Die Vorschriften haben keinen Bezug zur Realität.
Absatz c, Punkt 5, Artikel 159 des Entwurfs des Landgesetzes (geändert) legt den Grundsatz für die Ermittlung von Grundstückspreisen unter Anwendung der Überschussmethode wie folgt fest: „Die Überschussmethode wird auf die Bewertung von nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken und Flächen angewendet, in die noch keine technische Infrastruktur investiert oder auf denen noch keine Bauwerke gemäß dem detaillierten Bauplan errichtet wurden, mit Ausnahme der in Punkt d dieses Absatzes genannten Fälle.“
Es ist notwendig, die Restwertmethode zu bestimmen, die bei der Bewertung des Grundstücks mit Entwicklungspotenzial anzuwenden ist.
Kürzlich wurde der Entwurf einer Änderung des Regierungsdekrets 44/2014 zur Grundstücksbewertung dahingehend eingeschränkt, dass der Anwendungsbereich ähnlich wie im Entwurf des geänderten Grundstücksgesetzes eingeschränkt wurde. Aufgrund zahlreicher Einwände aus der Öffentlichkeit und von Experten akzeptierte der Redaktionsausschuss des überarbeiteten Dekrets 44/2014 diese Änderung jedoch und passte sie an, wobei die bestehenden Regelungen beibehalten wurden. Dies bedeutet, dass die Überschussmethode zur Bewertung von Grundstücken mit Entwicklungspotenzial aufgrund von Planungsänderungen oder Nutzungsänderungen angewendet wird, sofern die gesamten erwarteten Entwicklungserlöse und die gesamten geschätzten Kosten ermittelt werden können.
Tatsächlich handelt es sich bei der Überschussmethode um ein Verfahren zur Ermittlung des Grundstückswerts auf Basis des zukünftigen Entwicklungspotenzials und nicht wie bei Vergleichs- oder Ertragswertverfahren auf Basis der aktuellen Nutzung. Die Überschussmethode spiegelt den Marktwert des zu bewertenden Grundstücks wider und berücksichtigt dabei Faktoren wie Nutzungszweck, Nutzungsdauer, Bebauungsdichte, Gebäudehöhe und Nutzungskoeffizient. Sie bildet den praktischen Wert der Cashflows aus Investitionen, Produktion und Geschäftstätigkeit ab. Daher gilt sie laut vieler Unternehmen als moderne und international anerkannte Methode der Immobilienbewertung, da sie die finanzielle Natur eines Immobilienprojekts – einschließlich Kosten, Einnahmen und Gewinne – transparent darstellt.
Der Vorsitzende des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA), Le Hoang Chau, kritisierte, dass die Regelung im Entwurf des geänderten Landgesetzes zur Ermittlung von Grundstückspreisen nach der Überschussmethode eine wichtige Kategorie außer Acht lässt: landwirtschaftliche Flächen. Am Beispiel des Sonderwirtschaftszonenprojekts , das die Sama Dubai Group (Vereinigte Arabische Emirate – VAE) zuvor für Investitionen in der Provinz Phu Yen mit einem Gesamtvolumen von bis zu 250 Milliarden US-Dollar angemeldet hatte, führte Herr Le Hoang Chau aus: Innerhalb einer Fläche von bis zu 300.000 Hektar befinden sich landwirtschaftliche Flächen; werden diese nicht berücksichtigt, ist eine Berechnung der Nutzungsgebühren unmöglich. Kein Stadtentwicklungsprojekt besteht ausschließlich aus nichtlandwirtschaftlichen Flächen; es handelt sich stets um gemischt genutzte Flächen.
Die oben genannte Regelung ist daher realitätsfern und führt dazu, dass lediglich kleine Immobilienprojekte und Wohnanlagen realisiert werden können. Der Bau großflächiger Stadtgebiete ist nicht möglich. Zudem ist die Umwandlung von landwirtschaftlichen Flächen in städtische, industrielle oder Wohngebiete selbstverständlich von der zuständigen Behörde genehmigt und bildet somit eine solide Grundlage für die Anwendung der Überschussmethode bei der Berechnung der Grundsteuer.
