Aktueller Stand der Stadtgebietsprojekte in Thanh Hoa – Unzulänglichkeiten von der Investorenkapazität bis zur staatlichen Verwaltung (Teil 1): 7 Jahre Warten auf rote Bücher

(Baothanhhoa.vn) – In den letzten Jahren haben Tausende von Haushalten in den neuen Stadtgebieten von Thanh Hoa Milliarden Dong für den Kauf von Grundstücken und den Bau geräumiger Häuser ausgegeben, haben aber bisher keine Landnutzungszertifikate (GCNQSDD oder „Rote Bücher“) erhalten. Von Phase 1 des MBQH 2125 bis hin zu einer Reihe von Projekten, für die „Rote Bücher“ aufgehängt wurden, zeigt sich, dass das Bild der Stadtverwaltung viele Mängel aufweist. Es ist Zeit für starke, bahnbrechende Lösungen, um diese Situation zu beenden und eine nachhaltigere, zivilisiertere und humanere Stadtentwicklung zu ermöglichen.

Eine Ecke des Wohngebiets in MBQH 2125, Phase 1, Bezirk Dong Ve, Stadt Thanh Hoa. Foto: PV

Geschichten aus den Anwendungen

Im März 2025 erhielt die Zeitung Thanh Hoa eine Petition von Haushalten, die in Phase 1 von MBQH 2125 (gehört zum Wohn- und Grünparkprojekt im südlichen Stadtgebiet der Stadt Thanh Hoa, Bezirk Dong Ve, Stadt Thanh Hoa ) leben.

Eine der Petitionen beginnt mit den Worten: „Dies ist das vierte Mal, dass wir eine Petition an die zuständigen Behörden bezüglich des Investors von MBQH 2125 Projektphase 1 geschickt haben, weil dieser keine roten Bücher herausgegeben hat. Die Antwort des Investors von MBQH 2125 Projektphase 1 und der zuständigen Behörden ist nicht zufriedenstellend und weist Anzeichen von Verzögerungen und einer Umgehung der legitimen Wünsche der Haushalte auf.“

Es ist bekannt, dass Phase 1 des Projekts MBQH 2125 mit einer Fläche von ^{82.188,8 m²} , darunter 633 Grundstücke (85 Villengrundstücke, 548 angrenzende Grundstücke), eines der großen Stadtentwicklungsprojekte in der Stadt Thanh Hoa ist. Die Hanoi Hoang Gia Real Estate Joint Stock Company ist der Gewinner der Versteigerung der Landnutzungsrechte für das Projekt (gemäß Beschluss Nr. 2939/QD-UBND des Volkskomitees der Provinz Thanh Hoa vom 2. August 2018). Das Unternehmen ist seinen finanziellen Verpflichtungen hinsichtlich der Landnutzungsgebühren nachgekommen und hat ein Zertifikat für das Landnutzungsrecht erhalten. Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt (jetzt Ministerium für Landwirtschaft und natürliche Ressourcen) hat sich seit 2019 mit den zuständigen Einheiten abgestimmt, um die Übergabe des Landes in diesem Bereich an die Hanoi Hoang Gia Real Estate Joint Stock Company zu organisieren.

Obwohl der Staat dem Projektinvestor Nutzungsrechte für das Land erteilt hat, haben die Haushalte, die an diesem Standort Land gekauft haben, noch keine roten Bücher erhalten. Dies bereitet vielen Haushalten Sorgen und bereitet ihnen Sorge, da auch viele damit verbundene Rechte betroffen sind.

Obwohl der Staat dem Projektinvestor Nutzungsrechte für das Land erteilt hat, haben die Haushalte, die an diesem Standort Land gekauft haben, noch keine roten Bücher erhalten. Dies bereitet vielen Haushalten Sorgen und bereitet ihnen Sorge, da auch viele damit verbundene Rechte betroffen sind.

Frau NHA, eine Bewohnerin von MBQH 2125 Phase 1, sagte: „Wir haben uns viele Male getroffen und den Investor gebeten, die Verfahren zur Ausstellung roter Bücher an Haushalte, die Land gekauft haben, fortzusetzen, aber sie haben nicht reagiert. Mitten in einem geschäftigen Stadtgebiet zu leben und trotzdem kein rotes Buch zu haben, hat das Leben und die Aktivitäten der Menschen stark beeinträchtigt, beispielsweise die Unfähigkeit, Geburten, Heiraten oder Studien in der Gemeinde zu registrieren.“

Die Familie von Frau LTG gehört zu den Haushalten, die in Phase 1 des Bauvorhabens MBQH 2125 ein Grundstück per Darlehensvertrag erworben und 2022–2023 ein Haus gebaut haben. Ihr Haus ist eine von vielen Wohnungen, die im Vergleich zum vorgeschriebenen Entwurf nicht korrekt gebaut wurden. Die Vorderseite des Hauses hat nicht vier Stockwerke und ein Dachgeschoss, und die Rückseite bietet keinen freien Raum. Frau G. berichtet: „In dieser Gegend entsprechen die meisten Häuser, die vor 2024 gebaut wurden, nicht dem genehmigten Modell, da damals einfach das Grundstück gekauft und ohne Anleitung, Aufsicht oder Mahnung des Investors gebaut wurde. Viele Haushalte sind nun besorgt, dass die Hausplanung und die Baudichte nicht korrekt sind. Wird es in Zukunft eine Möglichkeit geben, dies durch die Einreichung des Antrags auf die Baugenehmigung zu ändern? Da Häuser ohne Baugenehmigung auch viele Rechte der Landnutzer haben, können sie keine Hypotheken aufnehmen und müssen den Umzug an einen günstigeren Ort aufschieben.“

