Ho-Chi-Minh-Stadt hat offiziell angeordnet, dass Immobilienprojektinvestoren in der Region keine Grundstücke ihrer Projekte aufteilen und an Organisationen und Einzelpersonen zum Bau von Eigenheimen verkaufen dürfen. Viele sind der Ansicht, dass Ho-Chi-Minh-Stadt einen Plan benötigt, um solche „Umwandlungen“ zu verhindern.
Das Gesetz über Immobiliengeschäfte tritt am 1. August 2024 in Kraft und verbietet es Projekten, Grundstücke in städtischen Gebieten aufzuteilen und zu verkaufen.
Zur Umsetzung des Gesetzes über das Immobiliengeschäft erließ das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt kürzlich den Beschluss Nr. 83/2024 über die Bestimmungen zur Festlegung von Gebieten, in denen Immobilienprojektinvestoren und Wohnungsbauinvestitionsprojekte Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur an Organisationen und Einzelpersonen übertragen dürfen, damit diese in dem Gebiet ihre eigenen Häuser bauen können.
Mit dieser Entscheidung regelt Ho-Chi-Minh-Stadt offiziell das Verbot der Grundstücksteilung und des Grundstücksverkaufs, um der seit Langem bestehenden Problematik entgegenzuwirken. Insbesondere ist es Immobilieninvestoren in der Region untersagt, Grundstücke innerhalb ihrer Projekte an Organisationen und Privatpersonen zum Bau von Eigenheimen zu veräußern. Gemäß dieser Verordnung ist die Teilung und der Verkauf von Grundstücken nicht nur in den Stadtbezirken, sondern auch in fünf Außenbezirken – Binh Chanh, Hoc Mon, Can Gio, Cu Chi und Nha Be – verboten.
In der Zwischenzeit regelt die Stadt lediglich die Landteilung, sodass nur Haushalte und Einzelpersonen, deren Land die entsprechenden Bedingungen erfüllt, für eine Landteilung in Betracht gezogen werden können.
Grundstücksteilung und -verkauf verhindern
Zum Inhalt des Beschlusses 83/2024 des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt erklärte Rechtsanwalt Nguyen Van Hau – Mitglied des Zentralkomitees der Vaterländischen Front Vietnams und Vizepräsident der Anwaltskammer von Ho-Chi-Minh-Stadt –, dass der neue Beschluss von Ho-Chi-Minh-Stadt wird einen erheblichen Einfluss auf den Immobilienmarkt der Stadt haben, einschließlich direkter Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit von Unternehmen, die im Immobiliengeschäft tätig sind, sowie auf die jüngste willkürliche Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken.
Rechtsanwalt Hau sagte außerdem voraus, dass nach Erlass des Beschlusses 83/2024 mit Meinungsverschiedenheiten seitens der Bevölkerung, der Geschäftswelt und der Immobilienunternehmen zu rechnen sei.
Gemäß Artikel 31 Absatz 6 des Gesetzes über das Immobiliengeschäft 2023 ist eine der Voraussetzungen für die Übertragung von Nutzungsrechten an Grundstücken mit technischer Infrastruktur in Immobilienprojekten an Privatpersonen zum Bau von Eigenheimen: „ Grundstücke, die nicht in Sonderbezirken, -städten, städtischen Gebieten des Typs I, II oder III liegen und nicht gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes der Versteigerung von Nutzungsrechten für Investitionen in Wohnungsbauprojekte unterliegen. Für die übrigen Gebiete legt das Volkskomitee der Provinz unter Berücksichtigung der örtlichen Gegebenheiten fest, in welchen Gebieten Projektinvestoren Nutzungsrechte an Grundstücken mit technischer Infrastruktur an Privatpersonen zum Bau von Eigenheimen übertragen dürfen .“
Rechtsanwalt Nguyen Van Hau bestätigte, dass Ho-Chi-Minh-Stadt die Bestimmungen des Gesetzes über Immobiliengeschäfte präzisiert hat. Insbesondere beziehen sich die oben genannten Details auf Artikel 2 der Entscheidung Nr. 83/2024. Dies betrifft insbesondere Investoren von Immobilienprojekten und Wohnungsbauprojekten in ganz Ho-Chi-Minh-Stadt. Es ist nicht zulässig, Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur in Immobilienprojekten oder Wohnungsbauinvestitionsprojekten an Organisationen oder Einzelpersonen zu übertragen, die selbst Häuser bauen.
