Eingrenzung der Überschussmethode der Grundstücksbewertung

Regeln, die weit von der Realität entfernt sind

Punkt c, Absatz 5, Artikel 159 des Entwurfs des Landgesetzes (geändert) legt den Grundsatz der Ermittlung von Grundstückspreisen nach der Überschussmethode wie folgt fest: „Die Überschussmethode wird angewendet, um Preise für Grundstücke und nichtlandwirtschaftliche Flächen zu ermitteln, in die nicht in technische Infrastruktur investiert wurde oder in die nicht nach detaillierten Bauplänen investiert wurde, außer in dem in Punkt d dieses Absatzes genannten Fall.“

Es ist notwendig, die Residualmethode zu ermitteln, die zur Bewertung von Grundstücken mit Entwicklungspotenzial angewendet wird.

Kürzlich wurde der Entwurf einer Änderung des Regierungsdekrets 44/2014 zur Regulierung von Grundstückspreisen vorgelegt, der den Anwendungsbereich ähnlich wie die Bestimmungen im Entwurf des geänderten Grundstücksgesetzes einschränkte. Aufgrund zahlreicher Einwände aus der Öffentlichkeit und von Experten akzeptierte der Redaktionsausschuss des geänderten Dekrets 44/2014 den geänderten Inhalt, überarbeitete ihn und behielt ihn als geltende Regelung bei. Das heißt, bei der Ermittlung der gesamten angenommenen Entwicklungserlöse und der gesamten geschätzten Kosten wird die Überschussmethode zur Bewertung von Grundstücken mit Entwicklungspotenzial aufgrund von Planungsänderungen oder Nutzungsänderungen angewendet.

Tatsächlich handelt es sich bei der Überschussmethode um ein Verfahren zur Ermittlung von Grundstückspreisen auf Basis der potenziellen zukünftigen Nutzung, nicht der aktuellen Nutzung wie bei der Vergleichs- oder Ertragswertmethode. Die Überschussmethode spiegelt den Marktwert des zu bewertenden Grundstücks wider und berücksichtigt dabei folgende Faktoren: Nutzungszweck, Nutzungsdauer, Bebauungsdichte, Gebäudehöhe und Nutzungskoeffizient. Sie bildet den Wert des Cashflows aus Investitionen, Produktion und Geschäftstätigkeit mit hoher Praxisrelevanz ab. Daher gilt sie laut vieler Unternehmen als moderne und international anerkannte Methode der Immobilienbewertung, da sie die finanzielle Natur eines Immobilienprojekts – einschließlich Kosten, Einnahmen und Gewinn – klar darstellt.

Der Vorsitzende des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA), Le Hoang Chau, stellte fest, dass die Regelung zur Anwendung des Überschussverfahrens bei der Grundstückspreisermittlung gemäß dem Entwurf des geänderten Grundstücksgesetzes einen sehr wichtigen Aspekt außer Acht lässt: landwirtschaftliche Flächen. Am Beispiel des Sonderwirtschaftszonenprojekts, das die Sama Dubai Group (Vereinigte Arabische Emirate – VAE) einst für Investitionen in der Provinz Phu Yen mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von bis zu 250 Milliarden US-Dollar angemeldet hatte, analysierte Herr Le Hoang Chau: Auf Flächen von bis zu 300.000 Hektar befinden sich landwirtschaftliche Flächen. Werden diese nicht berücksichtigt, ist eine Berechnung der Landnutzungsgebühren unmöglich. Es gibt kein Stadtentwicklungsprojekt, das ausschließlich nicht-landwirtschaftliche Flächen umfasst; es handelt sich stets um gemischt genutzte Flächen.

Die oben genannte Regelung ist daher realitätsfern und führt dazu, dass lediglich kleine Immobilienprojekte und Wohngebiete mittlerer Größe realisiert werden können. Der Bau großflächiger Stadtgebiete ist nicht möglich. Die Umwandlung von landwirtschaftlichen Flächen in Stadtgebiete, Industriegebiete oder Wohngebiete wurde von der zuständigen Behörde selbstverständlich genehmigt, sodass die Anwendung der Überschussmethode bei der Berechnung der Grundsteuer völlig ausreichend ist.

