Eine Ecke des Wohngebiets in MBQH 2125 Phase 1, Bezirk Dong Ve, Stadt Thanh Hoa. Foto: PV
Geschichten aus den Anwendungen
Im März 2025 erhielt die Zeitung Thanh Hoa eine Petition von Haushalten, die in Phase 1 von MBQH 2125 (gehört zum Wohn- und Grünparkprojekt im südlichen Stadtgebiet von Thanh Hoa, Bezirk Dong Ve, Stadt Thanh Hoa ) leben.
Eine der Petitionen beginnt mit den Worten: „Dies ist das vierte Mal, dass wir eine Petition an die zuständigen Behörden bezüglich des Investors von MBQH 2125 Projektphase 1 geschickt haben, weil dieser keine roten Bücher herausgegeben hat. Die Antwort des Investors von MBQH 2125 Projektphase 1 und der zuständigen Behörden ist nicht zufriedenstellend und weist Anzeichen von Verzögerungen und der Umgehung der berechtigten Erwartungen der Haushalte auf.“
Es ist bekannt, dass Phase 1 des Projekts MBQH 2125 mit einer Fläche von 82.188,8 m² , darunter 633 Grundstücke (85 Villengrundstücke, 548 angrenzende Grundstücke), eines der großen Stadtentwicklungsprojekte in der Stadt Thanh Hoa ist. Die Hanoi Hoang Gia Real Estate Joint Stock Company ist der Gewinner der Versteigerung der Landnutzungsrechte für das Projekt (gemäß Entscheidung Nr. 2939/QD-UBND des Volkskomitees der Provinz Thanh Hoa vom 2. August 2018). Das Unternehmen ist seinen finanziellen Verpflichtungen hinsichtlich der Landnutzungsgebühren nachgekommen und hat ein Zertifikat für die Landnutzungsrechte erhalten. Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt (jetzt Ministerium für Landwirtschaft und natürliche Ressourcen) hat sich seit 2019 mit den zuständigen Stellen abgestimmt, um die Übergabe des Landes in dem Feld an die Hanoi Hoang Gia Real Estate Joint Stock Company zu organisieren.
Obwohl der Staat dem Projektinvestor Nutzungsrechte für das Land erteilt hat, wurden den Haushalten, die an diesem Standort Land gekauft haben, noch keine Nutzungsrechte zuerkannt. Dies bereitet vielen Haushalten Sorge, da auch viele damit verbundene Rechte betroffen sind. |
Obwohl der Staat dem Projektinvestor Nutzungsrechte für das Land erteilt hat, wurden den Haushalten, die an diesem Standort Land gekauft haben, noch keine Nutzungsrechte zuerkannt. Dies bereitet vielen Haushalten Sorge, da auch viele damit verbundene Rechte betroffen sind.
Frau NHA, eine Bewohnerin von MBQH 2125 Phase 1, sagte: „Wir haben uns viele Male getroffen und den Investor gebeten, die Verfahren zur Ausstellung von roten Meldebüchern an Haushalte, die Land gekauft haben, einzuleiten, aber er hat nicht reagiert. Das Leben mitten in einem geschäftigen Stadtgebiet und das Fehlen eines roten Meldebuchs haben das Leben und die Aktivitäten der Menschen stark beeinträchtigt. So können sie sich beispielsweise nicht in der Gemeinde registrieren lassen, weder eine Geburt noch eine Heirat oder ein Studium.“
Die Familie von Frau LTG gehört zu den Haushalten, die in Phase 1 des Bauvorhabens MBQH 2125 ein Grundstück per Darlehensvertrag erworben und 2022/2023 ein Haus gebaut haben. Ihr Haus ist eine von vielen Wohnungen, die im Vergleich zum vorgeschriebenen Entwurf nicht korrekt gebaut wurden. Die Vorderseite des Hauses hat nicht genügend vier Stockwerke und ein Dachgeschoss, und die Rückseite bietet keinen freien Raum. Frau G. berichtet: „In dieser Gegend entsprechen die meisten Häuser, die vor 2024 gebaut wurden, nicht dem genehmigten Modell. Damals wurde einfach das Grundstück gekauft und gebaut, ohne Anleitung, Aufsicht oder Mahnung des Investors. Viele Haushalte sind nun besorgt, dass die Hausplanung und die Baudichte nicht stimmen. Gibt es in Zukunft eine Möglichkeit, dies durch die Einreichung des Antrags auf die Baugenehmigung zu ändern? Da Häuser ohne Baugenehmigung viele Rechte der Landnutzer haben, sind sie nicht berechtigt, Hypotheken bei der Bank aufzunehmen. Wenn sie an einen günstigeren Ort umziehen möchten, müssen sie das Grundstück zurückstellen!“
Rechtliche und haftungsrechtliche Fragen
Zurück zur Rechtslage des MBQH 2125-Projekts Phase 1: Der Kern des Problems liegt möglicherweise in der Art und Weise, wie der Investor das Projekt umsetzt. Gemäß den Vorschriften des MBQH 2125-Projekts Phase 1 muss der Investor vor dem Verkauf an Kunden alle Bauelemente des Rohbaus gemäß dem von der zuständigen Behörde genehmigten Entwurf fertigstellen. Die Realität sieht jedoch völlig anders aus.