Ausgenommen hiervon sind Investoren von Immobilienprojekten, Wohnungsbauinvestitionsprojekten mit Umsiedlungszielen, die Grundstücke in Gemeinden, Städten und Stadtteilen nutzen, sofern sie die entsprechenden Bedingungen gemäß den Vorschriften erfüllen. In diesen Fällen ist es ihnen gestattet, das Nutzungsrecht an Grundstücken mit technischer Infrastruktur in Immobilienprojekten, Wohnungsbauinvestitionsprojekten mit Umsiedlungszielen, die Grundstücke nutzen, an Einzelpersonen zum Bau eigener Häuser zu übertragen.
Rechtsanwalt Nguyen Van Hau verglich den Inhalt des Gesetzes über das Immobiliengeschäft mit dem Beschluss Nr. 83/2024 und sagte dazu: Mit diesem Beschluss des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt wurden die Bestimmungen des Gesetzes über Gebiete, in denen Projektinvestoren Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur an Einzelpersonen zum Bau eigener Häuser übertragen dürfen, deutlich eingeschränkt.
„Dies gilt jedoch nicht als illegal, weil…“ „Das Gesetz über das Immobiliengeschäft hat dem Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt die Befugnis eingeräumt, auf Grundlage der örtlichen Gegebenheiten über die Gebiete zu entscheiden, in denen Projektinvestoren Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur an Einzelpersonen übertragen dürfen, damit diese dort ihre eigenen Häuser bauen können“, kommentierte Rechtsanwalt Hau .
Im Allgemeinen werden die jüngsten Verordnungen des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt der „Lokomotive“ des ganzen Landes dabei helfen, viele Probleme im Zusammenhang mit der willkürlichen Aufteilung und dem Verkauf von Grundstücken sowie der Zerstörung der Stadtplanung zu lösen. Gleichzeitig Die Situation willkürlicher, ungenehmigter Bauten soll minimiert und gleichzeitig die rechtlichen Risiken für Wohnungskäufer reduziert werden. Immobilieninvestoren in der Region werden dazu angehalten, die Qualität ihrer Projekte zeitgleich zu verbessern . Darüber hinaus steht der Beschluss 83/2024 im Einklang mit dem Projekt „ Investitionen – Entwicklung von Stadtbezirken zu Stadtbezirken (oder Städten innerhalb von Ho-Chi-Minh-Stadt) im Zeitraum 2021–2030“ , das die Stadtverwaltung initiiert hat. Konkret sollen die Stadtbezirke bis 2030 verstärkt in den Infrastrukturausbau investieren, um den Status von Städten innerhalb von Ho-Chi-Minh-Stadt zu erreichen.
Umgang mit „Varianten“
Sobald der Beschluss 83/2024 des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt erlassen wurde, richtete der Immobilienverband von Ho-Chi-Minh-Stadt eine Petition an das Volkskomitee der Stadt, in der er zahlreiche Bedenken äußerte.
Im Gespräch mit Reportern der Zeitung Dai Doan Ket am Morgen des 1. November sagte Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, dass der Verband auch ein Dokument an das Komitee der Vaterländischen Front Vietnams in Ho-Chi-Minh-Stadt geschickt habe, in dem es um den Vorschlag geht, die Gebiete zu präzisieren, in denen Investoren von Immobilien- und Wohnungsbauprojekten Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur an Einzelpersonen übertragen dürfen, um Häuser in Gemeinden zu bauen, mit Ausnahme von Städten in 5 Bezirken in Ho-Chi-Minh-Stadt.
Laut Herrn Le Hoang Chau ist Ho-Chi-Minh-Stadt im Immobilienwirtschaftsgesetz 2023 und im Wohnungsbaugesetz 2023 als besonderes städtisches Gebiet ausgewiesen. Daher ist nur im Falle von Grundstücken in Stadtteilen, Bezirken und Städten besonderer städtischer Gebiete (einschließlich 16 Bezirken und der Stadt Thu Duc) festgelegt, dass Investoren die Nutzungsrechte an Grundstücken mit technischer Infrastruktur nicht an Einzelpersonen übertragen dürfen, damit diese dort ihre eigenen Häuser bauen können.
