Bei einem Treffen mit Wählern in Hanoi vor der 10. Sitzung der 15. Nationalversammlung am 30. September sprach Generalsekretär To Lam ausführlich über Landfragen. Er wies darauf hin, dass der Staat die Preise für Benzin, Strom und viele andere Güter festlegt, die Grundstückspreise jedoch an Räte und Beratungsunternehmen abgetreten werden, die die Preise marktgerecht festlegen. Dies führt zu Marktmanipulationen und Preisinflation und erschwert den Menschen das Leben.
Viele Mängel im Management
Der Generalsekretär wies darauf hin, dass es sehr kleine, verstreut liegende Grundstücke gebe, die für nichts genutzt werden könnten. Bei Auktionen würden die Preise jedoch von „Landmaklern“ so in die Höhe getrieben, dass Tausende Hektar angrenzendes Land zu sehr hohen Preisen verkauft würden. Daher müsse die Änderung des Bodengesetzes und des Planungsgesetzes eine effektive und gleichmäßige Landnutzung sicherstellen, so der Generalsekretär.
Ein Grundstück in den Vororten von Ho-Chi-Minh-Stadt, aber jetzt hat einen sehr hohen Verkaufspreis im Vergleich zu vor ein paar Jahren
Tatsächlich gab es in den letzten Jahren viele Fälle, die zu teuren Lektionen wurden. Beispielsweise zahlte Pham Ngoc Tuan bei einer Grundstücksversteigerung in Soc Son (Hanoi) im Jahr 2025 bis zu 30 Milliarden VND/m², hundertmal mehr als der tatsächliche Preis von etwas über 40 Millionen VND/m². Nach dem Gewinn der Auktion verzichtete er auf die Anzahlung und wurde schließlich wegen Verstoßes gegen die Vorschriften für Immobilienversteigerungen zu drei Jahren Gefängnis verurteilt. Oder auch in Thanh Oai (Hanoi): Im Februar dieses Jahres wiederholte sich der Trick der „Preisinflation“, als 54 Grundstücke mit einer Fläche von über 4.400 m² auf das Doppelte des Startpreises hochgehandelt wurden. Daraufhin verzichteten eine Reihe von Spekulanten auf die Anzahlung, was weiteres Chaos auf dem Markt auslöste.
Nicht nur die Grundstückspreise, auch der Immobilienmarkt war in vielen Orten, insbesondere in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt, von einem unglaublichen Preisrausch geprägt.
Es werden viele Gründe genannt, von Spekulation und Preisinflation bis hin zu einem knappen Angebot aufgrund anhaltender Rechtsprobleme und einer langsamen Festlegung der Landnutzungsgebühren, was zu steigenden Investitionskosten und einem sprunghaft ansteigenden Endverkaufspreis führt.
Herr Vo Huynh Tuan Kiet, Leiter der Abteilung für Wohnungsbauprojektmarketing bei CBRE Vietnam, erklärte, die tiefgreifenden Veränderungen nach dem Zusammenschluss von Ho-Chi-Minh-Stadt zur Megacity hätten eine starke Investitionswelle ausgelöst. Der Ausbau der Verkehrsinfrastruktur, insbesondere des U-Bahn-Systems, der Ringstraßen und des auf den öffentlichen Nahverkehr ausgerichteten Stadtentwicklungsmodells (TOD), habe die Attraktivität des Immobilienmarktes für ausländisches Kapital erhöht. „In Verbindung mit der Anpassung der Grundstückspreise und der Immobiliensteuerpolitik hat sich jedoch ein neues Preisniveau etabliert, insbesondere in den Vororten“, analysierte Herr Kiet.
Aufbau eines nationalen Standardrahmens für Grundstückspreise
Tatsächlich waren die Grundstückspreise schon immer ein Faktor, der den Immobilienmarkt stark beeinflusst und sich direkt auf das wirtschaftliche und soziale Leben auswirkt. Unangemessene Schwankungen, Spekulationen und Gruppeninteressen haben den Markt verzerrt und ihn für Menschen und Unternehmen schwierig gemacht. Viele Experten sind der Ansicht, dass es jetzt an der Zeit ist, einen transparenten, wissenschaftlichen und synchronen Mechanismus zu entwickeln, um die Grundstückspreise wieder auf ihren wahren Wert zu bringen und so eine Grundlage für eine nachhaltige Entwicklung zu schaffen.
Dr. Nguyen Si Dung, ehemaliger stellvertretender Leiter des Büros der Nationalversammlung, erklärte, die grundlegendste Lösung sei die Schaffung eines nationalen Standardrahmens für Grundstückspreise. „Es muss ein unabhängiger nationaler Rat für Grundstückspreise eingerichtet werden, der einen Preisrahmen auf der Grundlage von Big Data erlässt und dabei Expertenberatung und strenge Aufsicht einbezieht. Es ist unmöglich, dass jede Gemeinde ihre eigenen Preise festlegt, da das Risiko von Gruppeninteressen sehr hoch ist“, betonte er.
Gleichzeitig ist der Aufbau einer landesweit einheitlichen Grundstücksdatenbank eine zentrale Aufgabe. Dieses System muss Transaktionen, Steuer- und Kreditinformationen in Echtzeit vollständig erfassen, um Angebot und Nachfrage präzise abzubilden und virtuelle Transaktionen zu verhindern, die als „Spielwiese“ für Spekulationen dienen.
