Um den Immobilienmarkt zu stabilisieren, müssen die Grundstückspreise wieder auf ihren wahren Wert gebracht werden.

Die Regierung muss Anti-Spekulationssteuern und progressive Steuern auf verlassene Grundstücke oder kurzfristige Transaktionen einführen.

Bei einem Treffen mit Wählern in Hanoi vor der 10. Sitzung der 15. Nationalversammlung am 30. September widmete Generalsekretär To Lam dem Thema Landbesitz viel Zeit. Er wies darauf hin, dass der Staat zwar die Preise für Benzin, Strom und viele andere Güter festlegt, die Festlegung der Grundstückspreise jedoch Kommunen und Beratungsunternehmen überlassen wird, die diese dann marktgerecht bestimmen. Dies führe zu Marktmanipulation und Preisinflation und verschärfe die Probleme der Bevölkerung.

Viele Mängel im Management

Der Generalsekretär wies darauf hin, dass es sehr kleine, verstreute Grundstücke gebe, die für nichts genutzt werden könnten. Bei Auktionen würden jedoch „Grundstücksmakler“ die Preise so in die Höhe treiben, dass Tausende Hektar Land in unmittelbarer Nähe zu Höchstpreisen verkauft würden. Daher müsse die Änderung des Bodengesetzes und des Planungsgesetzes eine effektive und gerechte Landnutzung gewährleisten, so der Generalsekretär.

Ein Grundstück in der Nähe von Ho-Chi-Minh-Stadt, das heute im Vergleich zu vor einigen Jahren einen sehr hohen Verkaufspreis erzielt.

Tatsächlich gab es in den letzten Jahren viele Fälle, die sich als teure Lektionen erwiesen. So zahlte Pham Ngoc Tuan beispielsweise bei einer Grundstücksauktion in Soc Son (Hanoi) im Jahr 2025 bis zu 30 Milliarden VND/m², ein Vielfaches des eigentlichen Preises von gut 40 Millionen VND/m². Nachdem er den Zuschlag erhalten hatte, ließ er die Anzahlung einfach fallen und wurde schließlich wegen Verstoßes gegen die Vorschriften für Immobilienauktionen zu drei Jahren Haft verurteilt. Auch in Thanh Oai (Hanoi) kam es im Februar dieses Jahres zu einem ähnlichen Fall: 54 Grundstücke mit einer Fläche von über 4.400 m² wurden zum doppelten Startpreis angeboten, woraufhin zahlreiche Spekulanten ihre Anzahlungen einfach fallen ließen und so für weiteres Chaos auf dem Markt sorgten.

Nicht nur die Grundstückspreise, auch der Wohnungsmarkt in vielen Regionen, insbesondere in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt, erlebte einen unglaublichen Preisanstieg.

Es werden viele Gründe angeführt, von Spekulationen über Preisinflation bis hin zu einem knappen Angebot aufgrund langwieriger Rechtsstreitigkeiten und der langsamen Festlegung von Landnutzungsgebühren, was zu steigenden Investitionskosten und in die Höhe schnellenden Verkaufspreisen führt.

Herr Vo Huynh Tuan Kiet, Direktor und Leiter der Abteilung für Wohnungsbauprojektmarketing bei CBRE Vietnam, erklärte, dass die tiefgreifenden Veränderungen nach dem Zusammenschluss Ho-Chi-Minh-Stadts zur Megacity eine starke Investitionswelle ausgelöst haben. Der Ausbau der Verkehrsinfrastruktur, insbesondere des U-Bahn-Netzes, der Ringstraßen und des auf den öffentlichen Nahverkehr ausgerichteten Stadtentwicklungsmodells (TOD), habe die Attraktivität des Immobilienmarktes für ausländisches Kapital erhöht. „Allerdings hat sich in Verbindung mit der Anpassung der Grundstückspreise und der immobilienbezogenen Steuerpolitik ein neues Preisniveau etabliert, insbesondere in den Vororten“, analysierte Herr Kiet.

Schaffung eines nationalen Standardrahmens für Grundstückspreise

Tatsächlich zählen Grundstückspreise seit jeher zu den Faktoren, die den Immobilienmarkt maßgeblich beeinflussen und sich unmittelbar auf das wirtschaftliche und soziale Leben auswirken. Unangemessene Schwankungen, Spekulationen und Gruppeninteressen haben den Markt verzerrt und erschweren die Situation für Privatpersonen und Unternehmen. Viele Experten sind der Ansicht, dass es nun an der Zeit ist, einen transparenten, wissenschaftlichen und abgestimmten Mechanismus zu entwickeln, um die Grundstückspreise wieder auf ihren wahren Wert zurückzuführen und so die Grundlage für eine nachhaltige Entwicklung zu schaffen.

Dr. Nguyen Si Dung, ehemaliger stellvertretender Leiter des Büros der Nationalversammlung, erklärte, die grundlegendste Lösung sei die Schaffung eines landesweiten Standardrahmens für Grundstückspreise. „Es muss ein unabhängiger nationaler Rat für Grundstückspreise eingerichtet werden, der auf Basis von Big Data, unter Einbeziehung von Experten und unter strenger Aufsicht einen Preisrahmen erarbeitet. Es ist unmöglich, dass jede Gemeinde ihre eigenen Preise festlegt, da das Risiko von Interessenkonflikten sehr hoch ist“, betonte er.

Gleichzeitig ist der Aufbau einer landesweiten, einheitlichen Grundstücksdatenbank eine zentrale Aufgabe. Dieses System muss Transaktionen, Steuer- und Kreditinformationen vollständig und in Echtzeit erfassen, um Angebot und Nachfrage präzise abzubilden und virtuelle Transaktionen, die Spekulationen Tür und Tor öffnen, zu eliminieren.

