Auf dem Wohnungsmarkt in Hanoi herrscht weiterhin ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage

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Die Nachfrage nach Wohnraum in Hanoi ist weiterhin aufgestaut

Der Hanoi Real Estate Market Report Q1 2024 von Savills zeigt, dass das im ersten Quartal 2024 verzeichnete Wohnungsangebot im Vergleich zum Vorquartal um 41 % und im Vergleich zum Vorjahr um 99 % auf 4.062 Einheiten gestiegen ist. Das Primärangebot erreichte im Quartal 12.928 Einheiten, ein Anstieg von 9 % gegenüber dem Vorquartal, jedoch ein Rückgang von 34 % gegenüber dem Vorjahr.

Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage im Wohnungssegment besteht weiterhin. Auf dem Markt herrscht weiterhin ein Mangel an Produkten unter 30 Millionen VND/m2 (Klasse C). Diese Produkte machen lediglich 4 % des neuen Angebots aus und sind ausverkauft. Seit 2020 ist das Primärangebot der Klasse C jährlich um 47 % zurückgegangen.

Do Thu Hang, Senior Director, Consulting und Research bei Savills Hanoi, kommentierte: „Das Angebot konzentriert sich hauptsächlich auf Wohnungen der Klasse B, die fast 90 % ausmachen. Wohnungen der Klasse C im Primärmarkt und der Klasse A machen nur einen sehr geringen Anteil aus. Darüber hinaus konnte sich das Angebot bis zum Jahresende trotz der Verabschiedung wichtiger Gesetze nicht verbessern.“

Immobilien - Auf dem Wohnungsmarkt in Hanoi herrscht weiterhin ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage — (Quelle: Internet)

Mittlerweile in den beiden Großstädten Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt. In Ho-Chi-Minh-Stadt beträgt der jährliche natürliche Bedarf an Wohnraum etwa 50.000 Häuser. Dies ist auf die Einwanderung, den Auszug von Erwachsenen aus dem häuslichen Umfeld und einen Rückgang der durchschnittlichen Haushaltsgröße zurückzuführen. Dieser Bedarf konnte schon seit einiger Zeit durch Angebotsengpässe nicht gedeckt werden, sodass ein Nachholbedarf an Wohnraum entstand. Darüber hinaus veranlassen Makrofaktoren wie der schwankende Goldmarkt und niedrige Zinssätze die Anleger dazu, nach vernünftigen und langfristigen Anlagemöglichkeiten zu suchen, was die Nachfrage nach Wohnungen auf dem Hanoi-Markt unbemerkt erhöht.

Beim Vergleich der Produktlinien können Käufer mit echtem Wohnbedarf feststellen, dass die Wohnungspreise immer noch günstiger sind als die Preise für landbasierte Produkte im Projekt wie Villen und Stadthäuser. Dies führt zu einer Geschichte erhöhter Nachfrage und niedrigerer Primärpreise für das Wohnungssegment im ersten Quartal 2024. Der Bericht von Savills für das Quartal zeigt, dass der Primärpreis für Wohnungen in Hanoi 59 Millionen VND/m2 erreichte, was einem Anstieg von 3 % gegenüber dem Vorquartal und 14 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Darüber hinaus verzeichnete der Sekundärmarkt unter der Voraussetzung, dass die Primärpreise auf einem hohen Niveau verankert sind, ebenfalls ein erhöhtes Handelsvolumen und die Preise stiegen im Vergleich zu früheren Preisen. Auch der Sekundärmarkt wies in der Vergangenheit ein günstigeres Preisniveau als die Primärpreise auf, doch mit der steigenden Nachfrage nach Wohnraum verzeichneten auch die Sekundärpreise in den ersten Monaten des Jahres 2024 einen Anstieg.

