Ho-Chi-Minh-Stadt legt den Prozentsatz der Kosten und Gewinne als Grundlage für die Grundstücksbewertung fest.

Dies ist eine der wichtigen Grundlagen für die Ermittlung der Grundstückspreise mittels der Überschussmethode für Immobilienprojekte in Ho-Chi-Minh-Stadt.

Dies ist eine der wichtigen Grundlagen für die Ermittlung der Grundstückspreise mittels der Überschussmethode für Immobilienprojekte in Ho-Chi-Minh-Stadt.

Der stellvertretende Vorsitzende des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt, Bui Xuan Cuong, hat gerade die Entscheidung Nr. 49/2025 unterzeichnet und erlassen, in der die Faktoren festgelegt werden, die die Entwicklungserlöse bilden, die Faktoren, die die Entwicklungskosten bei der Bestimmung spezifischer Grundstückspreise gemäß der Überschussmethode schätzen, und die Faktoren, die die Grundstückspreise bei der Bestimmung der Grundstückspreise in der Stadt beeinflussen.

Der Gewinn der Investoren beträgt 15 % der gesamten Bauinvestitionskosten

Bei den Faktoren zur Schätzung der Entwicklungskosten ist die Angabe von Prozentsätzen (%) zur Ermittlung der Geschäftskosten, Zinsaufwendungen, Investorengewinne unter Berücksichtigung des Eigenkapitals und Geschäftsrisiken für Projektgruppen mit den gleichen Hauptlandnutzungszwecken oder Projekttypen entscheidend.

Dabei unterteilt die Stadt jedes Segment in Hochhäuser, Reihenhäuser, Villen, Grundstücksteilungen und Grundstücksverkäufe, Industrieparks, Industriecluster, Büros, Handel und Dienstleistungen sowie Hotels. Je nach Projekttyp gelten unterschiedliche Prozentsätze.

Zinskosten, Anlegergewinne unter Berücksichtigung des Eigenkapitals und Geschäftsrisiken werden durch Multiplikation von 15 % mit den Gesamtkosten der Bauinvestition berechnet. Foto: Le Toan

Konkret werden die Marketing-, Werbe- und Vertriebskosten mit 2 % des Gesamtumsatzes für alle Segmente berechnet.

Die Verwaltungs- und Betriebskosten betragen 15 % der gesamten Mieteinnahmen. Dies gilt für Hochhausprojekte, Industrieparks und Industriecluster sowie Büro-, Handels- und Dienstleistungsprojekte. Insbesondere für Reihenhaus- und Villenprojekte sowie für Parzellierungs- und Grundstücksverkaufsprojekte beträgt der Satz 5 % der gesamten Mieteinnahmen.

Insbesondere werden Zinsaufwendungen, Anlegergewinn unter Berücksichtigung des Eigenkapitals und Geschäftsrisikos mit 15 % multipliziert mit den gesamten Bauinvestitionskosten, den Geschäftskosten und dem Wert des Landnutzungsrechts berechnet. Dieser Satz gilt für alle oben genannten Segmente.

Bei Investitionsprojekten in den Bereichen Hotellerie, Medizin, Bildung , Sport oder bei Projekten mit besonderen Merkmalen muss die Organisation, die die Grundstückspreise festlegt, im erläuternden Bericht zur Entwicklung des Grundstückspreisplans den Prozentsatz der Faktoren Marketing, Werbung, Vertriebskosten, Betriebsverwaltungskosten, Kreditzinskosten, Anlegergewinne unter Berücksichtigung des Eigenkapitals, Geschäftsrisiken und sonstige Kosten vorschlagen, damit der jeweilige Land Price Appraisal Council ihn prüfen und darüber entscheiden kann.

Projekte, die im ersten Jahr nicht verkauft werden

In Bezug auf die Faktoren, die den Entwicklungsertrag ausmachen, legt die Entscheidung Nr. 49/2025 auch den Verkaufsstartzeitpunkt, den Verkaufszeitpunkt und das Verkaufsverhältnis jedes Segments fest.

