Die Nachfrage nach Wohnraum in Hanoi ist weiterhin aufgestaut
Der Hanoi Real Estate Market Report Q1 2024 von Savills zeigt, dass das Wohnungsangebot im ersten Quartal 2024 im Vergleich zum Vorquartal um 41 % und im Vergleich zum Vorjahr um 99 % auf 4.062 Einheiten gestiegen ist. Das Primärangebot erreichte im Quartal 12.928 Einheiten, ein Plus von 9 % gegenüber dem Vorquartal, aber ein Rückgang von 34 % gegenüber dem Vorjahr.
Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage im Wohnungssegment besteht weiterhin. Der Markt verzeichnet weiterhin einen Mangel an Produkten unter 30 Mio. VND/m² (Klasse C). Diese Produkte machen nur 4 % des Neuangebots aus und sind ausverkauft. Seit 2020 ist das Primärangebot der Klasse C jährlich um 47 % zurückgegangen.
Do Thu Hang, Senior Director, Consulting und Research bei Savills Hanoi, kommentierte: „Das Angebot konzentriert sich hauptsächlich auf Wohnungen der Klasse B, die fast 90 % ausmachen. Wohnungen der Klasse C im Primärmarkt und der Klasse A machen nur einen sehr geringen Anteil aus. Darüber hinaus konnte sich das Angebot bis zum Jahresende trotz der Verabschiedung wichtiger Gesetze nicht verbessern.“
(Quelle: Internet)
In den beiden Großstädten Hanoi und Ho-Chi-Minh -Stadt liegt der jährliche natürliche Wohnungsbedarf bei rund 50.000 Wohnungen. Dies ist auf Einwanderung, den Auszug von Erwachsenen aus dem eigenen Zuhause und die sinkende durchschnittliche Wohnbelegung zurückzuführen. Dieser Nachfrage konnte das begrenzte Angebot schon seit einiger Zeit nicht mehr gerecht werden, was zu einem Nachholbedarf an Wohnraum führte. Darüber hinaus haben makroökonomische Faktoren wie der schwankende Goldmarkt und niedrige Zinsen Investoren dazu veranlasst, nach günstigen und langfristigen Anlagemöglichkeiten zu suchen, was die Nachfrage nach Wohnungen auf dem Hanoi-Markt unmerklich erhöht hat.
Beim Vergleich der Produktlinien können Käufer mit echtem Wohnbedarf feststellen, dass die Wohnungspreise immer noch günstiger sind als die von grundstücksgebundenen Produkten im Projekt wie Villen und Stadthäusern. Dies führt dazu, dass im ersten Quartal 2024 ein Anstieg der Nachfrage und der Primärpreise im Wohnungssegment verzeichnet wurde. Der Quartalsbericht von Savills zeigt, dass der Primärpreis für Wohnungen in Hanoi 59 Millionen VND/m² erreichte, ein Anstieg von 3 % gegenüber dem Vorquartal und 14 % gegenüber dem Vorjahr.
Unter der Voraussetzung, dass die Primärpreise auf einem hohen Niveau verankert sind, verzeichnete auch der Sekundärmarkt ein erhöhtes Transaktionsvolumen, und die Preise stiegen im Vergleich zu früheren Preisen. Der Sekundärmarkt wies in der Vergangenheit ebenfalls ein günstigeres Preisniveau als die Primärpreise auf, doch mit der steigenden Nachfrage nach Wohnraum stiegen auch die Sekundärpreise in den ersten Monaten des Jahres 2024.
Laut Frau Hang hat sich die Kaufpsychologie verändert. Die Ansicht, Wohnungen seien „Verbrauchsgüter“, schien lange Zeit der Vergangenheit anzugehören. Doch diese Sichtweise hat sich geändert. Käufer erkennen allmählich, dass auch Wohnungen in Großstädten eine Wertanlage darstellen. Musste man früher lange über den Kauf einer Wohnung nachdenken, da dies mit einem hohen Betrag verbunden war, zögern Käufer heute nicht mehr lange mit ihrer Kaufentscheidung. Die Kaufentscheidung fällt nun schneller, und auch die Anzahlung erfolgt schneller.
Sie erklärte jedoch auch, dass dies nicht auf den gesamten Markt zutrifft: „Bei Wohnungsbauprojekten, bei denen der Preis nicht der Produktqualität entspricht, treffen Käufer möglicherweise keine schnelle Entscheidung. Die Projekte, die im ersten Quartal 2024 die Aufmerksamkeit des Marktes auf sich ziehen, stammen allesamt von namhaften Investoren mit Produkten, die nach ihrer Markteinführung eine gewisse Qualitätsgarantie und andere rechtliche Aspekte aufweisen. Gleichzeitig nutzen diese Investoren häufig führende Marken und Beratungsunternehmen, von Design- über Landschaftsgestaltungs- bis hin zu Produktdesign-Unternehmen. Viele Projekte wurden sogar von Investoren mit namhaften ausländischen Einheiten ausgewählt, um deren Reputation zu stärken. Gute Projekte, seriöse Investoren und garantierte Legalität zeichnen sich durch ein positives Transaktionsvolumen aus.“
Verlagerung der Nachfrage in bezahlbare Gebiete
Angesichts steigender Preise wurden einige Projekte über ihren tatsächlichen Wert hinaus bewertet. Frau Hang riet Käufern, den Nutzungswert und die Angemessenheit des Projekts sorgfältig zu prüfen.
„Im Allgemeinen werden Käufer bei weiter steigenden Preisen ihre finanzielle Situation berücksichtigen. Zwar macht die tatsächliche Nachfrage nach Wohnraum weiterhin den größten Teil aus, doch bei weiter steigenden Preisen können Käufer die Anmietung von Wohnungen in der Innenstadt in Erwägung ziehen oder eine Verlagerung der Nachfrage auf Angebote in den benachbarten Provinzen Hanois mit angemessenen Preisen akzeptieren“, sagte Frau Hang.
Frau Do Thu Hang, Senior Director, Consulting und Research, Savills Hanoi
Immobilienkäufer mit echtem Wohnungsbedarf können dank des Infrastrukturausbaus auf Angebote in benachbarten Ortschaften wie Hung Yen oder Bac Ninh sowie im vierten oder fünften Gürtel zurückgreifen. Die Infrastruktur ist nach wie vor der wichtigste Hebel zur Veränderung der Wertstruktur des Immobilienmarktes. Der Ausbau der Infrastruktur bringt Vororte näher ans Stadtzentrum und trägt so zur Verkürzung der Fahrzeiten bei. Vor allem in benachbarten Provinzen oder Vororten erhalten Investoren günstigere Grundstücke, was zu einem erschwinglicheren Wohnungsangebot führt.
Es ist bekannt, dass Produkte aus den benachbarten Provinzen den Wohnungsbedarf Hanois zunehmend decken werden. Hung Yen und Bac Ninh werden von 2024 bis 2026 rund 203.000 Wohnungen bereitstellen. Die überarbeiteten Gesetze sollen die Entwicklung des Immobilienmarktes fördern und das Angebot verbessern. Ab 2025 werden rund 84.400 Wohnungen aus 101 Projekten zum Verkauf stehen.
N. Giang
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