LEERES LAND, LEIDENDE MENSCHEN
Das Problem brachliegender Grundstücke und spontan entstandener Wohngebiete ist nicht neu; es besteht seit vielen Jahren. Es wurde wiederholt von der Öffentlichkeit und den Medien thematisiert, insbesondere die Situation von Projekten und Planungen, die seit 20 bis 30 Jahren stillstehen. Beispiele hierfür sind im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt das Stadtgebiet Binh Quoi-Thanh Da (Bezirk Binh Thanh), das seit 31 Jahren stagniert; das neue Stadtgebiet Thu Thiem (Stadt Thu Duc), in dem nach über 20 Jahren immer noch nur wenige vereinzelte Bauten zu sehen sind; weiter außerhalb, im Stadtgebiet Sing-Viet (Bezirk Binh Chanh), das ebenfalls seit über 25 Jahren stagniert; im Nordwesten in den Bezirken Hoc Mon und Cu Chi; und auch im Süden von Ho-Chi-Minh-Stadt gibt es zahlreiche seit Langem stillgelegte Projekte…
Der Parteisekretär von Ho-Chi-Minh-Stadt, Nguyen Van Nen, ist bei einem Hubschrauberflug über das Gebiet zu sehen. Das Foto entstand am 26. August.
Laut Statistiken des Volkskomitees des Bezirks Binh Chanh gibt es im Bezirk 323 Projekte für Wohnungsbau, soziale Infrastruktur, Parks usw. Stand Mai 2022 waren 92 Projekte verzögert, einige standen sogar seit 20 bis 30 Jahren still. Daher hat der Bezirk die Investoren angeschrieben und sie aufgefordert, die Projekte zu beschleunigen. Andernfalls werde man die Aufhebung der Projekte vorschlagen. Die Aufhebung von Projekten ist eine drastische Maßnahme und entspricht dem Wunsch der Bevölkerung, ihre Umsetzung ist jedoch ein langwieriger Prozess, der maßgeblich von der Bewertung und den konkreten Empfehlungen der zuständigen Behörden und Ämter abhängt.
In den Vororten von Ho-Chi-Minh-Stadt gibt es noch viel unbebautes Land, und Wohngebiete entstehen spontan.
Angrenzend an den Bezirk Binh Chanh liegt der Bezirk Hoc Mon. Bezirksparteisekretär Tran Van Khuyen berichtete einst auf dem Forum des Volksrats von Ho-Chi-Minh-Stadt, dass er beim Blick von der Gemeinde Nhi Binh (Bezirk Hoc Mon) auf die hell erleuchtete Stadt Thuan An in der Provinz Binh Duong enttäuscht war, während Hoc Mon selbst unterentwickelt blieb und große Flächen brachlagen. Hoc Mon gehört auch zu den Gebieten mit vielen stillgelegten Projekten, sich überschneidenden Planungen und einer Flächennutzungsquote von bis zu 50 %. Diese Diskrepanzen zwischen Flächennutzungsplanung und individuellen Bedürfnissen haben bei den Bewohnern Frustration ausgelöst. Sie können weder Häuser auf ihrem Land bauen noch große Grundstücke aufteilen, damit ihre Kinder separat wohnen können. Mitte 2022 schlug der Bezirk der Stadt Ho-Chi-Minh-Stadt vor, Maßnahmen zur Rückgewinnung von über 700 Hektar Land zu prüfen, das stillgelegten und seit Langem geplanten, aber nicht umgesetzten Projekten gehört.
Die Entwicklung von Brachflächen verzögert sich nicht nur aufgrund der Inkompetenz privater Investoren, sondern auch viele staatlich finanzierte Projekte kommen nur schleppend voran. Ein Beispiel dafür ist das Projekt zum Bau einer Grünzone um die Abfallbehandlungsanlagen Da Phuoc (Bezirk Binh Chanh) und Tay Bac (Bezirk Cu Chi). Da das Projekt seit Jahren stagniert, befinden sich die Anwohner in einer schwierigen Lage: Sie können weder wegziehen noch bleiben, und ihre Grundstücke werden zu Schleuderpreisen verkauft.
Stadtentwicklungsprojekte wie Binh Quoi-Thanh Da und Sing-Viet, die nur auf dem Papier existieren, sind nur einige der Hunderten von Projekten in Ho-Chi-Minh-Stadt, die ins Stocken geraten sind. Bei jedem Treffen zwischen Vertretern der Nationalversammlung und des Stadtrats und ihren Bürgern äußern die Menschen ihre Frustration und fragen, wann diese Projekte umgesetzt werden und, falls nicht, wann das Land zurückgewonnen wird, um den Bürgern ihre legitimen Rechte an Land und Wohnraum zurückzugeben. Diese fragmentierten Flächen tragen zum Bild der „reichlich vorhandenen Brachflächen“ bei, das die Stadtverwaltung von Ho-Chi-Minh-Stadt durch Luftaufnahmen deutlicher erkennen konnte.
