Warum können die Immobilienpreise nicht sinken?

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Daten des vietnamesischen Immobilienverbandes zeigen, dass die Immobilienpreise in den letzten zehn Jahren um ein Vielfaches gestiegen sind. Allein im Jahr 2021 stieg der durchschnittliche Hauspreis zweistellig und sogar um ein Vielfaches höher als im gleichen Zeitraum. Obwohl sich der Markt verlangsamt hat, hält das Wohnungssegment derzeit seine Wachstumsdynamik aufrecht.

Savills Vietnam wies darauf hin, dass der durchschnittliche Primärpreis für Wohnungen im dritten Quartal 2023 54 Millionen VND/m2 erreichte, was einem Anstieg in 19 aufeinanderfolgenden Quartalen und einem Anstieg von mehr als 77 % im Vergleich zum ersten Quartal 2019 entspricht.

Experten zufolge sind die Immobilienpreise zwar gestiegen, können aber kurzfristig nicht gesenkt werden. Der Grund dafür sind viele Kosten, die die hohen Preise verursachen, wie z. B. Grundstückspreise, Baumaterialpreise, Kreditzinsen usw.

Herr Giang Anh Tuan, Direktor von Tuan Anh Real Estate, analysierte, dass die Immobilienpreise von vielen Faktoren abhängen, wie etwa Grundstückspreisen, Baukosten, Rechtmäßigkeit usw. Wenn diese Faktoren gleichzeitig wirken, wird es für Unternehmen schwierig, die Immobilienpreise zu senken.

Steigende Kosten erschweren es Unternehmen, die Immobilienpreise zu senken. (Abbildung: Cong Hieu).

Insbesondere bei Immobilienprojekten sind die Grundstückskosten einer der wichtigsten Inputkosten, die den Endpreis beeinflussen. In städtischen Gebieten betragen die Landnutzungsgebühren im Durchschnitt etwa 10 % des Wohnungspreises, 20 bis 30 % des Preises eines niedrigen Reihenhauses und etwa 50 % des Preises einer Villa.

In den letzten Jahren sind die Grundstückspreise um 15 – 30 % gestiegen, was zu einem Anstieg der Immobilienpreise um 2 – 8 % geführt hat.

Nicht nur die Grundstückspreise, auch die Preise für Baumaterialien wie Eisen, Stahl und Sand sind in den letzten Jahren stark gestiegen. So sind beispielsweise die Preise für Eisen und Stahl um etwa 15 bis 20 Prozent gestiegen, während die Rohstoffkosten 65 bis 70 Prozent des geschätzten Werts von Bauprojekten ausmachen.

Darüber hinaus erhöhen sich die Kosten für die Projektumsetzung auch aufgrund zahlreicher rechtlicher Probleme, die die Bauzeit verlängern. Herr Tuan erklärte, dass es Projekte gebe, deren rechtliche Verfahren bis zu vier bis fünf Jahre dauern. Um die rechtlichen Verfahren abzuschließen, muss das Unternehmen nicht einfach zur zuständigen Behörde gehen und eine offizielle Mitteilung erhalten, sondern muss auf die Stellungnahmen der zuständigen Abteilungen, Zweigstellen und Sektoren warten. Die Wartezeit für die Verfahren richtet sich nach den Vorschriften, ist aber oft langwierig.

„ Die Dauer der Rechtsverfahren ist sehr lang und wirkt sich erheblich auf die Geschäftskosten aus “, sagte Herr Tuan.

Herr Tuan nannte ein Beispiel: Kauft ein Unternehmen ein Grundstück im Wert von 500 Milliarden VND, verliert es jährlich 10 % seiner Kreditzinsen, also 50 Milliarden VND. Das Unternehmen ist gezwungen, diese Kosten auf den Preis aufzuschlagen.

„ Viele Unternehmen stecken derzeit in der Klemme, denn wenn sie die Preise senken, erleiden sie hohe Verluste, und wenn sie die Preise nicht senken, können sie ihre Produkte nicht verkaufen. Angesichts der vielen unvollendeten Projekte wollen viele Investoren daher nicht bauen, sondern suchen nach Transferpartnern “, erklärte Herr Tuan.

Herr Tran Khanh Quang, Generaldirektor der Viet An Hoa Real Estate Company, sagte auch, dass die zu hohen Investitionskosten ein großes Hindernis für sinkende Immobilienpreise seien.

„ In der aktuellen Projektkostenstruktur haben sich die Baukosten im Vergleich zu vor 4-5 Jahren fast verdoppelt, von 7-7,5 Millionen VND/m3 auf über 12 Millionen VND/m2 “, sagte Herr Quang.

Darüber hinaus sei es laut Herrn Quang sehr schwierig, die Immobilienpreise zu senken, da sich auf dem Markt nicht nur inländische Unternehmen, sondern auch viele ausländische Investoren befänden.

Ausländische Unternehmen, die in Projekte investieren, wählen daher oft hohe Segmente, gute Standorte, vollständige Rechtsdokumente und eine höhere Produktqualität als Projekte inländischer Investoren, sodass der Preis nicht niedrig sein kann. Beim Verkauf von Produkten auf dem Markt berechnen sie die Produktion immer zwei bis drei Jahre später, sodass der Preis oft sehr hoch ist. Ausländische Unternehmen haben Vorteile bei Kapitalquellen und Kapitalkosten und stehen daher nicht unter Druck, die Verkaufspreise zu senken.

Laut Dr. Nguyen Duy Phuong, Investment Director von DGCapital, gibt es viele Gründe, warum sich Investoren in Immobilienprojekte nicht für eine Senkung der Hauspreise entscheiden.

Insbesondere zeigt sich, dass der Investor bei der Umsetzung eines Projekts sowohl Grundstücke als auch zukünftige Vermögenswerte verpfändet hat, um Kapital von der Bank zu leihen. Eine Reduzierung des Verkaufspreises wirkt sich auf den Wert der Sicherheiten bei der Bank aus, während der Investor über keine anderen Vermögenswerte verfügt, um die Kredite zu ergänzen.

Hinzu kommt, dass viele Projekte jahrelang in Rechtsstreitigkeiten stecken, bevor sie zum Verkauf angeboten werden können. Während dieser Zeit müssen die Investoren weiterhin die steigenden Kosten für Zinsen und Grundstückskosten tragen.

Chau Anh

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