Vorschlag zusätzlicher Mechanismen zur Bestimmung der Grundstückspreise und zur Handhabung zusätzlicher Einnahmen im Entwurf

Bildunterschrift — Illustrationsfoto: Tuan Anh/VNA

Dementsprechend hat VNREA zu fünf Inhalten Stellung genommen und vorgeschlagen, drei Inhalte zu ändern, die bereits im Entwurf festgelegt sind, und zwei Inhalte hinzuzufügen, die im Resolutionsentwurf noch nicht festgelegt sind.

Mit zwei weiteren vorgeschlagenen Inhalten führte VNREA an, dass Artikel 5 des Resolutionsentwurfs die Anwendung der Grundstückspreisliste zur Bestimmung der Grundstücksnutzungsgebühren und Grundstücksmieten aller Projekte vorschreibt, wenn Grundstücke zugeteilt oder verpachtet werden oder der Zweck der Grundstücksnutzung in allen Fällen geändert wird.

Nach der Analyse der VNREA gibt es jedoch in der Realität Investitionsprojekte in neu erschlossenen Gebieten oder Projekte mit großem Flächenverbrauch, für die es keine Grundstückspreisliste gibt, oder deren Anwendung nicht angemessen ist, selbst wenn eine solche vorhanden ist. In diesem Fall ist es notwendig, konkrete Grundstückspreise nach den im geltenden Bodengesetz vorgeschriebenen Methoden zur Bestimmung der Grundstückspreise zu ermitteln, um die Landnutzungsgebühren und Grundpachtzinsen zu berechnen.

VNREA schlägt vor, die Vorschriften für Fälle zu ergänzen, in denen bestimmte Grundstückspreise zur Berechnung von Landnutzungsgebühren und Grundrenten für Projekte angewendet werden, wenn der Staat Land zuweist, Land verpachtet oder den Landnutzungszweck ändert. Dazu gehören: Projekte mit einer großen Landnutzungsfläche von 100 Hektar oder mehr und Investitionsprojekte in neu erschlossenen Gebieten ohne Grundstückspreislisten.

Darüber hinaus schlug VNREA vor, Vorschriften zur Berechnung zusätzlicher Gebühren für den Zeitraum unbestimmter Grundstückspreise hinzuzufügen. Da Dekret 103/2024/ND-CP auf Grundlage von Punkt d, Klausel 2, Artikel 257 des Grundstücksgesetzes von 2024 die Erhebung zusätzlicher Gebühren für Fälle vorschreibt, in denen Personen vor dem 1. August 2024 eine Entscheidung zur Zuteilung/Pacht von Land getroffen haben, der Grundstückspreis jedoch noch nicht bestimmt wurde, müssen sie eine zusätzliche Gebühr in Höhe von 5,4 %/Jahr (voraussichtlich nach unten angepasst auf 3,6 %/Jahr) der für den Zeitraum unbestimmter Grundstückspreise zu zahlenden Landnutzungsgebühr/Grundstücksmiete entrichten.

Der Grund dafür ist, dass der Investor von der Nichtzahlung der Grundnutzungsgebühr/Grundpacht profitiert. Diese Sichtweise ist falsch und unangemessen – betonte VNREA. Derzeit liegt die Verpflichtung zur Festlegung der Grundstückspreise in der Verantwortung der staatlichen Agentur und nicht beim Landnutzer.

Die Forderung, die Landnutzer in diesem Fall zur Verantwortung zu ziehen, sei unbegründet. Wenn Landnutzer keine Landnutzungsgebühren und Pacht gezahlt hätten, könnten sie ihre Rechte als Landnutzer nicht ausüben: das Recht auf Kauf, Verkauf, Übertragung oder Hypothek. Denn diese Rechte könnten laut Gesetz erst ausgeübt werden, wenn die finanziellen Verpflichtungen in Bezug auf das Land erfüllt seien, analysierte VNREA.

Daher empfiehlt VNREA, Bestimmungen zur Handhabung zusätzlicher Erhebungsgebühren hinzuzufügen, die auf der Feststellung einer Reihe von Sonderfällen basieren. In Fällen, in denen vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes eine Entscheidung über die Landzuteilung, die Landpacht, die Erlaubnis zur Änderung des Landnutzungszwecks, die Erlaubnis zur Änderung von jährlicher Landpacht zu einmaliger Landpacht für die gesamte Pachtdauer, die Verlängerung der Landnutzung, die Anpassung der Landnutzungsdauer oder die Anpassung der Detailplanung gemäß den Bestimmungen des Landgesetzes und anderer relevanter gesetzlicher Bestimmungen getroffen wurde, der Landpreis jedoch noch nicht entschieden wurde, erfolgt die Festlegung der Landpacht und der Landnutzungsgebühren gemäß den Bestimmungen in Artikel 257 Punkte a, b, c, Klausel 2 des Landgesetzes von 2024.

Gleichzeitig müssen die Landnutzer für den noch nicht berechneten Zeitraum zusätzliche Gebühren für die Landnutzungsgebühren und die Landpacht gemäß Artikel 257 Absatz 2 Buchstaben a, b und c des Bodengesetzes entrichten, wenn die Landnutzer die Landfläche, für die Landnutzungsrechte gewährt wurden, in Betrieb genommen, bewirtschaftet und genutzt haben.