Laut einer Studie des Instituts für Entwicklungsforschung in Ho-Chi-Minh-Stadt verlief die Umwandlung von landwirtschaftlichen in nichtlandwirtschaftliche Flächen in Ho-Chi-Minh-Stadt im Zeitraum 2011–2020 recht langsam. Konkret erreichte die Umwandlungsrate im Vergleich zum genehmigten Plan im Zeitraum 2011–2015 lediglich 11,2 % und im Zeitraum 2016–2020 nur 13,18 %.
Diese Situation resultiert aus Unzulänglichkeiten und Widersprüchen in den Regelungen zur Flächennutzungsplanung und deren Integration in andere Planungen sowie aus rechtlichen Aspekten von Investitions- und Bauvorhaben. Darüber hinaus sind die Bodendaten unvollständig, ungenau und widersprüchlich, was die Genauigkeit der Flächennutzungsplanungsprognosen beeinträchtigt. Die Statistiken und Bewertungen der Bodenressourcen (insbesondere hinsichtlich Fragmentierung, Streuung und Nutzungseffizienz) sind unzureichend und ungenau, was zu qualitativ minderwertigen Flächennutzungsplanungsprognosen führt.
Hinsichtlich der Umsetzung der Landnutzungsplanung tragen weitere Faktoren dazu bei, wie etwa Hindernisse bei der Beschaffung landwirtschaftlicher Flächen, fehlende Ressourcen für Investitionen in die technische Basisinfrastruktur und Projekte auf dem Land usw.
LANGSAME FORTSCHRITTE BEI DER UMWANDLUNG VON LANDWIRTSCHAFTLICHEN FLÄCHEN
Dass es noch immer viele unbebaute Flächen gibt, liegt auch daran, dass landwirtschaftliche Flächen in Ho-Chi-Minh-Stadt nach wie vor einen großen Anteil der Landnutzung ausmachen. Im Jahr 2010 umfasste die landwirtschaftliche Nutzfläche in Ho-Chi-Minh-Stadt 118.052 Hektar, was 56,3 % entsprach. Im Juni 2018 erließ die Regierung die Resolution 80 zur Anpassung der Flächennutzungsplanung bis 2020 sowie den endgültigen Flächennutzungsplan (2016–2020). Demnach genehmigte die Regierung Ho-Chi-Minh-Stadt die Umwandlung von über 26.000 Hektar landwirtschaftlicher Nutzfläche in Nicht-Agrarland, sodass der Anteil der landwirtschaftlichen Nutzfläche bis 2020 auf 42,1 % sinken sollte.
Das Stadtgebiet Binh Quoi - Thanh Da (Bezirk Binh Thanh) ist eines der Gebiete mit stockender Planung und seit langem auf Eis gelegten Projekten.
Die Umwandlungsrate von Landnutzungen in Ho-Chi-Minh-Stadt ist jedoch recht niedrig und erreicht laut einer Studie des Ho-Chi-Minh-Stadt-Instituts für Entwicklungsforschung lediglich gut 13 %. Die Studie zeigt außerdem, dass 6,5 % der landwirtschaftlichen Nutzfläche über mehrere Bezirke wie Bezirk 12, Binh Thanh, Binh Tan und Thu Duc City verstreut sind. Tatsächlich werden einige Gebiete jedoch nicht mehr landwirtschaftlich genutzt und existieren nur noch auf dem Papier als landwirtschaftliche Nutzfläche. Diese kleinen, unfruchtbaren und verstreuten landwirtschaftlichen Parzellen in den Vororten lassen sich zudem nur schwer effektiv landwirtschaftlich nutzen und liegen größtenteils brach oder werden anderweitig verwendet.
Während einer Sitzung mit dem Ständigen Ausschuss des Parteikomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt im Oktober 2022 merkte der stellvertretende Premierminister Tran Hong Ha (damals Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt) an, dass der Anteil der landwirtschaftlichen Nutzfläche in Ho-Chi-Minh-Stadt mit über 50 % übermäßig hoch sei. Er schlug vor, einen Plan für die multifunktionale Nutzung landwirtschaftlicher Flächen zu entwickeln, um die Flächeneffizienz zu steigern und den Nutzern eine rationellere Bewirtschaftung zu ermöglichen. „Landwirtschaftliche Flächen sollten nicht nur als Wirtschaftszweig der Landwirtschaft betrachtet werden, sondern als ökologischer Raum, der Handel, Dienstleistungen, Tourismus, Forstwirtschaft und die Produktion von Heilpflanzen vereint“, erklärte Ha.
