Die Rückführung der Grundstückspreise auf ihren wahren Wert ist für die Stabilisierung des Immobilienmarktes unerlässlich.

Die Regierung muss Anti-Spekulationssteuern einführen und progressive Steuern auf verlassene Grundstücke oder kurzfristige Transaktionen erheben.

Bei einem Treffen mit Wählern in Hanoi am 30. September, vor der 10. Sitzung der 15. Nationalversammlung, widmete Generalsekretär To Lam der Diskussion über Landfragen viel Zeit. Er wies darauf hin, dass der Staat zwar die Preise für Benzin, Strom und viele andere Güter festlegt, die Festlegung der Landpreise jedoch den Kommunen und Beratungsfirmen überlassen wird, die sich am Marktwert orientieren. Dies führe zu Marktmanipulation, Preisinflation und Not für die Bevölkerung.

Viele Mängel im Management.

Der Generalsekretär wies darauf hin, dass es sehr kleine, verstreute, unbrauchbare Grundstücke gebe, die jedoch bei Auktionen von sogenannten „Grundstücksmaklern“ zu überhöhten Preisen angeboten würden, sodass Tausende Hektar angrenzender Flächen zu Wucherpreisen verkauft werden könnten. Daher forderte der Generalsekretär Änderungen des Boden- und des Planungsgesetzes, um eine effiziente und gerechte Landnutzung zu gewährleisten.

Ein Grundstück am Stadtrand von Ho-Chi-Minh-Stadt wird heute zu einem deutlich höheren Preis verkauft als noch vor einigen Jahren.

Tatsächlich wurden im Laufe der Jahre viele kostspielige Lehren gezogen. Ein Paradebeispiel ist die Grundstücksauktion in Soc Son (Hanoi) im Jahr 2025, bei der Pham Ngoc Tuan bis zu 30 Milliarden VND/m² bot – ein Vielfaches des tatsächlichen Preises von gut 40 Millionen VND/m². Nachdem er die Auktion gewonnen hatte, verlor er seine Anzahlung und wurde schließlich wegen Verstoßes gegen die Vorschriften für Immobilienauktionen zu drei Jahren Haft verurteilt. Ähnlich verhielt es sich im Februar dieses Jahres in Thanh Oai (Hanoi): Dort wurde die Taktik der Preismanipulation wiederholt, als die Preise für 54 Grundstücke mit einer Gesamtfläche von über 4.400 m² verdoppelt wurden. Daraufhin verloren mehrere Spekulanten ihre Anzahlungen, was den Markt weiter destabilisierte.

Nicht nur die Grundstückspreise, sondern auch der Wohnungsmarkt in vielen Regionen, insbesondere in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt, haben unglaubliche Preisanstiege erlebt.

Es wurden viele Gründe angeführt, von Spekulation und Preismanipulation bis hin zu einem knappen Angebot aufgrund langwieriger rechtlicher Hürden und Verzögerungen bei der Festlegung der Landnutzungsgebühren, was die Investitionskosten in die Höhe treibt und zu einem rasanten Anstieg der Verkaufspreise führt.

Herr Vo Huynh Tuan Kiet, Direktor und Leiter des Bereichs Wohnimmobilienprojektmarketing bei CBRE Vietnam, ist überzeugt, dass die tiefgreifenden Veränderungen infolge der Entwicklung Ho-Chi-Minh-Stadts zu einer Megacity eine starke Investitionswelle ausgelöst haben. Der Ausbau der Verkehrsinfrastruktur, insbesondere des U-Bahn-Netzes und der Ringstraßen, sowie das Modell der verkehrsorientierten Stadtentwicklung (TOD) haben die Attraktivität des Immobilienmarktes für ausländisches Kapital erhöht. „Allerdings hat sich in Verbindung mit Anpassungen der Grundstückspreise und der immobilienbezogenen Steuerpolitik ein neues Preisniveau etabliert, insbesondere in den Vororten“, analysierte Herr Kiet.

Einführung eines nationalen Standardrahmens für Grundstückspreise.

Tatsächlich zählen Grundstückspreise seit jeher zu den einflussreichsten Faktoren des Immobilienmarktes und haben direkte Auswirkungen auf das sozioökonomische Leben. Unangemessene Schwankungen, Spekulationen und Partikularinteressen haben den Markt verzerrt und sowohl Bürgern als auch Unternehmen Schwierigkeiten bereitet. Viele Experten sind der Ansicht, dass es nun an der Zeit ist, einen transparenten, wissenschaftlichen und abgestimmten Mechanismus einzuführen, um die Grundstückspreise wieder auf ihren wahren Wert zurückzuführen und so die Grundlage für eine nachhaltige Entwicklung zu schaffen.

Dr. Nguyen Si Dung, ehemaliger stellvertretender Leiter des Büros der Nationalversammlung, ist der Ansicht, dass die grundlegendste Lösung in der Einführung eines landesweiten Standardrahmens für Grundstückspreise liegt. „Es muss ein unabhängiger nationaler Rat für Grundstücksbewertung eingerichtet werden, der auf Basis von Big Data, unter Einbeziehung von Experten und strenger Aufsicht einen Preisrahmen erarbeitet. Es ist inakzeptabel, dass jede Region die Preise eigenständig festlegt, da das Risiko von Partikularinteressen sehr hoch ist“, betonte er.

Gleichzeitig ist der Aufbau einer landesweiten, einheitlichen Grundstücksdatenbank eine zentrale Aufgabe. Dieses System muss Transaktionen, Steuerinformationen und Kreditdaten vollständig und in Echtzeit erfassen, um Angebot und Nachfrage präzise abzubilden und Scheintransaktionen zu eliminieren, die Spekulationen Tür und Tor öffnen.

