Die Zeit der Umkehr des Immobilienmarktes kommt

Bei der Ankündigungsveranstaltung des „Immobilienmarktberichts für das dritte Quartal 2023“, die von Batdongsan.com.vn am Morgen des 4. Oktober organisiert wurde, schätzten Experten, dass der Immobilienmarkt im dritten Quartal 2023 zwar noch schwierig sei, aber auch positive Anzeichen hinsichtlich der Transaktionsnachfrage und der Käuferpsychologie zeige.

Politik wirkt sich positiv auf den Immobilienmarkt aus

In seiner Überprüfung der makroökonomischen Lage und des Immobilienmarktes im dritten Quartal 2023 teilte Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor und Geschäftsführer von Batdongsan.com.vn, mit, dass die makroökonomische Lage im vergangenen Quartal relativ stabil gewesen sei, sich die Geschäftstätigkeit und die Anleiheemission verbessert hätten und viele neue Maßnahmen zur Unterstützung des Marktes eingeführt worden seien, wie etwa Rundschreiben 06 und Mitteilung 297 des Premierministers zur Lösung von Schwierigkeiten bei Kreditquellen und Kreditzinsen.

Darüber hinaus werden viele wichtige Infrastrukturprojekte von der Regierung weiterhin beschleunigt und dringend umgesetzt, was insgesamt viele positive Informationen über die Marktstimmung mit sich bringt.

Obwohl die wirtschaftliche Lage weiterhin stabil ist, hat sich der Immobilienmarkt im dritten Quartal 2023 noch nicht verbessert. Sowohl die Anzahl der Immobilienangebote als auch das Interesse sind im Vergleich zum Vorjahreszeitraum weiterhin rückläufig.

Dementsprechend sank das Interesse an Grundstücken landesweit im Vergleich zum Vorquartal um fast 10 %. Im Vergleich zum März 2023 verzeichneten Grundstücke in der nördlichen Region einen Rückgang von 73 %; Grundstücke in den südlichen Provinzen verzeichneten ebenfalls einen Rückgang von 71 %, und in der Zentralregion war der Rückgang mit über 75 % am stärksten. Das Volumen der Grundstückstransaktionen hat sich nicht verbessert, hauptsächlich aufgrund von Bedenken hinsichtlich der Legalität und unangemessener Verkaufspreise.

Herr Nguyen Quoc Anh – stellvertretender Generaldirektor und Vertriebsleiter von Batdongsan.com.vn.

Bei niedrigen Wohngebäuden ist der starke Rückgang sowohl der Nachfrage als auch der Kaufkraft häufiger, insbesondere in Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt. Dementsprechend gingen im dritten Quartal 2023 die Suchanfragen nach Stadthäusern landesweit um 52 %, nach Villen um 48 % und nach Privathäusern um 42 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2022 zurück.

Die Suchanfragen nach Stadthäusern gingen in Hanoi um mehr als 40 Prozent zurück, in Ho-Chi-Minh-Stadt sogar um fast 60 Prozent. Auch die Nachfrage nach gewerblich genutzten Stadthäusern in wichtigen Tourismusmärkten verzeichnete im letzten Quartal einen starken Rückgang, und eine Erholung ist noch nicht in Sicht.

Wohnungen sind die einzige Immobilienart, die weniger betroffen ist, da sie dem tatsächlichen Wohnbedarf dienen. Während andere Arten zurückgingen, stieg die Zahl der Wohnungssuchen landesweit leicht um 3 %, und die Zahl der Mietgesuche nahm ebenfalls um 6 % zu. Die Nachfrage nach Wohnungen in Hanoi stieg um 6 %, in Ho-Chi-Minh-Stadt sogar leicht um 1 %.

Die Rate erfolgreicher Wohnungstransaktionen zeigt Anzeichen einer Verbesserung; auch diese Immobilienart dürfte sich gut erholen. Die Wohnungspreise sinken tendenziell nicht, sondern bleiben stabil, in einigen Produkten und Gebieten sogar leicht. Im Vergleich zum ersten Quartal 2023 stiegen die Verkaufspreise für Wohnungen in Hanoi im dritten Quartal 2023 durchschnittlich um 4–5 %, während die Preise für Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt in der Vergangenheit stabil blieben.

Wie lange wird es dauern, bis sich die einzelnen Immobilienarten erholt haben?

Experten sind sich einig, dass die Erholung des Immobilienmarktes im Jahr 2024 eintreten wird. Allerdings wird der Zeitpunkt der Markterholung für jede Immobilienart unterschiedlich sein.

Insbesondere sagte Herr Nguyen Quoc Anh, dass die Grundstücksart trotz eines starken Rückgangs immer noch ein Segment sei, das auf dem vietnamesischen Immobilienmarkt große Aufmerksamkeit erregen würde und 28 % der Kaufentscheidungen der an einer Umfrage von Batdongsan.com.vn teilnehmenden Kunden ausmachte.