Laut Dr. Nguyen Si Dung muss der Staat zur Bekämpfung von Spekulationen eine Anti-Spekulationssteuer sowie eine progressive Steuer auf brachliegende Grundstücke oder kurzfristige Transaktionen einführen. Darüber hinaus muss der Mechanismus zur Deckung von Mietdifferenzen konsequent umgesetzt werden. Das heißt, wenn der Staat in Infrastruktur investiert und dadurch die Grundstückspreise steigen, muss dieser Mehrwert der gesamten Bevölkerung durch Steuern, Gebühren oder Auktionen zugutekommen und darf nicht in die Taschen Einzelner fließen. Er schlug außerdem vor, dass die Preise für private Transaktionen innerhalb eines angemessenen Rahmens von den staatlichen Preisen abweichen dürfen, jedoch mit einer Obergrenze, um Flexibilität bei gleichzeitiger Gewährleistung von Stabilität zu ermöglichen.

Landnutzungsstrategie festlegen

Dr. Pham Viet Thuan, Direktor des Instituts für Naturressourcen- und Umweltökonomie in Ho-Chi-Minh-Stadt, erklärte, dass die Anwendung der neuen Grundstückspreisliste gemäß dem Bodengesetz von 2024 aufgrund der Marktpraxis zahlreiche Mängel offenbart habe. „Bereits nach einem Jahr haben sich die Grundstückspreise im Vergleich zu vor Inkrafttreten des Gesetzes um das 2,3- bis 38-Fache erhöht. Gleichzeitig sieht die Verordnung 103/2024 eine 100-prozentige Steuerpflicht bei der Umwandlung von Grundstücken in Wohnbauland vor. Dies übersteigt die finanziellen Möglichkeiten der Bevölkerung, führt zu Einnahmeverlusten und beeinträchtigt die sozioökonomische Entwicklung, insbesondere den Lebensunterhalt und die soziale Sicherheit der Menschen, erheblich“, führte er aus.

Dieser Experte ist der Ansicht, dass die Ursache in der ungerechtfertigten Erstellung der Grundstückspreisliste gemäß Dekret 71/2024 liegt und daher angepasst werden muss. „Die Festlegung der Strategie zur Landnutzung ist für die makroökonomische Steuerung von höchster Bedeutung. Daher muss die Grundstückspreisliste in jeder Provinz und Stadt stabil sein, und der K-Koeffizient muss zur Anpassung herangezogen werden.“

Theoretisch dient der K-Koeffizient der staatlichen Bodenverwaltung und trägt dazu bei, Preisschwankungen zu begrenzen. Daher sollte im überarbeiteten Bodengesetz klar festgelegt werden, dass die Grundlage für die Erstellung der neuen, ab dem 1. Januar 2026 gültigen Bodenpreisliste die Bodenpreisliste vor Inkrafttreten des Gesetzes ist. Der K-Koeffizient wird dabei jeweils um 3–5 % angepasst. „Dieser Ansatz wird langfristig zur Stabilisierung der gesamtwirtschaftlichen Lage beitragen“, schlug Herr Thuan vor.

Er betonte außerdem, dass Land ein Produktionsmittel und Grundlage für Dienstleistungen sei, weshalb die Landpreise im Einklang stehen müssten, um Investitionen anzuregen und Arbeitsplätze zu schaffen. Die Eindämmung von Spekulationen sei unumgänglich, denn die Vermeidung von Landverschwendung sei eine Grundvoraussetzung für Wohlstand und ein starkes Land. Anstatt die Landpreise in die Höhe zu treiben, solle der Staat Gebühren für Landnutzung und Stadtentwicklung erheben, um eine nachhaltigere Einnahmequelle zu schaffen.

Wohnungsbauprojekte für reale Bedürfnisse

Dr. Nguyen Van Khoi, Vorsitzender des vietnamesischen Immobilienverbands, betonte, dass die Schaffung von Wohnraum für den tatsächlichen Bedarf eine nachhaltige Lösung darstelle, anstatt den Markt spekulativ treiben zu lassen. Er analysierte: „Es ist notwendig, Fördermaßnahmen und spezifische Mechanismen für soziale Wohnungsbauprojekte und mittelpreisigen Gewerbewohnraum zu entwickeln und gleichzeitig hochpreisige Immobilienbestände flexibel in das Segment der bedarfsgerechten Wohnungen umzuwandeln, um Ressourcenverschwendung zu vermeiden.“

Herr Khoi erklärte außerdem, dass die rechtlichen Verfahren vereinfacht und die Planung transparenter gestaltet werden müsse, insbesondere während der Phase der Zusammenlegung von Verwaltungseinheiten, damit Unternehmen eine Grundlage für langfristige Investitionen hätten. Ein weiteres Problem sei die Eindämmung der Risiken durch schleppend voranschreitende Infrastrukturprojekte und ausgesetzte Vorhaben, die der Bevölkerung großen Schaden zufügten.

Herr Khoi schlug außerdem vor, dass die Regierung baldmöglichst einen nationalen und einen lokalen Wohnungsbaufonds einrichtet, um Kapital zu fördern, Angebot und Nachfrage zu regulieren und Mietwohnungen zu entwickeln. Das Modell der öffentlich-privaten Partnerschaft (ÖPP) sollte beim Bau von Sozialwohnungen und der dazugehörigen Infrastruktur unterstützt werden. Gleichzeitig muss der Mechanismus zur Überwachung und Kontrolle von Spekulation und Preisinflation verschärft werden, um nachhaltiges Vermögen für die Bevölkerung zu gewährleisten.

Quelle: https://nld.com.vn/dua-gia-dat-ve-dung-gia-tri-thuc-196251001210636059.htm