Leeres Land, unglückliche Menschen
Die Geschichte verlassener Brachflächen und spontaner Wohngebiete ist nicht neu, sondern existiert tatsächlich schon seit vielen Jahren. Die Öffentlichkeit und die Presse haben bereits vielfach darüber berichtet, insbesondere über die Situation aufgeschobener Projekte und Planungen, die seit 20 bis 30 Jahren auf Eis liegen. Im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt sind das seit 31 Jahren aufgeschobene Stadtgebiet Binh Quoi-Thanh Da (Bezirk Binh Thanh) und das neue Stadtgebiet Thu Thiem (Stadt Thu Duc) zu nennen, in dem nach mehr als 20 Jahren immer noch nur wenige Projekte realisiert wurden. Etwas weiter entfernt liegt das Stadtgebiet Sing-Viet (Bezirk Binh Chanh), das ebenfalls seit mehr als 25 Jahren auf Eis liegt. Der Nordwesten gehört zum Bezirk Hoc Mon und zum Bezirk Cu Chi. Auch im Süden von Ho-Chi-Minh-Stadt gibt es seit langem aufgeschobene Projekte.
Der Parteisekretär von Ho-Chi-Minh-Stadt, Nguyen Van Nen, sitzt in einem Hubschrauber und führt eine Vermessung durch. Das Foto wurde am 26. August aufgenommen.
Laut Statistiken des Volkskomitees des Bezirks Binh Chanh gibt es im Bezirk 323 Projekte zum Bau von Wohnungen, sozialer Infrastruktur, Parks usw. Seit Mai 2022 sind 92 Projekte verzögert, einige davon liegen seit 20 bis 30 Jahren auf Eis. Der Bezirk hat daher Dokumente an Investoren geschickt, in denen er sie auffordert, den Fortschritt zu beschleunigen. Andernfalls wird er vorschlagen, das Projekt zu widerrufen. Der Widerruf des Projekts ist eine starke Maßnahme und wird von der Gemeinde gewünscht. Seine Umsetzung ist jedoch ein langwieriger Prozess, der weitgehend von der Einschätzung und den spezifischen Empfehlungen der Abteilungen und Zweigstellen abhängt.
In den Vororten von Ho-Chi-Minh-Stadt gibt es noch immer viel unbebautes Land und es entstehen spontan Wohngebiete.
Neben dem Bezirk Binh Chanh liegt der Bezirk Hoc Mon. Tran Van Khuyen, Sekretär des Parteikomitees des Bezirks Hoc Mon, sagte einmal auf dem Forum des Volksrats von Ho-Chi-Minh-Stadt, er sei traurig gewesen, als er in der Gemeinde Nhi Binh (Bezirk Hoc Mon) stand und hinüber zur Stadt Thuan An in Binh Duong blickte und die hellen Lichter sah, während auf der Seite von Hoc Mon der Entwicklungsstand noch sehr bescheiden sei und es noch viel Brachland gebe. Hoc Mon ist zudem einer der Orte mit vielen aufgeschobenen Projekten, sich überschneidenden Planungen und einem Anteil landwirtschaftlicher Flächen von bis zu 50 %. Die Unzulänglichkeiten der Landnutzungsplanung im Vergleich zum persönlichen Bedarf verärgern die Menschen, weil sie Land haben, aber keine Häuser bauen können; große Grundstücke können nicht in Parzellen aufgeteilt werden, damit Kinder getrennt leben können. Mitte 2022 schlug dieser Ort vor, dass Ho-Chi-Minh-Stadt die Bearbeitung und Rückgewinnung von mehr als 700 Hektar Land in Betracht zieht, die zu aufgeschobenen Projekten gehören, die seit vielen Jahren geplant, aber nicht umgesetzt wurden.
Brachland ist nicht nur auf inkompetente private Investoren zurückzuführen, sondern auch auf die langsame Umsetzung vieler Projekte mit staatlichen Mitteln. Ein Beispiel ist das Projekt zum Bau von Grünzäunen zur Abgrenzung der beiden Müllverwertungsanlagen Da Phuoc (Bezirk Binh Chanh) und Tay Bac (Bezirk Cu Chi). Da das Projekt Jahr für Jahr auf Eis gelegt wurde, können die Menschen weder wegziehen noch bleiben, und ihr Vermögen wird zu niedrigen Preisen transferiert.