Dieser Satz gilt jedoch nur in Fällen, in denen in Dokumenten zur Investitionspolitik oder in Ausschreibungsunterlagen für die Umsetzung von Investitionsprojekten oder in Entscheidungen über die Genehmigung oder Annahme von Investitionsprojekten der Verkaufszeitpunkt, der Zeitpunkt für den Beginn des Verkaufs und Handels mit Produkten und Dienstleistungen und in Entscheidungen über die Genehmigung detaillierter Baupläne keine Angabe zur Belegungsrate enthalten ist.

Der Verkaufsstart erfolgt demnach ab dem ersten Projektjahr und die Verkaufsquote wird nach der Baugrundfläche inklusive Kellerfläche zugeteilt.

Was den Verkaufszeitraum und die Verkaufsrate betrifft, beträgt die Verkaufsdauer für Hochhausprojekte mit weniger als 50.000 m2 Baufläche zwei Jahre, wobei die Verkaufsrate im ersten Jahr 40 % und im zweiten Jahr 60 % beträgt. Bei Reihenhaus- und Villenprojekten mit weniger als 100 Wohneinheiten sowie bei Projekten, bei denen Grundstücke mit weniger als 200 Parzellen aufgeteilt und verkauft werden, beträgt die Verkaufsrate innerhalb eines Jahres 100 %.

Für Großprojekte mit einer längeren Verkaufsdauer von 4 bis 5 Jahren und ohne Verkaufsverbot im ersten Jahr, darunter: Wohnhochhausprojekte mit einer Größe von 150.000 m2 oder mehr Baufläche; Reihenhaus- und Villenprojekte mit mehr als 1.000 Produkten.

Bei Investitionsprojekten im Büro-, Gewerbe- und Dienstleistungsbereich beträgt die Vermietungsquote 75 % für Bürozwecke und 70 % für Gewerbezwecke.

Bei Investitionsprojekten in den Bereichen Hotellerie, Gesundheitswesen , Bildung, Kultur, Sport oder Sonderprojekte muss die Organisation, die die Grundstückspreisbestimmung durchführt, im erläuternden Bericht zur Entwicklung des Grundstückspreisplans weitere Faktoren zur Schätzung der Entwicklungserlöse vorschlagen, die vom jeweiligen Land Price Appraisal Council geprüft und entschieden werden.

Die Überschussmethode wird umgesetzt, indem die gesamten geschätzten Entwicklungserlöse abzüglich der gesamten geschätzten Entwicklungskosten des Grundstücks oder der Grundstücksfläche auf der Grundlage der effektivsten Landnutzung (Landnutzungskoeffizient, Baudichte, maximale Anzahl der Stockwerke des Gebäudes) gemäß der von der zuständigen Behörde genehmigten Landnutzungsplanung und detaillierten Bauplanung berechnet werden.

Der Gesamtertrag aus der Entwicklung eines Grundstücks oder einer Grundstücksfläche wird auf Grundlage von Schätzungen der Verrechnungspreise, der Grundstücksmieten, der Räumlichkeitenmieten, der Produkt- und Dienstleistungspreise, der Schwankungen der Verrechnungspreise, der Grundstücksmieten, der Räumlichkeitenmieten, der Produkt- und Dienstleistungspreise während der Projektumsetzungsphase und anderer ertragsbildender Faktoren ermittelt, darunter: Verkaufszeitpunkt, Startzeitpunkt des Verkaufs, des Produkt- und Dienstleistungsgeschäfts, Verkaufsrate, Belegungsrate.

In Fällen, in denen Verrechnungspreise, Grundstücksmieten und Raummieten nicht erhoben werden können, kommen die Geschäftspreise für Produkte und Dienstleistungen zur Anwendung.

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Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-chot-ty-le-phan-tram-cac-chi-phi-loi-nhuan-lam-co-so-dinh-gia-dat-d259169.html