Laut Dr. Nguyen Si Dung muss der Staat zur Bekämpfung von Spekulationsanreizen Anti-Spekulationssteuern erheben und brachliegendes Land sowie kurzfristige Transaktionen progressiv besteuern. Darüber hinaus muss der Mechanismus zur Deckung von Bodenrentendifferenzen konsequent umgesetzt werden. Das heißt, wenn der Staat in Infrastruktur investiert und dadurch die Bodenpreise steigen, muss dieser Wertzuwachs der gesamten Bevölkerung durch Steuern, Gebühren oder Auktionen zugutekommen und darf nicht in die Taschen einer ausgewählten Gruppe fließen. Er schlug außerdem vor, die Preise für private Transaktionen innerhalb eines angemessenen Rahmens, jedoch mit einer Obergrenze, vom staatlich festgelegten Preis abweichen zu lassen, um Flexibilität bei gleichzeitiger Gewährleistung von Stabilität zu ermöglichen.

Definition von Landnutzungsstrategien

Dr. Pham Viet Thuan, Direktor des Instituts für Ressourcen- und Umweltökonomie in Ho-Chi-Minh-Stadt, ist aufgrund der Marktrealitäten der Ansicht, dass die Anwendung der neuen Grundstückspreisliste gemäß dem Bodengesetz von 2024 zahlreiche Mängel offenbart hat. „Innerhalb nur eines Jahres haben sich die Grundstückspreise im Vergleich zur Zeit vor Inkrafttreten des Gesetzes um das 2,3- bis 38-Fache erhöht. Gleichzeitig hat die Verordnung 103/2024, die eine 100-prozentige Steuerzahlung bei der Umwandlung von Land in Wohnbauland vorschreibt, die finanziellen Möglichkeiten der Bevölkerung überstiegen. Dies führte zu Einnahmeverlusten und beeinträchtigte die sozioökonomische Entwicklung, insbesondere die Lebensgrundlagen und die Sicherheit der Menschen, erheblich“, nannte er als Beispiele.

Dieser Experte ist der Ansicht, dass die Ursache darin liegt, dass die gemäß Dekret 71/2024 erstellte Grundstückspreisliste unangemessen ist und angepasst werden muss. „Die Festlegung der Strategie für die Bodennutzung ist in der makroökonomischen Steuerung von entscheidender Bedeutung. Daher muss die Grundstückspreisliste in jeder Provinz und Stadt stabil sein, und ein Koeffizient K sollte zur Anpassung angewendet werden.“

„Theoretisch ist der K-Koeffizient ein Instrument der staatlichen Landverwaltung, das dazu beiträgt, Preisschwankungen zu begrenzen. Daher sollte das überarbeitete Landgesetz klar festlegen, dass die Grundlage für die Erstellung der neuen, ab dem 1. Januar 2026 geltenden Landpreisliste die Landpreisliste vor Inkrafttreten des Gesetzes ist, wobei der K-Koeffizient jeweils um 3–5 % angepasst wird. Dieser Ansatz wird zur langfristigen makroökonomischen Stabilität beitragen“, schlug Herr Thuan vor.

Er betonte außerdem, dass Land ein Produktionsmittel und ein Garant für Dienstleistungen sei, weshalb die Bodenpreise im Gleichgewicht sein müssten, um Investitionen anzuregen und Arbeitsplätze zu schaffen. Die Eindämmung von Spekulationen sei unumgänglich, denn die Vermeidung von Bodenverschwendung sei eine Grundvoraussetzung für ein prosperierendes Volk und eine starke Nation. Anstatt die Bodenpreise in die Höhe zu treiben, solle der Staat Grund- und Infrastrukturgebühren erheben, um nachhaltigere Einnahmequellen zu generieren.

Wohnraumentwicklung zur Deckung des tatsächlichen Bedarfs.

Dr. Nguyen Van Khoi, Vorsitzender des vietnamesischen Immobilienverbands, betonte, dass die Entwicklung von Wohnraum zur Deckung des tatsächlichen Bedarfs die nachhaltige Lösung sei, anstatt den Markt spekulativ treiben zu lassen. Er analysierte: „Es ist notwendig, Förderprogramme und spezifische Mechanismen für soziale Wohnungsbauprojekte und mittelpreisigen Gewerbewohnraum zu stärken und gleichzeitig hochpreisige Immobilienbestände flexibel in den Immobiliensektor umzuwandeln, um Ressourcenverschwendung zu vermeiden.“

Herr Khoi argumentierte zudem, dass die rechtlichen Verfahren vereinfacht und die Planung transparenter gestaltet werden müssten, insbesondere während der Phase der Zusammenlegung von Verwaltungseinheiten, damit Unternehmen eine Grundlage für langfristige Investitionen hätten. Ein weiteres Problem sei die Kontrolle der Risiken verzögerter und stillgelegter Infrastrukturprojekte, die der Bevölkerung erhebliche Verluste verursachten.

Herr Khoi schlug außerdem vor, dass die Regierung baldmöglichst einen nationalen Wohnungsbaufonds und lokale Wohnungsbaufonds einrichten sollte, um Kapital zu fördern, Angebot und Nachfrage zu regulieren und Mietwohnungen zu entwickeln. Das Modell der öffentlich-privaten Partnerschaft (ÖPP) sollte beim Bau von Sozialwohnungen und der dazugehörigen Infrastruktur unterstützt werden. Gleichzeitig müssen die Mechanismen zur Überwachung und Kontrolle von Spekulation und Preismanipulation verschärft werden, um nachhaltiges Vermögen für die Bevölkerung zu gewährleisten.

Quelle: https://nld.com.vn/dua-gia-dat-ve-dung-gia-tri-thuc-196251001210636059.htm