Städtische Gebiete wie Binh Quoi – Thanh Da, Sing – Viet … sind nur einige von Hunderten von Projekten in Ho-Chi-Minh-Stadt, die auf dem Papier stehen. Jedes Mal, wenn dieNationalversammlung und der Volksrat von Ho-Chi-Minh-Stadt mit Wählern zusammentreffen, sind die Menschen verärgert und fragen, wann die Projekte umgesetzt werden und, falls nicht, wann sie zurückgefordert werden, um den Menschen ihre legitimen Rechte auf Land und Wohnraum zurückzugeben. Dies sind auch die Bruchstücke, die das Bild von „viel unbebautem Land“ bilden, das die Verantwortlichen von Ho-Chi-Minh-Stadt bei der Vermessung aus dem Hubschrauber deutlicher wahrnahmen.
Den Forschungsergebnissen des Ho-Chi-Minh-Stadt-Instituts für Entwicklungsstudien zufolge ist die Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen in nicht-landwirtschaftliche Flächen in Ho-Chi-Minh-Stadt im Zeitraum 2011–2020 recht langsam. Im Zeitraum 2011–2015 lag sie bei 11,2 %, im Zeitraum 2016–2020 nur bei 13,18 % des genehmigten Plans.
Die Ursache dieser Situation liegt in Unzulänglichkeiten und Schwierigkeiten bei der Abstimmung von Planungsvorschriften, Flächennutzungsplänen mit anderen Plänen sowie in den gesetzlichen Regelungen für Investitions- und Bauprojekte. Darüber hinaus sind die Bodendaten unvollständig, genau, konsistent und kontinuierlich, was die Prognosegenauigkeit von Planungs- und Flächennutzungsplänen beeinträchtigt. Statistiken und Bewertungen von Bodenfonds (insbesondere die Bewertung von Fragmentierung und Aufteilung sowie der Nutzungseffizienz) sind unvollständig und ungenau, sodass die Prognosequalität von Planungs- und Flächennutzungsplänen unzureichend ist.
Was die Umsetzung von Planungs- und Landnutzungsplänen betrifft, gibt es auch Gründe, die auf Schwierigkeiten bei der Rückgewinnung landwirtschaftlicher Flächen und fehlende Mittel für Investitionen in technische Infrastrukturrahmen und Projekte auf dem Land zurückzuführen sind.
LANGSAME UMWANDLUNG VON LANDWIRTSCHAFTLICHEN FLÄCHEN
Die Aussage „Es gibt noch viel Brachland“ beruht auch darauf, dass landwirtschaftliche Flächen in der Landnutzungsstruktur von Ho-Chi-Minh-Stadt immer noch einen großen Anteil haben. Im Jahr 2010 betrug die landwirtschaftliche Nutzfläche in Ho-Chi-Minh-Stadt 118.052 Hektar, was 56,3 % entspricht. Im Juni 2018 erließ die Regierung die Resolution 80 zur Anpassung der Landnutzungsplanung bis 2020 und den endgültigen Landnutzungsplan (2016–2020). Dementsprechend gestattete die Regierung Ho-Chi-Minh-Stadt, mehr als 26.000 Hektar landwirtschaftliche Flächen in nicht landwirtschaftliche Flächen umzuwandeln, sodass die landwirtschaftliche Nutzflächenstruktur bis 2020 auf 42,1 % sinken wird.
Stadtgebiet Binh Quoi - Thanh Da (Bezirk Binh Thanh), eines der Gebiete mit ausgesetzter Planung und langfristig ausgesetzten Projekten
Die Umstellung der Landnutzung in Ho-Chi-Minh-Stadt verläuft jedoch recht langsam und erreicht laut einer Studie des Ho-Chi-Minh-Stadt-Instituts für Entwicklungsstudien nur über 13 %. Die Untersuchung ergab auch, dass 6,5 % der landwirtschaftlichen Flächen in einigen Bezirken wie 12, Binh Thanh, Binh Tan und Thu Duc City verstreut sind. In Wirklichkeit werden einige Orte jedoch nicht mehr für die landwirtschaftliche Produktion genutzt, sondern sind nur noch landwirtschaftliche Flächen ... auf dem Papier. Auch landwirtschaftliche Flächen in Form von „Leopardenfellen“, kleinflächig, verfärbt und verstreut in den Vororten, lassen sich nur schwer effektiv für landwirtschaftliche Zwecke nutzen, der Großteil davon bleibt brach oder wird für nichtlandwirtschaftliche Zwecke genutzt.