„Ganz abgesehen davon, dass es derzeit verschiedene Klassifizierungen für dem Meer abgerungenes Land gibt, darunter Fälle, in denen dies direkt vom Staat geschieht, und Fälle, in denen es vom Privatsektor durchgeführt wird. Was genau ist also dem Meer abgerungenes Land? Handelt es sich um Nicht-Agrarland oder um landwirtschaftliche Nutzfläche mit Wasseroberfläche? Eine Aquakulturlagune beispielsweise ist Küstenland, also Küstenland mit Wasseroberfläche. Wenn dies als Nicht-Agrarland bezeichnet wird, ist das nicht korrekt; es muss sich um landwirtschaftliche Nutzfläche handeln“, führte Herr Chau aus und schlug vor, die Überschussmethode auf alle landwirtschaftlichen Flächen anzuwenden. Dies könne, um die Bestimmungen im Entwurf der Änderung des Dekrets 44 zu synchronisieren, beachtet werden: „Die Überschussmethode wird angewendet, um Grundstücke mit Entwicklungspotenzial aufgrund von Planungsänderungen oder Änderungen der Landnutzungszwecke zu bewerten, sobald die gesamten angenommenen Entwicklungserlöse und die gesamten geschätzten Kosten ermittelt sind.“

in Übereinstimmung mit internationaler Praxis

Herr Nguyen The Phuong, Vizepräsident des vietnamesischen Bewertungsverbandes, erklärte, dass die Anwendung der Überschussmethode zur Ermittlung von Grundstückspreisen für bebaubare Grundstücke wissenschaftlich fundiert, international üblich und für die heutige Grundstückspreisfindung in Vietnam unerlässlich sei. Diese Methode werde häufig angewendet, um Grundstückspreise für bebaubare Grundstücke zu ermitteln, für die es keine vergleichbaren Markttransaktionen gebe und daher keine Vergleichsmethode oder andere Verfahren zum Einsatz kämen. Die Berechnung von Wohnbaulandpreisen durch Multiplikation mit dem prozentualen Unterschied zwischen Wohnbaulandpreisen und anderen Grundstücksarten in der Grundstückspreisliste sei nicht praktikabel.

Als das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt kürzlich den Entwurf der Änderung des Dekrets 44 zur Kommentierung vorlegte, gingen zahlreiche Rückmeldungen ein. Er begrüßte es sehr, dass die Behörde die bestehende Überschussmethode beibehielt. Daher muss der ebenfalls von diesem Ministerium erstellte Entwurf des geänderten Landgesetzes die Bestimmungen zur Überschussmethode an die geltenden Vorschriften anpassen. Eine ausschließliche Anwendung der Überschussmethode auf nichtlandwirtschaftliche Flächen gestaltet sich schwierig, da andere Methoden bei wertvollen Mischflächen kaum anwendbar sind.

Beispielsweise lässt sich die Vergleichsmethode nur auf niedrige Gebäude anwenden, nicht aber auf Hochhäuser, Mehrzweckgebäude oder Gewerbeimmobilien. Die Einkommensmethode hingegen findet ausschließlich auf landwirtschaftliche Flächen Anwendung und eignet sich daher vor allem für den Anbau von einjährigen Nutzpflanzen. Die geplante Regelung würde somit Projekte mit einem Volumen von über 200 Milliarden VND blockieren. Dabei verfügen die meisten Immobilienprojekte derzeit über ein sehr hohes Investitionskapital. Durch die Ausweitung des Anwendungsbereichs der Bodenpreisanpassungsmethode könnte diese Regelung dem Staatshaushalt sogar erheblichen Schaden zufügen.

Herr Le Hoang Chau empfahl ferner: Die Regierung sollte die Überschussmethode, bei der die Grundstückspreise ermittelt werden, indem die geschätzten gesamten Entwicklungserlöse von den geschätzten gesamten Entwicklungskosten des Grundstücks oder der Grundstücksfläche gemäß der von den zuständigen staatlichen Stellen genehmigten Flächennutzungsplanung und detaillierten Bauplanung abgezogen werden, überdenken und ändern, anstatt wie im Entwurf vorgesehen „auf der Grundlage der effektivsten Flächennutzung (Flächennutzungskoeffizient, Bebauungsdichte, maximale Anzahl der Stockwerke des Gebäudes)“ zu verwenden.

Professor Dang Hung Vo, ehemaliger stellvertretender Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, erklärte, die Bewertung sei ein Spezialgebiet. Derzeit fehle es dem Gesetzentwurf zudem an vielen Bewertungsmethoden. Daher solle das Gesetz die Methoden der Grundstücksbewertung nicht im Detail festlegen, sondern lediglich allgemein vorschreiben, dass sie gemäß den veröffentlichten vietnamesischen Bewertungsstandards anzuwenden seien. Diese Standards umfassen zahlreiche verschiedene Bewertungsmethoden, die jeweils detailliert beschrieben werden, einschließlich ihrer Abfolge, ihres Anwendungsprozesses und der dazugehörigen Kriterien.

Quellenlink: https://thanhnien.vn/du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-thu-hep-phuong-phap-thang-du-dinh-gia-dat-1852310102223114.htm