Die abwartende Haltung wird bald ein Ende haben, Wohnungen im Westen von Hanoi sind in aller Munde – wie stark werden die Grundstückspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt nach der Anpassung steigen?

Der Markt erholt sich weiterhin langsam, aber stetig mit sich wandelnden Ergebnissen; die Zahl der verkauften Wohnungen in Hanoi stieg um mehr als 200 %, die bereinigten Grundstückspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt liegen bei nur etwa 70 % des Marktpreises… das sind die neuesten Immobiliennachrichten.

Bis Ende 2024 wird der Erholungsprozess des vietnamesischen Immobilienmarktes deutliche Fortschritte aufweisen. (Foto: Linh An)

Der Markt erholt sich stetig.

Laut batdongsan.com.vn erholt sich der vietnamesische Immobilienmarkt nachhaltig, so Pham Thi Mien, stellvertretende Direktorin des Vietnam Real Estate Market Research and Evaluation Institute (Vietnam Real Estate Brokers Association).

Laut Frau Mien wird sich der vietnamesische Immobilienmarkt, begünstigt durch zahlreiche positive Faktoren und unter Berücksichtigung der neuen Gesetze, nachhaltig erholen und schrittweise bessere Ergebnisse erzielen. Bis Ende des Jahres wird der Erholungsprozess des vietnamesischen Immobilienmarktes deutliche Fortschritte aufweisen.

Der stellvertretende Direktor des vietnamesischen Instituts für Immobilienmarktforschung und -bewertung (Vietnamesischer Immobilienmaklerverband) betonte, dass sich der Kreditmarkt dank eines über den Erwartungen liegenden Wirtschaftswachstums aus der „düsteren“ Lage befreit habe, das Kreditzinsniveau weiterhin niedrig sei und die Auszahlung öffentlicher Investitionen weiter gefördert werde. Das Landgesetz 2024, das Wohnungsgesetz 2023, das Immobilienwirtschaftsgesetz 2023 sowie Absatz 2, Artikel 209 des Gesetzes über Kreditinstitute treten bereits am 1. August in Kraft – fünf Monate früher als ursprünglich geplant – und werden sich positiv auswirken und zur Erholung und Entwicklung des Immobilienmarktes beitragen.

Sobald die Gesetze in Kraft treten, wird die Abwartehaltung der Vergangenheit angehören. Projektentwicklungsunternehmen werden sich verstärkt um die Zusammenarbeit mit der staatlichen Verwaltungsbehörde bemühen. Investoren werden zuversichtlicher in die Markteinführung ihrer Projekte blicken und dadurch die bei Banken anstehenden Mittel in den Immobiliensektor lenken. Makler und Maklerdienstleistungsunternehmen werden ihre Kapazitäten aktiv ausbauen, Personal rekrutieren, ihr Fachwissen erweitern und die neuen Vorschriften einhalten.

Laut Frau Mien wird sich der Immobilienmarkt während der Wartezeit auf die Umsetzung der neuen Gesetze langsam, aber nachhaltig erholen und die Ergebnisse werden sich schrittweise verbessern. Bis Ende des Jahres wird der Erholungsprozess des vietnamesischen Immobilienmarktes deutliche Fortschritte zeigen. Die Erholungsergebnisse werden weiterhin je nach Segment und Region unterschiedlich ausfallen, jedoch mit einem gleichmäßigeren Differenzierungsgrad.

Die angepasste Grundstückspreisliste von Ho-Chi-Minh-Stadt beträgt nur etwa 70 % des Marktpreises.

Am Nachmittag des 29. Juli fand im Pressezentrum von Ho-Chi-Minh -Stadt (HCMC) eine Pressekonferenz statt, um über die Anpassung der Grundstückspreisliste gemäß Artikel 257 Absatz 1 des Bodengesetzes von 2024 zu informieren.

