VCCI: Sollte die Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung beibehalten

ANTD.VN – Der vietnamesische Handels- und Industrieverband (VCCI) ist der Ansicht, dass die Abschaffung der Überschussmethode aus den Methoden zur Grundstücksbewertung in Erwägung gezogen werden muss.

Sollte die Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung beibehalten werden?

Im Entwurf eines Dekrets zur Änderung und Ergänzung des Dekrets 44/2014/ND-CP zur Regelung der Grundstückspreise und im Entwurf eines Rundschreibens zur Änderung und Ergänzung einer Reihe von Artikeln des Rundschreibens 36/2014/TT-BTNMT, in dem Methoden zur Grundstücksbewertung, die Entwicklung und Anpassung von Grundstückspreislisten, die spezifische Grundstücksbewertung und Beratung zur Grundstückspreisbestimmung detailliert beschrieben werden, hat das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt (TN-MT) vorgeschlagen, die Methode zur Berechnung von Überschuss-Grundstückspreisen zu streichen.

VCCI ist jedoch der Ansicht, dass die Abschaffung der Überschussmethode zu Schwierigkeiten bei der Grundstücksbewertung führen wird.

Die Überschussmethode ist eine Methode zur Bestimmung des Grundstückspreises basierend auf dem Nutzungszweck mit Potenzial für zukünftige Entwicklung. Diese Art von Grundstücken mit Entwicklungspotenzial ist üblich und verfügt nicht über ähnliche oder ähnliche Vermögenswerte, die erfolgreich auf dem Markt gehandelt wurden, um die Vergleichsmethode anzuwenden (unter der Voraussetzung, dass mindestens 03 vergleichbare Grundstücke auf dem Markt übertragen wurden und die Auktion für Landnutzungsrechte gewinnen);

Durch einen Vergleich von Methoden zur Grundstücksbewertung auf Grundlage aktueller Nutzungszwecke, wie beispielsweise Vergleichs- und Ertragswertverfahren, werden die Vor- und Nachteile der einzelnen Methoden deutlich.

Laut VCCI ist die Vergleichsmethode hinsichtlich der Vergleichsdaten begrenzt, da sich Transaktionsinformationen oft nur schwer mit der zu bewertenden Immobilie abgleichen lassen. Es sind zahlreiche klare und genaue Transaktionsinformationen erforderlich, während in der Realität der Transaktionspreis auf dem Papier in vielen Fällen nicht mit dem tatsächlichen Transaktionspreis übereinstimmt.

Die Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten wird durch Multiplikation des Bodenpreises in der Bodenpreistabelle mit dem Bodenpreisanpassungskoeffizienten umgesetzt. Auch hier gelten Einschränkungen. Der Bodenpreisanpassungskoeffizient wird vom Volkskomitee der Provinz durch Analyse und Vergleich des Bodenpreises in der Bodenpreistabelle mit dem üblichen Bodenpreis auf dem Markt festgelegt.

Da die Ermittlung des Anpassungskoeffizienten ebenfalls auf Vergleichsdaten basiert, weist auch sie wie die Vergleichsmethode Mängel hinsichtlich der Informationen und Eingangsdaten auf.

Laut VCCI spiegelt die aktuelle Grundstücksdatenbank unseres Landes nicht die Realität des Marktes wider. Daher könnte die Anwendung von nur drei Bewertungsmethoden, wie im Entwurf vorgesehen, aufgrund der oben genannten Mängel zu Schwierigkeiten im Umsetzungsprozess führen.

Die Residualmethode hingegen basiert auf folgendem Grundprinzip: Der Barwert eines Vermögenswerts ist der Restwert, der sich aus der Schätzung der angenommenen Entwicklung abzüglich aller für die Erstellung dieser Entwicklung aufgewendeten Kosten ergibt.

Der Kern dieser Methode besteht darin, den Grundstückswert rückwärts zu berechnen, d. h. ausgehend vom Verkaufspreis fertiggestellter zukünftiger Entwicklungsprodukte und abzüglich der notwendigen Entwicklungskosten für die Investition in die Herstellung dieses Produkts. Mit dieser Methode werden Grundstücke mit Entwicklungspotenzial bewertet, während andere Bewertungsmethoden nicht anwendbar sind.

VCCI ist außerdem der Ansicht, dass die Überschussmethode eine Methode zur Immobilienbewertung ist, die von professionellen Bewertungsorganisationen angewendet wird und als eine der Bewertungsmethoden gilt, die bei der Bewertung von Immobilien mit Entwicklungspotenzial (unbebaute Brachflächen oder Grundstücke mit Bauten auf dem Grundstück, die renoviert oder abgerissen werden können, um auf dem Grundstück neue Gebäude zur besten und effektivsten Nutzung zu errichten) angewendet werden.

Die Überschussmethode wurde im vietnamesischen Bewertungsstandard Nr. 11 vorgeschrieben, der mit dem Rundschreiben 145/2016/TT-BTC herausgegeben wurde.

Die Abschaffung der Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung durch den Entwurf führt dazu, dass die Vorschriften zur Immobilienbewertung in den einschlägigen Rechtsdokumenten nicht einheitlich sind.

Im Hinblick auf das staatliche Verwaltungsziel liegt einer der Gründe für die Abschaffung der Überschussmethode aus der Methode zur Grundstücksbewertung darin, dass es sich dabei um eine Methode zur Immobilienbewertung handelt, die der Verwaltung zur Berechnung von Investitionsentscheidungen dient (der Grundstückspreis muss im Voraus verfügbar sein) und für die Aufgabe der Grundstücksbewertung im Dienste der staatlichen Verwaltung nicht geeignet ist.

VCCI ist der Ansicht, dass, wenn diese Methode nur zur Berechnung der Investitionseffizienz verwendet wird, dies bedeutet, dass der Grundstückswert so berechnet wurde, dass die beste und effektivste Nutzung erreicht wird und dieser Grundstückspreis mit den Marktprinzipien übereinstimmt.

Der Staat verwendet diese Bewertungsmethode, um die Arten von Grundstücken mit Entwicklungspotenzial zu bestimmen, um marktgerechte Grundstückspreise festzulegen und so die finanziellen Verpflichtungen zu bestimmen, die die Investoren dem Staat gegenüber erfüllen müssen.

Aus diesem Grund empfiehlt VCCI dem Redaktionsausschuss, die Überschussmethode nicht aus den Methoden zur Grundstücksbewertung zu streichen.

Quellenlink: https://www.anninhthudo.vn/vcci-nen-giu-phuong-phap-thang-du-trong-dinh-gia-dat-post546368.antd