Thanh Hoa von oben gesehen. Foto: PV
„Unmittelbar nach dem Gewinn der Auktion für Landnutzungsrechte errichtete die Hanoi Hoang Gia Real Estate Joint Stock Company in Abstimmung mit der Vietnam Prosperity Investment Group Joint Stock Company keinen Rohbau, da keine Mittel für den Bau eines Hauses vorhanden waren. Da die Kunden jedoch Land zum Bau von Häusern kaufen wollten, berieten sie sie über den Verkauf von Land in Form eines „Darlehensvertrags“. Dieser Darlehensvertrag erfordert die Vertraulichkeit der Informationen“, teilte ein Haushalt mit, der an diesem Standort ein Grundstück kaufte.
Einige Haushalte fügten hinzu: „Gemäß der Vereinbarung mit dem Kunden entspricht die Grundstücksnummer des Darlehensvertrags der Grundstücksnummer des Projektgrundstücks. Kunden, die den vollen Betrag vereinbarungsgemäß zahlen, erhalten vom Investor folgende Dokumente: Darlehensvertrag, Protokoll der Grundstücksübergabe, Verpflichtung zum Bau des Hauses gemäß den Konstruktionszeichnungen mit beigefügten Dokumenten, damit der Kunde das Haus selbst bauen kann. Sobald der Kunde den Rohbau abgeschlossen hat, akzeptiert der Investor den Kaufvertrag und leitet die Schritte zum Abschluss des Kaufvertrags sowie zur Ausstellung eines roten Belegs an den Kunden ein.“
Dies ist eine weit verbreitete Form der Gesetzesumgehung: Anstatt einen Rohbau zu bauen und das fertige Haus zu verkaufen, verkauft der Investor Grundstücke im Rahmen eines „Darlehensvertrags“ an die Menschen und lässt diese dann ihre eigenen Häuser bauen. Diese Situation hat zwei schwerwiegende und leicht erkennbare Folgen: Die Menschen verfügen nicht über die vollständigen Rechtsdokumente über den Grundstücksverkauf an den Investor und sind nicht Eigentümer des von ihnen bezahlten Grundstücks. Aufgrund laxer Verwaltung halten sich viele Haushalte nicht an die Bauvorschriften für genehmigte Stadtpläne, was später viele Konsequenzen nach sich zieht.
Unmittelbar nach dem Gewinn der Auktion für Landnutzungsrechte errichtete die Hanoi Hoang Gia Real Estate Joint Stock Company in Abstimmung mit der Vietnam Prosperity Investment Group Joint Stock Company keinen Rohbau, da keine Mittel für den Bau eines Hauses vorhanden waren. Aufgrund der Kundennachfrage nach Grundstücken zum Bau von Häusern beriet sie sich jedoch mit den Kunden über den Verkauf von Grundstücken in Form eines „Darlehensvertrags“. Dieser Darlehensvertrag erfordert die Vertraulichkeit der Informationen. Dies ist eine recht verbreitete Form der „Umgehung des Gesetzes“. Anstatt ein Rohhaus zu bauen und ein fertiges Haus zu verkaufen, verkauft der Investor den Leuten im Rahmen eines „Darlehensvertrags“ Land und lässt die Leute dann ihre eigenen Häuser bauen … |
Frau LT T, Bewohnerin von MBQH 2125 Phase 1, sagte: „Anfangs, als die Kunden mit dem Bau ihrer Häuser begannen, gab es keine Kontrolle und Überwachung durch den Investor. Daher bauten viele Haushalte eigenmächtig Häuser nach ihren eigenen Entwürfen und nicht nach den allgemeinen Konstruktionszeichnungen. In den letzten Jahren wurde die Überwachung strenger, und die Kunden bauten nach dem genehmigten Entwurf. Darüber hinaus muss jeder Haushalt bei Baubeginn eine Kaution von 100 Millionen VND hinterlegen, um sich zum Bau gemäß dem Entwurf zu verpflichten, sowie 30 Millionen VND für Projektmanagement und -überwachung.“
Die Bevölkerungsdichte in Phase 1 von MBQH 2125 ist derzeit recht hoch. Die Beobachtungen des Reporters an einigen Häuserreihen auf dem Gelände zeigen, dass einige Haushalte gemäß dem Entwurf bauen, andere dagegen. Viele Haushalte sind besorgt darüber, ob die Häuser gemäß dem Entwurf gebaut werden oder nicht. Wann erhalten Haushalte, die auf diesem Gelände ein Grundstück erwerben, eine rote Liste? „Wir sind besorgt, weil wir gehört haben, dass der Investor die Verfahren zur Ausstellung roter Bücher an Kunden nicht durchführt, da er die gesamten roten Bücher nicht mehr verwaltet. Besteht die Möglichkeit, dass das Vermögen der Haushalte verletzt wird?“, fragte sich Frau NTT, eine Anwohnerin.