Laut Frau Hang hat sich die Käuferpsychologie verändert. Die Ansicht, dass Wohnungen „Verbrauchsgüter“ seien, scheint der Vergangenheit anzugehören. Doch diese Ansicht hat sich inzwischen geändert, und Käufer erkennen allmählich, dass auch Wohnungen in Großstädten ein Vermögenswert sind. Auch wenn früher die Entscheidung für den Kauf einer Wohnung aufgrund der hohen Summe lange überlegt werden musste, zögern Immobilienkäufer heute nicht mehr lange mit ihrer Kaufentscheidung. Kaufentscheidungen werden nun schneller getroffen und auch Einzahlungen erfolgen schneller.

Sie erklärte jedoch auch, dass dies nicht auf den gesamten Markt zutrifft: „Bei Wohnungsbauprojekten, bei denen der Preis nicht der Produktqualität entspricht, treffen Käufer möglicherweise keine schnelle Entscheidung. Die Projekte, die im ersten Quartal 2024 die Aufmerksamkeit des Marktes auf sich ziehen, stammen allesamt von namhaften Investoren mit Produkten, die nach ihrer Markteinführung eine gewisse Qualitätsgarantie und andere rechtliche Aspekte aufweisen. Gleichzeitig nutzen diese Investoren häufig führende Marken und Beratungsunternehmen, von Design- über Landschaftsgestaltungs- bis hin zu Produktdesign-Unternehmen. Viele Projekte wurden sogar von Investoren mit namhaften ausländischen Einheiten ausgewählt, um deren Reputation zu stärken. Gute Projekte, seriöse Investoren und garantierte Legalität zeichnen sich durch ein positives Transaktionsvolumen aus.“

Verlagerung der Nachfrage in bezahlbare Gebiete

Angesichts der steigenden Preise wurden für einige Projekte Preise festgesetzt, die ihren tatsächlichen Wert übersteigen. Frau Hang riet Käufern, den Nutzungswert und die Angemessenheit des Projekts sorgfältig zu prüfen.

„Im Allgemeinen werden Käufer bei weiter steigenden Preisen ihre finanzielle Situation berücksichtigen. Zwar macht die tatsächliche Nachfrage nach Wohnraum weiterhin den größten Teil aus, doch bei weiter steigenden Preisen können Käufer die Anmietung von Wohnungen in der Innenstadt in Erwägung ziehen oder eine Verlagerung der Nachfrage auf Angebote in den benachbarten Provinzen Hanois mit angemessenen Preisen akzeptieren“, sagte Frau Hang.

Immobilien – Auf dem Wohnungsmarkt in Hanoi herrscht weiterhin ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage (Abbildung 2). — Frau Do Thu Hang, Senior Director, Consulting und Research, Savills Hanoi

Hauskäufer mit echtem Wohnungsbedarf können dank der Infrastrukturentwicklung zwischen Angeboten in benachbarten Ortschaften wie Hung Yen oder Bac Ninh , Beltway 4 oder Beltway 3.5 wählen. Die Infrastruktur bleibt der wichtigste Hebel zur Veränderung der Wertestruktur des Wohnungsmarktes. Durch den Ausbau der Infrastruktur werden die Vororte näher an das Stadtzentrum herangeführt, wodurch die Fahrzeiten verkürzt werden. Vor allem in den Nachbarprovinzen oder Vororten können Investoren günstiger an Grundstücke gelangen, wodurch ein größeres Angebot an bezahlbarem Wohnraum entsteht.

Es ist bekannt, dass Produkte aus den Nachbarprovinzen den Wohnungsbedarf Hanois zunehmend decken werden. In Hung Yen und Bac Ninh werden von 2024 bis 2026 rund 203.000 Wohnungen entstehen. Die überarbeiteten Gesetze sollen die Entwicklung des Immobilienmarktes erleichtern und gewisse Verbesserungen beim Angebot mit sich bringen. Ab 2025 stehen auf dem Markt rund 84.400 Wohnungen aus 101 Projekten zum Verkauf.

N. Giang

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Quelle