Die Architektin Khuong Van Muoi, ehemalige Vizepräsidentin des vietnamesischen Architektenverbandes, die jahrzehntelang in der Stadtplanung von Ho-Chi-Minh-Stadt tätig war, erklärt, dass eine Einschränkung der Stadtplanung in der Vergangenheit darin bestand, dass Flächen für Baumpflanzungen einfach als landwirtschaftliche Nutzfläche eingestuft wurden. Auch Flächen für den Schilfanbau wurden als landwirtschaftliche Nutzfläche betrachtet, obwohl Reis oder andere Feldfrüchte dort in Wirklichkeit nicht gediehen oder nur geringe Erträge brachten. Als Ho-Chi-Minh-Stadt die Flächennutzung ändern wollte, um mehr Bauland zu schaffen, wurde sie zudem durch Vorschriften behindert, die die Genehmigung der Zentralregierung erforderten. Dies hat die Stadtentwicklung erheblich eingeschränkt.
WIE VERÄNDERT SICH DIE BEVÖLKERUNG VON HO-CHI-MINH-STADT?
Laut dem Planungs- und Architekturamt ist die Bevölkerung Ho-Chi-Minh-Stadts seit 2004 in den neu erschlossenen Innenstadtgebieten und Vorortbezirken (mit Ausnahme des Bezirks Can Gio) rasant gewachsen, hauptsächlich aufgrund von Zuwanderung. Zu den Gebieten mit besonders schnellem Wachstum zählen der 7. Bezirk, der 12. Bezirk, der Bezirk Binh Tan, der Bezirk Binh Chanh, der Bezirk Hoc Mon, der Bezirk Nha Be und die Stadt Thu Duc.
Die Bevölkerung in diesem Gebiet wächst rasant aufgrund von Faktoren wie Grundstückspreisen, neuen Infrastrukturprojekten und der Arbeitskräfte in Fabriken und Betrieben. Die schnelle Urbanisierung und die hohe Bevölkerungsdichte bilden einen Gürtel um die bestehende Innenstadt und üben erheblichen Druck auf die Investitionspolitik für die Entwicklung der technischen und sozialen Infrastruktur aus. Im Gegensatz dazu sind die bestehenden Innenstadtgebiete wie die Bezirke 1, 3, 5, 10 und Phu Nhuan nahezu vollständig urbanisiert, mit geringen Bevölkerungsschwankungen; tatsächlich ist die Bevölkerung in vielen Bezirken im Vergleich zu 2004 sogar gesunken.
Ende 2022 betrug die Gesamtbevölkerung von Ho-Chi-Minh-Stadt rund 9,4 Millionen Menschen. Für die Entwicklung bis 2040 schlugen die Bezirke und Gemeinden einen Anstieg auf über 16,8 Millionen Einwohner vor. Der Beschluss des Premierministers zur Anpassung der Generalplanung von Ho-Chi-Minh-Stadt bis 2040 mit einer Vision bis 2060 geht hingegen von einer Gesamtbevölkerung von rund 14 Millionen Menschen aus.
DURCHBRUCH IN DER PLANUNG
Die Hubschraubervermessung des gesamten Stadtgebiets von Ho-Chi-Minh-Stadt hat, zusammen mit der vorangegangenen Vermessung des Saigon-Flusses, den Verantwortlichen der Stadt einen umfassenderen Überblick über den aktuellen Stand der Stadtplanung verschafft. Wie der Vorsitzende des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt, Phan Van Mai, feststellte, ist diese in vielen Gebieten durch eine lückenhafte und ungleichmäßige Bebauung gekennzeichnet. Herr Mai ist der Ansicht, dass ein innovativerer und wegweisenderer Ansatz in der Stadtplanung erforderlich ist, um städtische Räume, Produktionsgebiete, öffentliche Wohnbereiche und Grünflächen neu zu organisieren und zu strukturieren.
Ho-Chi-Minh-Stadt erarbeitet derzeit zwei Planungsdokumente: den Masterplan für den Zeitraum 2021–2030 mit einer Vision bis 2050 und den überarbeiteten Masterplan bis 2040 mit einer Vision bis 2060. Die Beratungsstelle arbeitet aktuell mit den Ministerien, Bezirken und Gemeinden zusammen, um Informationen zu sammeln und 72 Arbeitsgruppen zu bearbeiten, davon 50 für die Ministerien und 22 für die Bezirke und Gemeinden.