„Ganz abgesehen davon, dass es derzeit eine Klassifizierung für dem Meer abgerungenes Land gibt, die Fälle umfasst, in denen der Staat die Arbeiten direkt durchführt und solche, in denen Privatpersonen dies tun. Um welche Art von Land handelt es sich also? Ist es nichtlandwirtschaftliches Land oder landwirtschaftliches Land mit Wasseroberfläche? Beispielsweise sind Lagunen, die für die Aquakultur genutzt werden, Küstenland mit Wasseroberfläche. Diese als nichtlandwirtschaftliches Land zu bezeichnen, ist falsch; es sollte landwirtschaftliches Land sein“, führte Herr Chau aus und schlug vor, die Überschussmethode auch auf landwirtschaftliche Flächen anzuwenden, möglicherweise in Anlehnung an den aktuellen Entwurf zur Änderung des Dekrets 44: „Die Überschussmethode wird angewendet, um Grundstücke mit Entwicklungspotenzial aufgrund von Planungsänderungen oder Nutzungsänderungen zu bewerten, wenn die gesamten angenommenen Entwicklungserlöse und die gesamten geschätzten Kosten ermittelt sind.“
In Übereinstimmung mit internationaler Praxis
Herr Nguyen The Phuong, Vizepräsident des vietnamesischen Bewertungsverbandes, ist der Ansicht, dass die Anwendung der Überschussmethode zur Ermittlung des Grundstückspreises für bebaubare Grundstücke wissenschaftlich fundiert, international üblich und für die heutige Grundstückspreisbildung in Vietnam unerlässlich ist. Diese Methode wird häufig zur Bewertung von Grundstücken mit Entwicklungspotenzial eingesetzt, für die keine vergleichbaren Grundstücke gehandelt werden und daher keine Vergleichs- oder andere Methoden angewendet werden können. Die Berechnung der Preise für Wohnbauland und deren anschließende Multiplikation mit dem prozentualen Verhältnis zwischen Wohnbaulandpreisen und anderen Grundstücksarten in der Grundstückspreistabelle ist nicht praktikabel.
Als das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt kürzlich Änderungen an Dekret 44 ausarbeitete und dazu Stellungnahmen einholte, gingen zahlreiche Vorschläge ein. Er freute sich sehr, dass die Behörde diese berücksichtigte und die bestehende Überschussmethode beibehielt. Daher muss der ebenfalls von dieser Behörde erstellte Entwurf des geänderten Landgesetzes die Regelungen zur Überschussmethode überarbeiten und an die geltenden Bestimmungen anpassen. Die Anwendung der Überschussmethode ausschließlich auf nichtlandwirtschaftliche Flächen wäre schwer umzusetzen, da sich andere Methoden bei wertvollen Mischgrundstücken nur schwer anwenden ließen.
Beispielsweise ist die Vergleichsmethode nur auf niedrige Gebäude anwendbar und kann nicht auf Hochhäuser, Mehrzweckgebäude oder Gewerbeimmobilien genutzt werden. Die Ertragswertmethode hingegen ist nur auf landwirtschaftliche Flächen anwendbar und eignet sich am besten für Flächen, die für den Anbau von einjährigen Nutzpflanzen genutzt werden. Daher werden die vorliegenden Regelungen Projekte mit einem Volumen von über 200 Milliarden VND zum Stillstand bringen. Derzeit verfügen die meisten Immobilienprojekte über ein sehr hohes Investitionskapital. Darüber hinaus könnte diese Regelung aufgrund der Ausweitung der dem Bodenpreisanpassungskoeffizienten unterliegenden Grundstücksfläche erhebliche Verluste für den Staatshaushalt verursachen.
Herr Le Hoang Chau schlug ferner vor, dass die Regierung eine Änderung der Überschussmethode in Erwägung ziehen sollte. Bei dieser Methode werden die geschätzten gesamten Entwicklungskosten eines Grundstücks oder Gebiets von den geschätzten gesamten Entwicklungseinnahmen gemäß dem von den zuständigen staatlichen Stellen genehmigten Flächennutzungsplan und detaillierten Bauplan abgezogen. Stattdessen sollte die Methode „auf der Grundlage der effizientesten Flächennutzung (Flächennutzungskoeffizient, Gebäudedichte, maximale Anzahl der Stockwerke des Gebäudes)“ angewendet werden, wie im Entwurf vorgesehen.
Professor Dang Hung Vo, ehemaliger stellvertretender Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, ist der Ansicht, dass die Grundstücksbewertung ein hochspezialisiertes Gebiet darstellt. Derzeit fehlen im Gesetzentwurf zahlreiche Bewertungsmethoden. Daher sollte das Gesetz keine detaillierten Methoden zur Grundstücksbewertung vorschreiben, sondern lediglich festlegen, dass diese gemäß den bereits veröffentlichten vietnamesischen Bewertungsstandards anzuwenden sind. Diese Standards sollten verschiedene Bewertungsmethoden umfassen, die jeweils detailliert beschrieben werden, einschließlich der Verfahren, Prozesse und zugehörigen Kriterien.
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