Ho-Chi-Minh-Stadt hat offiziell angeordnet, dass es Bauträgern in der Stadt untersagt ist, Grundstücke innerhalb ihrer Projekte aufzuteilen und an Einzelpersonen oder Organisationen zum Selbstbau von Häusern zu verkaufen. Viele sind der Ansicht, dass Ho-Chi-Minh-Stadt einen Plan benötigt, um potenziellen Missbrauch dieser Praxis zu verhindern.
Das am 1. August 2024 in Kraft getretene Gesetz über das Immobiliengeschäft verbietet die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken in städtischen Gebieten.
Zur Umsetzung des Gesetzes über das Immobiliengeschäft erließ das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt kürzlich den Beschluss Nr. 83/2024 über die Regelungen zur Bestimmung von Gebieten, in denen Immobilienprojektinvestoren und Wohnungsbauinvestitionsprojekte Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur an Organisationen und Einzelpersonen zum Selbstbau von Wohnungen in dem Gebiet übertragen dürfen.
Mit diesem Beschluss verbietet Ho-Chi-Minh-Stadt offiziell die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken, um diesem anhaltenden Problem entgegenzuwirken. Konkret ist es Bauträgern in der Stadt untersagt, Grundstücke innerhalb ihrer Projekte an Privatpersonen oder Organisationen zum Selbstbau von Häusern aufzuteilen und zu verkaufen. Gemäß dieser Verordnung ist neben den Stadtbezirken auch die Aufteilung und der Verkauf von Grundstücken in fünf Vorortbezirken – Binh Chanh, Hoc Mon, Can Gio, Cu Chi und Nha Be – verboten.
Die Stadt legt unterdessen fest, dass eine Grundstücksteilung nur für Haushalte und Einzelpersonen zulässig ist, deren Grundstück die Voraussetzungen für eine Teilung erfüllt.
Verhinderung illegaler Grundstücksteilung und -verkäufe.
Zum Inhalt des Beschlusses 83/2024 des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt erklärte Rechtsanwalt Nguyen Van Hau – Mitglied des Zentralkomitees der Vaterländischen Front Vietnams und stellvertretender Vorsitzender der Anwaltskammer von Ho-Chi-Minh-Stadt –, dass der neue Beschluss von Ho-Chi-Minh-Stadt… Dies wird erhebliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt der Stadt haben und sich direkt auf die Geschäftstätigkeit von Unternehmen auswirken, die im Immobilienhandel tätig sind, sowie auf die in letzter Zeit grassierende illegale Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken.
Rechtsanwalt Hau sagte außerdem voraus, dass es nach Erlass des Beschlusses 83/2024 unweigerlich zu Meinungsverschiedenheiten in der Öffentlichkeit, der Geschäftswelt und bei Immobilienunternehmen kommen werde.
Gemäß Artikel 31 Absatz 6 des Immobilienwirtschaftsgesetzes von 2023 ist eine der Voraussetzungen für die Übertragung von Nutzungsrechten an Grundstücken mit technischer Infrastruktur in Immobilienprojekten an Privatpersonen zum Selbstbau von Wohnhäusern, dass: „ Das Grundstück befindet sich nicht in Stadtbezirken, Bezirken oder Städten mit besonderer Bedeutung sowie in städtischen Gebieten des Typs I, II oder III und unterliegt nicht der Versteigerung von Nutzungsrechten für Investitionen in Wohnungsbauprojekte gemäß dem Bodengesetz. Für andere Gebiete legt das Provinzvolkskomitee unter Berücksichtigung der örtlichen Gegebenheiten fest, in welchen Gebieten Projektinvestoren Nutzungsrechte an Grundstücken mit technischer Infrastruktur an Privatpersonen zum Selbstbau von Wohnhäusern übertragen dürfen .“
Laut Rechtsanwalt Nguyen Van Hau hat Ho-Chi-Minh-Stadt die Bestimmungen des Immobiliengesetzes konkretisiert. Die Einzelheiten hierzu sind in Artikel 2 des Beschlusses Nr. 83/2024 geregelt. Dieser gilt insbesondere für Investoren von Immobilienprojekten und Wohnungsbauprojekten in ganz Ho-Chi-Minh-Stadt. Das Recht, Grundstücke mit bestehender Infrastruktur innerhalb eines Immobilienprojekts oder eines Wohnungsbauprojekts für den Selbstbau von Wohnungen zu nutzen, ist Organisationen oder Einzelpersonen nicht gestattet.
