Der Staat legt die Preise für Bauland fest: Lösung zur Stabilisierung des Immobilienmarktes

Die Entscheidung des Staates über die Preise für Bauland dient der Kontrolle der Marktstabilität.

Das Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt (MARD) sammelt umfassend Meinungen von Organisationen und Einzelpersonen, um den Entwurf des Gesetzes über Änderungen und Ergänzungen einer Reihe von Artikeln des Landgesetzes 2024 fertigzustellen, bevor er der Nationalversammlung zur Prüfung in der 10. Sitzung der 15. Legislaturperiode vorgelegt wird.

Viele Engpässe beseitigen

Laut dem Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt hat das Landgesetz von 2024 nach über einem Jahr seiner Umsetzung eine Reihe von Problemen offenbart. Einschränkungen in den geltenden Bestimmungen erschweren nicht nur Investitionen und Projektentwicklungen für Unternehmen, sondern beeinträchtigen auch unmittelbar die Rechte der Bevölkerung, insbesondere bei Verfahren wie der Erteilung von Genehmigungen, der Nutzungsänderung, der Grundstücksteilung oder der Entschädigung bei Landenteignungen.

Experten sagen, dass die direkte staatliche Festlegung der Grundstückspreise dazu beitragen wird, virtuelle Preise zu verhindern.

Ein wesentliches Problem ist die unzureichende Flächennutzungsplanung, die für das aktuelle zweistufige Kommunalverwaltungsmodell ungeeignet ist. Die jährliche Flächennutzungsplanung auf Bezirksebene ist nicht mehr praktikabel, da sie zeitaufwändige Verfahrensprobleme verursacht und die Landnutzung verlangsamt. Viele Haushalte müssen auf die Aktualisierung des Flächennutzungsplans warten und verpassen dadurch Produktions- und Geschäftsmöglichkeiten, was zu erheblichen Verlusten führt.

Hinsichtlich der Mechanismen der Landzuweisung und -verpachtung werden Projekte derzeit hauptsächlich über Auktionen oder Ausschreibungen abgewickelt. Diese Prozesse erweisen sich jedoch aufgrund der Abhängigkeit von zahlreichen anderen Gesetzen als komplex und überschneiden sich, was den Projektvorbereitungsprozess verlängert.

Das Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt schlug insbesondere vor, die Rolle des Staates bei der Festlegung von Bodenpreisen als Vertreter des Eigentümers zu präzisieren. Demnach müssen auf dem Primärmarkt, einschließlich der Landzuweisung, -verpachtung und Nutzungsänderung, die Bodenpreise vom Staat und nicht von Beratungsorganisationen festgelegt werden. Auf dem Sekundärmarkt, also beim Kauf, Verkauf, der Übertragung und der Beleihung von Landnutzungsrechten, werden die Bodenpreise von den Parteien selbst vereinbart, wobei der Staat durch Planung, Infrastruktur und Finanzinstrumente eine indirekte Regulierungsfunktion ausübt.

Die primäre Landbewertung basiert jedoch in der Realität weiterhin weitgehend auf Gutachten und Sekundärpreisen. Die Methode zur Ermittlung konkreter Preise weist nach wie vor zahlreiche Mängel auf, ist intransparent und spiegelt die Marktentwicklung nicht präzise wider. Dies schwächt die Regulierungsfunktion des Staates, beeinträchtigt den Projektfortschritt und führt zu erheblicher Frustration, wenn die Entschädigung bei der Landrückgabe nicht dem tatsächlichen Wert entspricht.

Ein weiteres vom Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt festgestelltes Problem ist die Ungenauigkeit bei der Anwendung von Bewertungsmethoden, insbesondere der Überschussmethode. Diese Methode ist abhängig von Marktdaten, Investitionsarten und Pachtpreisen für Grundstücke. Gleichzeitig unterliegt der Markt für Landnutzungsrechte starken Schwankungen, und die Daten basieren hauptsächlich auf alten Preisen, die weder den tatsächlichen Wert noch das zukünftige Potenzial widerspiegeln. Dies führt dazu, dass Menschen, insbesondere in ländlichen Gebieten, häufig Verluste erleiden, da der reale Wert des Landes bei Transaktionen nicht korrekt abgebildet wird.