Während einer Arbeitssitzung mit dem Ständigen Ausschuss des Parteikomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt im Oktober 2022 erklärte der stellvertretende Premierminister Tran Hong Ha (damals Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt), dass der Anteil landwirtschaftlicher Flächen in Ho-Chi-Minh-Stadt mit über 50 % zu groß sei. Gleichzeitig schlug er vor, einen Plan auszuarbeiten, um landwirtschaftliche Flächen für verschiedene Zwecke zu nutzen, die Flächeneffizienz zu steigern und den Landnutzern eine sinnvollere Nutzung zu ermöglichen. „Landwirtschaftliche Flächen sollten nicht nur als Agrarwirtschaft betrachtet werden, sondern als Umweltraum, der Handel, Dienstleistungen, Tourismus, Forstwirtschaft und Heilpflanzenproduktion vereint“, sagte Herr Ha.
Der Architekt Khuong Van Muoi, ehemaliger Vizepräsident der vietnamesischen Architektenvereinigung und seit Jahrzehnten an Planungsarbeiten in Ho-Chi-Minh-Stadt beteiligt, erläuterte die Beschränkungen der Planungsarbeit anhand vieler früherer Bestimmungen: Land zum Anpflanzen von Bäumen wurde als landwirtschaftliche Flächen eingeplant. Land zum Anpflanzen von Seggen galt ebenfalls als landwirtschaftliche Flächen, doch in Wirklichkeit konnten Reis oder andere Nutzpflanzen auf diesen Flächen nicht wachsen oder hatten einen geringen Ertrag. Als Ho-Chi-Minh-Stadt zudem den Nutzungszweck ändern wollte, um Raum für Entwicklung zu schaffen, war man an die Vorschrift gebunden, dass die Umnutzung von Reisanbauflächen von der Zentralregierung genehmigt werden musste. Dies schränkte die Entwicklung von Ho-Chi-Minh-Stadt ein.
WIE VERÄNDERT SICH DIE BEVÖLKERUNG VON HO-CHI-MINH-STADT?
Nach Angaben des Ministeriums für Planung und Investitionen ist die Bevölkerung von Ho-Chi-Minh-Stadt seit 2004 in den neu entwickelten Innenstadtgebieten und Vororten (mit Ausnahme des Bezirks Can Gio) stark angestiegen. Die Mehrheit der Bevölkerung sind Einwanderer. Zu den Gebieten mit schnellem Wachstum zählen insbesondere die Bezirke 7, 12, Binh Tan, Binh Chanh, Hoc Mon, Nha Be und Thu Duc.
Die Bevölkerung in diesem Gebiet wächst aufgrund von Faktoren wie Grundstückspreisen, neuen Infrastrukturprojekten und Arbeitskräftemangel in Fabriken und Unternehmen rasant. Die rasante Urbanisierung und die hohe Bevölkerungsdichte in diesem Gebiet bilden einen Gürtel um die bestehende Innenstadt und erhöhen den Investitionsdruck in die technische und soziale Infrastruktur. Im Gegensatz dazu sind die bestehenden Innenstadtgebiete wie Distrikt 1, Distrikt 3, Distrikt 5, Distrikt 10, Distrikt Phu Nhuan usw. fast vollständig urbanisiert, ohne dass sich die Bevölkerungszahl verändert hat. Viele Distrikte weisen im Vergleich zu 2004 sogar eine geringere Bevölkerungszahl auf.
Bis Ende 2022 wird die Gesamtbevölkerung von Ho-Chi-Minh-Stadt rund 9,4 Millionen Menschen betragen. Im Hinblick auf den Entwicklungsbedarf bis 2040 schlugen die Bezirke vor, die Bevölkerung auf über 16,8 Millionen Menschen zu erhöhen. Mit der Entscheidung des Premierministers, die Generalplanung von Ho-Chi-Minh-Stadt bis 2040 mit einer Vision bis 2060 anzupassen, wird die geplante Gesamtbevölkerung auf rund 14 Millionen Menschen geschätzt.
Bahnbrechende Planung
Die Hubschraubervermessung des gesamten Stadtgebiets von Ho-Chi-Minh-Stadt und die vorherige Vermessung des Saigon-Flusses halfen den Verantwortlichen von Ho-Chi-Minh-Stadt, einen besseren Überblick über den aktuellen Stand der Stadtplanung zu gewinnen. Wie der Vorsitzende des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt, Phan Van Mai, kommentierte, ist diese voller Lücken und „Leopardenfell“. Herr Mai ist der Ansicht, dass innovativeres und bahnbrechenderes Denken bei der Planungsarbeit erforderlich ist, um Stadtraum, Produktion, gemeinschaftliches Wohnen, Grünflächen usw. zu organisieren und neu zu gestalten.
