Die mehrfach erhobenen Landnutzungsgebühren sollen die Unternehmen entlasten.

Regulierung der Unterschiede bei den Bodenpachtzinsen

Laut Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), wird der Mehrwert von Grundstücken (Pachtdifferenz) hauptsächlich von zwei Akteuren geschaffen: dem Staat und Investoren (wobei private Investoren eine sehr wichtige Rolle spielen). Daher muss die Finanzpolitik in Bezug auf Grundstücke und Grundstückspreise reguliert werden, um Fairness und soziale Stabilität für die Staatseinnahmen und den Nutzen der Investoren zu gewährleisten.

Erstens schafft der Staat durch Flächennutzungsplanung, Bau- und Stadtplanung sowie integrierte Verkehrsträgerplanung (TOD) einen Mehrwert aus dem Boden (Grundrentendifferenz) und ermöglicht Investoren die Umgestaltung der Landnutzung gemäß der Planung zur Durchführung von Geschäftsinvestitionsprojekten. Daher hat der Staat das Recht, diesen Mehrwert aus dem Boden (Grundrentendifferenz) im Interesse des Landes und der Öffentlichkeit zu regulieren.

Landnutzungsgebühren sind eine enorme Einnahmequelle für den Staatshaushalt.

In Ho-Chi-Minh-Stadt beispielsweise schafft 1 Hektar landwirtschaftliche Nutzfläche nur einen Wert von etwa 500 Millionen VND/Jahr. Wird die Fläche jedoch für andere Zwecke genutzt, schafft 1 Hektar Produktions-, Industrie-, Gewerbe-, Dienstleistungs- und Stadtland einen Wert von bis zu 55 Milliarden VND/Jahr, also das Hundertfache. Dies wird durch die Tatsache belegt, dass 1997 der Bezirk 7 (abgetrennt vom landwirtschaftlichen Bezirk Nha Be) gegründet wurde. Damals betrugen die Staatseinnahmen lediglich 59 Milliarden VND, aber nach 25 Jahren, im Jahr 2022, beliefen sich die Staatseinnahmen auf 5.550 Milliarden VND, 94-mal mehr als 1997.

Daher erlaubte die Regierung Ho-Chi-Minh-Stadt 2018, im Zeitraum 2025/2020 26.000 Hektar landwirtschaftliche Nutzflächen in nichtlandwirtschaftliche, Produktions-, Industrie-, Gewerbe-, Dienstleistungs- und Stadtflächen umzuwandeln. Derzeit entwickelt Ho-Chi-Minh-Stadt ein Projekt zur Umwandlung von fünf Vororten in Stadtgebiete. Gleichzeitig hat die Nationalversammlung gerade die Resolution 98 zur Erprobung einer Reihe spezifischer Mechanismen und Strategien für die Entwicklung von Ho-Chi-Minh-Stadt verabschiedet, die die Voraussetzungen für eine rasche Entwicklung der Stadt in den kommenden Jahren schaffen sollen, auch im Hinblick auf die Landressourcen.

Gleichzeitig schaffen Investoren (hauptsächlich private Investoren) durch Investitionen in Bau- und Gewerbeimmobilienprojekte zusätzlichen Wert aus Grundstücken (Grundstücksmietdifferenz). Dies geschieht vor allem durch die Kreativität und finanzielle Leistungsfähigkeit der Investoren, die sich in der Investitionsquote des Projekts widerspiegelt. Je höher die Investitionsquote, desto höher der Wert der Immobilie und Investoren haben das Recht, nach Erfüllung ihrer finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat vom zusätzlichen Wert des Grundstücks (Grundstücksmietdifferenz) zu profitieren.

Daher ist es notwendig, einen Mechanismus zur Regulierung des Mehrwerts von Land (Grundstücksmietdifferenz) zu entwickeln, um die Interessen zwischen Staat und Unternehmen in Einklang zu bringen.

Machen Sie Landnutzungsgebühren zu einer Steuer

Ein weiterer Punkt, der angesprochen werden muss, ist, dass der Staat die Landnutzungsgebühren und Pachtzinsen nur in angemessener und gerechter Weise erheben sollte, mit dem Ziel, nicht zu viel zu erheben und nichts durch die Maschen schlüpfen zu lassen.

Nach Aussage vieler Unternehmen stellen die Landnutzungsgebühren derzeit eine Belastung für sie dar und sind zudem eine Unbekannte, da ihre Zahlung lange dauert.

Die derzeitige Methode zur Berechnung der Landnutzungsgebühren erschwert den Unternehmen die Arbeit und schafft einen Mechanismus des Forderns und Gebens, der Schikanen. Projektinvestoren müssen enorme Landnutzungsgebühren entrichten, die etwa 70 % der Kosten für die Entschädigung für die Grundstücksräumung entsprechen, und müssen die Landnutzungsrechte praktisch ein zweites Mal zurückkaufen. Diese Last wird letztendlich von den Hauskäufern getragen. Dementsprechend machen Landnutzungsgebühren einen großen Teil der Wohnkostenstruktur aus: etwa 10 % der Kosten für Wohnungen, etwa 30 % der Kosten für Reihenhäuser und etwa 50 % der Kosten für Villen. Der Staat erhält einen großen Teil seiner Einnahmen aus Landnutzungsgebühren, aber auf lange Sicht, wenn das gesamte Land übergeben wird, wird diese große Einnahmequelle für den Haushalt wegfallen und muss durch die Grundsteuer ergänzt und ersetzt werden.

Anstatt die gesamten Gebühren auf einmal einzuziehen, schlagen viele Empfehlungen vor, die Landnutzungsgebühren in eine Steuer umzuwandeln.

Daher schlagen die Unternehmen vor, die Grundsteuer als Steuer auf die Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen in Wohngrundstücke zu regulieren. Der Steuersatz beträgt etwa 10 bis 15 %, berechnet auf Grundlage der vom Volkskomitee der Provinz herausgegebenen Bodenpreisliste und wird jährlich anhand des Bodenpreisanpassungskoeffizienten (K) an die Marktpreise angepasst. Dies würde Transparenz gewährleisten, den Antrags- und Bewilligungsmechanismus abschaffen und die derzeit sehr hohen Grundsteuern auf ein angemesseneres Niveau senken. Auf dieser Grundlage würde das Gesetz über die Grundsteuer (Wohngrundstücke, Wohnungen) ergänzt, um eine stabile und nachhaltige Einnahmequelle für die Staatshaushalte der Provinzen und zentral verwalteten Städte zu schaffen.

Um die Berechnung der Landnutzungsgebühren zu beschleunigen, empfehlen Experten und Unternehmen, die Überschussmethode zur Berechnung von Landnutzungsgebühren und Grundpacht für Grundstücke und Flächen mit Entwicklungspotenzial, großem Umfang und einem Wert von über 200 Milliarden VND beizubehalten, da die Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten auf diese Projekte nicht angewendet werden darf. Tatsächlich mussten in der Vergangenheit fast 90 % der Immobilienprojekte die Überschussmethode zur Berechnung der Landnutzungsgebühren verwenden.

Quellenlink: https://thanhnien.vn/tien-su-dung-dat-khong-nen-tan-thu-185230801111504568.htm