Immobilienpreise steigen stetig
Daten der vietnamesischen Immobilienmaklervereinigung (VARS) zeigen, dass die Immobilienpreise in den letzten zehn Jahren um ein Vielfaches gestiegen sind. Allein im Jahr 2021 stieg der durchschnittliche Hauspreis zweistellig und sogar um ein Vielfaches höher als im Vorjahreszeitraum. Niedrige Zinsen und eine rekordhohe Inflation tragen zum starken Anstieg der Immobilienpreise bei, doch der Kern des Problems ist das sinkende Angebot.
Insbesondere seit 2018 haben die Politik im Zusammenhang mit Kapitalquellen und die Entscheidungen von Behörden und Abteilungen zur Kontrolle des Immobilienmarktes zu einem starken Rückgang des Angebots an Wohnimmobilien geführt. Die Nachfrage nach Wohnraum steigt ständig, wodurch das Angebot unter Druck gerät und die Immobilienpreise immer neue Niveaus erreichen.
Die Preise vieler verlassener Villen im Stadtgebiet Nam An Khanh (Hoai Duc, Hanoi ) sind in den letzten Jahren weiter gestiegen (Foto: Ha Phong).
In diesem Zusammenhang geht aus Statistiken von Marktforschungsunternehmen hervor, dass der Anstieg der Wohnungspreise in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt im langen Zeitraum von 2015 bis heute den Anstieg der Einkommen der Bevölkerung übertroffen hat. Acht Jahre später sind die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi um 82 % bzw. 56 % gestiegen, während das Einkommen der Menschen in städtischen Gebieten nur um 39 % gestiegen ist.
Ein aktueller Bericht der DKRA Group zeigt, dass Ho-Chi-Minh-Stadt hinsichtlich der Preise für neue Wohnungen immer noch der teuerste Ort ist. Der niedrigste Preis liegt bei 58 Millionen VND/m², der höchste bei bis zu 312,7 Millionen VND/m². Direkt dahinter folgt Ba Ria – Vung Tau mit einem Preis von 47,3 Millionen VND/m² und einem Höchstpreis von 51,3 Millionen VND/m².
Das Verkaufspreisniveau schwankte auf dem Primärmarkt nicht stark, auf dem Sekundärmarkt war jedoch bei einigen Transaktionen dennoch ein Rückgang von 50 bis 150 Millionen VND/Einheit zu verzeichnen, der sich auf Projekte konzentrierte, bei denen die Übergabe langsam voranschritt und die Zahlungsfrist für Kapital und Zinsen abgelaufen war.
Immobilienpreise steigen zwar weiterhin, aber langsam
Darüber hinaus werden nach Schätzungen von VARS in Vietnam aufgrund der Entstehung neuer städtischer Haushalte jährlich etwa 300.000 Wohneinheiten fehlen, insbesondere aufgrund der Notwendigkeit, „getrennt von der Großfamilie“ zu leben, insbesondere der jungen Generation.
Aufgrund dieser Verknappung werden die Immobilienpreise weiter steigen. Allerdings ist die Verknappung nicht in allen Segmenten gleich stark, d. h. nicht alle Immobilienarten sind gleichermaßen betroffen.
Tatsächlich ist der Angebotsmangel nur in bestimmten Bereichen und Segmenten zu beobachten. Während das Angebot an Wohnimmobilien, insbesondere an bezahlbarem Wohnraum, derzeit und voraussichtlich auch in Zukunft knapp sein wird, sind die meisten Immobilienriesen mit ihren attraktiven Resort-Immobilien im Angebot.
Im Gespräch mit dem Reporter Dan Tri erklärte Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender von VARS, dass Immobilien ein stark lokalisiertes Produkt seien. Die Preise würden in verschiedenen Regionen und Märkten unterschiedlich stark steigen, hauptsächlich abhängig vom Verhältnis von Angebot und Nachfrage. Generell dürften die Immobilienpreise im Jahr 2024 jedoch nicht stark steigen.
Tatsächlich haben drastische Maßnahmen zur Beseitigung der Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt Wirkung gezeigt. Die Angebotsseite des Marktes hat Zugang zu Kreditkapital erhalten. Allerdings gehen die Wohnungsbaudarlehen allmählich zurück. Denn angesichts der schwierigen Wirtschaftslage haben Wohnungsbaudarlehen zur Deckung des tatsächlichen Wohnbedarfs derzeit nicht die höchste Priorität.
Darüber hinaus entspricht das bestehende Angebot auf dem Markt nicht den Bedürfnissen und der finanziellen Leistungsfähigkeit der Mehrheit. Gleichzeitig zwingen die strengen und schwer zu erfüllenden Kreditbedingungen sowie das risikoreiche Investitions- und Geschäftsumfeld die Anleger zu größerer Vorsicht, was dazu führt, dass die Zahl potenzieller Kunden, die am Markt teilnehmen, sinkt.
Er prognostizierte jedoch, dass das Wohnungssegment in Großstädten weiterhin stetig wachsen werde, da das Angebot noch nicht an die Bedürfnisse von Kunden und Investoren angepasst sei. Gleichzeitig befinden sich die meisten der anstehenden Projekte in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt in zentrumsfernen Bezirken, wo noch reichlich Land vorhanden ist. Die stetig verbesserte Infrastruktur wird das Preisniveau dieser Projekte auch in Zukunft weiter in die Höhe treiben.
Es wird erwartet, dass die Immobilienpreise im nächsten Jahr weiter steigen, aber nicht stark (Abbildung: Ha Phong).
Herr Vo Hong Thang, stellvertretender Direktor für Forschung und Entwicklung der DKRA Group, erklärte, dass die aktuellen Herausforderungen auf dem Immobilienmarkt vor allem auf die Zinssätze zurückzuführen seien. Diese seien zwar rückläufig, aber immer noch auf hohem Niveau. Die Marktnachfrage sei gering und Käufer weiterhin vorsichtig.
Laut Herrn Thang haben das Ungleichgewicht in der Struktur des Produktsegments und der Mangel an erschwinglichen Produkten zu geringen Transaktionen geführt. „Der Markt wird sich bis Ende des vierten Quartals dieses Jahres oder spätestens im ersten Halbjahr 2024 positiv verändern, da die Kreditzinsen sinken und in der kommenden Zeit weiter sinken werden, und auch die rechtlichen Erleichterungen erste positive Anzeichen zeigen“, prognostizierte er optimistisch.
Laut Frau Nguyen Hoai An, Senior Director der Niederlassung Hanoi und Leiterin der Forschungs- und Entwicklungsberatungsabteilung von CBRE, verzeichnet der vietnamesische Immobilienmarkt langfristig weiterhin ein starkes Wachstum. Die treibenden Kräfte sind die Urbanisierung, die große Nachfrage nach Wohnraum und der anhaltend starke Ausbau der Infrastruktur.
Daher werden die Immobilienpreise im Allgemeinen ihren Aufwärtstrend fortsetzen, trotz möglicher vorübergehender Abschwächungen aufgrund der Auswirkungen von Konjunkturzyklen sowie rechtlicher und kapitalbezogener Probleme.
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