Rechtliche und haftungsrechtliche Fragen

Zurück zur Rechtsgeschichte des MBQH 2125-Projekts Phase 1: Der Kern des Problems liegt möglicherweise in der Art und Weise, wie der Investor das Projekt umsetzt. Gemäß den Vorschriften des MBQH 2125-Projekts Phase 1 muss der Investor alle Bauelemente des Rohbaus gemäß dem von der zuständigen Behörde genehmigten Entwurf fertigstellen, bevor er das Haus an Kunden verkaufen kann. Die Realität sieht jedoch völlig anders aus.

Thanh Hoa von oben gesehen. Foto: PV

„Unmittelbar nach dem Gewinn der Auktion der Landnutzungsrechte errichtete die Hanoi Royal Real Estate Joint Stock Company in Abstimmung mit der Vietnam Prosperity Investment Group Joint Stock Company kein Rohhaus, da keine Mittel für den Bau eines Hauses vorhanden waren. Da die Kunden jedoch Land zum Bau von Häusern kaufen wollten, berieten sie sie über den Verkauf des Grundstücks in Form eines „Darlehensvertrags“. Dieser Darlehensvertrag erfordert die Vertraulichkeit der Informationen“, teilte ein Haushalt mit, der an diesem Standort ein Grundstück gekauft hatte.

Einige Haushalte fügten hinzu: „Gemäß der Vereinbarung mit dem Kunden entspricht die Grundstücksnummer des „Darlehensvertrags“ der Grundstücksnummer und der Schuldnummer des im Projekt enthaltenen Grundstücks. Kunden, die den vereinbarten Gesamtbetrag zahlen, erhalten vom Investor folgende Dokumente: Darlehensvertrag, Protokoll der Grundstücksübergabe, Verpflichtung zum Bau des Hauses gemäß den Konstruktionszeichnungen mit beigefügten Dokumenten, damit der Kunde das Haus selbst bauen kann. Sobald der Kunde den Rohbau des Hauses abgeschlossen hat, akzeptiert der Investor den Kaufvertrag und leitet die Schritte zum Abschluss des Kaufvertrags sowie zur Ausstellung eines roten Buches an den Kunden ein.“

Dies ist eine recht verbreitete Form der Gesetzesumgehung: Anstatt ein Rohbauhaus zu bauen und das fertige Haus zu verkaufen, verkauft der Investor den Leuten Land im Rahmen eines „Darlehensvertrags“ und lässt sie dann ihr eigenes Haus bauen. Diese Situation hat zwei schwerwiegende und leicht erkennbare Folgen: Die Leute haben keine vollständigen Rechtsdokumente über den Grundstücksverkauf mit dem Investor und sind nicht Eigentümer des Grundstücks, für das sie bezahlt haben. Aufgrund laxer Verwaltung halten sich viele Haushalte nicht an die Bauvorschriften für genehmigte Stadtpläne, was später viele Konsequenzen hat.

„Unmittelbar nach dem Gewinn der Auktion für Landnutzungsrechte errichtete die Hanoi Royal Real Estate Joint Stock Company in Abstimmung mit der Vietnam Prosperity Investment Group Joint Stock Company kein Rohhaus, da keine Mittel für den Bau eines Rohhauses vorhanden waren. Sie beriet sich jedoch auf der Grundlage des Bedarfs der Kunden, Land für den Wohnungsbau zu kaufen, über den Verkauf von Land in Form eines „Darlehensvertrags“. Dieser Darlehensvertrag erfordert die Vertraulichkeit der Informationen.“

Dies ist eine recht verbreitete Form der „Umgehung des Gesetzes“. Anstatt ein Rohhaus zu bauen und das fertige Haus zu verkaufen, verkauft der Investor den Leuten im Rahmen eines „Darlehensvertrags“ Land und lässt die Leute dann ihr eigenes Haus bauen …

Frau LT T, eine Bewohnerin von MBQH 2125 Phase 1, sagte: „Anfangs, als die Kunden mit dem Bau ihrer Häuser begannen, gab es keine Kontrolle und Überwachung durch den Investor. Daher bauten viele Haushalte willkürlich Häuser nach ihren eigenen Entwürfen und hielten sich nicht an die allgemeinen Konstruktionszeichnungen. In den letzten Jahren wurde die Überwachung strenger, und die Kunden bauten nach dem genehmigten Entwurf. Darüber hinaus muss jeder Haushalt bei Baubeginn eine Anzahlung von 100 Millionen VND leisten, um sich zum Bau gemäß dem Entwurf zu verpflichten, sowie 30 Millionen VND für Projektmanagement und -überwachung.“