Unter dem Druck der Petition der Bevölkerung und der Anweisung des Volkskomitees der Provinz antwortete die Hanoi Hoang Gia Real Estate Joint Stock Company im Februar 2025 schriftlich. In den offiziellen Mitteilungen Nr. 03/CV-HNHG vom 10. Februar 2025 und 04/CV-HNHG vom 14. Februar 2025 erklärte das Unternehmen: „Bislang hat das Unternehmen die Bebauung von 570 der insgesamt 633 bei der Auktion gewonnenen Grundstücke abgeschlossen und investiert weiterhin in die Bebauung der verbleibenden 63 Grundstücke.“ Was die Kapitalbeschaffung durch „Darlehensverträge“ betrifft, so ist das Unternehmen der Ansicht, dass es sich dabei um eine legale Tätigkeit gemäß Klausel 3, Artikel 7 des Unternehmensgesetzes 2020 handelt. Für die Verzögerung des Baufortschritts machte das Unternehmen „viele subjektive und objektive Faktoren verantwortlich, insbesondere die anhaltende COVID-19-Pandemie, die die vietnamesische Wirtschaft im Allgemeinen und das Unternehmen im Besonderen stark beeinträchtigt hat.“ Bemerkenswert ist die Zusage des Unternehmens: „Es wird erwartet, dass die Ausstellung von Landnutzungsrechtszertifikaten an berechtigte Haushalte im zweiten Quartal 2025 abgeschlossen sein wird.“
Das Projekt MBQH 2125 Phase 1 ist ein typisches Beispiel für die Mängel im städtischen Projektmanagement in Thanh Hoa. Der Investor errichtete die Rohbauten nicht nach dem genehmigten Entwurf, sondern verkaufte Grundstücke über Darlehen, damit Haushalte ihre eigenen Häuser bauen konnten. Die mangelnde Überwachung und Steuerung des Bauprozesses hatte zahlreiche Folgen. Sieben Jahre nach Projektbeginn kauften die Menschen Grundstücke und ließen sich nieder. Doch trotz zahlreicher Anträge und Petitionen wurde ihnen bis heute kein rotes Baubuch zuerkannt, was zu öffentlicher Empörung führte. |
Das Projekt MBQH 2125 Phase 1 ist ein typisches Beispiel für die Mängel im städtischen Projektmanagement in Thanh Hoa. Der Investor errichtete die Rohbauten nicht nach dem genehmigten Entwurf, sondern verkaufte Grundstücke über Darlehen, damit Haushalte ihre eigenen Häuser bauen konnten. Die mangelnde Überwachung und Steuerung des Bauprozesses hatte zahlreiche Folgen. Sieben Jahre nach Projektbeginn kauften die Menschen Grundstücke und ließen sich nieder. Doch trotz zahlreicher Anträge und Petitionen wurde ihnen bis heute kein rotes Baubuch zuerkannt, was zu öffentlicher Empörung führte.
Die jüngste Zusage des Investors, die Ausgabe der roten Bücher im zweiten Quartal 2025 abzuschließen, ist ein positives Signal. Allerdings ist eine genaue Überwachung durch die Behörden erforderlich, um die Umsetzung gemäß dem festgelegten Fahrplan sicherzustellen und zur Lösung der Probleme in Phase 1 von MBQH 2125 beizutragen. Angesichts dieser Situation müssen die staatlichen Verwaltungsbehörden drastischere Lösungen für die Verwaltung der Bauordnung und anderer Probleme bei neuen Stadtgebietsprojekten finden, um ähnliche Situationen in Zukunft zu vermeiden.
Nach Dung - Viet Huong
Lektion 2: „Klon“-Projekte von MBQH 2125 Phase 1
Quelle: https://baothanhhoa.vn/thuc-trang-cac-du-an-khu-do-thi-tai-thanh-hoa--nhung-bat-cap-tu-nang-luc-chu-dau-tu-den-quan-ly-nha-nuoc-bai-1-7-nam-mon-moi-cho-so-do-247273.htm
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