Landnutzungsgebühren, die mehrfach erhoben werden, um die Belastung für Unternehmen zu reduzieren

Regulierung von Bodenrentenunterschieden

Laut Herrn Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA), entsteht der Mehrwert von Grundstücken (die Differenz zwischen Bodenmiete und -wert) im Wesentlichen durch zwei Akteure: den Staat und Investoren (wobei private Investoren eine sehr wichtige Rolle spielen). Daher müssen die Finanzpolitiken für Grundstücke und Grundstückspreise reguliert werden, um Fairness und soziale Stabilität für die Staatseinnahmen und den Nutzen der Investoren zu gewährleisten.

Erstens schafft der Staat durch Flächennutzungsplanung, Bau- und Stadtplanung, integrierte Verkehrsplanung (TOD) und die Genehmigung der Nutzungsänderung von Grundstücken gemäß den Planungsrichtlinien einen Mehrwert aus dem Boden (Bodenmietdifferenz). Daher hat der Staat das Recht, diesen Mehrwert aus dem Boden (Bodenmietdifferenz) im nationalen und öffentlichen Interesse zu regulieren.

Die Gebühren für die Landnutzung stellen eine wichtige Einnahmequelle für den Staatshaushalt dar.

In Ho-Chi-Minh-Stadt beispielsweise erwirtschaftet ein Hektar landwirtschaftliche Nutzfläche lediglich einen Wert von etwa 500 Millionen VND pro Jahr. Wird die Fläche jedoch für andere Zwecke genutzt, generiert ein Hektar Produktions-, Industrie-, Gewerbe-, Dienstleistungs- und Stadtland einen Wert von bis zu 55 Milliarden VND pro Jahr – das Hundertfache. Dies zeigt sich beispielsweise an der Gründung des 7. Bezirks im Jahr 1997 (abgetrennt vom Landwirtschaftsbezirk Nha Be). Damals beliefen sich die Staatseinnahmen auf lediglich 59 Milliarden VND, doch nur 25 Jahre später, im Jahr 2022, waren sie auf 5.550 Milliarden VND angestiegen – das 94-Fache des Wertes von 1997.

Daher genehmigte die Regierung Ho-Chi-Minh-Stadt im Jahr 2018 die Umwandlung von 26.000 Hektar landwirtschaftlicher Nutzfläche in nichtlandwirtschaftliche, Produktions-, Industrie-, Gewerbe-, Dienstleistungs- und Stadtflächen im Zeitraum 2020–2025. Aktuell entwickelt Ho-Chi-Minh-Stadt ein Projekt zur Umwandlung von fünf Vorortbezirken in Stadtgebiete. Gleichzeitig hat die Nationalversammlung die Resolution 98 zur Erprobung spezifischer Mechanismen und Richtlinien für die Entwicklung von Ho-Chi-Minh-Stadt verabschiedet. Diese sollen die Voraussetzungen für eine rasche Stadtentwicklung in den kommenden Jahren schaffen, insbesondere im Hinblick auf die Landressourcen.

Investoren (hauptsächlich Privatanleger) schaffen durch Investitionen in Bau- und Gewerbeimmobilien zur Projektentwicklung einen Mehrwert aus Grundstücken (Differenz der Bodenrente). Dieser Mehrwert basiert vor allem auf der Kreativität und Finanzkraft der Investoren, die sich in der Investitionsquote des Projekts widerspiegelt. Je höher die Investitionsquote, desto höher der Wert der Immobilie. Nach Erfüllung ihrer finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat haben die Investoren Anspruch auf den Mehrwert aus dem Grundstück (Differenz der Bodenrente).

Daher ist es notwendig, einen Mechanismus zur Regulierung des Mehrwerts von Grundstücken (Grundmietdifferenz) zu entwickeln, um die Interessen zwischen Staat und Unternehmen in Einklang zu bringen.

Landnutzungsgebühren als Steuer

Ein weiterer Punkt, der angesprochen werden muss, ist, dass der Staat die Gebühren für die Landnutzung und die Pachtzahlungen nur in angemessener und gerechter Weise erheben sollte, um nicht zu viel einzutreiben und um zu verhindern, dass etwas durchs Raster fällt.

Laut vielen Unternehmen stellen die Gebühren für die Landnutzung derzeit eine Belastung dar und sind zudem unbekannt, da die Zahlung lange dauert.

Die derzeitige Berechnungsmethode für Landnutzungsgebühren erschwert die Geschäftstätigkeit und führt zu einem System aus Forderungen und Forderungen, das Schikanen nach sich zieht. Projektinvestoren müssen enorme Landnutzungsgebühren zahlen, die etwa 70 % der Kosten für die Entschädigung bei der Räumung des Geländes ausmachen. Sie müssen die Landnutzungsrechte quasi ein zweites Mal erwerben, und diese Last wird letztendlich von den Wohnungskäufern getragen. Dementsprechend machen die Landnutzungsgebühren einen großen Teil der Wohnkosten aus: etwa 10 % der Kosten von Wohnungen, etwa 30 % der Kosten von Reihenhäusern und etwa 50 % der Kosten von Villen. Der Staat erzielt zwar hohe Einnahmen aus diesen Gebühren, doch wenn langfristig alle Grundstücke veräußert werden, wird diese wichtige Einnahmequelle wegfallen und durch die Grundsteuer ergänzt und ersetzt werden müssen.

Statt die Gebühren auf einmal einzuziehen, schlagen viele Empfehlungen vor, die Landnutzungsgebühren in eine Steuer umzuwandeln.

Daher schlagen Unternehmen vor, die Nutzungsgebühren für landwirtschaftliche Flächen als Steuer auf die Umwandlung von landwirtschaftlichen in Wohnbauflächen zu regulieren. Der Steuersatz soll bei etwa 10–15 % liegen und auf Grundlage der von der Provinzverwaltung herausgegebenen Grundstückspreisliste berechnet werden. Jährlich wird der Steuersatz mithilfe des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten (Koeffizient K) an die Marktpreise angepasst. Dies soll Transparenz gewährleisten, das Genehmigungsverfahren abschaffen und die derzeit sehr hohen Nutzungsgebühren auf ein angemesseneres Niveau senken. Auf dieser Grundlage wird das Grundsteuergesetz (Wohnbauland, Wohnungen) ergänzt, um eine stabile und nachhaltige Einnahmequelle für den Staatshaushalt der Provinzen und zentral verwalteten Städte zu schaffen.

Um die Berechnung der Grundstücksnutzungsgebühren zu beschleunigen, empfehlen Experten und Unternehmen, die Überschussmethode zur Berechnung der Grundstücksnutzungsgebühren und der Grundstücksmiete für Grundstücke und Flächen mit Entwicklungspotenzial, großem Umfang und einem Wert von über 200 Milliarden VND beizubehalten, da die Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten bei diesen Projekten nicht anwendbar ist. Tatsächlich mussten in der Vergangenheit fast 90 % der Immobilienprojekte die Überschussmethode zur Berechnung der Grundstücksnutzungsgebühren anwenden.

Quellenlink: https://thanhnien.vn/tien-su-dung-dat-khong-nen-tan-thu-185230801111504568.htm