Dr. Pham Viet Thuan, Direktor des Instituts für Umweltökonomie in Ho-Chi-Minh-Stadt, erklärte, die Änderung des Bodengesetzes sei notwendig und stehe im Einklang mit der Ausrichtung auf die Entwicklung einer sozialistisch orientierten Marktwirtschaft. Seiner Ansicht nach entsprächen viele Bestimmungen des geltenden Gesetzes nicht den realen Bedürfnissen des Lebens und der Wirtschaft. Insbesondere die Gebühren für die Landnutzung bei der Umwandlung von Land in Wohnbauland stiegen derzeit rasant an; in manchen Städten wie Ho-Chi-Minh-Stadt hätten sie sich um das bis zu 38-Fache erhöht. Dies mache es vielen Menschen unmöglich, ihre rechtmäßigen Nutzungsrechte wahrzunehmen.

Laut Dr. Thuan ist die Entscheidung des Staates zu den Primärpreisen für Grundstücke ein Schritt in die richtige Richtung, um die Marktinstabilität einzudämmen, insbesondere in der aktuellen Situation, in der Spekulationen, Auktionen und die damit einhergehende Stornierung von Anzahlungen die Preise unnatürlich in die Höhe treiben. Dr. Thuan betonte jedoch die Notwendigkeit, Primär- und Sekundärpreise im Grundstückspreissystem klar zu trennen. „Die Anwendung des Koeffizienten K in den Richtlinien wird dazu beitragen, Sekundärpreise anhand der Primärpreise zu bestimmen und gleichzeitig ein wirksames Instrument für den Staat zur Regulierung und Stabilisierung des Marktes darstellen“, sagte er.

Dieser Experte betonte zudem, dass das Gesetz klar festlegen müsse, in welchen Fällen Primärpreise und in welchen Fällen Sekundärpreise Anwendung finden. Die begleitenden Verordnungen und Rundschreiben werden dazu beitragen, dies zu präzisieren und detaillierte Leitlinien bereitzustellen, um die praktische Umsetzbarkeit zu gewährleisten.

Es bedarf umfassender Instrumente zur Regulierung und Gewährleistung von Transparenz.

Obwohl der Vorschlag, dem Staat die Befugnis zur Festlegung der primären Grundstückspreise zu übertragen, als notwendig erachtet wird, um die Vertretung des gesamten Eigentumsrechts der Bevölkerung zu gewährleisten, bestehen weiterhin Bedenken, dass bei einem Mangel an marktorientierten Preisfaktoren die Gefahr einer erneuten Entstehung zweier unterschiedlicher Preise auf dem Grundstücksmarkt besteht. Dies beeinträchtigt nicht nur die Markttransparenz, sondern kann auch zu Haushaltsverlusten führen und Ungleichheit zwischen den an der Transaktion beteiligten Parteien schaffen.

Die Situation mit zwei Preisen war früher üblich: Für dasselbe Grundstück gab es zwei unterschiedliche Preise. Der im Vertrag und in den Unterlagen zur Berechnung der finanziellen Verpflichtungen angegebene Preis lag oft deutlich unter dem tatsächlichen Marktpreis. Hauptgrund dafür war, dass die staatliche Grundstückspreisliste Marktschwankungen nicht zeitnah widerspiegelte, was zu einer großen Diskrepanz zwischen offiziellem und tatsächlichem Preis führte.

Herr Vo Hong Thang, stellvertretender Generaldirektor der DKRA Group, erklärte, dass die alleinige Festlegung von Grundstückspreisen durch den Staat ohne Marktrückmeldung leicht zu einer einseitigen Preisgestaltung und damit zur Wiederkehr des „Zwei-Preis-Mechanismus“ führen könne. Seiner Ansicht nach müsse die Preisgestaltung auf Marktprinzipien basieren, um Fairness zwischen allen Beteiligten – Staat, Unternehmen und Investoren – zu gewährleisten. Herr Thang verglich die staatliche Landzuteilung, Preisfestsetzung und Geldeintreibung mit „gleichzeitigem Fußballspielen und Pfeifen“, da ein unabhängiger Kontrollmechanismus fehle.