Herr Mai erklärte, dass man eng mit Ministerien, Behörden und Experten zusammenarbeite, um den Zeitrahmen zu verkürzen und die korrekten Verfahren sowie die Qualität sicherzustellen. Es wird erwartet, dass das Dossier für die Stadtplanung von Ho-Chi-Minh-Stadt für den Zeitraum 2021–2030 mit einer Vision bis 2050 im ersten Quartal 2024 der zuständigen Behörde zur Genehmigung vorgelegt wird. Das Dossier zur Anpassung der Flächennutzungsplanung wird Ende 2023 dem Volksrat von Ho-Chi-Minh-Stadt vorgelegt, bevor es dem Bauministerium zur Prüfung übermittelt wird.
Aus lokaler Sicht erklärten die Verantwortlichen des Volkskomitees des Bezirks Hoc Mon, dass sie den Masterplan von Ho-Chi-Minh-Stadt abwarten, um die Nutzung der Landressourcen des Bezirks zu steuern. Doch selbst mit einem bestehenden Masterplan fehlen noch Mechanismen, um Investoren für die Umsetzung konkreter Projekte zu gewinnen. In den letzten Jahren haben viele Investoren nach Projekten gefragt, doch ohne die notwendigen Mechanismen und verfügbare Flächen blieb ihr Interesse bisher bei ersten Anfragen.
Die Idee, eine Stadtverwaltung zu etablieren und Satellitenstädte zu entwickeln, wird in Ho-Chi-Minh-Stadt seit Jahrzehnten verfolgt und sollte die Probleme der Bevölkerungsverteilung und der effizienten Landnutzung in den Vororten lösen. Bislang ist dies jedoch nicht gelungen, und die Vororte entwickeln sich weiterhin planlos und unstrukturiert. Das Modell der verkehrsorientierten Stadtentwicklung (TOD), dessen Pilotprojekt die Nationalversammlung mit Beschluss 98/2023 genehmigt hat, ist laut Architekt Khuong Van Muoi der Schlüssel zur Lösung dieses Problems. Es ist eng mit dem Plan verknüpft, die Vororte in Stadtviertel oder „Städte in der Stadt“ umzuwandeln.
„Die Bezirke verfolgen ihre eigenen städtebaulichen Entwicklungsziele und sind dabei auf die Unterstützung von Ho-Chi-Minh-Stadt angewiesen. Stadtentwicklung muss Arbeitsplätze schaffen, die Wirtschaft ankurbeln und es den Einheimischen ermöglichen, die verfügbaren Landressourcen zum gegenseitigen Nutzen zu verwenden“, fügte der Experte hinzu.
Laut Herrn Phan Van Mai befinden sich entlang der U-Bahn-Linien 1 (Ben Thanh – Suoi Tien) und 2 (Ben Thanh – Tham Luong), der Ringstraßen 2, 3 und 4 sowie der im Bau befindlichen Schnellstraße Ho-Chi-Minh-Stadt – Moc Bai rund 10.000 Hektar, die mithilfe des TOD-Modells (Transit-Oriented Development) zu urbanen Gebieten entwickelt werden könnten. Bezüglich des Projekts Ringstraße 3 gaben die Verantwortlichen des Volkskomitees des Bezirks Hoc Mon an, dass nach einer Überprüfung des Gebiets rund 2.000 Hektar identifiziert wurden und das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt dem Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt die Durchführung eines Pilotprojekts vorschlägt.
Tatsächlich tragen die Bodenschätze erheblich zum Staatshaushalt bei. Laut einem Plan, der sich auf die Beseitigung von Hindernissen in verschiedenen Immobilienprojekten konzentriert, um die Einnahmen aus dem Bodenverkauf zu steigern, wird erwartet, dass Ho-Chi-Minh-Stadt bis Ende 2023 zusätzliche Einnahmen von fast 19 Billionen VND für den Haushalt erzielen wird.
Richtlinien und Pläne müssen einheitlich sein.
Die aktuelle Stadtplanung von Ho-Chi-Minh-Stadt erfüllt die Anforderungen nicht; es besteht eine erhebliche Diskrepanz zwischen Planung und Realität. Obwohl Planung und Theorie fundiert sind, fehlen konkrete Ergebnisse. Unternehmen beklagen sich häufig über bürokratische Hürden sowie mangelnde Transparenz und Flexibilität in der Planung, was den gesamten Prozess von der ersten Investitionsselektion bis zum Abschluss erheblich verlängert. Die Regierung möchte Investitionen anziehen, doch die Mechanismen und Richtlinien sind restriktiv und orientieren sich an kurzfristigen Zielsetzungen. Dieses Problem besteht seit Langem, eine endgültige Lösung lässt jedoch weiterhin auf sich warten.