Ho-Chi-Minh-Stadt bereitet derzeit zwei Pläne vor: die Planung von Ho-Chi-Minh-Stadt für den Zeitraum 2021–2030 mit einer Vision bis 2050 und die Anpassung der allgemeinen Planung von Ho-Chi-Minh-Stadt bis 2040 mit einer Vision bis 2060. Derzeit arbeitet die Beratungseinheit mit Abteilungen, Bezirken und Landkreisen zusammen, um Informationen zu sammeln und 72 Aufgabengruppen zu lösen, von denen der Abteilungsblock 50 Aufgaben und der Bezirksblock 22 Aufgaben umfasst.
Herr Mai sagte, er arbeite eng mit Ministerien, Zweigstellen und Experten zusammen, um Zeit zu sparen und den korrekten Ablauf sowie die Qualität sicherzustellen. Es wird erwartet, dass im ersten Quartal 2024 die Unterlagen zur Genehmigung der Stadtplanung von Ho-Chi-Minh-Stadt für den Zeitraum 2021–2030 mit einer Vision bis 2050 bei der zuständigen Behörde eingereicht werden. Die Unterlagen zur Anpassung der Generalplanung werden dem Volksrat von Ho-Chi-Minh-Stadt auf seiner Sitzung Ende 2023 vorgelegt, bevor sie dem Bauministerium zur Prüfung vorgelegt werden.
Aus lokaler Sicht erklärte der Vorsitzende des Volkskomitees des Bezirks Hoc Mon, man warte auf die allgemeine Planung von Ho-Chi-Minh-Stadt, um die Nutzung der Landressourcen des Bezirks zu lenken. Sobald jedoch eine Planung vorliegt, muss ein Mechanismus geschaffen werden, um Investoren für die Umsetzung spezifischer Projekte zu gewinnen. In den letzten Jahren haben viele Investoren dazugelernt, doch ohne einen Mechanismus und ohne sauberes Land haben sie es bei Interesse und Recherche belassen.
Die Idee, eine Stadtverwaltung zu organisieren und Satellitenstädte zu entwickeln, wird in Ho-Chi-Minh-Stadt seit Jahrzehnten verfolgt. Sie soll das Problem der Bevölkerungsverteilung lösen und die Grundstücksressourcen in den Vororten effektiv nutzen. Ho-Chi-Minh-Stadt ist dies jedoch nicht gelungen, und die Vororte entwickeln sich weiterhin fragmentiert und spontan. Das Modell einer am öffentlichen Nahverkehr orientierten Stadtentwicklung (TOD), dessen Pilotierung die Nationalversammlung mit der Resolution 98/2023 genehmigt hat, wird für Ho-Chi-Minh-Stadt der Schlüssel dazu sein. Verbunden mit dem Projekt, Vororte in Bezirke oder „Städte innerhalb der Stadt“ umzuwandeln, so der Architekt Khuong Van Muoi.
„Die Bezirke verfolgen ihre eigenen Ziele für die Stadtentwicklung und sind auf die Unterstützung von Ho-Chi-Minh-Stadt angewiesen. Bei der Entwicklung städtischer Gebiete müssen wir Arbeitsplätze für die Menschen schaffen, die Wirtschaft fördern und den Menschen vor Ort die Möglichkeit geben, die verfügbaren Landverhältnisse für eine gemeinsame Entwicklung zu nutzen“, fügte der Experte hinzu.
Herr Phan Van Mai sagte, dass entlang der U-Bahn-Linien 1 (Ben Thanh – Suoi Tien), 2 (Ben Thanh – Tham Luong), 2, 3 und 4 sowie der Schnellstraße Ho-Chi-Minh-Stadt – Moc Bai (im Bau) etwa 10.000 Hektar vorhanden seien, die nach dem TOD-Modell zu Stadtgebieten entwickelt werden könnten. Zum Projekt Ringstraße 3 sagte der Leiter des Volkskomitees des Bezirks Hoc Mon außerdem, dass nach Prüfung etwa 2.000 Hektar vorhanden seien und das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt dem Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt vorschlage, zunächst in dieser Gegend ein Pilotprojekt durchzuführen.
Tatsächlich tragen Landressourcen erheblich zum Staatshaushalt bei. Gemäß dem Plan, Hindernisse für bestimmte Immobilienprojekte zu beseitigen, um die Einnahmen aus dem Landerwerb zu steigern, wird Ho-Chi-Minh-Stadt voraussichtlich bis Ende 2023 zusätzliche Einnahmen von fast 19.000 Milliarden VND erzielen.
Politik und Planung müssen konsistent sein.