Um Spekulationen zu unterbinden, müsse der Staat laut Dr. Nguyen Si Dung eine Anti-Spekulationssteuer sowie eine progressive Steuer auf verlassenes Land oder kurzfristige Transaktionen erheben. Darüber hinaus müsse der Mechanismus zur Rückforderung von Pachtdifferenzen konsequent umgesetzt werden. Wenn der Staat in Infrastruktur investiert und dadurch die Grundstückspreise steigen, müsse dieser Mehrwert durch Steuern, Gebühren oder Auktionen der gesamten Bevölkerung zugutekommen und nicht in die Taschen einzelner Personen fließen. Er schlug außerdem vor, die Preise für zivile Transaktionen innerhalb eines angemessenen Rahmens von den staatlichen Preisen abweichen zu lassen, jedoch eine Obergrenze festzulegen, um Flexibilität und Stabilität zu gewährleisten.
Bestimmen Sie die Landnutzungsstrategie
Aus der Marktpraxis sagte Dr. Pham Viet Thuan, Direktor des Ho-Chi-Minh-Stadt-Instituts für natürliche Ressourcen und Umweltökonomie, dass die Anwendung der neuen Grundstückspreisliste gemäß dem Grundstücksgesetz von 2024 viele Mängel offenbart habe. „Nach nur einem Jahr ist die neue Grundstückspreisliste im Vergleich zum Zeitpunkt vor Inkrafttreten des Gesetzes vom 2,3- bis zum 38-fachen gestiegen. Gleichzeitig schreibt das Dekret 103/2024 vor, dass bei der Umwandlung von Land in Wohnbauland 100 % Steuern gezahlt werden müssen, was die Möglichkeiten der Menschen übersteigt, zu Einnahmeverlusten führt und die sozioökonomische Entwicklung, insbesondere den Lebensunterhalt und die soziale Sicherheit der Menschen, stark beeinträchtigt“, zitierte er.
Der Experte ist der Ansicht, dass der Grund in der unangemessenen Konstruktion der Grundstückspreisliste gemäß Dekret 71/2024 liegt und daher angepasst werden muss. „Die Festlegung der Landnutzungsstrategie ist bei der makroökonomischen Regulierung von größter Bedeutung. Daher muss die Grundstückspreisliste in jeder Provinz und Stadt stabil sein und der K-Koeffizient muss zur Anpassung herangezogen werden.“
Theoretisch ist der K-Koeffizient ein Instrument der staatlichen Bodenverwaltung, das dazu beiträgt, die Schwankungsbreite zu begrenzen. Daher sollte in diesem überarbeiteten Bodengesetz klar festgelegt werden, dass die Grundlage für die Erstellung der neuen Bodenpreisliste, die ab dem 1. Januar 2026 gilt, die Bodenpreisliste vor Inkrafttreten des Gesetzes ist. Der K-Koeffizient wird jeweils mit einer Erhöhungs-/Verringerungsbreite von 3 % bis 5 % angepasst. „Dieser Ansatz wird langfristig zur Stabilisierung der Makroökonomie beitragen“, schlug Herr Thuan vor.
Er betonte außerdem, dass Land ein Produktions- und Dienstleistungsmittel sei. Daher müssten die Grundstückspreise im Einklang stehen, um Investitionen anzuregen und Arbeitsplätze zu schaffen. Die Begrenzung der Spekulation sei ein unvermeidlicher Trend, da die Vermeidung von Landverschwendung auch eine Voraussetzung für ein wohlhabendes Volk und ein starkes Land sei. Anstatt die Grundstückspreise in die Höhe zu treiben, sollte der Staat Grundstücks- und Stadtbaugebühren berechnen, um eine nachhaltigere Einnahmequelle zu schaffen.
Wohnungsbau für den echten Bedarf
Dr. Nguyen Van Khoi, Vorsitzender der vietnamesischen Immobilienvereinigung, betonte, dass die Entwicklung von Wohnraum für den tatsächlichen Bedarf eine nachhaltige Lösung sei, anstatt den Markt auf Spekulationen beruhen zu lassen. Er analysierte: „Es ist notwendig, bevorzugte Richtlinien und spezielle Mechanismen für Sozialwohnungsprojekte und gewerblichen Wohnungsbau im mittleren Preissegment zu fördern und gleichzeitig den Bestand an hochwertigen Immobilien flexibel in das Immobiliensegment umzuwandeln, um eine Verschwendung von Ressourcen zu vermeiden.“
Herr Khoi sagte außerdem, dass rechtliche Verfahren vereinfacht und die Planung transparent sein müsse, insbesondere während der Fusionsphase von Verwaltungseinheiten, damit die Unternehmen eine Grundlage für langfristige Investitionen hätten. Ein weiteres Thema sei die Kontrolle der Risiken durch langsam voranschreitende Infrastruktur und ausgesetzte Projekte, die der Bevölkerung großen Schaden zufügen.
Herr Khoi schlug außerdem vor, dass die Regierung bald einen Nationalen Wohnungsfonds und einen Lokalen Wohnungsfonds einrichten sollte, um Kapital zu fördern, Angebot und Nachfrage zu regulieren und Mietwohnungen zu entwickeln. Das Modell der öffentlich-privaten Partnerschaft (ÖPP) sollte beim Bau von Sozialwohnungen und Satelliteninfrastruktur gefördert werden. Gleichzeitig müssten die Mechanismen zur Überwachung und Kontrolle von Spekulation und Preisinflation verschärft werden, um der Bevölkerung nachhaltiges Vermögen zu sichern.
Quelle: https://nld.com.vn/dua-gia-dat-ve-dung-gia-tri-thuc-196251001210636059.htm
Kommentar (0)