5 πράγματα που πρέπει να ελέγξετε προσεκτικά όταν αγοράζετε γη για να αποφύγετε την «απώλεια χρημάτων και υγείας»

(Dan Tri) - Οι συναλλαγές μεταβίβασης δικαιωμάτων χρήσης γης ενέχουν πολλούς νομικούς κινδύνους για τους μη επαγγελματίες.

Η παράγραφος 1 του άρθρου 45 του νόμου περί γης του 2024 ορίζει ότι οι οργανισμοί, τα νοικοκυριά και τα άτομα έχουν το δικαίωμα να μεταβιβάζουν δικαιώματα χρήσης γης όταν πληρούν τις ακόλουθες προϋποθέσεις:

- Να έχουν πιστοποιητικό δικαιωμάτων χρήσης γης, δικαιωμάτων ιδιοκτησίας κατοικίας και άλλων περιουσιακών στοιχείων που συνδέονται με τη γη, εκτός από τις ακόλουθες περιπτώσεις: Κληρονομιά δικαιωμάτων χρήσης γης, μετατροπή γεωργικής γης κατά την ενοποίηση γης, ανταλλαγή οικοπέδων, δωρεά δικαιωμάτων χρήσης γης στο Δημόσιο, οικιστικές κοινότητες· Οικονομικοί οργανισμοί με ξένο επενδυτικό κεφάλαιο που λαμβάνουν μεταβιβάσεις έργων ακινήτων σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου περί ακινήτων·

- Τα μεμονωμένα νοικοκυριά στα οποία δεν έχει χορηγηθεί κόκκινο βιβλίο αλλά είναι επιλέξιμα για κόκκινο βιβλίο επιτρέπεται να μεταβιβάζουν δικαιώματα χρήσης γης, να μισθώνουν, να υπομισθώνουν δικαιώματα χρήσης γης και να συνεισφέρουν κεφάλαιο χρησιμοποιώντας δικαιώματα χρήσης γης για την εκτέλεση έργων.

- Η γη δεν έχει καμία διαφορά ή η διαφορά έχει επιλυθεί από αρμόδια κρατική υπηρεσία, δικαστική απόφαση ή απόφαση, διαιτητική απόφαση ή διαιτητική απόφαση που έχει τεθεί σε ισχύ·

- Τα δικαιώματα χρήσης γης δεν υπόκεινται σε κατάσχεση ή άλλα μέτρα για τη διασφάλιση της εκτέλεσης των αποφάσεων σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου περί εκτέλεσης αστικών αποφάσεων·

- Κατά την περίοδο χρήσης γης·

- Τα δικαιώματα χρήσης γης δεν υπόκεινται σε προσωρινά μέτρα έκτακτης ανάγκης όπως ορίζεται από τον νόμο.

Με βάση τους παραπάνω κανονισμούς, κατά τη συναλλαγή μεταβίβασης δικαιωμάτων χρήσης γης, τα μέρη πρέπει να λάβουν υπόψη 5 πράγματα.

Επαλήθευση στοιχείων πωλητή

Κατά την αγορά γης, ο αγοραστής πρέπει να γνωρίζει εάν ο πωλητής έχει το δικαίωμα να πουλήσει το εν λόγω οικόπεδο. Υπάρχουν 2 περιπτώσεις όπου μπορεί να ασκηθεί το δικαίωμα μεταβίβασης γης: Το πρόσωπο του οποίου το όνομα αναγράφεται στο πιστοποιητικό ή το πρόσωπο που έχει εξουσιοδότηση να ασκήσει το δικαίωμα μεταβίβασης (πρέπει να έχει νόμιμη σύμβαση εξουσιοδότησης).

Δεύτερον, το οικόπεδο που πρόκειται να πωληθεί αποτελεί κοινή ιδιοκτησία ή ξεχωριστή ιδιοκτησία; Εάν πρόκειται για κοινή ιδιοκτησία συζύγου και συζύγου, η μεταβίβαση πρέπει να έχει τη συναίνεση και των δύο συζύγων.