Die aktuelle Planung von Ho-Chi-Minh-Stadt erfüllt die Anforderungen nicht. Planung und Umsetzung liegen weit auseinander. Planung und Theorie sind gut, aber es mangelt noch an konkreten Lösungen. Unternehmen beklagen zudem häufig, dass Verwaltungsverfahren und Planungen nicht transparent und flexibel sind. Dies führt zu einem langen Prozess von der Investitionsprüfung bis zur Fertigstellung. Der Staat möchte Investitionen anziehen, doch die Mechanismen und Richtlinien sind engstirnig und ändern sich je nach Bedarf. Dieses Problem besteht schon lange, aber es fehlt noch immer eine umfassende Lösung.
Daher müssen diese Defizite bei der bevorstehenden Planungsanpassung von Ho-Chi-Minh-Stadt behoben werden. Die Regierung muss den Investoren Stabilität in Politik und Planung zusichern, damit diese Verpflichtung auch über viele Generationen hinweg bestehen bleibt und sich nur verbessern kann. Die Politik muss stabil sein, nicht sprunghaft, sodass eine Amtszeit zu gut und die nächste schleppend verläuft.
Die Stadtverwaltung muss entschlossen handeln und die Zuständigkeiten jeder Abteilung und jedes Einzelnen klar definieren. Wenn sie stabil ist, werden Unternehmen automatisch nach Investitionen suchen. Nur dann kann Ho-Chi-Minh-Stadt seine Wettbewerbsfähigkeit verbessern, nicht nur im Vergleich zu den inländischen Städten, sondern auch gegenüber den Großstädten der Region.
Einige wichtige Vorhaben Ho-Chi-Minh-Stadts, wie die Entwicklung von Satellitenstädten in Vororten und die Umsetzung des Stadtgebietsprojekts zur Rückgewinnung des Meeres in Can Gio, haben große Unterstützung in der Bevölkerung gefunden. Die Regierung muss jedoch schnell typische Projekte umsetzen, um Vertrauen zu schaffen, insbesondere wichtige Verkehrsprojekte wie Umgehungsstraßen, Autobahnen, Überführungen usw.
Dr. Tran Quang Thang , Direktor des Ho Chi Minh City Institute of Economics and Management, Delegierter des Volksrats von Ho Chi Minh City
Notwendigkeit, spezifische Verantwortlichkeiten zuzuweisen
Im Zuge der Planung, Anpassung und Umsetzung des Projekts zur Umwandlung von Bezirken in Stadtbezirke (oder Städte im Umkreis von Ho-Chi-Minh-Stadt) im Zeitraum 2021–2030 ist es notwendig, Landdaten in Echtzeit und für verschiedene Themen auf verschiedenen Ebenen und im Hinblick auf die offene Natur zu erstellen und zu verwalten. Auf der Grundlage der Landdatenanalyse können die zuständigen Behörden die landwirtschaftlichen Landfonds genau bewerten, insbesondere die Fragmentierung und Aufteilung der landwirtschaftlichen Landfonds sowie die tatsächliche Effizienz der Nutzung für die landwirtschaftliche, forstwirtschaftliche und fischereiliche Produktion.
Die Entscheidung, landwirtschaftliche Flächen in nichtlandwirtschaftliche Flächen umzuwandeln, muss sorgfältig geprüft und bewertet werden. Da es sich um ein umwelt- und klimaempfindliches Gebiet handelt, besteht die Gefahr negativer Auswirkungen auf Hochwasser durch den Verlust temporärer Wasserspeicher und die damit verbundene Blockierung des Wasserabflusses. Darüber hinaus besteht aufgrund der unzureichenden Kapazität der technischen Infrastruktur auch die Gefahr der Umweltverschmutzung.
Viele Planungs- und Projektaussetzungen in Ho-Chi-Minh-Stadt haben die Bevölkerung verärgert, teils aufgrund der schwachen Kapazität der Investoren, teils aufgrund fehlender Mechanismen der Regierung zur Anziehung von Investoren. Um während des Planungsprozesses Investoren anzulocken, ist es notwendig, Echtzeit-Landdaten bereitzustellen und diese in geeigneter Weise für Unternehmen zugänglich zu machen.
Darüber hinaus müssen die Verfahren zur Versteigerung und Ausschreibung von Grundstücken zur Auswahl von Investoren für Bauprojekte öffentlich, transparent, angemessen und zügig sein. Ho-Chi-Minh-Stadt muss zudem Ziele für die Umsetzung der Planung festlegen, um jeder staatlichen Verwaltung konkrete und klare Verantwortlichkeiten zuzuweisen. Dies ist eine wichtige Grundlage für die Planung und Ernennung von Führungskräften.
Herr Pham Tran Hai, stellvertretender Leiter der Forschungsabteilung für Stadtmanagement, Ho-Chi-Minh-Stadt-Institut für Entwicklungsstudien
Sy Dong (geschrieben)
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