Laut einem Vertreter des Amtes für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt ist der Entwurf der angepassten Grundstückspreisliste im Vergleich zur Grundstückspreisliste gemäß Beschluss Nr. 02/2020/QD-UBND des Volkskomitees der Stadt vom 16. Januar 2020 um etwa das Siebenfache gestiegen. Die Grundstückspreisliste gemäß Beschluss 02/2020/QD-UBND vom 16. Januar 2020 muss jedoch bei Anwendung mit dem Anpassungsfaktor von 3,5 multipliziert werden. Daher ist die angepasste Grundstückspreisliste tatsächlich nur um etwa das 2,5-Fache gestiegen. Demnach entspricht der erwartete Grundstückspreis laut der angepassten Grundstückspreisliste nur 70 % des Marktpreisniveaus.

Beispielsweise beträgt der Grundstückspreis in der Dong-Khoi-Straße in Nguyen Hue, Bezirk 1, gemäß Beschluss 02/QD-UBND 162 Millionen VND/m² (entspricht dem Höchstbetrag des Grundstückspreisrahmens gemäß dem Bodengesetz von 2013). Im Jahr 2021 genehmigte das Volkskomitee der Stadt einen spezifischen Grundstückspreis (Marktpreis) von 680 Millionen VND/m² für ein Erdgeschosshaus. Hochgerechnet entspricht dies einem Grundstückspreis von 970 Millionen VND/m² in diesem Gebiet. Die nun erwartete angepasste Grundstückspreisliste für die Dong-Khoi-Straße in Nguyen Hue liegt bei 810 Millionen VND/m², was dem allgemeinen Preisniveau in diesem Gebiet entspricht.

Laut dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt hat die Gruppe, die nach einer ersten Einschätzung den größten Einfluss auf die Änderung der Landnutzungszwecke und die Anerkennung von Landnutzungsrechten von Haushalten und Einzelpersonen hat, besondere Aufmerksamkeit. Ein Vergleich des Landgesetzes von 2013 mit dem Landgesetz von 2024 zeigt Folgendes: Für Flächen, die vor dem 15. Oktober 1993 bestanden, fallen keine Landnutzungsgebühren an. Überschreitet die Fläche eine bestimmte Grenze, werden die Gebühren gemäß der Landpreisliste von 2005 erhoben. Für die übrigen Landnutzungsfälle wird die Gebühr anhand des Ursprungs und der Dauer der Landnutzung angemessen berechnet.

Dem Entwurf des Dekrets über die Erhebung von Landnutzungsgebühren und Pachtzinsen, den die Regierung in Kürze veröffentlichen wird, zufolge soll die Gebührenhöhe zwischen 10 % und 50 % des voraussichtlichen, angepassten Grundstückspreises liegen. Darüber hinaus sind Landnutzer aus sozial benachteiligten Familien, verdiente Personen und bedürftige Haushalte gemäß den Regierungsbestimmungen von den Landnutzungsgebühren befreit.

„Die überarbeitete Grundstückspreisliste führt somit schrittweise zu einer Annäherung der regulierten Grundstückspreise an das marktübliche Niveau und trägt positiv zu Fairness und Transparenz für die Grundstücksnutzer bei. Gleichzeitig werden Verluste für den Staatshaushalt vermieden. Die Grundstücksnutzung wird dadurch wirtschaftlicher. Die Regierung wird die Erhebungssätze (Prozentsätze) in Kürze an die praktischen Gegebenheiten anpassen, um plötzliche Einnahmensteigerungen zu begrenzen“, so ein Vertreter des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt.

Der Wohnungsmarkt in Hanoi sendet positive Signale hinsichtlich Angebot und Nachfrage.

Der soeben von Cushman & Wakefield veröffentlichte Bericht zum Immobilienmarkt in Hanoi für das zweite Quartal 2024 zeigt, dass der Wohnungsmarkt in Hanoi in den ersten sechs Monaten des Jahres 2024 sowohl hinsichtlich Angebot als auch Nachfrage positive Signale lieferte. Rund 10.800 neue Wohnungen wurden zum Verkauf angeboten, fast dreimal so viele wie im Vorjahreszeitraum.