Außer in Fällen, in denen der Investor eines Immobilienprojekts oder eines Wohnungsbauprojekts zur Umsiedlung mit Grundstücken in Gemeinden, Städten oder Stadtteilen die vorgeschriebenen Bedingungen erfüllt, kann er das Recht zur Nutzung von Grundstücken mit technischer Infrastruktur innerhalb des Immobilienprojekts oder des Wohnungsbauprojekts zur Umsiedlung mit Grundstücken an Einzelpersonen zum Selbstbau von Häusern übertragen.
Rechtsanwalt Nguyen Van Hau verglich den Inhalt des Gesetzes über das Immobiliengeschäft mit dem Beschluss Nr. 83/2024 und erklärte: Mit diesem Beschluss des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt wurden die rechtlichen Bestimmungen hinsichtlich der Gebiete, in denen Projektentwickler Nutzungsrechte an Grundstücken mit bestehender technischer Infrastruktur an Privatpersonen zum Selbstbau von Wohnungen übertragen dürfen, deutlich eingeschränkt.
Dies gilt jedoch nicht als illegal, weil „Das Gesetz über das Immobiliengeschäft hat das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt ermächtigt, auf der Grundlage der örtlichen Gegebenheiten zu entscheiden, in welchen Gebieten Projektinvestoren die Landnutzungsrechte mit bestehender technischer Infrastruktur an Einzelpersonen zum Selbstbau von Wohnungen übertragen dürfen“, erklärte Rechtsanwalt Hau in seiner Einschätzung .
Insgesamt werden die jüngsten Verordnungen des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt dazu beitragen, dass die Stadtentwicklungsinitiative des Landes viele Mängel im Zusammenhang mit der grassierenden Grundstücksteilung und dem Grundstücksverkauf, die die Stadtplanung zerstören, beheben kann. Gleichzeitig Die Minimierung ungenehmigter Bauten durch Anwohner reduziert nicht nur das Problem, sondern verringert auch die rechtlichen Risiken für Wohnungskäufer und verpflichtet Immobilienentwickler in der Region, die Qualität ihrer Projekte kontinuierlich zu verbessern . Darüber hinaus steht der Beschluss 83/2024 im Einklang mit dem „ Investitions- und Bauplan für Stadtbezirke, die zu Städten (oder Städten unter der Verwaltung von Ho-Chi-Minh-Stadt) werden sollen“ 2021–2030 , der derzeit von der Stadt erarbeitet wird. Konkret sollen die Stadtbezirke bis 2030 verstärkt in die Infrastrukturentwicklung investieren, um den städtischen Standards zu entsprechen und den Status von Städten direkt unter der Verwaltung von Ho-Chi-Minh-Stadt zu erreichen.
Reaktion auf „Verzerrungen“
Unmittelbar nach Erlass des Beschlusses 83/2024 des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt sandte der Immobilienverband von Ho-Chi-Minh-Stadt eine schriftliche Petition an das Volkskomitee der Stadt, in der er mehrere Bedenken äußerte.
Im Gespräch mit einem Reporter der Zeitung Dai Doan Ket am Morgen des 1. November sagte Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, dass der Verband auch ein Dokument an das Komitee der Vaterländischen Front in Ho-Chi-Minh-Stadt geschickt habe, in dem es um den Vorschlag geht, die Gebiete, in denen Immobilien- und Wohnungsbauprojektentwickler die Landnutzungsrechte mit bestehender technischer Infrastruktur an Privatpersonen zum Zwecke des Wohnungsbaus in Gemeinden (ausgenommen Städte) in 5 Bezirken von Ho-Chi-Minh-Stadt übertragen dürfen, detailliert zu spezifizieren.
Laut Herrn Le Hoang Chau ist Ho-Chi-Minh-Stadt gemäß dem Immobilienwirtschaftsgesetz von 2023 und dem Wohnungsgesetz von 2023 ein besonderes städtisches Gebiet. Daher ist es Investoren nur dann untersagt, Nutzungsrechte an Grundstücken mit bestehender technischer Infrastruktur an Privatpersonen zum Selbstbau von Wohnungen zu übertragen, wenn sich das Land in Stadtteilen, Bezirken oder Städten besonderer städtischer Gebiete befindet (einschließlich der 16 Bezirke und der Stadt Thu Duc).