Seiner Ansicht nach sollte das Gesetz, anstatt den Marktfaktor vollständig auszuschalten, eine Klassifizierung der Landnutzer in Betracht ziehen, um entsprechende Fördermaßnahmen zu ermöglichen. Beispielsweise könnten, wie viele Experten vorgeschlagen haben, benachteiligte Gruppen bei einer Änderung der Landnutzung von finanziellen Verpflichtungen befreit oder diese reduziert werden.

Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, erklärte, es bestehe kein Grund zur Sorge hinsichtlich der unterschiedlichen Preise oder der Möglichkeit, dass Unternehmen die Bodenpolitik ausnutzen. Seiner Ansicht nach verfüge der Staat über umfassende Regulierungsinstrumente – von Steuern bis hin zu Krediten –, um den Immobilienmarkt zu kontrollieren und Wucher zu verhindern. „Der Staat hat das volle Recht, die Bodenpreise auf dem Primärmarkt festzulegen, da dies das Recht des Eigentümers ist, der die gesamte Bevölkerung vertritt. Der Sekundärmarkt hingegen, auf dem zivile Transaktionen zwischen Privatpersonen und Unternehmen stattfinden, muss sich selbst regulieren“, betonte er.

Tatsächlich wurden die Steuerkontrolle, die Beglaubigung und die Verwaltung von Immobilienübertragungsdokumenten in den letzten zwei Jahren sehr streng umgesetzt. Viele, die früher Käufer baten, niedrige Preise anzugeben, um Steuern zu sparen, sind nun gezwungen, sich an die Vorschriften zu halten, da Notare und Finanzbehörden niedrige Angaben nicht mehr akzeptieren und sogar die Überarbeitung der Dokumente verlangen, wenn ungewöhnliche Abweichungen festgestellt werden. Herr Pham Huu T., ein Immobilieninvestor in Lam Dong , sagte, er habe früher niedrige Übertragungspreise angegeben, um Kosten zu sparen, aber seit die Behörden die Kontrollen verschärft haben, halte er sich sehr strikt daran. „Auch die Käufer weigern sich jetzt, niedrige Preise anzugeben. Sie befürchten, beim späteren Verkauf hoch besteuert zu werden, und bestehen daher auf der Angabe des tatsächlichen Preises“, sagte Herr T.

„Herr Nguyen Dang Phu, ein Makler aus Ho-Chi-Minh-Stadt, bestätigte, dass die Praxis der doppelten Preisangabe nahezu verschwunden ist. Die Steuerbehörden sind sehr aktiv. In einigen Fällen wurden Anzeigen wegen Falschangaben erstattet und sogar strafrechtliche Verfolgung angedroht. Jetzt nehmen es sowohl Käufer als auch Verkäufer ernst; wer die Steuer zahlt, ist verantwortlich.“

Tragen Sie dazu bei, virtuelle Preise zu blockieren

Laut Herrn Le Hoang Chau birgt die derzeitige Bewertungspraxis durch Beratungsunternehmen und Gutachtergremien die Gefahr von Schlupflöchern und sogar Absprachen bei der Ermittlung des Grundstückswerts. Daher sei es notwendig, dass der Staat die Preise auf dem Primärmarkt direkt festlegt. Auf dem Sekundärmarkt solle der Marktmechanismus unter staatlicher Kontrolle durch Steuerinstrumente uneingeschränkt funktionieren. Dieser Ansatz trage nicht nur zu mehr Transparenz bei den Grundstückspreisen bei, sondern beruhige auch den Immobilienmarkt und beuge spekulativ überhöhten Preisen vor.

Quelle: https://nld.com.vn/nha-nuoc-quyet-gia-dat-so-cap-buoc-di-dung-huong-196250804205417053.htm