Die anstehenden Anpassungen der Stadtplanung von Ho-Chi-Minh-Stadt müssen daher diese Mängel beheben. Die Regierung muss Investoren Stabilität in Politik und Planung zusichern, sodass dieses Versprechen – unabhängig von Führungswechseln im Laufe der Jahre – Bestand hat und sich sogar verbessert, nicht verschlechtert. Die Politik muss stabil sein, nicht inkonsistent, sodass eine Amtszeit außergewöhnlich erfolgreich verläuft, während die nächste schleppend ist.
Die Stadtverwaltung muss entschlossen handeln und die Verantwortlichkeiten jeder Abteilung und jedes Einzelnen klar definieren. Wenn Unternehmen Stabilität wahrnehmen, werden sie automatisch investieren wollen. Nur so kann Ho-Chi-Minh-Stadt ihre Wettbewerbsfähigkeit steigern, nicht nur im nationalen Vergleich, sondern auch im Vergleich zu anderen Großstädten der Region.
Einige wichtige Entwicklungsrichtungen von Ho-Chi-Minh-Stadt, wie die Entwicklung von Satellitenstädten in den Vororten und die Umsetzung des Landgewinnungsprojekts in Can Gio, genießen breite Unterstützung in der Bevölkerung. Die Regierung muss jedoch rasch Vorbildprojekte umsetzen, um Vertrauen zu schaffen, insbesondere wichtige Verkehrsprojekte wie Ringstraßen, Schnellstraßen und Überführungen.
Dr. Tran Quang Thang , Direktor des Instituts für Wirtschaft und Management von Ho-Chi-Minh-Stadt, Mitglied des Volksrats von Ho-Chi-Minh-Stadt
Es müssen konkrete Verantwortlichkeiten zugewiesen werden.
Im Zuge der Formulierung, Anpassung der Planung und Umsetzung des Projekts zur Umwandlung von Stadtbezirken in urbane Bezirke (bzw. Städte innerhalb von Ho-Chi-Minh-Stadt) im Zeitraum 2021–2030 ist es notwendig, Echtzeit-Landdaten zu erstellen und zu verwalten, die auf verschiedenen Ebenen für unterschiedliche Interessengruppen zugänglich sind. Auf Basis der Landdatenanalyse können die Behörden den landwirtschaftlichen Flächenbestand präzise bewerten, insbesondere hinsichtlich der Zersplitterung und Aufteilung landwirtschaftlicher Flächen sowie der tatsächlichen Effizienz ihrer Nutzung für die Landwirtschaft, Forstwirtschaft und Fischerei.
Bei Entscheidungen zur Umwandlung von landwirtschaftlichen Flächen in Nicht-Agrarflächen sind sorgfältige Abwägung und Bewertung unerlässlich. Diese Gebiete reagieren empfindlich auf Umwelt- und Klimaveränderungen und bergen das Risiko negativer Auswirkungen wie Überschwemmungen durch den Verlust temporärer Wasserspeicherkapazitäten und die Behinderung des Wasserflusses. Hinzu kommt die Gefahr der Umweltverschmutzung aufgrund unzureichender Kapazität der technischen Infrastruktur.
Viele ins Stocken geratene Planungsprojekte in Ho-Chi-Minh-Stadt sorgen für Frustration in der Bevölkerung, teils aufgrund mangelnder Investitionsbereitschaft, teils weil die Regierung noch keine attraktiven Anreize für Investoren geschaffen hat. Um Investoren während der Planungsphase zu gewinnen, ist es notwendig, aktuelle Grundstücksdaten bereitzustellen und diese Unternehmen auf angemessener Ebene zugänglich zu machen.
Darüber hinaus sollten die Grundstücksauktionen und das Bieterverfahren zur Auswahl von Investoren für Bauprojekte auf dem Grundstück offen, transparent, angemessen und zeitnah ablaufen. Ho-Chi-Minh-Stadt muss zudem Ziele für die Umsetzung der Planung festlegen und den einzelnen staatlichen Verwaltungsbehörden klare Verantwortlichkeiten zuweisen; dies ist eine wichtige Grundlage für die Planung und die Ernennung von Führungskräften.
Herr Pham Tran Hai, stellvertretender Leiter der Abteilung für Stadtentwicklungsforschung, Ho-Chi-Minh-Stadt-Entwicklungsforschungsinstitut
Sỹ Đông (aufgenommen)
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