Εάν το ακίνητο ανήκει από κοινού σε πολλά άτομα, στο κόκκινο βιβλίο πρέπει να καταγράφονται τα πλήρη ονόματα όσων μοιράζονται τα δικαιώματα χρήσης γης. Σε αυτήν την περίπτωση, εάν μεταβιβάζεται ολόκληρο το οικόπεδο και υπάρχουν πολλά άτομα που μοιράζονται τα δικαιώματα χρήσης γης, απαιτείται η συναίνεση όλων των ατόμων των οποίων τα ονόματα αναφέρονται στο βιβλίο.

Έχει η γη κόκκινο βιβλίο;

Το άρθρο 45 του νόμου περί γης του 2024 ορίζει ότι κατά τη μεταβίβαση απαιτείται κόκκινο βιβλίο (εκτός από τις περιπτώσεις που αναφέρονται παραπάνω). Έτσι, εάν ο μεταβιβάζων δεν εμπίπτει στις παραπάνω εξαιρέσεις, δεν έχει δικαίωμα μεταβίβασης.

Είναι το οικόπεδο εντός σχεδίου ή όχι;

Σύμφωνα με την παράγραφο 4 του άρθρου 76 του νόμου περί γης του 2024, εάν το οικόπεδο υπόκειται σε δημόσια ανακοινωθέν σχέδιο χρήσης γης αλλά δεν υπάρχει ετήσιο σχέδιο χρήσης γης σε επίπεδο περιφέρειας, ο χρήστης γης μπορεί να συνεχίσει να το χρησιμοποιεί και να ασκεί τα δικαιώματα χρήστη γης όπως ορίζεται. Σε αυτήν την περίπτωση, ο πωλητής μπορεί να μεταβιβάσει τα δικαιώματα χρήσης γης.

Στην περίπτωση 2, το οικόπεδο βρίσκεται στον σχεδιασμό με ετήσιο σχέδιο χρήσης γης σε επίπεδο περιφέρειας, τα δικαιώματα του χρήστη γης μπορούν να ασκηθούν μέχρι να ληφθεί απόφαση για την ανάκτηση της γης ή την αλλαγή του σκοπού χρήσης γης σύμφωνα με το σχέδιο, αλλά δεν μπορούν να κατασκευαστούν νέες κατοικίες, έργα ή αιωνόβια δέντρα.

Για να μάθει πληροφορίες σχετικά με το οικόπεδο, όπως πολεοδομία, νομική κατάσταση..., ο αγοραστής μπορεί να υποβάλει αίτηση για πληροφορίες σχετικά με το οικόπεδο που σκοπεύει να αγοράσει.

Διαφήμιση πώλησης γης (Φωτογραφία: IT).

Σημειώσεις κατά την πραγματοποίηση προκαταβολής κατά την αγορά και πώληση γης

Η αξία των δικαιωμάτων χρήσης γης αυξάνεται, επομένως κατά τη μεταβίβαση, τα μέρη συχνά συμφωνούν να καταθέσουν προκαταβολικά. Η κατάθεση αποτελεί μέτρο ασφαλείας για τη σύναψη ή την εκτέλεση της σύμβασης. Για την αποφυγή κινδύνων, τα μέρη πρέπει να έχουν μάρτυρα κατά τη σύναψη σύμβασης κατάθεσης ή να την επικυρώνουν ή να την πιστοποιούν από συμβολαιογράφο για την αποφυγή διαφορών.

Συμβολαιογραφική επικύρωση συμβάσεων μεταβίβασης δικαιωμάτων χρήσης γης

Η παράγραφος 3 του άρθρου 27 του νόμου περί γης του 2024 ορίζει ότι οι συμβάσεις μεταβίβασης, δωρεάς, υποθήκης και κεφαλαιακής εισφοράς με χρήση δικαιωμάτων χρήσης γης, δικαιωμάτων χρήσης γης και περιουσιακών στοιχείων που συνδέονται με γη πρέπει να είναι συμβολαιογραφικές ή πιστοποιημένες, εκτός από την περίπτωση που ορίζεται στο σημείο β της παρούσας παραγράφου.

Συνεπώς, εκτός από τις περιπτώσεις όπου ένας ή περισσότεροι μεταβιβάζοντες είναι οργανισμοί επιχειρήσεων ακινήτων, δεν απαιτείται συμβολαιογραφική επικύρωση ή πιστοποίηση.

Πηγή: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-dieu-can-kiem-tra-ky-khi-di-mua-dat-de-tranh-tien-mat-tat-mang-20241031101415057.htm