Landnutzer müssen für den noch nicht berechneten Zeitraum der Landnutzungsgebühren und der Pacht gemäß Artikel 257 Absatz 2 Buchstaben a, b und c des Bodengesetzes keine zusätzlichen Gebühren entrichten, sofern sie das ihnen gewährte Land noch nicht genutzt, vermarktet oder in Betrieb genommen haben. Sollten Landnutzer für den noch nicht berechneten Zeitraum der Landnutzungsgebühren und der Pacht zusätzliche Gebühren entrichtet haben, werden ihnen diese zurückerstattet oder von anderen finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat abgezogen.

Zu den drei vorgeschlagenen Änderungen führte VNREA Folgendes an: Absatz 7, Artikel 3 zu Landrückgewinnung, Entschädigung, Unterstützung und Umsiedlung besagt: „Der Abzug der vom Investor vorgestreckten Entschädigungs-, Unterstützungs- und Umsiedlungsgelder von der zu zahlenden Landnutzungsgebühr und der Landmiete erfolgt gemäß den Bestimmungen von Absatz 2, Artikel 94 des Landgesetzes und wird für das gesamte Projekt berechnet.“

Laut VNREA sieht das Landgesetz derzeit jedoch vor, dass der Investor Entschädigungs-, Unterstützungs- und Umsiedlungsgelder vorschiebt, dies wird von der Landnutzungsgebühr und der Pacht des Projekts abgezogen. Sollte nach Abzug der Landnutzungsgebühr und der Pacht des Projekts noch Geld übrig sein, wird dieses zum Gesamtinvestitionskapital des Projekts gezählt.

Daher hat diese Regelung die Rechte nicht wirklich garantiert und Investoren nicht wirklich dazu bewegt, sich an der Vorauszahlung von Entschädigungen, Unterstützung und Umsiedlung zu beteiligen; insbesondere im Falle von Projekten, die von Landnutzungsgebühren und Landpacht befreit oder davon ermäßigt sind – analysierte VNREA.

Daher schlägt VNREA vor, es Investoren weiterhin zu gestatten, Vorauszahlungen für Entschädigungen, Unterstützung und Umsiedlung von anderen finanziellen Verpflichtungen abzuziehen, die Investoren zu erfüllen haben.

Gleichzeitig werden in Artikel 5 Punkt d, Satz 1, als Grundlage für die Berechnung der Landnutzungsgebühren die Kosten für den Infrastrukturbau für die Grundstücksfläche genannt, die der Investor dem Staat übergibt. Die in diesem Punkt genannten Kosten für den Infrastrukturbau werden gemäß den Bestimmungen des Baugesetzes ermittelt.

Laut VNREA sieht der Entwurf lediglich die Berechnung der Infrastrukturbaukosten für die vom Investor an den Staat übergebene Grundstücksfläche vor, was unangemessen ist. Denn die Grundstückspreisliste ist eine allgemeine Regelung, und der darin angegebene Grundstückspreis basiert häufig auf bestehenden Grundstücken. Bei Infrastrukturentwicklungsinvestitionsprojekten, für die keine Fläche an den Staat übergeben wird (wie z. B. Infrastrukturentwicklungsinvestitionsprojekte für Industrieparks), werden die Infrastrukturkosten nicht abgezogen.

Oder Investitionsprojekte haben je nach geologischen Bedingungen und Umfang unterschiedliche Infrastrukturinvestitionskosten. Insbesondere Investitionsprojekte in neuen Gebieten, rekultivierten Gebieten usw. verursachen sehr hohe Investitionskosten für die Einebnung und den Infrastrukturbau. Wenn man daher die Infrastrukturkosten nur für die Landfläche berechnet, die die Investoren dem Staat überlassen, ist dies nicht fair.

Vor diesem Hintergrund schlägt VNREA vor, bei der Ermittlung der Grundstückspreise die Infrastrukturkosten des gesamten Projekts zu berücksichtigen und nicht nur die Grundstücksfläche, die der Investor dem Staat überlässt. Gleichzeitig müssen die Vorschriften zur Behandlung der Kosten für die Landgewinnung bei Landgewinnungsprojekten bei der Ermittlung der Grundstückspreise ergänzt werden (nach den geltenden Vorschriften werden die Kosten für die Landgewinnung bei der Ermittlung der Grundstückspreise nach der Überschussmethode in die Projektentwicklungskosten einbezogen).

Ein weiterer von VNREA kommentierter Inhalt ist, dass in Punkt b, Klausel 13, Artikel 3, in den Übergangsbestimmungen für Landrückgewinnung, Entschädigung, Unterstützung und Umsiedlung klar festgelegt ist: „Falls vor dem Inkrafttreten dieser Entschließung keine Entscheidung zur Genehmigung des Entschädigungs-, Unterstützungs- und Umsiedlungsplans vorliegt, werden Landrückgewinnung, Entschädigung, Unterstützung und Umsiedlung gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes und den Bestimmungen dieses Artikels durchgeführt.“

Laut VNREA ist die Formulierung „falls vor dem Inkrafttreten dieser Resolution keine Entscheidung vorliegt“ nicht genau maßgebend für den Zeitpunkt des Ereignisses. Es kann vorkommen, dass vor dem Inkrafttreten der Resolution keine Entscheidung über die Genehmigung des Vergütungsplans vorliegt, bis zum Inkrafttreten der Resolution jedoch eine Entscheidung über die Genehmigung des Vergütungsplans vorliegt. Daher schlägt VNREA vor, die Formulierung wie folgt anzupassen: „Falls bis zum Inkrafttreten dieser Resolution keine Entscheidung vorliegt …“.

Quelle: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/de-xuat-them-co-che-xac-dinh-gia-dat-xu-ly-tien-thu-bo-sung-trong-du-thao-20251027203731475.htm