Im zweiten Quartal 2024 wurden rund 7.600 Wohnungen zum Verkauf angeboten, was einem Anstieg von 140 % gegenüber dem Vorquartal und 155 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Dieser deutliche Zuwachs ist hauptsächlich auf die Einführung neuer Wohnprojekte in integrierten Stadtgebieten wie Vinhomes Ocean Park und Vinhomes Smart City zurückzuführen. Der Westen Chinas machte in den ersten sechs Monaten des Jahres 2024 rund 59 % des neuen Wohnungsangebots aus, wobei Projekte im mittleren Preissegment weiterhin den Markt dominierten und rund 90 % des neuen Angebots ausmachten.

Im ersten Halbjahr 2024 wurden rund 10.900 Wohnungen verkauft, ein Anstieg von 216 % gegenüber dem Vorjahr. Im zweiten Quartal 2024 erreichten die Verkäufe neuer Wohnungen in Hanoi etwa 7.400 Einheiten, ein Plus von 110 % gegenüber dem Vorquartal und 147 % gegenüber dem Vorjahr. Der durchschnittliche Verkaufspreis lag bei fast 2.640 USD/m², ein Anstieg von 11 % gegenüber dem Vorquartal und 30 % gegenüber dem Vorjahr.

Laut Experten von Cushman & Wakefield ist das Wachstum der Neuverkäufe im ersten Halbjahr 2024 auf die in den letzten Jahren geringe Verfügbarkeit neuer Immobilien zurückzuführen. Neu gestartete Projekte mit transparentem Rechtsstatus, renommierten Investoren, attraktiven Verkaufsbedingungen und umfassenden Annehmlichkeiten verzeichneten positive Absatzzahlen. Die meisten dieser Projekte stammen aus großen, integrierten Ballungsräumen im Westen der USA.

Die steigende Nachfrage nach Wohnungen in Hanoi wird durch den wachsenden Wohnraumbedarf infolge des Bevölkerungswachstums und der Zuwanderung angetrieben. Zudem kehrt die Investitionsnachfrage angesichts der wirtschaftlichen Instabilität allmählich in den Immobiliensektor zurück.

Die Preise für Wohnungen im gehobenen Segment steigen aufgrund des knappen Angebots weiter an. Dieser Preisanstieg wird maßgeblich dadurch bedingt, dass 98 % der neu gebauten Wohnungen im mittleren und gehobenen Preissegment angesiedelt sind, während bezahlbare Wohnungen weiterhin Mangelware bleiben.

Im zweiten Halbjahr 2024 werden in Hanoi voraussichtlich rund 9.500 neue Wohnungen auf den Markt kommen. Der Großteil dieses Angebots wird sich aufgrund seiner strategischen Lage und der gut ausgebauten Infrastruktur auf die westliche Region konzentrieren. Darüber hinaus wird erwartet, dass sich das Angebot im zweiten Halbjahr 2024 weiterhin auf integrierte Stadtgebiete wie Vinhomes Ocean Park und Vinhomes Smart City konzentrieren wird.

Ab 2025 werden die Vorstadtbezirke Dong Anh, Gia Lam, Ha Dong, Hoai Duc, Hoang Mai, Long Bien und Thanh Tri dank Infrastrukturentwicklung und städtebaulicher Initiativen der Regierung voraussichtlich den künftigen Wohnungsmarkt dominieren. Insbesondere Dong Anh und Gia Lam sollen bis 2025 den Status von Stadtbezirken erhalten und so zum erwarteten Angebot aus großen integrierten Stadtgebieten wie Vinhomes Co Loa, Vinhomes Ocean Park und BRG Smart City beitragen.