Zuvor hatte der Immobilienverband von Ho-Chi-Minh-Stadt ein Schreiben an das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt, das Bauamt und das Komitee der Vaterländischen Front von Ho-Chi-Minh-Stadt gerichtet, in dem er empfahl, die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken in den Gemeinden der fünf Stadtbezirke weiterhin zu erlauben. Ein Verbot dieser Maßnahmen stünde nämlich im Widerspruch zum Immobiliengesetz und zum Wohnungsbaugesetz.
Daher hat der Verband dem Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt vorgeschlagen, detaillierte Vorschriften zur Bestimmung von Gebieten zu erlassen, in denen Investoren von Immobilien- und Wohnungsbauprojekten Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur an Einzelpersonen übertragen dürfen, damit diese in Kommunen ihre eigenen Häuser bauen können. Ausgenommen sind Städte in fünf Bezirken der Stadt.
Bezüglich der Folgen des Beschlusses 83/2024 des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt erklärte Rechtsanwalt Nguyen Van Hau, Mitglied des Zentralkomitees der Vaterländischen Front Vietnams und Vizepräsident der Anwaltskammer von Ho-Chi-Minh-Stadt, dass die Umsetzung dieses Beschlusses das Landangebot in Ho-Chi-Minh-Stadt weiter verknappen und den Bedarf der Bevölkerung nicht decken könnte. Dies führe möglicherweise zu einem starken Preisanstieg bereits parzellierter Grundstücke in naher Zukunft und würde die Zahl der Käufer aufgrund mangelnder finanzieller Möglichkeiten stark einschränken.
Ingenieur Tran Van Phuong, Direktor eines Immobilienmaklerunternehmens in Thu Duc City, teilt diese Ansicht: Sollte die Verordnung die Aufteilung von Grundstücken in Parzellen zum Verkauf verbieten, muss sich Ho-Chi-Minh-Stadt darauf einstellen, dass Investoren, Organisationen und Einzelpersonen das Gesetz umgehen, um Grundstücke zu parzellieren. Die neue Verordnung zur Grundstücksteilung sieht derzeit vor, dass Haushalte und Einzelpersonen mit Landbesitz unter bestimmten Voraussetzungen für eine Parzellierung in Betracht gezogen werden können. Wird diese Praxis jedoch ausgeweitet, wird sich das Problem der Grundstücksaufteilung in Parzellen zum Verkauf komplexer und negativer entwickeln und den gesamten Immobilienmarkt beeinträchtigen.
Im Hinblick auf die Urbanisierung erklärte Architekt Nguyen Van Bieu, Direktor von Bhomes LLC, dass die neue Verordnung neben Stadtbezirken und Stadtteilen auch die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken in fünf Vorortbezirken – Binh Chanh, Hoc Mon, Can Gio, Cu Chi und Nha Be – untersagt. „Wir alle wissen, dass die Urbanisierung in einigen Gebieten, wie beispielsweise Binh Chanh (insbesondere Trung Son) und Nha Be (Phuoc Kien), trotz ihrer Einstufung als Vorortbezirke in den letzten Jahren rasant zugenommen hat. Die moderne städtische Infrastruktur wird vielerorts sogar schneller ausgebaut, und die Bevölkerungsdichte ist höher als in manchen zentralen Bezirken“, analysierte Architekt Nguyen Van Bieu.
Gegenüber Reportern der Zeitung Dai Doan Ket äußerten Vertreter einiger Unternehmen und Bürger ihre Besorgnis darüber, dass zwar keine Fälle mehr vorkämen, in denen kleine Immobilienfirmen landwirtschaftliche Flächen von Privatpersonen aufkauften und anschließend illegal „Projekte“ zum Weiterverkauf erstellten, die Situation jedoch weiterhin ungelöst bleibe, da die Aufteilung von Grundstücken zum Verkauf ungenutzt bleibe und keine Infrastruktur auf dem Land errichtet werde, einschließlich stillgelegter Projekte. Wenn es keine Lösung gebe, werde der Immobilienmarkt der „Lokomotivstadt“ weiterhin in einem Zustand der „Entführung und Vernachlässigung“ verharren, ohne dass die eigentlichen Probleme gelöst würden.
Quelle: https://daidoanket.vn/cam-phan-lo-ban-nen-tp-hcm-can-ung-pho-cac-bien-tuong-10293610.html
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