hanoi und Hung Yen, die Nord-Süd-Schnellstraße und der Flughafen Long Thanh. Dies trägt zur Erweiterung des Entwicklungsraums für die Vorstadtmärkte bei, erklärte Herr Quoc Anh.

Zudem fließen weiterhin starke ausländische Direktinvestitionen (ADI) in den Immobiliensektor – einen der drei führenden Sektoren, die ADI anziehen. Wirtschaftsindikatoren wie der Einkaufsmanagerindex (PMI) erholen sich, Produktion und Konsum im Inland wachsen stetig. Allerdings stellen die steigende Inflation und die expansive Geldpolitik mit gesenkten Zinssätzen den Markt auch vor Herausforderungen.

Experten gehen davon aus, dass sich der Immobilienmarkt im dritten Quartal 2025 deutlich zwischen Kauf- und Verkaufskanälen unterscheiden wird. Nach dem zweiten Quartal mit seinen starken makroökonomischen Schwankungen erholte sich das Interesse an zum Verkauf stehenden Immobilien rasch. Wohnungen spielten dabei eine führende Rolle, während auch Reihenhäuser und Einfamilienhäuser erste Anzeichen einer Erholung zeigten. In vielen Regionen wurde im Vergleich zum Jahresbeginn ein Anstieg des Interesses um 11 bis 22 Prozent verzeichnet.

Im Gegensatz dazu ging das Mietsegment nach dem Geistermonat (dem 7. Mondmonat) zurück, insbesondere die Vermietung von Zimmern und Pensionen. Das Interesse sank im September 2025 je nach Art der Unterkunft um 8 bis 24 Prozent gegenüber dem Vormonat.

Der Immobilienmarkt zeigt sich hinsichtlich der Aufnahme neuer Objekte und der Marktstimmung robust. Eine Maklerumfrage von Batdongsan.com.vn aus dem dritten Quartal 2025 belegt, dass die Aufnahme neuer Objekte weiterhin positiv ist: Knapp 90 % der Befragten bewerteten sie als durchschnittlich bis gut, davon 4 % als „sehr gut“ und 25 % als „gut“. Lediglich 12 % äußerten sich pessimistisch.

Bezüglich der Marktaussichten für das vierte Quartal gehen 60 % der Broker von einem anhaltenden Marktwachstum aus, wobei 17 % ein starkes Wachstum erwarten. Rund ein Drittel rechnet mit einem stabilen Markt, und lediglich 6 % äußerten Bedenken hinsichtlich eines möglichen Rückgangs.

Besonders hervorzuheben ist, dass Wohnungen in den nächsten sechs Monaten mit 36 % der Angebote weiterhin das größte Wachstumspotenzial aufweisen, gefolgt von Einfamilienhäusern (29 %) und Grundstücken (24 %). Andere Immobilientypen wie Reihenhäuser, Ferienimmobilien oder Villen machen nur einen geringen Anteil aus, was die Konzentration des Cashflows auf Produkte widerspiegelt, die einem realen Wohnbedarf entsprechen und eine hohe Liquidität aufweisen.

Neuausrichtung der Investitionskanäle

Experten von Batdongsan.com.vn gehen davon aus, dass 2025 einen bedeutenden Wandel in der Korrelation der Investitionsrenditen verschiedener Anlageklassen markieren wird. Es ist anzumerken, dass sich die Investitionsklassen in Vietnam im Zeitraum von 2015 bis 2025 stark differenziert haben und 2025 einen Wendepunkt in der Korrelation der Renditen zwischen diesen Anlageklassen darstellen wird.

Gold verzeichnete mit einem Anstieg um das 3,57-Fache gegenüber 2015 den größten Zuwachs, gefolgt von Grundstücken mit einem Anstieg um das 3,12-Fache. Dies spiegelt einen starken Kapitalzufluss in Sachwerte wider, der mit Infrastrukturerwartungen und langfristiger Kapitalbildung einhergeht. Obwohl Wohnungen nicht den stärksten Aufschwung erlebten, beschleunigten auch sie ihr Wachstum und holten dank der Deckung des realen Wohnraumbedarfs und ihres Investitionspotenzials allmählich zu Grundstücken auf. Wertpapiere folgten dicht dahinter mit einem Anstieg um das 2,78-Fache und bestätigten damit ihre Rolle als attraktiver Anlagekanal im Kontext der wirtschaftlichen Erholung und globaler Schwankungen. Im Gegensatz dazu verloren Spareinlagen und US-Dollar an Wettbewerbsfähigkeit und legten lediglich um 67 % bzw. 24 % zu.

Einer der prägnantesten Trends des dritten Quartals ist die Verlagerung des Geldflusses von den Stadtzentren in die Vorstadtgebiete – wo noch viel Entwicklungspotenzial besteht und das durch eine gut ausgebaute interregionale Verbindungsinfrastruktur stark unterstützt wird.

Frau Nguyen Thi Ngoc Thuong, Direktorin der Niederlassung von Batdongsan.com.vn in Hai Phong, teilte mit, dass sich der Cashflow und die Nachfrage nach Immobilien zunehmend in die Vororte verlagern, anstatt sich auf die zentralen Städte zu konzentrieren – wo es noch viel Raum für Wachstum gibt und die interregionale Infrastruktur immer weiter ausgebaut wird.

Das Interesse an beiden zentralen Städten zeigte im dritten Quartal Anzeichen einer Abschwächung. In Hanoi ging es im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 22 % zurück, während es in Ho-Chi-Minh-Stadt im neuen Gebiet nahezu stagnierte oder nur leicht um 1 % sank. Im Gegensatz dazu entwickelten sich die Nachbarprovinzen positiv. Die Vororte von Hanoi verzeichneten ein Wachstum von 11 %. Außerhalb von Hanoi konzentrierte sich das Interesse auf die Gebiete Hai Phong, Hoa Binh (alt) und Bac Giang (alt).

Der Immobilienmarkt im Norden Chinas zeigt im dritten Quartal einen deutlichen Trend zur Abwanderung aus Hanoi heraus. Die Gebiete Hai Phong, Hung Yen, Hoa Binh (alt) und Bac Giang (alt) rückten in den Mittelpunkt und vereinten 80 % des gesamten Interesses in der Region auf sich. Hai Phong belegt mit einem Indexwert von 100 den ersten Platz, gefolgt von Hung Yen (62) und Bac Ninh (35), wie Frau Thuong mitteilte.

Bezüglich der Wachstumsrate im Vergleich zum Jahresbeginn führt Hoa Binh (alt) mit 65 %, gefolgt von Bac Giang (alt) mit 61 %, Hai Phong mit 50 % und Bac Ninh mit 48 %. Auch andere Stadtteile wie Quang Ninh, Hung Yen und Vinh Phuc (alt) verzeichneten ein anhaltendes Wachstum zwischen 26 % und 42 %. Dieser Boom spiegelt den Trend der Kapitalverlagerung in die Satellitenstädte um Hanoi wider – wo die Preise wettbewerbsfähig sind, die Infrastruktur gut ausgebaut ist und langfristiges Expansionspotenzial besteht.

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