Zuvor hatte der Immobilienverband von Ho-Chi-Minh-Stadt ein Schreiben an das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt, das Bauamt und das Komitee der Vaterländischen Front von Ho-Chi-Minh-Stadt gerichtet, in dem er empfahl, die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken in den Gemeinden der fünf Stadtbezirke von Ho-Chi-Minh-Stadt weiterhin zuzulassen. Ein Verbot der Grundstücksaufteilung und des Grundstücksverkaufs in diesen fünf Bezirken widerspricht nämlich den Bestimmungen des Immobiliengesetzes und des Wohnungsgesetzes.
Daher hat der Verband dem Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt vorgeschlagen, die Gebiete, in denen Immobilien- und Wohnungsbauprojektentwickler Nutzungsrechte an Grundstücken mit bestehender technischer Infrastruktur an Einzelpersonen zum Selbstbau von Häusern in Gemeinden übertragen dürfen, detailliert festzulegen. Ausgenommen sind Städte in den fünf Bezirken der Stadt.
Bezüglich der Folgen des Beschlusses 83/2024 des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt befürchtet Rechtsanwalt Nguyen Van Hau – Mitglied des Zentralkomitees der Vaterländischen Front Vietnams und stellvertretender Vorsitzender der Anwaltskammer von Ho-Chi-Minh-Stadt –, dass die Umsetzung dieses Beschlusses das Angebot an Baugrundstücken in Ho-Chi-Minh-Stadt weiter verknappen und den Bedarf der Bevölkerung nicht decken wird. Daher ist zu erwarten, dass die Preise bereits parzellierter Grundstücke in naher Zukunft stark ansteigen werden, was die Zahl der Käufer aufgrund mangelnder finanzieller Mittel einschränken dürfte.
Ingenieur Tran Van Phuong, Direktor eines Immobilienmaklerunternehmens in Thu Duc City, teilt diese Ansicht und erklärte: „Wenn die Aufteilung und der Verkauf von Grundstücken verboten werden, muss Ho-Chi-Minh-Stadt damit rechnen, dass Bauträger, Organisationen und Einzelpersonen das Gesetz umgehen, um Grundstücke aufzuteilen. Die neuen Bestimmungen zur Grundstücksaufteilung sollten es Haushalten und Einzelpersonen mit Land weiterhin ermöglichen, für eine Aufteilung in Betracht gezogen zu werden, sofern sie die Bedingungen erfüllen. Wird eine solche Praxis zugelassen, wird sie immer raffinierter und negativer und beeinträchtigt den gesamten Immobilienmarkt.“
Im Hinblick auf die Urbanisierung ist Architekt Nguyen Van Bieu, Direktor von Bhomes Co., Ltd., der Ansicht, dass die neuen Bestimmungen neben Stadtbezirken und Stadtvierteln auch die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken in fünf Vorstadtbezirken – Binh Chanh, Hoc Mon, Can Gio, Cu Chi und Nha Be – untersagen. „In den letzten Jahren ist bekannt, dass die Urbanisierungsrate in einigen Gebieten, wie beispielsweise Binh Chanh (insbesondere Trung Son) und Nha Be (Phuoc Kien), trotz ihrer Einstufung als Vorstadtbezirke rasant gestiegen ist. Die städtische Infrastruktur ist modern, und vielerorts ist die Bautätigkeit und die Bevölkerungsdichte sogar höher als in manchen zentralen Stadtbezirken“, analysierte Architekt Nguyen Van Bieu.
Vertreter mehrerer Unternehmen und Anwohner äußerten gegenüber Reportern der Zeitung Dai Doan Ket ihre Besorgnis darüber, dass, obwohl Fälle, in denen kleine Immobilienfirmen landwirtschaftliche Flächen von Privatpersonen aufkaufen und daraus illegal „Projekte“ errichten, um sie weiterzuverkaufen, nicht mehr vorkommen, die Situation verlassener und unerschlossener Grundstückserschließungsprojekte, einschließlich stillgelegter Projekte, den Immobilienmarkt dieser bedeutenden Stadt weiterhin belasten wird, sofern keine Lösungen gefunden werden. Dies wird die Behebung der eigentlichen Ursachen der Probleme verhindern.
Quelle: https://daidoanket.vn/cam-phan-lo-ban-nen-tp-hcm-can-ung-pho-cac-bien-tuong-10293610.html
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