Die Bevölkerungsdichte von MBQH 2125 Phase 1 ist bisher recht hoch. Die Beobachtungen des Reporters an einigen Häuserreihen auf dem Gelände zeigen, dass einige Haushalte nach dem Entwurf bauen, andere nach dem falschen Entwurf. Viele Haushalte sind besorgt darüber, ob das Haus nach dem richtigen Entwurf gebaut wurde oder nicht. Wann erhalten Haushalte, die auf diesem Gelände Land kaufen, die roten Bücher? „Wir sind besorgt, weil wir gehört haben, dass der Investor die Verfahren zur Vergabe der roten Bücher an Kunden nicht durchführt, weil er nicht mehr alle roten Bücher verwaltet. Ist es möglich, dass das Vermögen der Haushalte verletzt wird?“, fragte sich Frau NTT, eine Anwohnerin.

Unter dem Druck der Petition der Bevölkerung und der Anweisung des Volkskomitees der Provinz antwortete die Hanoi Royal Real Estate Joint Stock Company im Februar 2025 schriftlich. In den offiziellen Mitteilungen Nr. 03/CV-HNHG vom 10. Februar 2025 und 04/CV-HNHG vom 14. Februar 2025 erklärte das Unternehmen: „Bislang hat das Unternehmen 570 der insgesamt 633 bei der Auktion gewonnenen Grundstücke bebaut und investiert weiterhin in die Bebauung der verbleibenden 63 Grundstücke.“ Was die Kapitalmobilisierung durch „Darlehensverträge“ betrifft, ist das Unternehmen der Ansicht, dass es sich dabei um eine legale Tätigkeit gemäß Klausel 3, Artikel 7 des Unternehmensgesetzes 2020 handelt. Für die Verzögerung des Baufortschritts machte das Unternehmen „viele subjektive und objektive Faktoren verantwortlich, insbesondere die anhaltende COVID-19-Pandemie, die die vietnamesische Wirtschaft im Allgemeinen und das Unternehmen im Besonderen stark beeinträchtigt hat.“ Es ist erwähnenswert, dass sich das Unternehmen verpflichtet hat: „Es wird erwartet, dass die Ausstellung von Landnutzungsrechtszertifikaten an berechtigte Haushalte im zweiten Quartal 2025 abgeschlossen sein wird.“

Das Projekt MBQH 2125 Phase 1 ist ein typisches Beispiel für die Mängel im städtischen Projektmanagement in Thanh Hoa. Die Tatsache, dass der Investor die Rohbauten nicht nach dem genehmigten Entwurf errichtete, sondern die Form des „Verkaufs von Grundstücken“ über Darlehensverträge nutzte, damit Haushalte ihre eigenen Häuser bauen konnten, sowie die mangelnde Überwachung und Verwaltung während des Bauprozesses hatten zahlreiche Folgen. Sieben Jahre nach Projektbeginn kauften die Menschen Grundstücke und ließen sich nieder, doch bis heute, trotz zahlreicher Anträge und Petitionen, wurde ihnen kein rotes Baubuch zuerkannt, was zu öffentlicher Empörung führte.

Das Projekt MBQH 2125 Phase 1 ist ein typisches Beispiel für die Mängel im städtischen Projektmanagement in Thanh Hoa. Die Tatsache, dass der Investor die Rohbauten nicht nach dem genehmigten Entwurf errichtete, sondern die Form des „Verkaufs von Grundstücken“ über Darlehensverträge nutzte, damit Haushalte ihre eigenen Häuser bauen konnten, sowie die mangelnde Überwachung und Verwaltung während des Bauprozesses hatten zahlreiche Folgen. Sieben Jahre nach Projektbeginn kauften die Menschen Grundstücke und ließen sich nieder, doch bis heute, trotz zahlreicher Anträge und Petitionen, wurde ihnen kein rotes Baubuch zuerkannt, was zu öffentlicher Empörung führte.

Die jüngste Zusage des Investors, die Ausgabe der roten Bücher im zweiten Quartal 2025 abzuschließen, ist ein positives Signal. Allerdings ist eine genaue Überwachung durch die Behörden erforderlich, um die Umsetzung gemäß dem festgelegten Fahrplan sicherzustellen und zur Lösung der Probleme in Phase 1 von MBQH 2125 beizutragen. Angesichts dieser Situation müssen die staatlichen Verwaltungsbehörden drastischere Lösungen für die Verwaltung der Bauordnung und anderer Probleme bei neuen Stadtgebietsprojekten finden, um ähnliche Situationen in Zukunft zu vermeiden.

Nach Dung - Viet Huong

Lektion 2: „Klon“-Projekte von MBQH 2125 Phase 1

Quelle: https://baothanhhoa.vn/thuc-trang-cac-du-an-khu-do-thi-tai-thanh-hoa--nhung-bat-cap-tu-nang-luc-chu-dau-tu-den-quan-ly-nha-nuoc-bai-1-7-nam-mon-moi-cho-so-do-247273.htm