5 πράγματα που πρέπει να ελέγξετε προσεκτικά όταν αγοράζετε γη για να αποφύγετε να χάσετε χρήματα και να μπλέξετε σε μπελάδες.

(Εφημερίδα Dan Tri) - Οι συναλλαγές μεταβίβασης δικαιωμάτων χρήσης γης ενέχουν πολλούς νομικούς κινδύνους για όσους δεν είναι επαγγελματίες.

Η παράγραφος 1 του άρθρου 45 του νόμου περί γης του 2024 ορίζει ότι οι οργανισμοί, τα νοικοκυριά και τα άτομα έχουν το δικαίωμα να μεταβιβάζουν δικαιώματα χρήσης γης όταν πληρούν τις ακόλουθες προϋποθέσεις:

- Κατοχή πιστοποιητικού δικαιωμάτων χρήσης γης, ιδιοκτησίας κατοικιών και άλλων περιουσιακών στοιχείων που συνδέονται με τη γη, εκτός από τις ακόλουθες περιπτώσεις: Κληρονομιά δικαιωμάτων χρήσης γης, μετατροπή γεωργικής γης κατά την αναδασμό και ανταλλαγή γης, δωρεά δικαιωμάτων χρήσης γης στο Κράτος ή την κοινότητα· Οικονομικοί οργανισμοί με ξένο επενδυτικό κεφάλαιο που λαμβάνουν τη μεταβίβαση έργων ακινήτων σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου περί ακινήτων·

- Τα μεμονωμένα νοικοκυριά στα οποία δεν έχει ακόμη χορηγηθεί πιστοποιητικό δικαιώματος χρήσης γης, αλλά πληρούν τις προϋποθέσεις επιλεξιμότητας, μπορούν να μεταβιβάσουν δικαιώματα χρήσης γης, να μισθώσουν, να υπομισθώσουν δικαιώματα χρήσης γης ή να συνεισφέρουν δικαιώματα χρήσης γης ως κεφάλαιο για την υλοποίηση του έργου.

- Γη που δεν έχει διαφορές ή όπου οι διαφορές έχουν επιλυθεί από αρμόδιες κρατικές αρχές, δικαστικές αποφάσεις ή αποφάσεις ή διαιτητικές αποφάσεις που έχουν τεθεί σε ισχύ·

- Τα δικαιώματα χρήσης γης δεν υπόκεινται σε κατάσχεση ή άλλα μέτρα για τη διασφάλιση της εκτέλεσης των αποφάσεων, όπως ορίζεται από τον νόμο περί εκτέλεσης αστικών αποφάσεων·

- Κατά την περίοδο χρήσης γης·

- Τα δικαιώματα χρήσης γης δεν υπόκεινται σε προσωρινά μέτρα έκτακτης ανάγκης όπως ορίζεται από τον νόμο.

Με βάση τους παραπάνω κανονισμούς, κατά τη μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης, τα μέρη πρέπει να δώσουν προσοχή σε 5 πράγματα.

Επαλήθευση στοιχείων πωλητή

Κατά την αγορά γης, ο αγοραστής πρέπει να γνωρίζει εάν ο πωλητής έχει το δικαίωμα να πουλήσει το εν λόγω οικόπεδο. Υπάρχουν δύο περιπτώσεις στις οποίες μπορεί να ασκηθεί το δικαίωμα μεταβίβασης γης: το πρόσωπο που αναφέρεται στο πιστοποιητικό κυριότητας γης ή ένα πρόσωπο που έχει εξουσιοδοτηθεί να ασκήσει το δικαίωμα μεταβίβασης (απαιτείται νομικά έγκυρο πληρεξούσιο).

Δεύτερον, η γη που προορίζεται για πώληση αποτελεί κοινή ιδιοκτησία ή ξεχωριστή ιδιοκτησία; Εάν αποτελεί κοινή ιδιοκτησία του συζύγου, τότε η μεταβίβαση πρέπει να έχει τη συναίνεση και των δύο συζύγων.

Εάν η γη ανήκει από κοινού σε πολλά άτομα, το πιστοποιητικό τίτλου κυριότητας πρέπει να περιλαμβάνει τα πλήρη ονόματα όλων όσων μοιράζονται τα δικαιώματα χρήσης γης. Σε αυτήν την περίπτωση, εάν μεταβιβάζεται ολόκληρο το οικόπεδο και πολλά άτομα μοιράζονται τα δικαιώματα χρήσης γης, απαιτείται η συναίνεση όλων όσων κατονομάζονται στο πιστοποιητικό.