In den ersten sechs Monaten des Jahres 2024 zeigte der Wohnungsmarkt in Hanoi positive Anzeichen sowohl auf Angebots- als auch auf Nachfrageseite. (Foto: Ke Toai)

Fälle von Notfall-Evakuierungen aus Wohngebäuden ab dem 1. August

Die Regierung hat soeben das Dekret 98 erlassen, in dem eine Reihe von Artikeln des geänderten Wohnungsgesetzes über die Sanierung und den Wiederaufbau von Mehrfamilienhäusern detailliert aufgeführt sind. Die Änderungen treten am 1. August in Kraft.

Dem Dekret zufolge gibt es fünf Fälle, in denen Eigentümer und Nutzer von Mehrfamilienhäusern umgesiedelt werden müssen. Zwei dieser Fälle erfordern eine dringende Umsiedlung, die übrigen drei Fälle eine Umsiedlung gemäß dem Entschädigungs- und Umsiedlungsplan.

Konkret handelt es sich bei den beiden Fällen von Wohngebäuden, die dringend verlegt werden müssen, um solche, die durch Feuer, Explosionen, Naturkatastrophen oder feindliche Angriffe beschädigt wurden und die Sicherheitsbedingungen für eine weitere Nutzung nicht mehr erfüllen.

In diesem Fall muss die Provinzverwaltungsbehörde dem Provinzvolkskomitee innerhalb von 3 Tagen nach Feststellung, dass das Wohngebäude nicht mehr nutzbar ist, einen dringenden Umzugsbeschluss vorlegen.

Der Beschluss muss den Standort des dringend umzusiedelnden Wohngebäudes, die vorübergehende Unterbringung, die Art, die Kosten und die Dauer der Umsiedlung sowie die Verantwortlichkeiten der beteiligten Organisationen und Personen klar darlegen. Kommt der Eigentümer der Umsiedlung nicht nach, setzt die Hausverwaltung den Beschluss innerhalb von maximal sieben Werktagen nach dessen Erlass um.

Drei Wohngebäude müssen gemäß dem Entschädigungs- und Umsiedlungsplan ebenfalls umgesiedelt werden.

Erstens befinden sich die tragenden Hauptstrukturen des Wohngebäudes in einem insgesamt gefährdeten Zustand, sind einsturzgefährdet und erfüllen nicht die Bedingungen für eine weitere Nutzung.

Zweitens ist das Wohngebäude stark beschädigt. Die technische Infrastruktur – Brandschutz, Wasserversorgung, Abwasserentsorgung, Stromversorgung und interne Verkehrsanlagen – entspricht nicht den aktuellen technischen Normen und Vorschriften oder ist betriebsunsicher. Diese Anlagen müssen abgerissen werden, um die Sicherheit der Eigentümer und Bewohner des Wohngebäudes zu gewährleisten und den Anforderungen der Stadterneuerung und -verschönerung gerecht zu werden.

Schließlich weist das Mehrfamilienhaus Schäden an einer seiner Strukturen auf, darunter Fundament, Säulen, Wände, Balken und Dachsparren, die nicht den Anforderungen für eine normale Nutzung entsprechen. Diese Gebäude fallen nicht unter die beiden oben genannten Abrissfälle, sondern müssen gemäß dem genehmigten Plan saniert und neu errichtet werden.

Eigentümer und Nutzer von Mehrfamilienhäusern erhalten vorübergehende Unterkünfte in verschiedenen Formen, beispielsweise aus dem Umsiedlungswohnungsfonds, aus öffentlichen Mitteln des Gebiets, durch den Kauf von Gewerbeimmobilien oder durch Investitionen in den Umsiedlungswohnungsfonds mit Mitteln aus dem lokalen Haushalt oder aus dem Entwicklungsfonds (sofern vorhanden). Darüber hinaus können Eigentümer auch eine Entschädigung für die Organisation einer eigenen Unterkunft erhalten.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-tam-ly-cho-doi-sap-duoc-thao-bo-can-ho-phia-tay-ha-noi-chiem-song-gia-dat-tphcm-tang-bao-nhieu-sau-dieu-chinh-280646.html