Davon entscheiden sich 46 % der Investoren dafür, Geld für den Kauf eines Grundstücks auszugeben, und 32 % der Kunden, die ihren Wohnraum erweitern möchten, entscheiden sich ebenfalls für den Kauf eines Grundstücks.

Was die Preisschwankungen betrifft, so steigen die Grundstückspreise seit 2018 kontinuierlich. Demnach stiegen die Grundstückspreise im dritten Quartal 2023 landesweit um 38 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2018. Der südliche Markt verzeichnete mit fast 71 % den stärksten Anstieg der Grundstückspreise im Land, während die nördlichen Provinzen in den letzten sechs Jahren einen Anstieg von etwa 51 % verzeichneten.

Bei der Einschätzung der Erholungsaussichten des Grundstücksmarktes gehen laut einer Umfrage unter 1.000 Immobilienmaklern 25 % der Makler davon aus, dass sich der Grundstücksmarkt erst im vierten Quartal 2024 erholen wird, etwa 17 % glauben, dass er sich im dritten Quartal 2024 erholen wird und 22,6 % glauben, dass der Wendepunkt im zweiten Quartal 2024 erreicht sein wird.

Zu diesem Thema sagte Herr Quoc Anh, dass die Erholungszeit des Grundstücksmarktes im Vergleich zu anderen Marktarten aufgrund vieler Faktoren langsamer sein könne.

Was das Wirtschaftswachstum betrifft, wird prognostiziert, dass sich die Wirtschaft erst im Jahr 2024 erholen wird. Die offenen Kredite für Immobilieninvestitionen sind weiterhin sehr niedrig und die Zinssätze sinken allmählich. Bei der aktuellen Senkungsrate wird es jedoch voraussichtlich drei bis vier Quartale dauern, bis die Zinssätze wieder das Niveau von 2021 erreichen.

Darüber hinaus wird erwartet, dass die Auszahlungsrate öffentlicher Investitionen im Jahr 2025 explodiert. Das Grundstücksgesetz soll ebenfalls bis Ende 2024 verabschiedet werden und wird einige Zeit brauchen, um in Kraft zu treten. Darüber hinaus ist die Marktstimmung in Immobiliensegmenten des Investitions- und Spekulationstyps, die keinen tatsächlichen Wohnbedarf decken, nach wie vor gedrückt.

Daher prognostiziert Herr Quoc Anh, dass sich der Landsektor langsamer erholen wird als andere Arten und dass es möglicherweise erst Ende 2024 zu einer Umkehr dieses Marktes kommen wird.

Quelle: Batdongsan.com.vn

In Bezug auf niedrige Gebäude erklärte Le Bao Long, Strategiedirektor von Batdongsan.com.vn, dass Einfamilienhäuser derzeit unter den niedrigen Gebäudetypen die Produkte mit den besten Umsätzen seien, während Reihenhäuser und angrenzende Villen noch schleppend liefen. Aufgrund der schwierigen Wirtschaftslage und des schwachen Tourismus konnten sich Geschäfts- und Einzelhandelsaktivitäten noch nicht erholen.

Daher dürfte die Amortisationszeit von Flachbauten im Vergleich zu Grundstücken kürzer sein, allerdings gibt es regionale Unterschiede. In Hanoi gelten die Vororte im Norden und Osten als die beiden Gebiete mit dem größten Potenzial. Auch in Ho-Chi-Minh-Stadt wird der Osten als das Gebiet mit dem größten Potenzial eingeschätzt.

Der Druck der Erholung nach der Pandemie und der Wirtschaftsrezession erschwert die Entwicklung von Handels- und Dienstleistungsaktivitäten in Vietnam. Die Mietrenditen erholen sich allmählich wieder auf das Niveau vor der Pandemie, und die Infrastrukturprojekte nehmen allmählich Gestalt an. Daher wird prognostiziert, dass sich der Markt für Flachbauten im späten dritten und vierten Quartal 2024 erholen könnte.

Was den Wohnungstyp betrifft, so glauben laut einer früheren Umfrage etwa 27 % der Makler, dass sich der Wohnungsmarkt im vierten Quartal 2023 erholen wird; 42 % glauben, dass sich dieser Typ in den ersten sechs Monaten des Jahres 2024 erholen wird.

Im Allgemeinen wird dieser Typ voraussichtlich den Erholungstrend im Immobiliensektor anführen. Herr Dinh Minh Tuan, Direktor von Batdongsan.com.vn im Süden, sagte, dass sich der Wohnungsmarkt im Vergleich zu anderen Typen wahrscheinlich am schnellsten erholen wird. Er wird voraussichtlich im ersten Quartal 2024 fallen und spätestens im zweiten Quartal 2024 eine Umkehr einleiten .

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/thoi-diem-dao-chieu-cua-thi-truong-bat-dong-san-dang-den-gan-a629521.html