Έχει ήδη το οικόπεδο πιστοποιητικό ιδιοκτησίας γης;

Το άρθρο 45 του νόμου περί γης του 2024 ορίζει ότι για τη μεταβίβαση γης απαιτείται πιστοποιητικό τίτλου κυριότητας γης (κόκκινο βιβλίο) (εκτός από τις περιπτώσεις που αναφέρονται παραπάνω). Συνεπώς, εάν ο μεταβιβάζων δεν εμπίπτει στις παραπάνω εξαιρέσεις, δεν έχει το δικαίωμα να μεταβιβάσει τη γη.

Περιλαμβάνεται το οικόπεδο στο πολεοδομικό σχέδιο;

Σύμφωνα με την παράγραφο 4 του άρθρου 76 του νόμου περί γης του 2024, εάν ένα αγροτεμάχιο εμπίπτει στην κατηγορία του δημοσίως ανακοινωθέντος σχεδιασμού χρήσης γης αλλά δεν διαθέτει ετήσιο σχέδιο χρήσης γης σε επίπεδο περιφέρειας, ο χρήστης γης μπορεί να συνεχίσει να χρησιμοποιεί τη γη και να ασκεί τα δικαιώματά του όπως ορίζονται. Σε αυτήν την περίπτωση, ο πωλητής εξακολουθεί να έχει το δικαίωμα να μεταβιβάσει τα δικαιώματα χρήσης γης.

Περίπτωση 2: Για αγροτεμάχια εντός σχεδιασμένης περιοχής με ετήσιο σχέδιο χρήσης γης σε επίπεδο περιφέρειας, τα δικαιώματα του χρήστη γης μπορούν να ασκηθούν μέχρι να ληφθεί απόφαση για την ανάκτηση της γης ή την αλλαγή του σκοπού χρήσης της σύμφωνα με το σχέδιο, αλλά δεν μπορούν να κατασκευαστούν νέες κατοικίες, κατασκευές ή αιωνόβια δέντρα.

Για να λάβουν πληροφορίες σχετικά με ένα οικόπεδο, όπως το χωροταξικό του σχέδιο και το νομικό καθεστώς του, οι αγοραστές μπορούν να υποβάλουν αίτηση για πληροφορίες γης σχετικά με το οικόπεδο που σκοπεύουν να αγοράσουν.

Διαφήμιση για αγορά και πώληση οικοπέδων (Φωτογραφία: IT).

Πράγματα που πρέπει να λάβετε υπόψη όταν κάνετε προκαταβολή κατά την αγορά ή πώληση γης.

Με την αυξανόμενη αξία των δικαιωμάτων χρήσης γης, τα μέρη συχνά συμφωνούν σε μια προκαταβολή πριν από τη μεταβίβαση της κυριότητας. Η προκαταβολή χρησιμεύει ως εγγύηση για τη σύναψη ή την εκτέλεση μιας σύμβασης. Για την αποφυγή κινδύνων, τα μέρη θα πρέπει να έχουν παρόντες μάρτυρες κατά τη σύνταξη μιας συμφωνίας προκαταβολής ή να την επικυρώνουν και να την πιστοποιούν από συμβολαιογράφο για την αποφυγή διαφορών.

Συμβολαιογραφική επικύρωση σύμβασης μεταβίβασης δικαιωμάτων χρήσης γης.

Η παράγραφος 3 του άρθρου 27 του νόμου περί γης του 2024 ορίζει ότι οι συμβάσεις για τη μεταβίβαση, δωρεά, υποθήκη ή εισφορά κεφαλαίου με χρήση δικαιωμάτων χρήσης γης ή δικαιωμάτων χρήσης γης και περιουσιακών στοιχείων που συνδέονται με τη γη πρέπει να είναι συμβολαιογραφικές ή πιστοποιημένες, εκτός από τις περιπτώσεις που ορίζονται στο σημείο β της παρούσας παραγράφου.

Συνεπώς, μόνο σε περιπτώσεις όπου το ένα ή και τα δύο μέρη της μεταβίβασης είναι οργανισμοί που ασχολούνται με επιχειρηματικές δραστηριότητες στον τομέα των ακινήτων, δεν απαιτείται συμβολαιογραφική επικύρωση ή πιστοποίηση.

Πηγή: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-dieu-can-kiem-tra-ky-khi-di-mua-dat-de-tranh-tien-mat-tat-mang-20241031101415057.htm